Luận văn thạc sĩ hay đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện triệu sơn tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hay đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện triệu sơn tỉnh, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Bùi Khắc Nam
• Người hướng dẫn: PGS. Đàm Xuân Vận
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực các xã phía tây huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2016 - 2018
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
• 2.7. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
• 2.8. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu
• 3.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
• 3.4. Nội dung nghiên cứu
• 3.5. Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• 4. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 4.1. Đánh giá kết quả việc chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phía tây huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2016 - 2018
• 4.2. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý
• 4.3. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn
• 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 5.2. Phương pháp chọn hộ điều tra
• 5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
• 5.4. Phương pháp so sánh- tổng hợp
• 5.5. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu
• 6. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 6.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Triệu Sơn
• 6.2. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên
• 6.3. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 6.4. Thực trạng phát triển hạ tầng
• 6.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018
• 6.6. Tình hình công tác quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn
• 6.7. Đánh giá kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn khu vực phía tây của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018
• 6.8. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dung đất 10 xã khu vực phía tây của huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018
• 6.9. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo các năm
• 6.10. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các xã phía Tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 theo loại đất
• 6.11. Đánh giá sự hiểu biết về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân và cán bộ quản lý
• 6.12. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• 6.13. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 6.14. Những khó khăn, tồn tại
• 6.15. Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn
• 7. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai tại huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018. Việc đánh giá công tác này không chỉ giúp hiểu rõ thực trạng mà còn chỉ ra những thách thức và cơ hội trong việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai.

1.1. Khái niệm và tầm quan trọng của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương và đảm bảo quyền lợi cho người dân.

1.2. Lịch sử và quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng đất

Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng về các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho người dân thực hiện quyền lợi của mình.

II. Những thách thức trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật, nhưng việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn vẫn gặp nhiều khó khăn. Những thách thức này cần được nhận diện và giải quyết để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

2.1. Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều người dân vẫn chưa hiểu rõ về quy trình và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc thực hiện không đúng quy định.

2.2. Tình trạng pháp lý và thủ tục hành chính phức tạp

Thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phức tạp, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

III. Phương pháp đánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn

Để đánh giá hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học và thực tiễn. Việc này giúp đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm cải thiện tình hình.

3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu và khảo sát

Sử dụng các phương pháp khảo sát, phỏng vấn và thu thập dữ liệu từ các cơ quan chức năng để có cái nhìn tổng quan về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.2. Phân tích và đánh giá kết quả

Phân tích dữ liệu thu thập được để đánh giá thực trạng và đưa ra các khuyến nghị cải thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

IV. Kết quả nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Triệu Sơn

Kết quả nghiên cứu cho thấy có sự gia tăng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn trong giai đoạn 2016-2018. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết.

4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo năm

Số liệu cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên, nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra.

4.2. Đánh giá sự hài lòng của người dân

Khảo sát cho thấy người dân có sự hài lòng nhất định với quy trình chuyển nhượng, nhưng vẫn còn nhiều điểm cần cải thiện.

V. Kết luận và khuyến nghị cho tương lai chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết luận từ nghiên cứu chỉ ra rằng cần có những cải cách trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nâng cao hiệu quả quản lý. Các khuyến nghị sẽ giúp cải thiện tình hình trong tương lai.

5.1. Đề xuất cải cách quy trình chuyển nhượng

Cần đơn giản hóa quy trình và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân dễ dàng thực hiện quyền lợi của mình.

5.2. Tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục

Tăng cường công tác tuyên truyền về quyền và nghĩa vụ của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nâng cao nhận thức.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất tại các địa bàn nông thôn chuyển tiếp đóng vai trò then chốt đối với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tại huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2018 đạt 11,50%, tăng đáng kể so với mức 10,50% của năm 2015. Trong tổng số 225.167 người với 52.737 hộ dân toàn huyện, dân cư sản xuất nông nghiệp chiếm tới 81,88% với 187.180 người. Khu vực 10 xã phía Tây của huyện gồm Bình Sơn, Hợp Tiến, Thọ Sơn, Hợp Thành, Thọ Bình, Triệu Thành, Thọ Tiến, Xuân Thọ, Hợp Lý, Thọ Cường là vùng địa bàn bán sơn địa có sự biến động phức tạp về quỹ đất canh tác và đất ở.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ sự bùng nổ nhu cầu chuyển dịch đất đai dưới tác động của công nghiệp hóa và mở rộng hạ tầng giao thông kết nối các tuyến tỉnh lộ 514, 506 và Quốc lộ 47 dài 16,5 km. Mục tiêu cụ thể của luận văn là đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 10 xã phía Tây giai đoạn 2016 - 2018, xác định tính hợp pháp của các giao dịch, đồng thời khảo sát toàn diện nhận thức pháp luật của người dân và cán bộ chuyên môn.

Về mặt thực tiễn, công trình nghiên cứu mang lại ý nghĩa quan trọng trong việc định chuẩn quy trình quản lý nhà nước cấp cơ sở. Luận văn thiết lập các chỉ số định lượng nhằm hướng tới mục tiêu nâng tỷ lệ giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đúng hạn lên trên 95%, giảm tỷ lệ giao dịch ngầm xuống dưới 5% và hạn chế tối đa nguy cơ thất thu ngân sách từ thuế chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng hệ thống cơ sở lý luận dựa trên hai trụ cột pháp lý và khoa học quản lý đất đai:

Thứ nhất, lý thuyết về quyền tài sản và quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 158), khẳng định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng hợp pháp và được chuyển giao quyền này thông qua các giao dịch dân sự có điều kiện.

Thứ hai, khung thể chế quản lý nhà nước về đất đai được định hình bởi Luật Đất đai năm 2013 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Trong đó, các quy định tại Điều 79 về trình tự đăng ký biến động, Điều 168 về thời điểm thực hiện quyền, Điều 169 về nhận quyền và Điều 188 về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý bắt buộc cho mọi giao dịch.

Các khái niệm then chốt được phân định rõ ràng trong nghiên cứu gồm:

• Quyền sử dụng đất: Loại quyền tài sản đặc biệt cho phép chủ thể khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hành vi pháp lý chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác trên cơ sở đền bù bằng giá trị tiền tệ hoặc hiện vật tương đương.
• Đăng ký biến động đất đai: Thủ tục hành chính bắt buộc ghi nhận sự thay đổi về chủ sử dụng hoặc thửa đất vào hồ sơ địa chính.
• Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp: Không gian giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sau khi được phân phối lần đầu.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng bao gồm số liệu thứ cấp và số liệu sơ cấp:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ hệ thống báo cáo thống kê đất đai giai đoạn 2016 - 2018 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Triệu Sơn, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi cục Thuế huyện và Ủy ban nhân dân 10 xã nghiên cứu. Nguồn dữ liệu này bao gồm số lượng hồ sơ tiếp nhận, diện tích đất biến động theo từng năm và số thu ngân sách từ nghĩa vụ tài chính đất đai.
• Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua mẫu khảo sát thực địa với quy mô 100 hộ gia đình được chọn ngẫu nhiên phân tầng tại 3 xã đại diện cho các mức độ phát triển kinh tế khác nhau ở vùng phía Tây huyện Triệu Sơn. Cỡ mẫu 100 hộ được chia đều thành 50 hộ đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 50 hộ chưa từng tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, tác giả tiến hành phỏng vấn sâu 15 cán bộ quản lý chuyên trách, bao gồm 10 công chức địa chính - xây dựng của 10 xã và 5 cán bộ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai huyện.

Lý do lựa chọn phương pháp chọn mẫu phân tầng và phân tích thống kê mô tả, kết hợp phương pháp so sánh tổng hợp là nhằm đối chiếu chính xác giữa hồ sơ hành chính được lưu trữ với thực tế giao dịch ngoài hiện trường. Việc khảo sát trực tiếp giúp phát hiện các rào cản tâm lý, đánh giá khách quan mức độ minh bạch của thủ tục hành chính công và đo lường sự hiểu biết pháp luật của người dân. Toàn bộ quá trình khảo sát và xử lý số liệu được triển khai trong timeline từ tháng 5/2018 đến tháng 5/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 10 xã phía Tây huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016 - 2018 mang lại những phát hiện quan trọng có số liệu kiểm chứng:

Thứ nhất, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng tăng trưởng liên tục qua từng năm. Các giao dịch tập trung chủ yếu vào đất ở nông thôn và đất trồng cây lâu năm, chiếm trên 72% tổng số diện tích giao dịch thành công. Sự gia tăng này gắn liền với tốc độ đô thị hóa dọc theo 58 km các tuyến tỉnh lộ 514, 506, 517 và 515 chạy qua địa bàn các xã Thọ Bình, Triệu Thành, Hợp Tiến.

Thứ hai, mức độ hiểu biết pháp luật của người dân về các điều kiện chuyển nhượng còn ở mức khiêm tốn. Khảo sát trên 100 hộ dân cho thấy chỉ có khoảng 42% số hộ nắm rõ quy định bắt buộc về việc thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Về nghĩa vụ tài chính, tỷ lệ người dân biết đến mức thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% đạt khoảng 58%, trong khi 42% còn lại hoàn toàn phụ thuộc vào sự hướng dẫn của cán bộ địa chính hoặc bên trung gian.

Thứ ba, hiệu quả xử lý hồ sơ hành chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân cấp xã đã có bước tiến bộ nhưng chưa đồng đều. Tỷ lệ hồ sơ được giải quyết đúng hạn theo cơ chế một cửa đạt khoảng 85,4%. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 14,6% số hồ sơ bị kéo dài thời gian xử lý do vướng mắc trong khâu đo đạc tách thửa đối với các thửa đất có địa hình phức tạp, hoặc do phát sinh tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề chưa được giải quyết dứt điểm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên bắt nguồn từ đặc thù địa hình bán sơn địa và trình độ dân trí. Triệu Sơn có tỷ lệ lao động được đào tạo nghề chỉ đạt 39,7%, trong khi lao động nông nghiệp chiếm tới 75% tổng số 95.864 người trong độ tuổi lao động. Tại các xã vùng đồi như Bình Sơn hay Thọ Sơn, người dân vẫn duy trì thói quen thỏa thuận chuyển nhượng bằng giấy viết tay hoặc giao dịch bằng niềm tin trước khi lập hợp đồng chính thức, dẫn đến nguy cơ rủi ro pháp lý cao.

Khi so sánh với các nghiên cứu tương tự tại vùng trung du Bắc Bộ và Bắc Trung Bộ, tình trạng phân hóa nhận thức giữa nhóm hộ có tham gia giao dịch và nhóm hộ không tham gia giao dịch tại Triệu Sơn có nhiều nét tương đồng. Nhóm 50 hộ đã từng thực hiện thủ tục hành chính có mức độ hài lòng về thái độ phục vụ của cán bộ đạt khoảng 78%, nhưng bày tỏ nhiều băn khoăn về quy trình luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Các kết quả nghiên cứu trên được tổng hợp và biểu diễn trực quan qua biểu đồ cơ cấu các loại đất chuyển nhượng theo diện tích tự nhiên, cùng bảng so sánh chi tiết mức độ hiểu biết của người dân theo từng nhóm tiêu chí: điều kiện chuyển quyền, thủ tục tách thửa, quy định nộp thuế và thời gian giải quyết hồ sơ. Qua hệ thống bảng số liệu, sự chênh lệch giữa các xã có hạ tầng giao thông phát triển như Hợp Lý, Thọ Cường so với các xã vùng sâu như Bình Sơn được thể hiện rất rõ ràng, khẳng định tính tất yếu của việc đầu tư đồng bộ hạ tầng quản lý đất đai.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và thúc đẩy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực các xã phía Tây huyện Triệu Sơn phát triển minh bạch, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

Thứ nhất, đẩy nhanh tiến độ hiện đại hóa và số hóa 100% hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Ủy ban nhân dân huyện Triệu Sơn cần phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tập trung nguồn lực rà soát, đo đạc bổ sung và số hóa toàn bộ bản đồ địa chính tại 10 xã phía Tây, hoàn thành dứt điểm trong giai đoạn 2020 - 2022. Việc này giúp giảm thời gian trích lục bản đồ từ 5 ngày xuống còn dưới 24 giờ làm việc.

Thứ hai, nâng cao chất lượng và rút ngắn quy trình giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông. Phòng Tài nguyên và Môi trường kết hợp cùng Chi cục Thuế huyện Triệu Sơn chuẩn hóa quy trình trao đổi dữ liệu điện tử, cắt giảm tối thiểu 30% thời gian luân chuyển chứng từ xác định nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu đặt ra là nâng tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng trả kết quả đúng và trước hạn lên mức trên 98% vào cuối năm 2021.

Thứ ba, tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai sâu rộng đến từng thôn, xóm. Ủy ban nhân dân 10 xã phía Tây chủ trì phối hợp với Hội Nông dân và Đoàn Thanh niên tổ chức định kỳ 02 hội nghị phổ biến pháp luật mỗi năm tại mỗi xã. Phấn đấu đến hết năm 2022, nâng tỷ lệ người dân hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và quy trình giao dịch đất đai hợp pháp từ mức 42% hiện nay lên trên 85%.

Thứ tư, siết chặt công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp chuyển nhượng trái phép. Đội kiểm tra liên ngành huyện Triệu Sơn cùng công chức địa chính xã cần tăng cường giám sát biến động sử dụng đất tại các khu vực ven tỉnh lộ 514 và 506, kiên quyết không hợp thức hóa các trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hoặc phân lô bán nền sai quy hoạch, đưa tỷ lệ giao dịch vi phạm hành chính về mức dưới 2% trước năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể sau:

• Cán bộ quản lý nhà nước và công chức địa chính cấp xã, huyện: Công trình cung cấp bức tranh thực tế về các điểm nghẽn trong quản lý đất đai vùng bán sơn địa. Cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai có thể ứng dụng các đề xuất để tinh gọn bộ máy một cửa và xây dựng phương án thu thuế đất đai hiệu quả hơn.
• Học viên cao học, nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai và Luật kinh tế: Tài liệu cung cấp phương pháp luận chặt chẽ, bảng hỏi khảo sát 100 hộ dân và 15 cán bộ mẫu chuẩn, cùng hệ thống tổng quan tài liệu phong phú về chính sách đất đai qua các thời kỳ để phát triển các đề tài luận văn chuyên sâu.
• Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và thẩm định giá bất động sản: Giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ cấu đất đai với 18.847,54 ha đất phù sa, 4.293,13 ha đất xám cùng xu hướng giao dịch thực tế tại 10 xã phía Tây huyện Triệu Sơn, phục vụ công tác lập dự án và phân tích rủi ro pháp lý thị trường.
• Người sử dụng đất và cộng đồng dân cư địa phương: Tài liệu giúp người dân hiểu rõ trình tự pháp lý 4 bước chuyển quyền sử dụng đất, các khoản thuế phí bắt buộc và rủi ro khi mua bán bằng giấy viết tay, từ đó chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện bắt buộc để hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải đáp ứng 4 điều kiện cốt lõi: thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp khiếu kiện, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và đất đang trong thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn, người dân phải nộp các khoản thuế, phí nào?

Theo quy định hiện hành, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất nhà nước nếu giá thỏa thuận thấp hơn. Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ 0,5%, cùng các khoản phí đo đạc địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ theo quy định của Hội đồng nhân dân tỉnh Thanh Hóa.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không công chứng có hiệu lực pháp lý không?

Theo Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Các giao dịch viết tay phát sinh sau ngày 01/07/2014 đều bị coi là vô hiệu về mặt hình thức và không được Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định là bao lâu?

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 3427/2016/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa, thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất không quá 10 đến 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của công dân tại cơ quan thuế.

Tại sao công tác chuyển nhượng đất tại các xã phía Tây huyện Triệu Sơn lại gặp nhiều khó khăn hơn các vùng khác?

Khu vực phía Tây huyện Triệu Sơn gồm 10 xã đặc thù bán sơn địa, có địa hình dốc phân tầng và quỹ đất phân tán. Hệ thống hồ sơ địa chính lưu trữ qua các thời kỳ chưa đồng bộ, tỷ lệ lao động nông thôn qua đào tạo chỉ đạt 39,7% khiến nhận thức pháp lý của người dân còn hạn chế, dẫn đến việc đo đạc thực địa và xác minh nguồn gốc đất gặp nhiều phức tạp.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và khung thể chế về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tinh thần Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013.
• Công trình phản ánh chính xác thực trạng thị trường đất đai giai đoạn 2016 - 2018 tại 10 xã phía Tây huyện Triệu Sơn với tốc độ gia tăng giao dịch đất ở và đất nông nghiệp đạt trên 70%.
• Khảo sát thực địa trên 100 hộ dân và 15 cán bộ quản lý đã định lượng rõ khoảng cách hiểu biết pháp luật của người dân, chỉ ra tỷ lệ nắm rõ quy trình thủ tục mới đạt khoảng 42%.
• Đánh giá khách quan hiệu quả vận hành bộ máy hành chính công, ghi nhận tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hạn đạt 85,4% nhưng vẫn còn 14,6% hồ sơ chậm trễ do bất cập về dữ liệu địa chính.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ và mang tính khả thi cao, gắn liền trách nhiệm của Ủy ban nhân dân huyện Triệu Sơn, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân các xã.

Kế hoạch triển khai các bước tiếp theo đòi hỏi chính quyền địa phương tập trung số hóa dữ liệu đất đai và hoàn thiện hạ tầng thông tin địa chính trong giai đoạn 24 tháng tới. Các cơ quan chuyên môn, viện nghiên cứu và người sử dụng đất cần tích cực tham khảo, ứng dụng kết quả của luận văn để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, góp phần xây dựng thị trường bất động sản nông thôn minh bạch, ổn định và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài Bộ Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.

Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Trong quá trình sử dụng đất, thì luôn có sự biến động về chủ sử dụng đất, loại hình sử dụng đất… do chuyển QSDĐ.

Kể từ ngày 18/12/1980, khi Hiến pháp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 đầu tiên ở Việt Nam có hiệu lực cho đến ngày 29/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên ở Việt Nam ra đời quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai thì việc chuyển QSDĐ cũng chỉ dừng ở mức độ chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư tên đất được giao, đất đai chưa được tham gia vào thị trường hàng hoá, bởi tại Điều 5 của Luật đã nêu rõ: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”. Hiến pháp 1992 ra đời, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển QSDĐ. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá, QSDĐ được tham gia thị trường hàng hoá, được trao đổi thông qua vật ngang giá là đồng tiền.

Cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội theo xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì thị trường QSDĐ cũng ngày một nâng cao đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, từ đó Luật Đất đai cũng lần lượt được ra đời, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý phù hợp với yêu cầu đặt ra, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDD là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDD. Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.

Luật Đất đai 2003 có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [Luật đất đai năm 2013] Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2013 không có hình thức chuyển quyền sử dụng đất này. Luật Đất đai 2003 có hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tuy nhiên ngày 13 tháng 6 năm 2006 có Thông tư số: 03/2006/TTLT-BTP Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cho nên từ ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Các văn bản Luật - Hiến pháp năm 2013; - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009. - Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. - Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Bộ luật dân sự ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày 01/01/2017 1. Các văn bản dưới Luật * Một số Nghị định của Chính phủ: - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị.

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. * Một số thông tư hướng dẫn: - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.