CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN 1. Dự án đầu tư xây dựng và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 1. Khái niệm và đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng 1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng Có nhiều khái niệm về dự án đầu tư xây dựng trong các tài liệu nghiên cứu hoặc các văn bản hướng dẫn.
Dự án đầu tư xây dựng được hiểu là “một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số lượng hoặc duy trì, cải tiến và nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định”. Dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian nhất định. Các khái niệm trên đây có một số điểm chi tiết, câu chữ có thể khác nhau, nhưng tựu chung có thể định nghĩa ngắn gọn như sau: Dự án đầu tư là tập hợp các đối tượng đầu tư (hoạt động bỏ vốn) được hình thành và hoạt động theo một kế họach cụ thể, với các điều kiện ràng buộc để đạt được mục tiêu nhất định (các lợi ích) trong một khoảng thời gian xác định. Trong đó các ràng buộc gồm: pháp luật, tiêu chuẩn, quy chuẩn, tiền (nguồn vốn - tài chính), tiến độ, không gian (đất đai, tổng mặt bằng xây dựng).
Dự án đầu tư xây dựng có thể được xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Về mặt quản lý: dự án đầu tư xây dựng là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư và lao động để tạo ra các kết quả kinh tế tài chính trong một thời gian dài. Về mặt kế hoạch hoá: dự án đầu tư xây dựng là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, 4 làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án đầu tư xây dựng là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế nói chung.
Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua, việc sử dụng các nguồn lực xác định. Một dự án đầu tư thường bao gồm bốn thành phần chính: Hình 1.1: Thành phần của dự án đầu tư - Mục tiêu của dự án: thể hiện ở hai mức là mục tiêu phát triển và mục tiêu trước mắt. Mục tiêu phát triển là những lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đem lại và mục tiêu trước mắt là các mục đích cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự án. - Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án.
Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án. - Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án. - Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án.
Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án. Trong bốn thành phần trên thì các kết quả đạt được coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự án. Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thường xuyên theo dõi các đánh giá kết quả đạt được. Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo ra các kết quả được coi là hoạt động chủ yếu phải được đặc biệt quan tâm.
Đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng - Dự án có mục đích, có yêu cầu chặt chẽ về kết quả, chất lượng, chi phí và thời gian; - Dự án có vòng đời riêng từ lúc hình thành phát triển đến khi kết thúc và có thời gian tồn tại hữu hạn; - Sản phẩm của dự án mang tính chất sáng tạo, đơn chiếc, duy nhất và độc đáo (mới lạ); - Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với chức năng quản lý dự án; - Môi trường hoạt động “va chạm”, phức tạp, bất định và rủi ro; - Dự án sử dụng các nguồn lực có hạn: tài chính, nhân lực, vật lực. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho người không có thu nhập hoặc có nhưng không đáng kể.
Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người gia đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động. Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà ở xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà ở xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp.
Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí. Theo từ điển mở Wikipedia, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như 6 công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp. và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu mua, thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc nhiều trong thời gian gần đây. Ngô Lê Minh với bài viết “Nhà ở xã hội - từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải gợi ý cho nhà ở xã hội tại Việt Nam” trên Tạp chí Kiến trúc - Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho người nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quyết định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”. Theo Điều 3 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014, quy định như sau: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế nhà nước quy định. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội Theo Luật nhà ở 2014 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn và tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.
Cụ thể như sau: - Nếu Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tư là Bộ 7 Xây dựng; nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nguồn vốn đầu tư của địa phương thì người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.