ĐẶT VẤN ĐỀ 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội: đất đai, lao động, vốn, công nghệ thì đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng cho con ngƣời. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn dân cƣ phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, an ninh – quốc phòng. Để khẳng định vai trò quan trọng của đất đai từ xa xƣa nhân dân ta đã có câu “Tấc đất, tấc vàng” và Mac cũng khẳng định “lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”.
Có thể nói đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả nhà nƣớc dù xây dụng theo hình thức nào cũng đều coi trọng quản lí đất đai. Riêng nƣớc ta, để bảo vệ đất đai non sông bờ cõi biết bao anh hùng đã ngã xuống để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc. Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng nhƣ tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nƣớc ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển n 2 quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng nhƣ trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.
Theo Luật Đất đai 1993, ngƣời sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục đƣợc những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức và chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ nhiều vấn đề liên quan khác. Xã Tiên Phong là một xã của Huyện Phổ Yên đƣợc hình thành từ lâu đời, qua từng năm dân số tăng lên, đất đai hạn hẹp không sinh ra, nên nhu cầu về đất đai của ngƣời dân càng cao, nhất là việc chuyển quyền sử dụng đất. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai.
Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trƣờng Đại học Nông Lâm, dƣới sự hƣớng dẫn của cô T.S Vũ Thị Quý, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013”. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong gian đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm xác định đƣợc những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. - Đánh giá đƣợc hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong. - Đánh giá đƣợc kết quả 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 của xã Tiên Phong. - Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng.
- Đánh giá đƣợc những thuận lợi khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, nhận ra đƣợc những vƣớng mắc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất từ đó đƣa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nƣớc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2003.
- Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến 735) của Bộ Luật Dân sự 2005. - Luật thuế nhà, đất 2010. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất. - Thông tƣ 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. n 5 - Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng.
- Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên. - Tài liệu hƣớng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán. Nhƣng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nƣớc. n 6 Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này đƣợc quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã đƣợc bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa.