CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất.
Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng. Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến.
Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân. Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, tặng cho của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính 5 quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.
Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng việc chuyển nhượng, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác chuyển nhượng , tặng cho QSDĐ. Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014; Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015; Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3 ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015; 1.
Các văn bản dưới Luật Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; 6 Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ; Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ- CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ; Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014); Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014); Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014); 7 Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương; Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 1. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh” - Quyết định số: 3238/QĐ – UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019” 8 1. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.
Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai (Chính Phủ, 2009) 1. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Trần Văn Chính và cs, 2006) 1. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật.
Dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
* Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
