Luận văn thạc sĩ hay đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2018

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018, phân tích thực trạng và giải pháp.

• Tác giả: Nguyễn Tiến Tòng
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Quý
• Trường học: Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Cẩm Phả, Tỉnh Quảng Ninh Giai Đoạn 2016 - 2018
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
• 1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.1.2.3. Thừa kế quyền sử dụng đất
• 1.1.2.4. Tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
• 1.1.3.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
• 1.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
• 1.3. Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển nhượng sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam
• 1.3.1. Trên thế giới
• 1.3.2. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của một số nước
• 1.4. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.4.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.4.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.4.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 1.4.2.1. Địa điểm nghiên cứu
• 1.4.2.2. Thời gian nghiên cứu
• 1.4.3. Nội dung nghiên cứu
• 1.4.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
• 1.4.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 1.4.4.3. Phương pháp tổng hợp
• 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 2.1. Tình hình chung thành phố Cẩm Phả tỉnh Quảng Ninh
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng thành phố Cẩm Phả
• 2.2. Tình hình công tác quản lý, sử dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả
• 2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018 tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.3.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền theo các hình thức
• 2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo thời gian (giai đoạn 2016 – 2018)
• 2.3.3. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 -2018
• 2.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí
• 2.4.1. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân về những quy định chung của chuyển QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả
• 2.4.2. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.4.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 2.4.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 2.5. Thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
• 2.6. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
• 3. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả

Đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016-2018 là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai. Đất đai không chỉ là tài sản quý giá mà còn là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển kinh tế và xã hội. Việc đánh giá này giúp nhận diện các vấn đề tồn tại và đưa ra giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

1.1. Tình Hình Quản Lý Đất Đai Tại Cẩm Phả

Tình hình quản lý đất đai tại Cẩm Phả trong giai đoạn này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức. Các dự án phát triển hạ tầng và nhu cầu sử dụng đất gia tăng đã tạo ra áp lực lớn lên công tác quản lý.

1.2. Ý Nghĩa Của Việc Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất không chỉ giúp cải thiện quy trình quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi cho người dân và Nhà nước. Điều này góp phần tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và hiệu quả.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý mà còn tác động đến quyền lợi của người dân. Việc nhận diện và giải quyết các thách thức này là rất cần thiết.

2.1. Khó Khăn Trong Thủ Tục Hành Chính

Thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài là một trong những khó khăn lớn nhất trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Điều này gây ra sự chậm trễ trong việc thực hiện các giao dịch đất đai.

2.2. Thiếu Minh Bạch Trong Thị Trường Đất Đai

Thiếu minh bạch trong thông tin về giá đất và các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tạo ra sự nghi ngờ và không tin tưởng từ phía người dân và nhà đầu tư.

III. Phương Pháp Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp khoa học và thực tiễn. Việc này không chỉ giúp thu thập thông tin chính xác mà còn đảm bảo tính khách quan trong đánh giá.

3.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu

Sử dụng các phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp và thứ cấp để có cái nhìn toàn diện về tình hình chuyển quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm khảo sát ý kiến người dân và phân tích các tài liệu liên quan.

3.2. Phân Tích Kết Quả Đánh Giá

Phân tích kết quả đánh giá cần dựa trên các tiêu chí cụ thể như hiệu quả kinh tế, sự hài lòng của người dân và tính minh bạch trong quy trình chuyển nhượng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Kết Quả Nghiên Cứu

Kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả có thể được ứng dụng vào thực tiễn để cải thiện công tác quản lý đất đai. Những bài học kinh nghiệm từ nghiên cứu sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong tương lai.

4.1. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện

Đề xuất các giải pháp cải thiện quy trình chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường công tác tuyên truyền về quyền lợi và nghĩa vụ của người dân.

4.2. Tăng Cường Đào Tạo Nhân Lực

Đào tạo nhân lực trong lĩnh vực quản lý đất đai là cần thiết để nâng cao năng lực thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người dân và Nhà nước.

V. Kết Luận Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Cẩm Phả

Đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả giai đoạn 2016-2018 đã chỉ ra nhiều vấn đề cần khắc phục. Tuy nhiên, cũng có nhiều cơ hội để cải thiện công tác quản lý đất đai trong tương lai.

5.1. Tương Lai Của Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Cẩm Phả cần được tiếp tục cải thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội. Việc này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và người dân.

5.2. Khuyến Nghị Đối Với Chính Sách Quản Lý Đất Đai

Cần có những chính sách quản lý đất đai linh hoạt và phù hợp với thực tiễn để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Cẩm Phả là đô thị công nghiệp - dịch vụ trọng điểm của tỉnh Quảng Ninh với tổng diện tích tự nhiên đạt 38.652,45 ha, trong đó tỷ lệ đất đã đưa vào sử dụng chiếm tới 90,69% và quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn 9,31%. Bước vào giai đoạn 2016 - 2018, sự phát triển bứt phá của nền kinh tế với tổng giá trị sản xuất công nghiệp và xây dựng năm 2018 ước đạt 70.410 tỷ đồng đã kéo theo áp lực đô thị hóa mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh và nhà ở tăng vọt, biến thị trường bất động sản địa phương thành một trong những điểm nóng giao dịch của tỉnh.

Tuy nhiên, việc gia tăng nhanh chóng các giao dịch quyền sử dụng đất cũng làm bộc lộ nhiều bất cập trong công tác quản lý hành chính, quy hoạch không gian và xác định nghĩa vụ tài chính. Đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai tập trung đánh giá toàn diện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018. Mục tiêu then chốt là lượng hóa kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền, phân tích ý kiến đánh giá từ 120 hộ dân cùng đội ngũ cán bộ chuyên môn tại 16 đơn vị hành chính cấp xã, phường, từ đó nhận diện rào cản và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi cung cấp bức tranh số liệu xác thực về biến động đất đai trong chu kỳ 3 năm, hỗ trợ chính quyền địa phương hoàn thiện quy trình liên thông một cửa và hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp, khiếu kiện trong nhân dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý luận kinh tế đất đai hiện đại kết hợp với khung pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 để làm rõ bản chất của thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Về mặt lý thuyết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất được trao các quyền tài sản đặc thù thông qua 5 hình thức giao dịch chính thức quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nghiên cứu tích hợp mô hình vận hành thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp nhằm đánh giá mức độ hấp thụ pháp lý của địa phương. Đồng thời, tác giả đối chiếu các bài học kinh nghiệm quốc tế tiêu biểu từ Trung Quốc về kiểm soát giá chuyển nhượng nhằm chống đầu cơ, cơ chế bảo đảm tính pháp lý giao dịch của Thụy Điển thông qua hệ thống tòa án và đăng ký quyền sở hữu bắt buộc, cùng chính sách phân vùng và định giá minh bạch của Australia.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ hệ thống báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ địa chính, dữ liệu thuế và quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 - 2018.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa với tổng quy mô mẫu là 120 hộ gia đình và cá nhân đã trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng tại 3 khu vực đặc thù: Khu vực 1 gồm 2 phường trung tâm đô thị là Cẩm Thành và Cẩm Trung; Khu vực 2 gồm 2 phường xa trung tâm là Cẩm Thịnh và Quang Hanh; Khu vực 3 gồm 2 xã ngoại thành là Cẩm Hải và Cộng Hòa. Mỗi khu vực điều tra đúng 40 hộ nhằm đảm bảo tính đại diện cao cho các loại hình đất ở, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, nghiên cứu tiến hành phỏng vấn sâu đội ngũ cán bộ quản lý địa chính tại Chi cục Thuế và Ủy ban nhân dân các xã, phường.

Toàn bộ dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel thông qua phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm và tổng hợp chéo. Lý do lựa chọn phương pháp này là nhằm phản ánh chính xác xu hướng biến động số lượng hồ sơ theo thời gian, đo lường mức độ hài lòng của công dân và lượng hóa các điểm nghẽn hành chính trong khoảng thời gian thực hiện nghiên cứu từ tháng 8 năm 2019 đến tháng 8 năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả tổng hợp số liệu giai đoạn 2016 - 2018 cho thấy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả diễn ra hết sức sôi động nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các hình thức và địa bàn. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm ưu thế tuyệt đối với tỷ trọng đạt trên 68% tổng số giao dịch thành công, tiếp theo là hình thức tặng cho quyền sử dụng đất chiếm khoảng 21%, thừa kế chiếm xấp xỉ 8%, trong khi chuyển đổi đất nông nghiệp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ chiếm chưa đầy 3%.

Xét theo cơ cấu loại đất, đất ở đô thị chiếm hơn 72% tổng diện tích chuyển nhượng, tập trung cao độ tại các phường trung tâm như Cẩm Trung, Cẩm Thành và khu vực phát triển nóng như Cẩm Bình dọc theo hành lang Quốc lộ 18. Khảo sát 120 hộ dân cho thấy có 82,5% người dân hiểu rõ điều kiện bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao dịch, song chỉ có 41,6% nắm vững các quy định về nghĩa vụ tài chính và thuế thu nhập cá nhân. Về phía cán bộ quản lý, 100% ghi nhận áp lực quá tải hồ sơ trong bối cảnh các dự án hạ tầng lớn như Cụm công nghiệp Cẩm Thịnh và khu nghỉ dưỡng khoáng nóng Quang Hanh được triển khai đồng loạt.

Thảo luận kết quả

Các chỉ số thực nghiệm phản ánh trung thực tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ của thành phố Cẩm Phả sau khi nâng cấp lên đô thị loại II. Dữ liệu nghiên cứu được trực quan hóa thông qua hệ thống bảng biểu so sánh từng năm và biểu đồ cơ cấu giao dịch, làm nổi bật sự chênh lệch lớn giữa khu vực trung tâm và các xã thuần nông như Cẩm Hải, Cộng Hòa.

Nguyên nhân cốt lõi khiến giao dịch chuyển nhượng bùng nổ là do làn sóng đầu tư hạ tầng đồng bộ và xu hướng dịch chuyển dân cư từ các vùng lân cận về làm việc tại các tập đoàn than khoáng sản. Tuy nhiên, thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính vẫn là mắt xích kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Theo khảo sát, có tới 34,2% số hộ dân phàn nàn về việc phải đi lại nhiều lần giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Chi cục Thuế để hoàn tất mức nộp lệ phí trước bạ 0,5% và thuế thu nhập cá nhân 2%.

So sánh với các nghiên cứu tương đồng tại các đô thị công nghiệp vùng Đông Bắc, Cẩm Phả có tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt mức cao trên 90%, nhưng việc cập nhật biến động đất đai trên bản đồ địa chính kỹ thuật số còn chậm, dẫn đến hiện tượng sai lệch ranh giới thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các khu vực san lấp, lấn biển.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm với lộ trình thực hiện từ năm 2021 đến năm 2025:

• Hoàn thiện quy trình hành chính và liên thông thuế điện tử: Ủy ban nhân dân thành phố Cẩm Phả cần phối hợp chặt chẽ với Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai triển khai phần mềm liên thông trao đổi thông tin địa chính điện tử. Mục tiêu cụ thể là rút ngắn 30% thời gian luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, giảm thời gian giải quyết cấp đổi, đăng ký biến động từ tối đa 30 ngày xuống còn dưới 15 ngày làm việc.
• Hiện đại hóa cơ sở dữ liệu địa chính và đo đạc bản đồ: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố chủ trì rà soát, số hóa 100% hồ sơ địa chính và bản đồ quy hoạch tại 16 phường, xã. Việc cập nhật thường xuyên hiện trạng đất đai lấn biển và san nền sẽ giải quyết triệt để tình trạng chồng lấn ranh giới thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.
• Tăng cường tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai: Ủy ban nhân dân các xã, phường phối hợp với các tổ chức đoàn thể tổ chức các đợt phổ biến pháp luật định kỳ hàng quý. Hướng tới mục tiêu nâng tỷ lệ người dân hiểu biết đầy đủ về quyền thừa kế, tặng cho và nghĩa vụ tài chính từ mức 41,6% hiện tại lên trên 85% vào cuối năm 2023, hạn chế tình trạng giao dịch viết tay trái pháp luật.
• Đào tạo, nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ: Phòng Nội vụ phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường tổ chức các khóa tập huấn chuyên sâu hàng năm cho 100% cán bộ địa chính cấp xã, phường về kỹ năng xử lý tranh chấp và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, nâng mức độ hài lòng của người dân lên trên 95%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cán bộ quản lý nhà nước tại các cơ quan địa chính: Cung cấp nguồn tư liệu thực chứng và cơ sở dữ liệu chi tiết về thực trạng hồ sơ chuyển quyền tại địa phương, giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai tối ưu hóa quy trình thủ tục hành chính.
• Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Mang lại cái nhìn toàn cảnh về xu hướng chuyển dịch đất đai, cơ cấu giá đất và tiềm năng phát triển không gian đô thị tại các khu vực trọng điểm của thành phố Cẩm Phả giai đoạn hậu quy hoạch.
• Học viên cao học, nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai và Luật học: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp luận nghiên cứu kết hợp giữa điều tra định lượng xã hội học và phân tích pháp lý chuyên ngành.
• Người dân và các tổ chức tham gia giao dịch bất động sản: Giúp nhận diện đầy đủ các bước thực hiện thủ tục sang tên, căn cứ pháp lý theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 và cách tính toán nghĩa vụ tài chính, phòng tránh rủi ro tranh chấp khi thực hiện quyền tài sản.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện cơ bản nhất để người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp khiếu kiện, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất còn nằm trong thời hạn sử dụng đất được công nhận.

Nghĩa vụ tài chính người dân phải thực hiện khi chuyển nhượng bất động sản gồm những khoản nào? Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hợp lệ (hoặc 25% giá trị lợi nhuận nếu xác định được giá mua bán gốc). Bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ nhà đất với mức thu 0,5% theo khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định.

Phương pháp chọn mẫu trong nghiên cứu này có đảm bảo tính khách quan không? Nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng với quy mô 120 hộ chia đều cho 3 vùng không gian khác biệt: vùng lõi đô thị trung tâm, vùng công nghiệp ven đô và vùng thuần nông. Cơ cấu này giúp phản ánh trung thực ý kiến từ mọi phân khúc dân cư và loại hình sử dụng đất trên địa bàn.

Tại sao hình thức chuyển đổi đất nông nghiệp lại chiếm tỷ lệ rất thấp tại thành phố Cẩm Phả? Do đặc thù địa hình của Cẩm Phả có tới 55,4% là đồi núi và diện tích rừng phòng hộ, sản xuất lớn, cơ cấu kinh tế nghiêng hẳn về công nghiệp khai khoáng và dịch vụ đô thị. Diện tích đất canh tác nông nghiệp manh mún nên nhu cầu dồn điền đổi thửa không xuất hiện nhiều như tại các tỉnh đồng bằng.

Văn bản nào của tỉnh Quảng Ninh quy định chi tiết về thời gian và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Quyết định số 2779/2017/QĐ-UBND ngày 24 tháng 10 năm 2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh là căn cứ pháp lý trực tiếp quy định cụ thể về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục, cắt giảm thời gian thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất trên toàn địa bàn.

Kết luận

• Luận văn đã đánh giá toàn diện bức tranh chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2016 - 2018 với 38.652,45 ha diện tích tự nhiên, làm rõ xu thế chuyển dịch mạnh mẽ của phân khúc đất ở đô thị chiếm hơn 72% tổng diện tích giao dịch.
• Nhận diện chính xác các rào cản hành chính qua khảo sát 120 hộ dân, chỉ ra điểm nghẽn lớn nhất nằm ở khâu liên thông xác định nghĩa vụ thuế giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
• Đóng góp hệ thống dữ liệu sơ cấp và thứ cấp có độ tin cậy cao, phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả tầm nhìn 2020 - 2030.
• Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao nhằm rút ngắn 30% thời gian xử lý thủ tục và hiện đại hóa 100% hệ thống thông tin địa chính số trong giai đoạn 2021 - 2025.
• Các cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư cần chủ động khai thác kết quả nghiên cứu này để hoàn thiện cơ chế quản lý thị trường bất động sản địa phương theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 1. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, Luật đất đai, (2013).

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo khoản 10, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Cụ thể như sau: 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất Nguyễn Thị Lợi, (2007). Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2015). Thừa kế quyền sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.

- Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: - Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. - Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, Luật đất đai, (2013). - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.

Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này Nguyễn Khắc Thái Sơn, (2007).3 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật đất đai 2013) cho biết: + Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất + Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. + Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, , góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 190, Luật đất đai 2013 cho biết: 1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều 179 của Luật đất đai 2013. b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.