CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở lý luận về dự án đầu tư 1. Khái niệm về đầu tư, dự án đầu tư 1. Khái niệm cơ bản về đầu tư Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó của người sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với những yêu cầu nhất định.
Ngân hàng thế giới cho rằng: “Đầu tư là sự bỏ vốn trong một thời gian dài vào một lĩnh vực nhất định nào đó nhằm thu lợi nhuận cho nhà đầu tư và thu lợi ích kinh tế xã hội cho đất nước được đầu tư”. Từ các định nghĩa trên, hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau: - Trước hết phải có vốn, vốn bằng tiền hay bằng các loại tài sản khác hay bằng bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ,. vốn có thể là của nhà nước, tư nhân, cổ phần, vay,. - Thời gian thực hiện tương đối dài, thường là hai năm trở lên.
Các hoạt động ngắn hạn dưới một năm tài chính thường không gọi là đầu tư. Do thời gian dài nên người đầu tư và thẩm định đầu tư cần có tầm nhìn xa. - Lợi ích của đầu tư mang lại biểu hiện trên hai mặt là lợi nhuận (lợi ích tài chính) và lợi ích kinh tế xã hội. Nhà đầu tư tư nhân muốn đầu tư sinh lợi nhuận, còn nhà nước đầu tư thì muốn có hoặc lợi nhuận hoặc lợi ích.
Như vậy có thể nói đầu tư có đặc điểm chính là vốn. Vốn ở đây có thể được biểu hiện bằng tiền, chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu hay các tài sản cố định như công trình, nhà xưởng, đường sá; tài sản lưu động như máy móc, thiết bị, phương tiện giao thông hoặc các giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, không gian… cũng như nhiều nguồn tài nguyên khác. Khái niệm về Dự án đầu tư * Khái niệm về Dự án: Theo nghĩa chung nhất, chúng ta có thể hiểu dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, dự án không phải là một 5 nghiên cứu trừu tượng mà tạo nên một thực thể mới, là một nỗ lực có thời hạn nhằm tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất.
Trên phương diện quản lý, có thể định nghĩa Dự án là những nỗ lực có thời hạn nhằm tạo ra những sản phẩm/dịch vụ duy nhất. Nỗ lực có thời hạn có nghĩa là mọi dự án đầu tư đều có điểm bắt đầu và kết thúc xác định. Một số đặc trưng cơ bản của dự án như sau: - Dự án có mục đích, kết quả xác định, có chu kỳ phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn; - Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo (mới lạ), môi trường hoạt động “va chạm”, tính bất định và độ rủi ro cao; - Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần phải duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận quản lý khác.
Theo bách khoa toàn thư, từ “Project- dự án” được định nghĩa là “Điều người ta có ý định làm” hay “Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động”. Đặc điểm của dự án là ở chỗ kết hợp mong muốn với hiện thực, ý tưởng với hành động. Không có cố gắng nghị lực thì sẽ không đạt được mục đích và dự án sẽ tồn tại ở hình thể tiềm tàng, mơ hồ. Để hiểu một cách đúng đắn ý nghĩa của từ “dự án”, phải lấy của cả hai mặt: ý tưởng và hành động.
Do đó chúng ta có thể định nghĩa: thực hiện một dự án là xác định và dẫn dắt đến thành công một tổ hợp các hành động, quyết định và hàng loạt các công việc phụ thuộc lẫn nhau trong một chuỗi liên kết nhằm: a) Đáp ứng một nhu cầu đã đề ra; b) Chịu sự ràng buộc bởi kỳ hạn và nguồn lực; c) Thực hiện trong một bối cảnh không chắc chắn. * Khái niệm về dự án đầu tư Theo Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014, Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Theo nghĩa khác, Ngân hàng thế giới cho rằng: “Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.
6 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định. Nói một cách tổng quát “dự án đầu tư” là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Tính chung của định nghĩa này vẫn nằm trong khuôn khổ các yếu tố: mục đích, nguồn lực và thời gian. Bất cứ một dự án nào có thể khác nhau về mục tiêu hay phương tiện cách thức tiến hành nhưng vẫn đảm bảo tính nguyên vẹn của bản chất dự án.
Đặc điểm, vai trò và phân loại dự án đầu tư 1. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng Dự án xây dựng là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó bao gồm các tài liệu pháp lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, công nghệ tổ chức thi công… được giải quyết. Các dự án đầu tư xây dựng có một số đặc điểm sau: * Dự án có tính thay đổi: Dự án xây dựng không tồn tại một cách ổn định cứng, hàng loạt phần tử của nó đều có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiều nguyên nhân, chẳng hạn các tác nhân từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính, các hoạt động sản xuất… và bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ, kỹ thuật… và thậm chí cả điều kiện kinh tế xã hội. * Dự án có tính duy nhất: Mỗi dự án đều có đặc trưng riêng biệt lại được thực hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian, thời gian và môi trường luôn thay đổi.
* Dự án có hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đều có điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan. Có thể ngày hoàn thành được ấn định một cách tuỳ ý, nhưng nó cũng trở thành điểm trọng tâm của dự án, điểm trọng tâm đó có thể là một trong những mục tiêu của người đầu tư. Mỗi dự án đều được khống chế bởi một khoảng thời gian nhất định, trên cơ sở đó trong quá trình triển khai thực hiện, nó là cơ sở để phân bổ các nguồn lực sao cho hợp lý và có hiệu quả nhất. Sự thành công của Quản lý dự án (QLDA) thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được định trước hay không? Quy mô của mỗi dự án là khác nhau và được thể hiện một cách rõ ràng trong mỗi dự án vì điều đó quyết định đến việc phân loại dự án và xác định chi phí của dự án.
* Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án là một quá trình thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụ thể nhất định, 7 chính vì vậy để thực hiện được nó chúng ta phải huy động nhiều nguồn lực khác nhau, việc kết hợp hài hoà các nguồn lực đó trong quá trình triển khai là một trong những nhân tố góp phần nâng cao hiệu quả dự án. Vai trò của dự án đầu tư Dự án đầu tư có vai trò quan trọng như sau: - Phương diện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư. - Phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính trong và ngoài nước cho vay vốn. - Là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án.
- Văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt, cấp phép đầu tư. - Căn cứ quan trọng nhất để theo dõi đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng, vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình. - Dự án là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý hài hòa mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam. Và đây là cơ sở pháp lý để xét xử khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh.
Phân loại dự án đầu tư Theo Điều 49 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014, các dự án đầu tư xây dựng được phân loại như sau: - Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng và nguồn vốn sử dụng. - Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng của dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công. - Dự án đầu tư xây dựng gồm một hoặc nhiều công trình với loại, cấp công trình xây dựng khác nhau.