Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển hồ chí minh chi nhánh quảng bình

Nâng cao hiệu quả thẩm định giá bất động sản trong cho vay doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh chi nhánh Quảng Bình.

• Tác giả: Nguyễn Thị Hương
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Tuyết Trinh
• Trường học: Đại học Huế
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Cải thiện thẩm định giá bất động sản cho vay doanh nghiệp tại HDBank Quảng Bình
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Quảng Bình

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
• 1.1. Khái quát về công tác thẩm định tín dụng trong cho vay khách hàng doanh nghiệp
• 1.2. Khái quát về thẩm định và thẩm định tín dụng
• 1.3. Khái quát về tài sản bảo đảm
• 1.4. Vai trò của công tác thẩm định
• 1.5. Hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp
• 1.5.1. Khái quát về bất động sản
• 1.5.2. Phân loại bất động sản
• 1.5.3. Đặc điểm của bất động sản
• 1.5.4. Giá cả bất động sản
• 1.5.5. Giá thị trường của bất động sản
• 1.5.6. Giá trị phi thị trường của bất động sản
• 1.5.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
• 1.5.8. Thẩm định giá bất động sản
• 1.5.9. Đặc điểm của bất động sản làm tài sản đảm bảo
• 1.5.10. Tiêu chuẩn đối với bất động sản làm tài sản bảo đảm
• 1.5.11. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
• 1.5.12. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các NHTM
• 1.5.12.1. Phương pháp so sánh
• 1.5.12.2. Phương pháp chi phí
• 1.5.12.3. Phương pháp thặng dư
• 1.5.12.4. Phương pháp thu nhập
• 1.5.12.5. Phương pháp lợi nhuận
• 1.5.13. Quy trình thẩm định giá bất động sản tổng quát trong cho vay tại các Ngân hàng thương mại
• 1.5.14. Các tiêu chí phản ánh kết quả hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các NHTM
• 1.5.15. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các NHTM
• 1.5.15.1. Nhóm nhân tố khách quan
• 1.5.15.2. Nhóm nhân tố chủ quan
• 1.6. Tổng quan về các nghiên cứu trước đây về thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các ngân hàng thương mại
• 1.6.1. Thực tiễn nghiên cứu ở nước ngoài
• 1.6.2. Thực tiễn nghiên cứu ở trong nước
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH
• 2.1. Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
• 2.1.1. Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.1.2. Tổng quan về tỉnh Quảng Bình và tình hình thị trường bất động sản
• 2.1.3. Khái quát về ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.1.4. Các giai đoạn phát triển của Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
• 2.1.5. Sơ đồ cơ cấu tổ chức và nhiệm vụ các phòng ban chức năng tại HDBank Quảng Bình
• 2.2. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn năm 2017 – 2021
• 2.3. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.1. Các văn bản và quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.2. Thẩm định pháp lý của BĐS
• 2.3.3. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
• 2.3.4. Thẩm định hiện trạng thực tế của BĐS
• 2.3.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.6. Quy trình thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.7. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay áp dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Hồ Chí Minh- Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.7.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 2.3.7.2. Phương pháp chi phí
• 2.3.7.3. Phương pháp thu nhập
• 2.3.7.4. Phương pháp thặng dư
• 2.3.8. Thực trạng kết quả công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay KHDN tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.8.1. Cơ cấu đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản đảm bảo
• 2.3.8.2. Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản
• 2.3.8.3. Thời gian trung bình thực hiện thẩm định xử lý giá bất động sản
• 2.3.8.4. Số lần tái thẩm định giá trong một năm đối với một bất động sản
• 2.3.9. Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.9.1. Những kết quả đạt được trong công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.9.2. Những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.9.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình
• 2.3.9.3.1. Nguyên nhân bên ngoài
• 2.3.9.3.2. Nguyên nhân bên trong
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN HỒ CHÍ MINH – CHI NHÁNH QUẢNG BÌNH
• 3.1. Cơ sở đề xuất kiến nghị
• 3.2. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động cho vay KHDN tại NHTM cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình trong giai đoạn 2017-2021
• 3.3. Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình trong giai đoạn 2017 – 2021
• 3.4. Nhận định về thị trường cho vay khách hàng Doanh nghiệp của tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới
• 3.5. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trong cho vay KHDN tại ngân hàng TMCP phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình
• 3.5.1. Đối với Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh - Chi nhánh Quảng Bình
• 3.5.2. Đối với các cơ quan quản lý
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về cải thiện thẩm định giá bất động sản tại HDBank Quảng Bình

Cải thiện công tác thẩm định giá bất động sản là một yếu tố quan trọng trong hoạt động cho vay doanh nghiệp tại HDBank Quảng Bình. Việc thẩm định chính xác giá trị bất động sản không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao uy tín và khả năng cạnh tranh trên thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại là cần thiết.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý và thị trường. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản cho vay doanh nghiệp.

1.2. Tình hình thẩm định giá bất động sản tại HDBank Quảng Bình

Tại HDBank Quảng Bình, công tác thẩm định giá bất động sản đã được thực hiện nhưng vẫn còn nhiều hạn chế. Việc áp dụng các phương pháp thẩm định chưa đồng bộ và thiếu tính chính xác, dẫn đến rủi ro trong cho vay.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản cho vay doanh nghiệp

Công tác thẩm định giá bất động sản tại HDBank Quảng Bình đang đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định mà còn tác động đến quyết định cho vay của ngân hàng. Việc thiếu thông tin chính xác và kịp thời là một trong những nguyên nhân chính.

2.1. Những khó khăn trong việc thu thập thông tin

Việc thu thập thông tin về giá trị bất động sản gặp nhiều khó khăn do sự biến động của thị trường và thiếu dữ liệu đáng tin cậy. Điều này làm cho quá trình thẩm định trở nên phức tạp hơn.

2.2. Sự khác biệt giữa giá thị trường và giá thẩm định

Giá thị trường thường có sự chênh lệch lớn so với giá thẩm định do nhiều yếu tố như tâm lý người mua, tình trạng bất động sản và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Sự khác biệt này có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc cho vay.

III. Phương pháp cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại HDBank

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, HDBank cần áp dụng các phương pháp hiện đại và hiệu quả hơn. Việc cải thiện quy trình thẩm định không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả cho vay doanh nghiệp.

3.1. Áp dụng công nghệ thông tin trong thẩm định

Sử dụng công nghệ thông tin để thu thập và phân tích dữ liệu sẽ giúp cải thiện độ chính xác trong thẩm định giá bất động sản. Các phần mềm chuyên dụng có thể hỗ trợ trong việc phân tích thị trường và giá trị tài sản.

3.2. Đào tạo nhân viên thẩm định

Đào tạo nhân viên về các phương pháp thẩm định hiện đại và cập nhật thông tin thị trường sẽ giúp nâng cao chất lượng công tác thẩm định. Nhân viên cần được trang bị kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện công việc hiệu quả.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản

Nghiên cứu thực tiễn về thẩm định giá bất động sản tại HDBank Quảng Bình cho thấy việc cải thiện quy trình thẩm định đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các phương pháp mới đã giúp nâng cao độ chính xác và giảm thiểu rủi ro trong cho vay.

4.1. Kết quả đạt được từ việc cải thiện thẩm định

Việc áp dụng các phương pháp thẩm định mới đã giúp HDBank giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả cho vay. Số lượng hồ sơ thẩm định tăng lên đáng kể, đồng thời thời gian xử lý cũng được rút ngắn.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải thiện quy trình thẩm định cần phải được thực hiện liên tục. Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá và điều chỉnh quy trình để phù hợp với sự biến động của thị trường.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho thẩm định giá bất động sản

Cải thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại HDBank Quảng Bình là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Để đảm bảo an toàn cho các khoản cho vay doanh nghiệp, ngân hàng cần tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên.

5.1. Tầm quan trọng của thẩm định giá trong cho vay

Thẩm định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao uy tín và khả năng cạnh tranh. Đây là yếu tố quyết định trong hoạt động cho vay doanh nghiệp.

5.2. Định hướng phát triển trong tương lai

HDBank cần tiếp tục cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản, áp dụng công nghệ mới và nâng cao chất lượng nhân lực để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng, các doanh nghiệp tại tỉnh Quảng Bình có sự gia tăng nhanh chóng cả về số lượng lẫn quy mô hoạt động. Theo thống kê được tác giả nêu trong văn bản, tính đến năm 2021, toàn tỉnh Quảng Bình có tổng cộng 8.540 doanh nghiệp, tăng 580 doanh nghiệp so với năm 2018. Sự phát triển này thúc đẩy nhu cầu về nguồn vốn tín dụng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, mở rộng chi nhánh và đầu tư dự án. Để đáp ứng nhu cầu đó, hệ thống các ngân hàng thương mại trên địa bàn đã đẩy mạnh và đa dạng hóa các hình thức cho vay.

Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng luôn đi kèm rủi ro, đặc biệt là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản. Các khoản vay của khách hàng doanh nghiệp thường có quy mô vốn lớn và kỳ hạn dài, khiến tỷ trọng nợ xấu có xu hướng biến động phức tạp nếu công tác thẩm định không chặt chẽ hoặc không đo lường hết các rủi ro phát sinh. Thực tế tại địa bàn tỉnh Quảng Bình cho thấy xuất hiện những cơn "sốt đất" cục bộ tại các khu dân cư, vùng dự án khiến giá đất bị đẩy lên cao so với giá trị thực tế; đồng thời có sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành với giá giao dịch trên thị trường. Trước tình hình đó, Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới đã ban hành Quyết định số 24/2021/QĐ-UBND ngày 28/4/2021 về sửa đổi, bổ sung quy định giá đất nhằm điều chỉnh giá tại một số vị trí cụ thể. Những biến động này tạo ra thách thức lớn đối với công tác định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) – Chi nhánh Quảng Bình.

Xuất phát từ thực tiễn trên, đề tài khóa luận "Phân tích công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Hồ Chí Minh (HDBank) – Chi nhánh Quảng Bình" được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu sau:

1. Mục tiêu chung: Tìm hiểu, phân tích và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại HDBank Chi nhánh Quảng Bình; từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng và hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại đơn vị.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về công tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại.
   • Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại HDBank Quảng Bình giai đoạn 2017 – 2021.
   • Đề xuất hệ thống các giải pháp và kiến nghị có căn cứ thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh trong thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản trong quy trình cho vay khách hàng doanh nghiệp tại HDBank Chi nhánh Quảng Bình.
• Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình (Địa chỉ: Số 352 Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình).
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và số liệu thứ cấp được thu thập, phân tích trong giai đoạn 5 năm từ năm 2017 đến năm 2021.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập nền tảng lý luận dựa trên các quy chuẩn pháp lý, tiêu chuẩn chuyên ngành và hệ thống lý thuyết định giá tài sản trong và ngoài nước:

• Hệ thống văn bản pháp luật và tiêu chuẩn chuyên ngành:
  • Khoản 9 Điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 quy định về khái niệm thẩm định giá tài sản.
  • Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (ban hành theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính) quy định về giá trị thị trường của tài sản.
  • Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị phi thị trường và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 về phân loại tài sản.
  • Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) do Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ban hành qua các thời kỳ (từ năm 1985 đến các bản cập nhật 2017, 2020).
  • Quyết định số 24/2021/QĐ-UBND ngày 28/4/2021 của UBND thành phố Đồng Hới về giá đất.
• Khái niệm và nguyên tắc thẩm định giá: Khóa luận làm rõ các khái niệm về thẩm định tín dụng, tài sản bảo đảm, giá thị trường, giá phi thị trường và đặc điểm của bất động sản thế chấp. Hệ thống lý thuyết viện dẫn 11 nguyên tắc định giá bất động sản bao gồm: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, cung - cầu, thay đổi, thay thế, cân bằng, thu nhập tăng hoặc giảm, phân phối thu nhập, đóng góp, phù hợp, cạnh tranh, và kỳ vọng.
• Các phương pháp định giá lý thuyết: Phân tích 5 phương pháp định giá cơ bản gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí (chi phí thay thế/tái tạo trừ hao mòn), phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền kỳ vọng) và phương pháp lợi nhuận.
• Tiêu chí đánh giá kết quả thẩm định: Tác giả xây dựng khung đánh giá thực trạng qua 4 tiêu chí cốt lõi: (1) Cơ cấu bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản; (2) Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản; (3) Thời gian trung bình thực hiện thẩm định xử lý giá bất động sản; (4) Số lần tái thẩm định giá trong một năm đối với một bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu:

• Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp trích xuất từ báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo huy động vốn và dư nợ giai đoạn 2017 – 2021 của HDBank Quảng Bình; các văn bản, quy trình nội bộ của ngân hàng và văn bản pháp lý của địa phương.
• Phương pháp thu thập và xử lý:
  • Phương pháp phỏng vấn: Tiến hành trao đổi trực tiếp với cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định giá và chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp tại chi nhánh về quy trình, nguyên tắc và những khó khăn phát sinh trong thực tế.
  • Phương pháp so sánh: So sánh số tuyệt đối và số tương đối qua từng năm để lượng hóa tốc độ tăng trưởng, biến động của doanh số cho vay, thu nợ, dư nợ, vốn huy động, doanh thu và chi phí.
  • Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu: Ứng dụng phần mềm Microsoft Excel để lập bảng biểu, tính toán các chỉ số tài chính, làm rõ điểm mạnh và hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các ngân hàng thương mại

Chương này tập trung xây dựng cơ sở khoa học về thẩm định tín dụng và thẩm định giá tài sản bảo đảm. Tác giả làm rõ bản chất của tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật và phân tích các đặc trưng vật lý - kinh tế của bất động sản như tính cố định vị trí, tính bền vững (phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính khác biệt, tính khan hiếm, giá trị lớn và tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Bên cạnh việc trình bày chi tiết nội dung, điều kiện áp dụng, ưu điểm và hạn chế của 5 phương pháp thẩm định giá (so sánh, chi phí, thặng dư, thu nhập, lợi nhuận), chương 1 hệ thống hóa quy trình thẩm định giá bất động sản tổng quát tại ngân hàng thương mại qua 6 bước:

1. Bước 1: Xác định vấn đề (nhận diện đặc tính tài sản, loại giá trị cần ước tính, phương pháp áp dụng, mức phí và thời gian).
2. Bước 2: Lên kế hoạch định giá (lập danh mục công việc, phân bổ thời gian).
3. Bước 3: Thu thập thông tin, thẩm định hiện trạng bất động sản (pháp lý, quy hoạch, khảo sát thực địa).
4. Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp thẩm định giá (phân tích thị trường, so sánh và lựa chọn phương pháp tối ưu).
5. Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường hoặc phi thị trường của bất động sản (tính toán, điều chỉnh theo khung giá quy định).
6. Bước 6: Báo cáo/Tờ trình định giá (trình bày kết luận, căn cứ và các hạn chế của kết quả thẩm định).

Chương 1 cũng tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước (Nguyễn Thanh Huyền, Trần Thị Bích Nhân, Phan Diên Vỹ, Ngô Thị Phương Thảo) và quốc tế (Aswath Damodaran, Ted Gwartney & Arden Delaware, Lorenz và cộng sự, Kummerow & Max), từ đó xác lập mô hình phân tích gồm 4 tiêu chí đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh.

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình

Chương 2 trình bày tổng quan về địa bàn tỉnh Quảng Bình (diện tích 8.065 km², dân số năm 2019 là 895 nghìn người; tính đến tháng 3/2021 có 494 dự án với tổng vốn đăng ký 48.000 tỷ đồng được phê duyệt) và quá trình phát triển của HDBank Quảng Bình từ khi thành lập năm 2007 tại số 352 Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới. Cơ cấu tổ chức của chi nhánh được vận hành dưới sự quản lý của Ban Giám đốc cùng các phòng ban chức năng: Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân, Phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp, Phòng Dịch vụ khách hàng, Phòng Hành chính - Ngân quỹ và Phòng Giao dịch.

Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 – 2021 của chi nhánh thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính cơ bản:

Chỉ tiêu	Năm 2017	Năm 2018	Năm 2019	Năm 2020	Năm 2021
Doanh số cho vay (triệu đồng)	1.695.585	1.969.553	2.295.282	3.442.923	4.475.800
Doanh số thu nợ (triệu đồng)	2.552.755	2.955.484	3.195.557	4.293.335	7.598.670
Tổng vốn huy động (triệu đồng)	965.854	1.002.058	1.256.612	1.425.981	2.035.544
Tổng thu nhập (triệu đồng)	35.258	42.528	46.348	65.025	84.533
Tổng chi phí (triệu đồng)	8.585	10.582	11.268	15.527	18.632

Về thực trạng nghiệp vụ, chi nhánh thực hiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay doanh nghiệp thông qua việc thẩm định tính pháp lý, quy hoạch sử dụng đất và kiểm tra hiện trạng thực tế. Chi nhánh vận dụng 4 phương pháp định giá chính gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Kết quả đánh giá nghiệp vụ được thể hiện qua các mặt:

• Cơ cấu tài sản bảo đảm: Bất động sản luôn chiếm tỷ trọng chủ đạo trong tổng tài sản thế chấp của các khoản vay doanh nghiệp.
• Số lượng hồ sơ và thời gian xử lý: Khối lượng hồ sơ thẩm định và giá trị hợp đồng định giá tăng trưởng qua các năm; thời gian xử lý hồ sơ từng bước được rút ngắn nhằm tạo điều kiện giải ngân kịp thời.
• Hoạt động tái thẩm định: Chi nhánh duy trì tần suất tái định giá định kỳ nhằm theo dõi biến động thị trường.

Bên cạnh kết quả đạt được, chương 2 chỉ ra các hạn chế: kết quả định giá đôi khi chưa phản ánh sát biến động thị trường trong giai đoạn sốt đất, cơ sở dữ liệu so sánh còn thiếu tính đồng bộ, và áp lực thời gian thẩm định ảnh hưởng đến độ sâu phân tích. Nguyên nhân khách quan đến từ tính minh bạch của thị trường bất động sản địa phương và khung giá đất Nhà nước; nguyên nhân chủ quan bắt nguồn từ quy trình luân chuyển hồ sơ và sự phụ thuộc vào dữ liệu giao dịch lịch sử.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình

Trên cơ sở định hướng phát triển tín dụng doanh nghiệp của HDBank và nhận định về thị trường bất động sản Quảng Bình, tác giả xây dựng hệ thống giải pháp chia thành hai nhóm đối tượng:

1. Giải pháp đối với HDBank Chi nhánh Quảng Bình:

   • Đề xuất điều chỉnh, hoàn thiện quy trình định giá nội bộ theo hướng tối ưu hóa các bước phối hợp giữa Phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp và bộ phận thẩm định giá.
   • Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất và bất động sản cục bộ trên địa bàn tỉnh Quảng Bình, thường xuyên cập nhật thông tin giao dịch thực tế để phục vụ phương pháp so sánh trực tiếp.
   • Nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng phân tích kỹ thuật xây dựng và pháp lý đất đai cho đội ngũ thẩm định viên thông qua các chương trình đào tạo chuyên sâu.
   • Tăng cường kiểm soát và chuẩn hóa công tác tái thẩm định giá định kỳ đối với các bất động sản bảo đảm cho khoản vay trung và dài hạn.

2. Kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền địa phương:

   • Đề nghị các cơ quan quản lý đất đai hoàn thiện cơ chế cung cấp, công khai thông tin quy hoạch và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nhằm tạo lập môi trường dữ liệu minh bạch.
   • Hoàn thiện khung khổ pháp lý, bảng giá đất địa phương sát hơn với diễn biến thị trường để các tổ chức tín dụng có căn cứ đối chiếu chính xác khi xác định giá trị tài sản thế chấp.

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận tổng hợp và phản ánh đầy đủ các kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại HDBank Chi nhánh Quảng Bình:

• Kết quả hoạt động kinh doanh và tín dụng:
  • Doanh số cho vay tăng trưởng liên tục từ 1.695.585 triệu đồng năm 2017 lên 4.475.800 triệu đồng năm 2021 (trong đó năm 2020 ghi nhận mức tăng 50% so với năm 2019 và năm 2021 tăng 30% so với năm 2020).
  • Doanh số thu nợ tăng từ 2.552.755 triệu đồng (2017) lên 7.598.670 triệu đồng (2021).
  • Vốn huy động tăng đều qua các năm: đạt 965.854 triệu đồng năm 2017, vượt mốc 1.002.058 triệu đồng năm 2018 (tăng 3,75%), đạt 1.256.612 triệu đồng năm 2019 (tăng 25,4%), đạt 1.425.981 triệu đồng năm 2020 (tăng 13,48%) và đạt 2.035.544 triệu đồng năm 2021 (tăng 42,75% so với năm 2020).
  • Tổng thu nhập của chi nhánh mở rộng từ 35.258 triệu đồng năm 2017 lên 84.533 triệu đồng năm 2021; tổng chi phí tăng tương ứng từ 8.585 triệu đồng lên 18.632 triệu đồng.
• Kết quả phân tích nghiệp vụ thẩm định: Hệ thống hóa toàn bộ quy trình tiếp nhận, thẩm định pháp lý, hiện trạng và việc áp dụng 4 phương pháp định giá bất động sản đối với khách hàng doanh nghiệp tại chi nhánh; đồng thời phân tích cơ cấu bảo đảm tiền vay, số lượng hồ sơ thẩm định và thời gian xử lý thực tế.
• Đóng góp của đề tài: Tác giả đã kết hợp lý luận định giá tài sản với dữ liệu thực tế tại một chi nhánh ngân hàng thương mại cụ thể ở Bắc Trung Bộ; đưa ra sơ đồ đề xuất hoàn thiện quy trình định giá áp dụng riêng cho HDBank Quảng Bình và kiến nghị giải pháp gắn liền với đặc thù quản lý đất đai tại địa phương.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế:
  • Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại một đơn vị duy nhất là Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, chưa so sánh đối chiếu quy trình thẩm định giá với các ngân hàng thương mại khác trên cùng địa bàn.
  • Dữ liệu thực nghiệm tập trung vào phân khúc khách hàng doanh nghiệp trong mốc thời gian từ năm 2017 đến năm 2021, chưa mở rộng sang phân khúc khách hàng cá nhân.
  • Các phân tích về phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập chủ yếu dựa trên quy trình lý thuyết và hồ sơ mẫu nội bộ do hạn chế về tính bảo mật của một số dữ liệu dự án lớn.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang toàn bộ hệ thống các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình hoặc khu vực Bắc Trung Bộ.
  • Nghiên cứu so sánh công tác thẩm định giá bất động sản giữa nhóm khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân.
  • Phân tích tác động của các chính sách điều chỉnh bảng giá đất mới sau năm 2021 đến chất lượng định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích phục vụ cho các nhóm đối tượng sau:

• Sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng và Thẩm định giá: Tài liệu cung cấp ví dụ thực tế về cách thức liên kết giữa lý luận định giá tài sản bảo đảm với số liệu báo cáo tài chính và hoạt động tín dụng thực tế tại một chi nhánh ngân hàng thương mại.
• Cán bộ tín dụng và chuyên viên thẩm định giá tài sản: Phần tổng kết 6 bước quy trình thẩm định, tiêu chí đánh giá và các phương pháp định giá (so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập, thặng dư) trong Chương 1 và Chương 2 có giá trị tham khảo chuyên môn trực tiếp.
• Người làm nghiên cứu về thị trường tài chính - bất động sản địa phương: Hệ thống số liệu về tình hình huy động vốn, doanh số cho vay, thu nợ giai đoạn 2017 – 2021 và thông tin dự án đầu tư tại tỉnh Quảng Bình là dữ liệu thứ cấp có giá trị tổng hợp cao.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận nghiên cứu số liệu hoạt động của HDBank Quảng Bình trong khoảng thời gian nào?
Khóa luận thu thập, xử lý và phân tích số liệu thứ cấp trong giai đoạn 5 năm, từ năm 2017 đến năm 2021.

2. Tại HDBank Chi nhánh Quảng Bình, những phương pháp thẩm định giá bất động sản nào được áp dụng trong thực tế?
Chi nhánh áp dụng 4 phương pháp định giá chính bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.

3. Tình hình huy động vốn của HDBank Quảng Bình biến động như thế nào trong giai đoạn 2017 – 2021?
Tổng vốn huy động của chi nhánh tăng liên tục qua các năm: năm 2017 đạt 965.854 triệu đồng, năm 2018 đạt 1.002.058 triệu đồng, năm 2019 đạt 1.256.612 triệu đồng, năm 2020 đạt 1.425.981 triệu đồng và năm 2021 đạt 2.035.544 triệu đồng (tăng 42,75% so với năm 2020).

4. Tác giả sử dụng khung tiêu chí nào để đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh?
Thực trạng công tác thẩm định giá được đánh giá qua 4 chỉ tiêu: (1) Cơ cấu đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản bảo đảm; (2) Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản; (3) Thời gian trung bình thực hiện thẩm định xử lý giá bất động sản; (4) Số lần tái thẩm định giá trong một năm đối với một bất động sản.

5. Quyết định pháp lý nào của địa phương được tác giả đề cập liên quan trực tiếp đến sự biến động của giá đất trên địa bàn?
Khóa luận viện dẫn Quyết định số 24/2021/QĐ-UBND ngày 28/4/2021 của Ủy ban nhân dân thành phố Đồng Hới về việc sửa đổi, bổ sung quy định giá đất nhằm điều chỉnh giá tại một số vị trí cụ thể.

---

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Thị Hương đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm và phân tích chi tiết thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại HDBank Chi nhánh Quảng Bình giai đoạn 2017 – 2021. Thông qua việc phân tích dữ liệu tài chính, quy trình 6 bước và 4 phương pháp định giá thực tế, nghiên cứu đã làm rõ những kết quả đạt được cùng các hạn chế phát sinh dưới tác động của thị trường bất động sản địa phương. Trên cơ sở đó, đề tài đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện quy trình nội bộ, phát triển cơ sở dữ liệu định giá và nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng tại chi nhánh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Lí do chọn đề tài Những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển của kinh tế đất nước, các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ngày càng nhiều lên về mặt số lượng và quy mô (cụ thể số lượng doanh nghiệp tại Quảng Bình năm 2021 có tổng số 8540 doanh nghiệp tăng 580 doanh nghiệp so với năm 2018), cùng với đó là nhu cầu về vốn cho các hoạt động kinh doanh. Nắm bắt được tình hình đó, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những chính sách đa dạng hóa hình thức cho vay đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp. Bất kì hoạt động kinh doanh nào cũng chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn và hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cũng không ngoại lệ.

Hiện nay, một trong những hình thức cho vay phổ biến tại các ngân hàng là cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản. Bất động sản được xếp vào nhóm lĩnh vực cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro với các ngân hàng. Hơn nữa, tỉ trọng nợ xấu của các ngân hàng có xu hướng tăng lên đáng kể mặc dù đã có nhiều phương thức xử lí nợ xấu tốt được áp dụng. Một trong những nguyên nhân đó là công tác thẩm định chưa thật sự chặt chẽ, chưa đo lường được hết rủi ro.

Khi tài trợ vốn cho doanh nghiệp, giá trị các khoản vay thường lớn, vì vậy công tác thẩm định nói chung và thẩm định bất động sản nói riêng đòi hỏi phải có tỉ lệ chính xác cao, xem xét và nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro tài chính đối với ngân hàng và chính uy tín của ngân hàng đó. Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng về mặt cơ chế chính sách thì những nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng. Cụ thể, có sự khác biệt lớn về giá đất cho Nhà Nước quy định so với giá đất trên thị trường hiện nay. Cùng với cơn sốt nhà đất tại một số vùng dự án, khu dân cư trên địa bàn thành phố hiện nay làm cho giá đất bị thổi phồng hơn so với giá thị trường, UBND thành phố Đồng Hới vừa ra quyết định số 24/2021/QĐ-UBND ngày 28/4/2021 về sửa đổi, bổ sung giá quy định giá đất nhằm 1 điều chỉnh giá tại một số vị trí hoặc đối với từng trường hợp cụ thể.

Đây cũng là một trong những vấn đề thực tiễn mà tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình còn đang gặp phải làm cho các quyết định cho vay cũng như thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của ngân hàng gặp một số khó khăn. Đối với ngân hàng, tài trợ dự án là hoạt động chủ yếu và quan trọng vì nó thường mang lại lợi nhuận cao song cũng chứa đựng nhiều rủi ro, gây thiệt hại nặng nề (bởi đặc điểm của các dự án đầu tư thường có quy mô vốn lớn, thời gian dài…). Do đó, trước khi quyết định cho vay thì các dự án đầu tư được lập và thẩm định rất kỹ càng để giảm thiểu rủi ro. Thẩm định tài dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng, nó quyết định xem dự án ấy có được đầu tư hay không và nó quyết định đến hoạt động kinh doanh của cả hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, công tác thẩm định dự án đầu tư đang luôn được chú trọng nâng cao chất lượng và ngày một hoàn thiện tại hệ thống ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh (HDBank) nói riêng. Trên cơ sở nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, nhu cầu tài trợ vốn cho hoạt động kinh doanh của khách hàng doanh nghiệp và trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, tôi quyết định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Phát Triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình”. Mục tiêu nghiên cứu 2. Mục tiêu chung Mục tiêu chung của đề tài nhằm tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình, đồng thời đề xuất được những phương pháp nâng cao chất lượng hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp.

Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hoá các vấn đề lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay KHDN tại chi nhánh. - Phân tích thực trạng công tác thẩm tác thẩm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của chi nhánh. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.

Đối tƣợng nghiên cứu - Công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – Chi nhánh Quảng Bình. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình. Địa chỉ: 352 Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình.8868 - Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong giai đoạn 2017-2021 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.

Phƣơng pháp thu thập dữ liệu - Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của ngân hàng trong giai đoạn năm 2017-2021, các trang web, các văn bản, quy định nội bộ về quy trình thẩm định tín dụng cũng như thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng. Phƣơng pháp xử lý số liệu - Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn những nhân viên, cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định giá, chuyên viên quan hệ KHDN về hoạt động kinh doanh, các quy định, nguyên tắc, các khó khăn gặp phải khi thực hiện công tác thẩm định giá và đánh giá 3 kết quả thẩm định giá bất động sản trong giai đoạn nói trên. - Phương pháp so sánh dùng để so sánh độ chênh lệch của chỉ tiêu giữa các năm, giúp ta biết được cụ thể và chính xác tốc độ tằng giảm của chỉ tiêu qua từng năm, từ đó nhận xét sự tăng giảm đó ảnh hưởng tốt hay xấu đối với Ngân hàng. Ngoài ra phương pháp so sánh số tuyệt đối và tương đối để đánh giá sự biến động về tình hình cho vay khách hàng cá nhân của Chi nhánh qua các năm dựa trên các chỉ tiêu: tổng dư nợ, doanh số cho vay, nợ xấu, lợi nhuận của Ngân hàng.

- Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Sử dụng công cụ phần mềm Excel để hỗ trợ phân tích luận văn làm nổi bật những ưu điểm cũng như hạn chế của từng phương pháp định giá bất động sản từ đó khẳng định có 4 phương pháp định giá bất động sản cơ bản nhất đáng để sử dụng trong các cuộc thẩm định giá. - Phương pháp tổng hợp: dùng để tổng hợp các tài liệu, tin tức liên quan và ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình, từ đó đưa ra những đề xuất hợp lý để giải quyết những hạn chế đối với Ngân hàng. Kết cấu đề tài Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại các ngân hàng thương mại. Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình.

Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh – chi nhánh Quảng Bình. 4 PHẦN II - NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái quát về công tác thẩm định tín dụng trong cho vay khách hàng doanh nghiệp 1. Khái quát về thẩm định và thẩm định tín dụng Thẩm định là hoạt động xem xét, xác định, đánh giá và đưa ra quyết định mang tính pháp lý bằng văn bản về một vấn đề nào đó.

Thẩm định tín dụng là việc sử dụng các công cụ phân tích nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy của những thông tin khách hàng đã cung cấp và đánh giá những rủi ro ngân hàng có thể gặp phải khi ra quyết định cấp tín dụng. Khái quát về tài sản bảo đảm “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn (doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay (ngân hàng) về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. Tài sản đảm bảo là dạng tài sản tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện hữu, là giấy tờ có giá trị và là quyền tài sản: Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền 5 - Theo quy định về thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.

Tài sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng là bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán được dễ dàng, bao gồm: • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. • Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. • Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời điểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận. - Điều kiện của các tài sản vay thế chấp ngân hàng: • Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay như: Đất phải thuộc quyền của khách hàng theo quy định của pháp luật về đất đai.