Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. KHÁI QUÁT VỀ CÁC HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG DÂN SỰ 1. Khái niệm "hợp đồng" Hợp đồng dân sự là phương tiện chủ yếu và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong đời sống xã hội. Dù hợp đồng dân sự thể hiện dưới bất kỳ hình thức nào thì nó vẫn mang những bản chất đặc thù.
Các hợp đồng không đơn giản là sự thỏa thuận của các bên để chuyển giao tài sản cho nhau hay thực hiện một công việc. Xét về mặt pháp lý, sự thỏa thuận đó phải nhằm xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền, nghĩa vụ. Bởi vì, "hợp đồng" thực ra là bản cam kết giữa các bên. Trên thực tế, mỗi nhà khoa học tự tìm cho mình các cách định nghĩa khác nhau tùy theo phương diện nhìn nhận của mỗi người.
Điều 1 Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 đã từng đưa ra một định nghĩa chung về hợp đồng: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng [19]. Nhưng định nghĩa chưa bao quát hết được tất cả các loại hợp đồng vì phương pháp định nghĩa chủ yếu là liệt kê mà các loại hợp đồng, giao dịch thì ngày càng đa dạng, phong phú. Cho đến khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời đã giải quyết được vấn đề đó. Bộ luật mới đã đưa ra định nghĩa "hợp đồng" mang tính chất khái quát những cái chung nhất, bản chất nhất của hợp đồng dân sự.
"Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đổi và chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự" [32]. Khái niệm này là cơ sở quan trọng để tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng ở những khía cạnh khác nhau. Các hình thức hợp đồng dân sự Hình thức hợp đồng dân sự là phương thức để các chủ thể biểu đạt nội dung dưới dạng nhất định. Theo đó, sự thỏa thuận của các bên trong giao lưu dân sự cần phải được biểu đạt, thể hiện ra bên ngoài để các chủ thể nắm bắt được.
Trong thực tế đời sống, hình thức hợp đồng vô cùng phong phú, đa dạng. Tuy vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định khái quát tại Điều 401 như sau: Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [32].
Như vậy, hình thức hợp đồng bao gồm: hợp đồng bằng lời nói; hợp đồng bằng văn bản; hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực; hợp đồng bằng hành vi. Việc quy định rõ hình thức hợp đồng dân sự cho thấy mức độ quan trọng và ý nghĩa, rủi ro của từng loại hợp đồng. Hình thức hợp đồng cũng có nhiều ý nghĩa trong tố tụng dân sự. Pháp luật quy định một số hợp đồng bắt buộc phải dưới một hình thức nhất định cũng nhằm lưu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.
Hợp đồng miệng (bằng lời nói) Là loại hợp đồng đơn giản nhất, dễ thực hiện nhất, thông qua phương tiện ngôn ngữ để biểu đạt nội dung. Việt Nam nói riêng và các quốc gia trên thế giới nói chung, hợp đồng bằng lời nói được coi là hình thức hợp đồng có 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lịch sử lâu đời nhất. Và hiện nay nó vẫn được sử dụng vô cùng phổ biến. Hình thức này thường áp dụng cho các chủ thể có độ tin tưởng nhau cao, đó là trong các mối quan hệ thân thiết, ruột thịt, bạn bè thân, họ hàng, anh em., những trường hợp mà sau khi giao kết hợp đồng các bên sẽ thực hiện ngay nội dung hợp đồng và hợp đồng cũng chấm dứt; Hợp đồng có giá trị nhỏ, thậm chí quá nhỏ như miếng thịt, mớ rau.
Việc sử dụng loại hợp đồng này phụ thuộc phần nhiều vào ý chí chủ quan của các chủ thể trong quan hệ dân sự, đôi khi là tập quán, luật lệ mặc nhiên. Tuy nhiên, hợp đồng bằng lời nói mang nhiều rủi ro vì người ta thường nói: "lời nói gió bay". Do vậy, các chủ thể luôn phải thận trọng khi sử dụng hình thức hợp đồng này nhất là đối với các giao dịch quan trọng, liên quan đến tài sản có giá trị lớn. Chỉ dựa trên niềm tin để giao kết hợp đồng bằng lời nói nhiều người bị mất tiền, số tiền có khi rất lớn.
Khi phát sinh tranh chấp và giải quyết tranh chấp các cơ quan tố tụng cũng rất khó khăn để bảo vệ quyền lợi cho các bên. Hợp đồng viết (bằng văn bản) Hợp đồng giao kết bằng văn bản mang tính xác thực cao, là phương tiện hữu hiệu để các bên ghi nhận, thể hiện sự thỏa thuận của mình. Đó là bằng chứng tin cậy khi có tranh chấp xảy ra hoặc khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ. Căn cứ vào nội dung văn bản các bên có thể dễ dàng thực hiện các quyền, và nghĩa vụ đã được ghi nhận.
So với loại hình hợp đồng bằng lời nói thì hình thức viết có nhiều ưu điểm. Trong xu thế hiện đại ngày nay, hình thức hợp đồng bằng văn bản ngày càng đa dạng, phong phú. Ngoài những loại văn bản thông thường pháp luật còn thừa nhận hợp đồng thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu. Điều 124, khoản 1 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: "Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản".
Đây là một điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2005 so với luật dân sự trước phù hợp với sự phát triển ngày càng cao của công nghệ thông tin. Mặc dù vậy, về 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nguyên tắc các bên hoàn toàn có quyền lựa chọn hình thức hợp đồng bằng lời nói hay bằng văn bản. Hình thức hợp đồng này thường áp dụng trong các trường hợp: hợp đồng có giá trị lớn, những giao dịch mà việc thực hiện quyền nghĩa vụ diễn ra trong một thời gian dài (một vài tháng, một vài năm…); khi các bên chưa thật sự tin tưởng nhau. Hợp đồng bằng văn bản trên được hiểu theo nghĩa: hợp đồng bằng văn bản thông thường.
Hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực Là hình thức hợp đồng bằng văn bản đặc biệt. Pháp luật có quy định một số hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải thể hiện dưới hình thức này hoặc do chính các chủ thể lựa chọn. Các hợp đồng giao dịch bắt buộc phải công chứng chứng thực được quy định rải rác trong các luật chuyên ngành, chẳng hạn một số trường hợp hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực: Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [32]. Điều 167, Khoản 3, điểm a Luật Đất đai năm 2013: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực" [38].
Pháp luật quy định các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực là nhằm vào những hợp đồng, giao dịch có đối tượng phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà nhà nước cần phải quản lý, kiểm soát. Hình thức hợp đồng này có giá trị chứng cứ cao nhất. Trong các giao dịch dân sự, các bên hoàn toàn có thể lựa chọn hình thức này để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trong các hợp đồng giao dịch mà pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nếu các bên có thỏa thuận thì hoàn toàn có thể yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Hợp đồng bằng hành vi Là những cách cư xử biểu hiện ra ngoài của các bên chứa đựng thông tin cho bên kia hiểu và chấp nhận giao kết bằng cách thực hiện những hành vi phù hợp. Hành vi có thể thực hiện thông qua các máy tự động (như bán nước ngọt, thuốc lá,… bằng máy tự động, gọi điện thoại tự động, bán vé bằng máy tự động, chụp ảnh tự động, …). Ở các quốc gia phát triển thì hình thức này càng đa dạng hơn.
Hình thức giao kết bằng hành vi ngày càng trở nên phổ biến do tính chất tiện lợi, chi phí bán hàng thấp và thời gian làm việc 24/7 của các máy bán hàng. HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất" Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như các hợp đồng dân sự khác ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng quan trọng mà pháp luật cho phép hộ gia đình, cá nhân thực hiện nhằm tạo điều kiện cho người dân được vay vốn để phục vụ sản xuất, kinh doanh… Quyền thế chấp được ra đời từ Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có quy định cụ thể. Đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất sau khi đem thế chấp bên thế chấp vẫn được quản lý, sử dụng trong suốt thời gian thế chấp. Tài sản không phải chuyển giao cho người khác trông coi, quản lý, khai thác sử dụng.
Do đó, quyền này được sử dụng dễ dàng và được tận dụng tối đa. Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1.