Luận văn thạc sĩ đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 - 2017

Khóa luận đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thực trạng và giải pháp.

• Tác giả: Đỗ Thị Thanh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Triệu Sơn (2014-2017)
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu của đề tài
• Ý nghĩa của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
• 1.1.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1.5. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam
• 1.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hoá
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.3.1. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• 2.3.2. Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2014 - 2017
• 2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý
• 2.3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
• 2.4.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp
• 2.4.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn
• 3.2. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017
• 3.2.1. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 - 2017 theo các hình thức chuyển quyền
• 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017 theo các năm
• 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại các điểm điểu tra theo phiếu điều tra trong giai đoạn nghiên cứu
• 3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Triệu Sơn và cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Triệu Sơn tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ
• 3.3.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 – 2017
• 3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn
• 3.4.1. Khó khăn, tồn tại
• 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Triệu Sơn

Đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014-2017 là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai. Huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa, đã có những bước tiến trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết để nâng cao hiệu quả quản lý.

1.1. Khái Quát Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển quyền sử dụng đất là quá trình chuyển giao quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai giữa các chủ thể. Các hình thức chuyển quyền bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, và tặng cho.

1.2. Tình Hình Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Triệu Sơn

Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2014-2017 cho thấy sự gia tăng nhu cầu chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực nông nghiệp và đô thị hóa.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù có nhiều tiến bộ, công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn vẫn gặp phải nhiều thách thức. Những vấn đề này ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý nhà nước.

2.1. Khó Khăn Trong Nhận Thức Của Người Dân

Nhiều người dân chưa hiểu rõ về quyền sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan, dẫn đến việc thực hiện chuyển quyền không đúng quy định.

2.2. Tồn Tại Trong Quản Lý Nhà Nước

Công tác quản lý nhà nước về đất đai còn thiếu đồng bộ, gây khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

III. Phương Pháp Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Để đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học và thực tiễn. Việc này giúp xác định rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển quyền.

3.1. Phương Pháp Điều Tra Số Liệu

Sử dụng phương pháp điều tra để thu thập thông tin từ người dân và cán bộ quản lý, từ đó có cái nhìn tổng quan về tình hình chuyển quyền sử dụng đất.

3.2. Phân Tích Số Liệu Thống Kê

Phân tích số liệu thống kê giúp đánh giá chính xác kết quả chuyển quyền sử dụng đất trong giai đoạn nghiên cứu.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Kết quả nghiên cứu cho thấy có sự gia tăng đáng kể trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục để nâng cao hiệu quả quản lý.

4.1. Đánh Giá Kết Quả Chuyển Quyền

Kết quả cho thấy tỷ lệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều hình thức chuyển quyền chưa được thực hiện đúng quy định.

4.2. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Nghiên Cứu

Nghiên cứu đã chỉ ra những ứng dụng thực tiễn trong công tác quản lý đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước và người dân. Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện tình hình quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn.

5.1. Tăng Cường Đào Tạo Nhận Thức

Cần tổ chức các khóa đào tạo để nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan.

5.2. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính

Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp giảm bớt khó khăn cho người dân và nâng cao hiệu quả quản lý.

VI. Kết Luận Và Định Hướng Tương Lai Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn cần được cải thiện hơn nữa. Định hướng tương lai cần tập trung vào việc nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của người dân.

6.1. Định Hướng Phát Triển Bền Vững

Cần có các chính sách phát triển bền vững trong quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi cho người dân và phát triển kinh tế địa phương.

6.2. Tăng Cường Hợp Tác Giữa Các Cơ Quan

Tăng cường hợp tác giữa các cơ quan nhà nước và cộng đồng trong công tác quản lý đất đai sẽ giúp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Tại tỉnh Thanh Hóa, với tổng diện tích tự nhiên đạt 1.112.947,60 ha và quy mô dân số trên 3,5 triệu người, các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và chuyển đổi đất đai diễn ra vô cùng sôi động. Trong bức tranh chung đó, huyện Triệu Sơn là địa bàn thuần nông trọng điểm đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, sở hữu diện tích tự nhiên 29.004,53 ha (chiếm 2,59% diện tích toàn tỉnh) với dân số 204.400 người phân bố trên 36 đơn vị hành chính cấp xã.

Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất kinh doanh, thương mại - dịch vụ và nhà ở giai đoạn 2014 - 2017 đã tạo áp lực rất lớn lên bộ máy hành chính công. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ ràng hành lang pháp lý cho 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, công tác thực thi tại cơ sở vẫn gặp nhiều khó khăn do nhận thức pháp luật của người dân chưa đồng đều, tình trạng chuyển quyền không đăng ký chính thức và những bất cập trong dữ liệu địa chính lịch sử. Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá toàn diện thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2014 - 2017, phân tích những rào cản từ nhận thức cộng đồng đến năng lực thực thi của cán bộ chuyên trách, từ đó thiết lập hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Công trình mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp cơ sở khoa học để chính quyền địa phương hoàn thiện công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng tỷ lệ hoàn thành vượt mức 78,47% hiện tại và bảo đảm minh bạch hóa các giao dịch dân sự theo chuẩn mực pháp lý.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng kết hợp giữa lý thuyết quyền tài sản và lý thuyết quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Trong thể chế pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất như một loại tài sản dân sự đặc thù được phép tham gia giao dịch thương mại.

Khung lý thuyết vận hành dựa trên 5 khái niệm trọng tâm: quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, hồ sơ địa chính, giá trị quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, hệ thống chuyển quyền sử dụng đất được chuẩn hóa thành 7 hình thức pháp lý:

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3. Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4. Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc pháp luật;
5. Tặng cho quyền sử dụng đất;
6. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng;
7. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất phục vụ sản xuất kinh doanh.

Hệ thống pháp lý tham chiếu bao gồm Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT và Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa quy định về hạn mức và diện tích tách thửa tối thiểu.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 5/2017 đến tháng 8/2018. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ lưu trữ địa chính giai đoạn 2014 - 2017 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Triệu Sơn cùng Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Đối với dữ liệu sơ cấp, nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn điểm điển hình đại diện cho 3 vùng sinh thái - kinh tế:

• Khu vực trung tâm: Thị trấn Triệu Sơn (đại diện cho đô thị hóa nhanh, kinh tế dịch vụ phát triển);
• Khu vực ven trung tâm: Xã Minh Sơn (đại diện vùng chuyển tiếp nông nghiệp sang phi nông nghiệp);
• Khu vực xa trung tâm: Xã Triệu Thành (đại diện vùng nông nghiệp thuần túy).

Cỡ mẫu điều tra xã hội học bao gồm 100 hộ gia đình được chọn theo phương pháp phân tầng ngẫu nhiên (40 phiếu tại thị trấn Triệu Sơn, 30 phiếu tại xã Minh Sơn, 30 phiếu tại xã Triệu Thành) và 30 cán bộ chuyên môn (20 công chức địa chính - xây dựng cấp xã và 10 cán bộ cấp huyện). Phương pháp thống kê mô tả, so sánh và phân tích tổng hợp được lựa chọn nhằm lượng hóa chính xác sự khác biệt giữa nhận thức lý thuyết và hành vi giao dịch thực tế, đồng thời làm rõ mối tương quan giữa mức độ tiếp cận thông tin hành chính với tỷ lệ hồ sơ biến động hợp pháp trên từng địa bàn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về hiện trạng cơ cấu đất đai năm 2017, toàn huyện Triệu Sơn có tổng diện tích 29.004,53 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm ưu thế tuyệt đối với 19.313,13 ha (đạt tỷ lệ 66,59%), nhóm đất phi nông nghiệp đạt 9.383,74 ha (chiếm 32,35%) và nhóm đất chưa sử dụng còn 307,66 ha (chiếm 1,06%). Cơ cấu này phản ánh Triệu Sơn vẫn là huyện trọng điểm nông nghiệp nhưng đang chịu tác động chuyển dịch mạnh mẽ sang đất chuyên dùng và đất ở.

Thứ hai, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tính đến ngày 30/9/2017 đạt 87.823 giấy trên tổng số 111.916 giấy cần cấp, đạt tỷ lệ chung 78,47%. Tuy nhiên, có sự phân hóa sâu sắc giữa các loại đất:

• Đất sản xuất nông nghiệp đạt tỷ lệ cấp phát cao nhất với 93,70% (cấp được 45.400 trên 48.454 giấy);
• Đất lâm nghiệp đạt 82,75% (cấp được 2.884 trên 3.485 giấy);
• Đất ở đạt tỷ lệ thấp nhất với 66,04% (cấp được 39.610 trên 59.977 giấy). Đáng chú ý, đất ở đô thị đạt tỷ lệ cấp 87,82% (2.055 giấy), cao hơn hẳn so với đất ở nông thôn chỉ đạt 65,16% (37.555 giấy).

Thứ ba, cơ cấu giao dịch chuyển quyền giai đoạn 2014 - 2017 phân bố không đồng đều giữa 7 hình thức. Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng và chuyển nhượng thương mại chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi các hình thức cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất hầu như không phát sinh hoặc chiếm tỷ lệ dưới 1%. Tại thị trấn Triệu Sơn với quy mô 180,00 ha đất tự nhiên, các giao dịch chuyển nhượng đất ở đô thị diễn ra tập trung và giá trị cao gấp nhiều lần so với các xã vùng ven.

Thứ tư, khảo sát 100 hộ dân cho thấy sự thiếu hụt kiến thức pháp lý: hơn 35% người dân nông thôn chưa nắm rõ quy trình đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng trao tay hoặc viết giấy viết tay chưa được chứng thực.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch về tỷ lệ hoàn thành cấp Giấy chứng nhận giữa đô thị (87,82%) và nông thôn (65,16%) xuất phát từ nguyên nhân lịch sử quản lý đất đai. Tại Triệu Sơn, hiện đang tồn tại song song 3 loại giấy chứng nhận qua các thời kỳ với tổng số 138.861 giấy trên diện tích 15.833,27 ha của 46.248 hộ. Việc chậm trễ triển khai hệ thống bản đồ địa chính chính quy số hóa khiến công tác đo đạc, chỉnh lý biến động thửa đất sau dồn điền đổi thửa lần 2 gặp nhiều vướng mắc.

Khi so sánh với bức tranh toàn tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2017, dữ liệu chuyển quyền của Triệu Sơn tương đồng với quy luật chung: các khu vực đô thị như Thành phố Thanh Hóa ghi nhận 7.231 trường hợp giao dịch, huyện ven đô Đông Sơn đạt 4.340 trường hợp, trong khi huyện vùng cao Mường Lát chỉ đạt 1.857 trường hợp. Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ cột thể hiện sự tương phản 12,66% trong tiến độ cấp giấy giữa đất lâm nghiệp và đất ở, kết hợp bảng ma trận thống kê 7 hình thức giao dịch tại 3 xã nghiên cứu để thấy rõ xu hướng thương mại hóa đất đai tập trung dọc theo tuyến Quốc lộ 47 và Tỉnh lộ 514.

Kinh nghiệm quốc tế từ Mỹ, Trung Quốc và Pháp cho thấy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa đồng bộ và minh bạch hóa thông tin quy hoạch là chìa khóa để triệt tiêu thị trường ngầm. Tại Triệu Sơn, việc người dân e ngại nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính phức tạp đã trực tiếp làm chậm tốc độ chính quy hóa các giao dịch chuyển quyền.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước và thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất vận hành minh bạch, 4 nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai:

1. Đẩy nhanh tiến độ số hóa hồ sơ địa chính và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ủy ban nhân dân huyện Triệu Sơn chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thành đo đạc địa chính số hóa trên toàn bộ 36 xã, thị trấn. Mục tiêu giải quyết dứt điểm 24.093 giấy chứng nhận đất ở còn tồn đọng, nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận toàn huyện đạt trên 95% trước quý IV năm 2020.

2. Chuẩn hóa quy trình liên thông và cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính: Thiết lập cơ chế một cửa liên thông hiện đại giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi cục Thuế và Ủy ban nhân dân cấp xã. Rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế từ 30 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc theo đúng tinh thần Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, bảo đảm 100% hồ sơ được giải quyết đúng hạn.

3. Nâng cao năng lực chuyên môn và đổi mới hình thức tuyên truyền pháp luật: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức các khóa tập huấn nghiệp vụ định kỳ hàng năm cho 100% đội ngũ công chức địa chính - xây dựng xã, thị trấn. Đồng thời, xây dựng các chuyên mục phổ biến Luật Đất đai năm 2013 trên hệ thống truyền thanh cơ sở, tập trung hướng dẫn người dân về quyền lợi và nghĩa vụ tài chính khi đăng ký biến động.

4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và kiểm soát thị trường bất động sản: Thanh tra huyện phối hợp với chính quyền 36 xã tổ chức tối thiểu 2 đợt kiểm tra chuyên đề mỗi năm về việc chấp hành pháp luật đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và ngăn chặn tình trạng giao dịch trao tay không qua đăng ký biến động.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn và lý luận sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng:

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương: Bao gồm cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Triệu Sơn và tỉnh Thanh Hóa. Luận văn cung cấp bức tranh số liệu chi tiết về 87.823 hồ sơ đã cấp cùng phương án xử lý 138.861 giấy chứng nhận tồn tại qua các thời kỳ lịch sử.

2. Chính quyền địa phương cấp xã và công chức địa chính cơ sở: Ủy ban nhân dân 36 xã, thị trấn có thể sử dụng kết quả khảo sát từ 100 hộ dân làm căn cứ xây dựng kế hoạch tuyên truyền pháp luật, giải quyết thủ tục hòa giải tranh chấp và hỗ trợ người dân thực hiện thủ tục dồn điền đổi thửa.

3. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Tài liệu là một case study thực chứng chuẩn mực kết hợp giữa phương pháp điều tra định lượng (100 hộ dân, 30 cán bộ) và khung phân tích chính sách đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai năm 2013.

4. Các tổ chức tín dụng, văn phòng công chứng và nhà đầu tư bất động sản: Cung cấp thông tin tham chiếu quan trọng về pháp lý thửa đất, thực trạng thị trường thế chấp và đặc điểm biến động giá đất tại các khu vực trung tâm như thị trấn Triệu Sơn để thẩm định rủi ro giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Luật Đất đai năm 2013 quy định bao nhiêu hình thức chuyển quyền sử dụng đất?

Theo Luật Đất đai năm 2013, có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định cũ đã được bãi bỏ từ năm 2006.

2. Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn đạt mức nào?

Tính đến tháng 9/2017, toàn huyện Triệu Sơn đã cấp được 87.823 trên tổng số 111.916 giấy chứng nhận lần đầu, đạt tỷ lệ 78,47%. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt tỷ lệ cao nhất với 93,70%, đất lâm nghiệp đạt 82,75%, riêng đất ở nông thôn chỉ đạt 65,16%.

3. Nguyên nhân chính khiến tiến độ cấp giấy chứng nhận đất ở tại nông thôn bị chậm là gì?

Nguyên nhân chủ yếu do lịch sử quản lý đất đai còn tồn đọng 138.861 giấy chứng nhận thuộc 3 loại hình văn bản khác nhau qua các thời kỳ. Thêm vào đó, hệ thống bản đồ địa chính số hóa chưa đồng bộ và người dân còn tâm lý e ngại thực hiện nghĩa vụ tài chính.

4. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn có đặc điểm gì nổi bật?

Giao dịch chuyển quyền diễn ra sôi động nhất tại khu vực trung tâm thị trấn Triệu Sơn quy mô 180,00 ha và các xã bám dọc Quốc lộ 47. Hình thức thế chấp vay vốn ngân hàng và chuyển nhượng thương mại chiếm đa số, trong khi cho thuê lại và góp vốn chiếm tỷ lệ dưới 1%.

5. Người dân cần chuẩn bị những điều kiện gì để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện hiện trạng quản lý và sử dụng 29.004,53 ha đất tự nhiên trên địa bàn 36 xã, thị trấn thuộc huyện Triệu Sơn giai đoạn 2014 - 2017.
• Xác định rõ kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt tỷ lệ chung 78,47% (87.823 giấy), chỉ ra khoảng cách chênh lệch lớn giữa đất ở đô thị (87,82%) và đất ở nông thôn (65,16%).
• Đánh giá thực chất nhận thức pháp lý thông qua khảo sát 100 hộ dân và 30 cán bộ chuyên môn, làm rõ các nút thắt trong 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
• Hệ thống hóa các bài học kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn từ tỉnh Thanh Hóa để nhận diện xu hướng chuyển dịch đất đai trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về số hóa địa chính, cải cách hành chính, đào tạo nguồn nhân lực và tăng cường thanh tra nhằm chuẩn hóa quản lý giai đoạn 2018 - 2020.

Đóng góp khoa học của công trình là luận cứ thực tiễn quan trọng giúp huyện Triệu Sơn giải quyết các tồn đọng về hồ sơ địa chính và đẩy mạnh tính công khai, minh bạch của thị trường quyền sử dụng đất. Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và chính quyền địa phương cần nhanh chóng tham khảo, ứng dụng hệ thống giải pháp này để nâng cao hiệu lực quản lý đất đai trong giai đoạn phát triển mới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài Bộ Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.

Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Trong quá trình sử dụng đất, thì luôn có sự biến động về chủ sử dụng đất, loại hình sử dụng đất… do chuyển QSDĐ.

Kể từ ngày 18/12/1980, khi Hiến pháp đầu tiên ở Việt Nam có hiệu lực cho đến ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên ở Việt 4 Nam ra đời quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai thì việc chuyển QSDĐ cũng chỉ dừng ở mức độ chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư tên đất được giao, đất đai chưa được tham gia vào thị trường hàng hoá, bởi tại Điều 5 của Luật đã nêu rõ: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Hiến pháp 1992 ra đời, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển QSDĐ. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá, QSDĐ được tham gia thị trường hàng hoá, được trao đổi thông qua vật ngang giá là đồng tiền.

Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì thị trường QSDĐ cũng ngày một nâng cao đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, từ đó Luật Đất đai cũng lần lượt được ra đời, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với yêu cầu đặt ra, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDD là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDD. Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.

Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [3],[4],[5] Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này. 5 Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Các văn bản Luật - Hiến pháp năm 2013; - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009. - Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. - Bộ luật dân sự ngày 24/11/2015. Các văn bản dưới Luật * Một số Nghị định của Chính phủ: - Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; 6 - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

* Một số thông tư hướng dẫn: - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính. - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

7 - Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.3 Các văn bản của UBND tỉnh Thanh Hoá - Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 2890/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.

- Quyết định số 3427/2016/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hoá lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hoá. - Quyết định số 638/2017/QĐ-UBND ngày 01/3/2017 về quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDĐ là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Luật Đất đai 2003 bổ sung thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ thành 8 hình thức chuyển QSDĐ, đến Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Lý do là Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP 8 Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.