CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai Đất đai là của cải công thuộc chiếm hữu và sử dụng tất cả dân do Nhà nước thay mặt chủ chiếm hữu và sử dụng và thống nhất kiểm soát (Hiến pháp năm 2013). Đất đai là tài nguyên quốc gia rất quý giá, là tư liệu SX riêng biệt, là yếu tố cần thiết hàng đầu của môi trường sống, là vùng phân bố các khu dân cư, thiết kế các nền tảng KT, văn hoá, XH, an ninh và quốc phòng (Luật Đất đai 1993). Đất đai thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng tất cả dân là chỉ tiêu rất cần thiết để chắc chắn chế độ công hữu về các tư liệu SX chính, chắc chắn định hướng chủ nghĩa XH.
Tại mỗi giai đoạn với chế độ không giống nhau thì hoạt động chiếm hữu đất đai cũng không giống nhau. Giai đoạn phong kiến, tư bản, đất đai thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân lúc đó giai cấp thống trị chiếm hữu phần lớn số lượng đất đai. Nhưng trong giai đoạn XHCN thì đất đai thích hợp ích lợi chung của nhân dân LĐ và tất cả thể XH. Để có sự tất cả vẹn lãnh thổ như ngày hôm nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường đấu tranh chiến đấu chống lại kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá và gìn giữ.
Chuyển QSD đất là hoạt động chuyển giao QSD đất từ cá nhân này sang cá nhân khác dựa vào các phương án chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất” (Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiến hành mở rộng quyền được chuyển QSD đất của cá nhân dùng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng chi tiết hoá hơn 5 về các quyền chuyển quyền và cho thêm thêm hoạt động chuyển quyền dưới phương án cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và các bước thực hiện cũng như không ít nội dung khác có yếu tố tương đồng. Nhà nước là cá nhân thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng tất cả dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, dùng và định đoạt về đất đai theo lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch và trên nền tảng những ghi rõ của pháp luật. Đơn vị nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm thay mặt chủ chiếm hữu và sử dụng tất cả dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất kiểm soát nhà nước về đất đai.
Nhà nước là thay mặt cho tất cả dân thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai. Vậy chủ chiếm hữu và sử dụng của đất đai là tất cả dân, Nhà nước là cá nhân thay mặt, còn mỗi cá nhân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền chiếm hữu và sử dụng về đất đai là quyền cao nhất, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ chiếm hữu và sử dụng chỉ có thể là một, đó là tất cả nhân dân, nhưng mỗi cá nhân không phải là một chủ chiếm hữu và sử dụng của khối của cải chung đó, không phải là các đồng chủ chiếm hữu và sử dụng đối với đất đai. Nhưng cá nhân (đơn vị và cá nhân, hộ GĐ) có QSDĐ. Dựa vào Nhà nước - đơn vị thay mặt thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dùng.
Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành đồng ý. Do vậy, trong Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện định nghĩa “cá nhân dùng đất” và “các đối tượng khác có yếu tố tương đồng đến hoạt động kiểm soát, dùng đất” hay nói cách khác là QSDĐ của cá nhân dùng, (Nguyễn Khắc Thái Sơn, năm 2007) “Cá nhân dùng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng ý QSD đất, nhận chuyển QSD đất theo ghi rõ tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 chi tiết như sau: Đơn vị trong nước gồm đơn vị nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị chính trị, đơn vị chính trị - XH, đơn vị KT, đơn vị chính trị XH - nghề nghiệp, đơn vị XH, đơn vị XH - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và 6 đơn vị khác theo ghi rõ của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là đơn vị); Hộ GĐ, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng cá nhân sinh hoạt và tồn tại trên cùng vùng làng, thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư giống nhau có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Nền tảng tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của đơn vị tôn giáo và nền tảng khác của tôn giáo; Đơn vị bên ngoài nước ta có hoạt động ngoại giao gồm đơn vị thay mặt ngoại giao, đơn vị lãnh sự, đơn vị thay mặt khác của bên ngoài nước ta có hoạt động ngoại giao được Chính phủ Nước ta thừa nhận; đơn vị thay mặt của đơn vị thuộc Liên hợp quốc, đơn vị hoặc đơn vị liên chính phủ, đơn vị thay mặt của đơn vị liên chính phủ; Cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta theo ghi rõ của pháp luật về quốc tịch; DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta gồm DN 100% vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta, DN liên doanh, DN Nước ta mà nhà bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo ghi rõ của pháp luật về bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh. “Quyền chung của cá nhân dùng đất” là một định nghĩa chung có yếu tố tương đồng giữa các “QSD đất” của “cá nhân dùng đất” được thực hiện trong đó được cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả LĐ, kết quả bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh trên đất; Hưởng các ích lợi do công trình của Nhà nước thích hợp hoạt động bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong hoạt động cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi cá nhân khác xâm phạm quyền, ích lợi phù hợp với pháp luật về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước lấy lại đất theo ghi rõ của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSD đất phù hợp với 7 pháp luật của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai được ghi rõ tại Điều 166, Luật Đất đai 2013. Trong đó “cá nhân dùng đất” được Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất trong đó cá nhân dùng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất theo ghi rõ của Luật đất đai 2013.
Đối với một số cá nhân dùng đất mà có chung QSD đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: Một số cá nhân dùng đất gồm hộ GĐ, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ GĐ, cá nhân theo ghi rõ. Phương án trong một số cá nhân dùng đất có thành viên là đơn vị KT thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của đơn vị KT theo ghi rõ.Phương án một số cá nhân dùng đất mà QSD đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong một số, nếu từng thành viên của một số muốn thực hiện quyền đối với phần QSD đất của mình thì phải thực hiện các bước thực hiện tách thửa theo ghi rõ, làm các bước thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của cá nhân dùng đất theo ghi rõ.Phương án QSD đất của một số cá nhân dùng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho cá nhân thay mặt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của một số cá nhân dùng đất. Hoạt động công chứng, chứng thực văn bản, giấy tờ thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất được thực hiện như sau: Văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ phương án kinh doanh BĐS ghi rõ tại điểm b khoản 3. 8 Văn bản cho thuê, cho thuê lại QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất, văn bản chuyển đổi QSD đất nông nghiệp; văn bản chuyển nhượng QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất, của cải gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên cùng thương lượng là đơn vị hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo đòi hỏi của các bên.
Giấy tờ về thừa kế QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo ghi rõ của pháp luật về dân sự. Hoạt động công chứng thực hiện tại các đơn vị hành nghề công chứng, hoạt động chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Luật Đất đai 2013). * Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ: Luật đất đai 2013 chỉ đồng ý thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất trong đó có quyền tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế khi chắc chắn đủ các chỉ tiêu ghi rõ tại điều 188 chi tiết là có GCN, trừ phương án ghi rõ tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và phương án nhận thừa kế ghi rõ tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Đất không có chưa đồng thuận; QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thực hiện án; Trong thời hạn dùng đất. Ngoài các chỉ tiêu trên thì ghi rõ cá nhân dùng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp QSD đất, góp vốn bằng QSD đất còn phải có đủ chỉ tiêu tiếp theo đó là: Phương án không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất Đơn vị, hộ GĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, nền tảng tôn giáo, cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta, DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất đối với phương án mà pháp luật không đồng ý chuyển nhượng, tặng cho QSD đất.