Tổng quan nghiên cứu

Giai đoạn 2011 - 2012, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ suy giảm mạnh với mặt bằng lãi suất cho vay leo thang chạm đỉnh 22% đến 25%, đặt các doanh nghiệp địa ốc trước áp lực thanh khoản và tái cấu trúc nguồn vốn vô cùng cấp bách. Trong bối cảnh đó, Công ty Cổ phần Địa ốc An Phú với quy mô vốn điều lệ 125 tỷ đồng cùng tổng tài sản ghi nhận hơn 163,2 tỷ đồng phải đối mặt với bài toán tắc nghẽn dòng tiền khi tỷ trọng hàng tồn kho chiếm tới 96,5% tài sản ngắn hạn (đạt 143,8 tỷ đồng vào năm 2011). Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là nhận diện các rào cản nội tại và biến động môi trường vĩ mô để xây dựng chiến lược kinh doanh thích ứng cho doanh nghiệp.

Mục tiêu cụ thể của luận văn là vận dụng hệ thống công cụ quản trị chiến lược hiện đại nhằm phân tích thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh, đánh giá các cơ hội và nguy cơ bên ngoài, từ đó định hình các giải pháp chiến lược khả thi cho giai đoạn 2012 - 2020. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án trọng điểm tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận như Tây Ninh. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện qua việc kiến tạo lộ trình giải phóng dòng vốn nghẽn từ quỹ đất quy mô hơn 140 hecta, giúp doanh nghiệp cắt giảm chi phí vận hành, tái cơ cấu danh mục đầu tư và hướng tới mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng doanh thu bình quân trên 15% mỗi năm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hệ thống lý thuyết quản trị chiến lược toàn diện của Fred R. David kết hợp cùng mô hình phân tích lợi thế cạnh tranh của Michael E. Porter. Quy trình hoạch định được thực hiện thông qua khung phân tích 3 giai đoạn: Giai đoạn thu thập thông tin đầu vào (Input Stage) với ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài EFE và ma trận đánh giá các yếu tố bên trong IFE; Giai đoạn kết hợp (Matching Stage) sử dụng ma trận SWOT để thiết lập các nhóm chiến lược dựa trên điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và đe dọa; Giai đoạn quyết định (Decision Stage) thông qua ma trận hoạch định chiến lược có thể định lượng QSPM nhằm lựa chọn chiến lược tối ưu nhất.

Năm khái niệm cốt lõi được hệ thống hóa và áp dụng xuyên suốt đề tài gồm: Chiến lược cấp công ty (Corporate Strategy), Chiến lược cấp đơn vị kinh doanh (SBU), Hội nhập dọc (Vertical Integration), Năng lực cốt lõi (Core Competencies) và Chiến lược tập trung chi phí thấp. Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter được triển khai để giải phẫu cấu trúc ngành bất động sản qua 5 tác lực: mức độ cạnh tranh giữa các đối thủ hiện hữu, quyền lực thương lượng của khách hàng, áp lực từ nhà cung ứng, nguy cơ từ sản phẩm thay thế và rào cản gia nhập của các đối thủ tiềm ẩn trong phân khúc đất nền và khu công nghiệp.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp kỹ thuật lấy ý kiến chuyên gia. Cỡ mẫu khảo sát gồm 15 chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản và các cán bộ quản lý chủ chốt của Công ty An Phú. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phi xác suất có chủ đích (purposive sampling), bảo đảm các chuyên gia đều có trên 8 năm kinh nghiệm chuyên sâu về đầu tư và quản lý dự án địa ốc. Lý do lựa chọn phương pháp này là vì thị trường bất động sản có tính biến động cao và chịu ảnh hưởng phức tạp từ cơ chế chính sách, đòi hỏi tri thức thực chứng sâu sắc để xác định trọng số chính xác cho ma trận IFE, EFE và các điểm hấp dẫn trong ma trận QSPM.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ báo cáo tài chính kiểm toán 3 năm liên tiếp (2009 - 2011) của công ty, Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 - 2012 và các báo cáo điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua chuỗi phỏng vấn sâu từ tháng 3/2012 đến tháng 9/2012. Toàn bộ dữ liệu được tổng hợp, xử lý thành 16 chỉ số môi trường nội bộ và 12 yếu tố ngoại cảnh để phục vụ việc tính toán các ma trận lượng hóa chiến lược.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả phân tích nội bộ qua ma trận IFE đạt tổng điểm 2,50 điểm, chứng minh năng lực nội tại của công ty ở mức trung bình khá nhưng bộc lộ sự mất cân đối tài chính nghiêm trọng. Hàng tồn kho năm 2011 ghi nhận ở mức 143,8 tỷ đồng, chiếm 87,9% tổng tài sản, khiến lợi nhuận sau thuế năm 2011 rơi xuống mức âm 1,88 tỷ đồng so với mức lãi khiêm tốn 7,9 triệu đồng năm 2010.

Thứ hai, đội ngũ nhân sự gồm 32 thành viên với 81,25% có trình độ đại học và trên đại học (26 nhân sự), thể hiện trình độ chuyên môn cao nhưng cơ cấu tổ chức bị khuyết thiếu bộ phận Marketing chuyên trách, khiến toàn bộ hoạt động quảng bá và chiêu thị bị ngưng trệ liên tục từ năm 2008 đến năm 2011.

Thứ ba, công ty sở hữu quỹ đất quy mô lớn vượt trội lên tới hơn 140 hecta, phân bổ tại Dự án Khu dân cư An Phú 35,2 hecta, Khu công nghiệp Cụm III 103,63 hecta tại Mộc Bài - Tây Ninh và Khu dân cư Phú Xuân 30 hecta tại Nhà Bè. Tuy nhiên, tốc độ thương mại hóa đất nền chỉ đạt dưới 20% do vướng mắc thủ tục định giá tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP và chi phí giải phóng mặt bằng phát sinh ngoài dự toán.

Thứ tư, môi trường vĩ mô ghi nhận tổng điểm ma trận EFE đạt 2,65 điểm; trong khi tốc độ tăng trưởng GDP Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đạt mức 10,3% năm 2011 và thu nhập bình quân chạm mốc 2.800 USD/người/năm, thì rào cản chi phí vốn với lãi suất vay 22% - 25% đã làm suy giảm hơn 60% lực cầu mua bán bất động sản trên toàn thị trường.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản khiến kết quả kinh doanh suy giảm bắt nguồn từ chiến lược phân bổ vốn dàn trải vào nhiều đại dự án cùng lúc trong giai đoạn tăng trưởng nóng mà thiếu kế hoạch dự phòng thanh khoản khi thị trường chuyển biến xấu. Kết quả này phản ánh đúng thực trạng chung của đa số doanh nghiệp địa ốc Việt Nam trong chu kỳ suy thoái 2008 - 2012, nơi gánh nặng đọng vốn và chi phí vốn đè nặng lên bảng cân đối kế toán. Dẫu vậy, Công ty An Phú vẫn giữ được thế chủ động nhờ tổng nợ vay chỉ ở mức 40 tỷ đồng (chiếm khoảng 24,5% nguồn vốn), không rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nghiêm trọng như nhiều đối thủ cùng quy mô.

Dữ liệu nghiên cứu được biểu đạt trực quan thông qua bảng phân tích tỷ trọng cơ cấu tài sản 3 năm và biểu đồ đối chiếu biên độ giá bán thực tế giữa đất nền Nhà Bè (dao động từ 4,85 đến 8,2 triệu đồng/m2) và đất nền Tây Ninh (dao động từ 1,0 đến 2,0 triệu đồng/m2). Sự so sánh này chỉ ra rằng lợi thế cạnh tranh về giá bán thấp của An Phú vẫn là điểm tựa chiến lược vững chắc nếu doanh nghiệp tập trung giải quyết dứt điểm các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tồn đọng.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả đánh giá ma trận QSPM, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược trọng tâm nhằm phục hồi và phát triển công ty giai đoạn 2012 - 2020:

Một là, thực hiện chiến lược suy giảm chọn lọc để thu hồi vốn đầu tư. Ban Tổng Giám đốc cần xúc tiến chuyển nhượng một phần hoặc kêu gọi đối tác liên doanh đối với dự án Khu công nghiệp Cụm III (103,63 hecta) và dự án Chung cư Lô C Trần Quang Diệu (6.461 m2) trong giai đoạn 2012 - 2014, nhằm thu về tối thiểu 60 đến 80 tỷ đồng tiền mặt phục vụ việc tất toán các khoản nợ ngắn hạn.

Hai là, tập trung nguồn lực hoàn thiện dứt điểm hạ tầng kỹ thuật tại hai dự án trọng tâm là Khu dân cư An Phú (35,2 hecta) và Khu dân cư Phú Xuân (30 hecta). Phòng Quản lý Dự án chủ trì triển khai bàn giao 100% nền đất cho khách hàng theo đúng tiến độ cam kết trước quý 4/2014, hướng tới nâng tỷ lệ lấp đầy dân cư đạt trên 45% vào năm 2016.

Ba là, áp dụng chiến lược chi phí thấp kết hợp phát triển mô hình nhà mẫu di động (mobile home). Khối Kinh doanh phối hợp với bộ phận kỹ thuật tối ưu hóa chi phí thi công hạ tầng giảm từ 10% đến 15% so với đơn giá bình quân ngành, đồng thời thiết kế các mẫu nhà giá rẻ từ 300 đến 500 triệu đồng/căn để giải quyết nhu cầu nhà ở thực của người dân.

Bốn là, tái cấu trúc tổ chức và thành lập Phòng Marketing chuyên nghiệp. Hội đồng Quản trị phê duyệt đề án tuyển dụng 3 đến 5 chuyên viên tiếp thị trước tháng 6/2013, xây dựng hệ thống nhận diện thương hiệu chuẩn mực và phân bổ ngân sách xúc tiến thương mại ở mức 3% tổng doanh thu hàng năm giai đoạn 2013 - 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn cung cấp hàm ý thực tiễn sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng sau:

Nhóm thứ nhất là các nhà quản trị và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ (quy mô vốn dưới 500 tỷ đồng). Luận văn mang lại bài học thực tế về việc tái cơ cấu danh mục đầu tư khi tỷ trọng hàng tồn kho vượt ngưỡng 80% tổng tài sản trong các giai đoạn thị trường đóng băng.

Nhóm thứ hai là các chuyên viên phân tích đầu tư và hoạch định chiến lược. Nhóm này có thể ứng dụng trực tiếp hệ thống 16 chỉ số ma trận IFE và 12 yếu tố ma trận EFE để xây dựng mô hình dự báo rủi ro thị trường và thẩm định dự án địa ốc tại khu vực Đông Nam Bộ.

Nhóm thứ ba là giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh. Công trình đóng vai trò là tài liệu tham khảo mẫu mực về phương pháp xây dựng ma trận QSPM định lượng với 24 bảng biểu thống kê chi tiết giai đoạn 2007 - 2012.

Nhóm thứ tư là các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và quy hoạch đô thị. Luận văn phản ánh trung thực các vướng mắc của doanh nghiệp khi áp dụng Nghị định 69/2009/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, cung cấp cứ liệu để hoàn thiện chính sách đất đai sát với thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Đâu là nguyên nhân chính khiến Công ty An Phú bị đọng vốn lớn trong giai đoạn 2009 - 2011? Nguyên nhân cốt lõi do công ty mở rộng đồng thời 5 dự án với tổng quy mô hơn 140 hecta trong khi vốn điều lệ chỉ 125 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho tích tụ lên mức 143,8 tỷ đồng vào năm 2011, kết hợp với chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất vay leo thang 22% - 25% khiến giao dịch đất nền bị ngưng trệ.

Câu hỏi 2: Điểm số ma trận IFE 2,50 điểm phản ánh điều gì về nội lực công ty? Điểm số 2,50 cho thấy nội lực doanh nghiệp ở mức trung bình của ngành. Doanh nghiệp sở hữu lợi thế lớn về quỹ đất sạch giá rẻ và tỷ lệ nợ vay thấp (khoảng 24,5% tổng nguồn vốn), nhưng bị hạn chế nghiêm trọng do thiếu vắng bộ phận Marketing chuyên trách và tiến độ bàn giao nền đất chậm trễ.

Câu hỏi 3: Vì sao ma trận QSPM ưu tiên lựa chọn chiến lược suy giảm thu hồi vốn thay vì tiếp tục vay nợ đầu tư? Tại thời điểm năm 2012, lãi suất vay vẫn ở mức cao 13% - 16% và điều kiện tiếp cận vốn tín dụng rất khắt khe. Ma trận QSPM chỉ ra việc thoái vốn một phần tại các dự án chưa hoàn thiện giúp thu hồi ngay 60 đến 80 tỷ đồng tiền mặt, giải tỏa áp lực thanh khoản mà không phát sinh chi phí vốn vay.

Câu hỏi 4: Dự án đất nền tại Nhà Bè và Mộc Bài sở hữu ưu thế cạnh tranh gì nổi bật? Các dự án này sở hữu mức giá chào bán đặc biệt cạnh tranh, chỉ từ 1,0 đến 2,0 triệu đồng/m2 tại Mộc Bài và từ 4,85 đến 8,2 triệu đồng/m2 tại Nhà Bè. Mức giá này thấp hơn 15% đến 25% so với các dự án lân cận, tạo biên độ an toàn cao và hấp dẫn nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Câu hỏi 5: Luận văn đề xuất giải pháp gì đột phá cho bài toán kinh doanh nhà ở xã hội và phân khúc giá rẻ? Tác giả đề xuất triển khai mô hình nhà mẫu di động (mobile home) với tổng chi phí xây dựng hoàn thiện chỉ từ 300 đến 500 triệu đồng/căn trên nền đất phân lô sẵn có. Giải pháp này giúp rút ngắn 40% thời gian thi công và đón đầu nhu cầu an cư của lực lượng lao động tại Khu kinh tế Mộc Bài.

Kết luận

Nghiên cứu đã đúc kết các đóng góp học thuật và giá trị thực tiễn trọng tâm sau:

  • Hệ thống hóa toàn diện bức tranh tài chính và thực trạng triển khai danh mục dự án hơn 140 hecta của Công ty An Phú qua giai đoạn suy thoái 2009 - 2011.
  • Lượng hóa chính xác năng lực nội tại và áp lực môi trường kinh doanh thông qua điểm số ma trận IFE đạt 2,50 điểm và ma trận EFE đạt 2,65 điểm.
  • Xác lập cơ sở khoa học vững chắc từ ma trận SWOT và QSPM để lựa chọn 4 nhóm chiến lược then chốt hướng tới năm 2020.
  • Đề xuất mô hình nhà ở chi phí thấp 300 - 500 triệu đồng nhằm kích cầu thanh khoản cho quỹ đất nền tồn đọng.
  • Thiết lập lộ trình kiện toàn nhân sự, thành lập phòng Marketing chuyên nghiệp giúp thúc đẩy tốc độ tăng trưởng doanh thu đạt 15% mỗi năm.

Đóng góp then chốt của công trình là cung cấp khung tham chiếu thực chứng về việc tái cấu trúc doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn thị trường khủng hoảng. Nhiệm vụ trọng tâm trong giai đoạn 2012 - 2015 là khẩn trương giải tỏa 143,8 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho và hoàn thiện thủ tục pháp lý giao đất. Các nhà quản trị và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác sâu hơn hệ thống số liệu phân tích trong luận văn để ứng dụng vào công tác hoạch định chiến lược kinh doanh thực tế.