ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lí do chọn đề tài Những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển của kinh tế đất nước, các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ngày càng nhiều lên về mặt số lượng và quy mô (cụ thể số lượng doanh nghiệp tại Quảng Bình năm 2021 có tổng số 8540 doanh nghiệp tăng 580 doanh nghiệp so với năm 2018), cùng với đó là nhu cầu về vốn cho các hoạt động kinh doanh. Nắm bắt được tình hình đó, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những chính sách đa dạng hóa hình thức cho vay đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp. Bất kì hoạt động kinh doanh nào cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn và hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cũng không ngoại lệ.
Hiện nay, một trong những hình thức cho vay phổ biến tại các ngân hàng là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản. Bất động sản được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng. Hơn nữa, tỉ trọng nợ xấu của các ngân hàng có xu hướng tăng lên đáng kể mặc dù đã có nhiều phương thức xử lí nợ xấu tốt được áp dụng. Một trong những nguyên nhân đó là công tác thẩm định chưa thật sự chặt chẽ, chưa đo lường được hết rủi ro.
Khi tài trợ vốn cho doanh nghiệp, giá trị các khoản vay thường lớn, vì vậy công tác thẩm định nói chung và thẩm định bất động sản nói riêng đòi hỏi phải có tỉ lệ chính xác cao, xem xét và nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro tài chính đối với ngân hàng và chính uy tín của ngân hàng đó. Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng về mặt cơ chế chính sách thì những nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng. Cụ thể, có sự khác biệt lớn về giá đất cho Nhà Nước quy định so với giá đất trên thị trường hiện nay. Cùng với cơn sốt nhà đất tại một số vùng dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố hiện nay làm cho giá đất bị thổi phồng hơn so với giá thị trường, UBND thành phố Đồng Hới vừa ra quyết định số 24/2021/QĐ-UBND ngày 28/4/2021 về sửa đổi, bổ sung giá quy định giá đất nhằm 1 điều chỉnh giá tại một số vị trí hoặc đối với từng trường hợp cụ thể.
Đây cũng là một trong những vấn đề thực tiễn mà tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình còn đang gặp phải làm cho các quyết định cho vay cũng như thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của ngân hàng gặp một số khó khăn. Đối với ngân hàng, tài trợ dự án là hoạt động chủ yếu và quan trọng vì nó thường mang lại lợi nhuận cao song cũng chứa đựng nhiều rủi ro, gây thiệt hại nặng nề (bởi đặc điểm của các dự án đầu tư thường có quy mô vốn lớn, thời gian dài…). Do đó, trước khi quyết định cho vay thì các dự án đầu tư được lập và thẩm định rất kỹ càng để giảm thiểu rủi ro. Thẩm định tài dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng, nó quyết định xem dự án ấy có được đầu tư hay không và nó quyết định đến hoạt động kinh doanh của cả hệ thống ngân hàng.
Vì vậy, công tác thẩm định dự án đầu tư đang luôn được chú trọng nâng cao chất lượng và ngày một hoàn thiện tại hệ thống ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh (HDBank) nói riêng. Trên cơ sở nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, nhu cầu tài trợ vốn cho hoạt động kinh doanh của khách hàng doanh nghiệp và trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, tôi quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Phát Triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình”. Mục tiêu nghiên cứu 2. Mục tiêu chung Mục tiêu chung của đề tài nhằm tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, đồng thời đề xuất được những phương pháp nâng cao chất lượng hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp.
Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại chi nhánh. - Phân tích thực trạng công tác thẩm tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của chi nhánh. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.
Đối tƣợng nghiên cứu - Công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình. Địa chỉ: 352 Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.8868 - Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong giai đoạn 2017-2021 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.
Phƣơng pháp thu thập dữ liệu - Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của ngân hàng trong giai đoạn năm 2017-2021, các trang web, các văn bản, quy định nội bộ về quy trình thẩm định tín dụng cũng như thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng. Phƣơng pháp xử lý số liệu - Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn những nhân viên, cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định giá, chuyên viên quan hệ KHDN về hoạt động kinh doanh, các quy định, nguyên tắc, các khó khăn gặp phải khi thực hiện công tác thẩm định giá và đánh giá 3 kết quả thẩm định giá bất động sản trong giai đoạn nói trên. - Phương pháp so sánh dùng để so sánh độ chênh lệch của chỉ tiêu giữa các năm, giúp ta biết được cụ thể và chính xác tốc độ tằng giảm của chỉ tiêu qua từng năm, từ đó nhận xét sự tăng giảm đó ảnh hưởng tốt hay xấu đối với Ngân hàng. Ngoài ra phương pháp so sánh số tuyệt đối và tương đối để đánh giá sự biến động về tình hình cho vay khách hàng cá nhân của Chi nhánh qua các năm dựa trên các chỉ tiêu: tổng dư nợ, doanh số cho vay, nợ xấu, lợi nhuận của Ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Sử dụng công cụ phần mềm Excel để hỗ trợ phân tích luận văn làm nổi bật những ưu điểm cũng như hạn chế của từng phương pháp định giá bất động sản từ đó khẳng định có 4 phương pháp định giá bất động sản cơ bản nhất đáng để sử dụng trong các cuộc thẩm định giá. - Phương pháp tổng hợp: dùng để tổng hợp các tài liệu, tin tức liên quan và ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình, từ đó đưa ra những đề xuất hợp lý để giải quyết những hạn chế đối với Ngân hàng. Kết cấu đề tài Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các ngân hàng thương mại. Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình.
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình. 4 PHẦN II - NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái quát về công tác thẩm định tín dụng trong cho vay khách hàng doanh nghiệp 1. Khái quát về thẩm định và thẩm định tín dụng Thẩm định là hoạt động xem xét, xác định, đánh giá và đưa ra quyết định mang tính pháp lý bằng văn bản về một vấn đề nào đó.
Thẩm định tín dụng là việc sử dụng các công cụ phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy của những thông tin khách hàng đã cung cấp và đánh giá những rủi ro ngân hàng có thể gặp phải khi ra quyết định cấp tín dụng. Khái quát về tài sản bảo đảm “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn (doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay (ngân hàng) về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Tài sản đảm bảo là dạng tài sản tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, là giấy tờ có giá trị và là quyền tài sản: Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền 5 - Theo quy định về thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.
Tài sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng là bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán được dễ dàng, bao gồm: • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. • Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. • Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời điểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. - Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng: • Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay như: Đất phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất đai.