Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất và giá đất 1. Các khái niệm về quy hoạch sử dụng đất + Khái niệm: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.
Vì vậy, để sử dụng đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và đất đai”. Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 của con người và điều kiện thực tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”. + Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau: - Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất. - Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu 1. Các khái niệm về giá đất + Khái niệm về giá đất và giá trị quyền sử dụng đất Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng.
Khi hai giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Quan điểm của Nhà nước về giá đất theo Luật đất đai 2003 là: "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất" - Điều 4.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 “Giá đất được hình thành trong các trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” - (Điều 55). Sửa đổi Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Điều 3). Cơ sở khoa học của giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 thành giá đất”(Đỗ Thị Lan, 2007). Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được.
Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu. Để tìm hiểu về địa tô chúng ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô, lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình.
Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ.
Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành: - Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn.
Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
Địa tô chênh lệch I có được do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất (có khi là người sở hữu đất) đã có những đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu tư lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lượng ruộng đất, và biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất tư bản. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác - Enghen toàn tập) [18, tr.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Như vậy, địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định. Vì vậy, địa tô là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất.