Phân tích các nhân tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ tại Thành phố Hồ Chí Minh

• Tác giả: Phạm Ngọc Điền
• Người hướng dẫn: PGS. TS. Bùi Thanh Tráng
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh doanh thương mại (hướng ứng dụng)
• Đề tài: Các nhân tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ kinh tế
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 1.1. Khái niệm về dịch vụ và căn hộ dịch vụ
• 1.1.1. Khái niệm về dịch vụ
• 1.1.2. Khái niệm về căn hộ và căn hộ dịch vụ
• 1.2. Lý thuyết về hành vi
• 1.2.1. Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action- TRA)
• 1.2.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)
• 1.2.3. Mô hình chấp nhận công nghệ (Technology Acceptance Model –TAM)
• 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi và quy trình quyết định mua của người tiêu dùng
• 1.3.1. Quy trình quyết định mua của người tiêu dùng
• 1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng
• 1.3.3. Mô hình hành vi mua hàng của người tiêu dùng cuối cùng
• 1.3.4. Một số đề tài nghiên cứu có liên quan đến việc lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ
• 1.3.4.1. Mô hình của Rohit Verma (2002)
• 1.3.4.2. Mô hình của Chan và Wong (2005)
• 1.3.4.3. Mô hình của Phatcharin Phadungyat (2008)
• 1.3.4.4. Mô hình của Jammaree Choosrichom (2011)
• 1.3.4.5. Mô hình của Babak Sohrabi và cộng sự (2012)
• 1.3.4.6. Mô hình của Trần Thị Bích Châu (2013)
• 1.3.4.7. Tóm tắt các nghiên cứu liên quan
• 1.3.5. Các yếu tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ
• 1.3.5.1. Nhân tố vị trí
• 1.3.5.2. Nhân tố cơ sở vật chất của căn hộ dịch vụ
• 1.3.5.3. Nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng
• 1.3.5.4. Nhân tố chi phí
• 1.3.5.5. Nhân tố nhóm tham khảo
• 2. CHƯƠNG 2: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Quy trình nghiên cứu
• 2.2. Nghiên cứu định tính
• 2.3. Nghiên cứu định lượng
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 3.1. Phân tích mẫu nghiên cứu
• 3.2. Kết quả kiểm định thang đo
• 3.3. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 3.4. Phân tích quyết định chọn thuê CHDV của khách hàng đối với các nhân tố tác động
• 3.4.1. Đánh giá của khách hàng về thang đo của nhân tố vị trí
• 3.4.2. Đánh giá của khách hàng về thang đo của nhân tố cơ sở vật chất của CHDV
• 3.4.3. Đánh giá của khách hàng về thang đo của nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng
• 3.4.4. Đánh giá của khách hàng về thang đo của nhân tố chi phí
• 3.4.5. Đánh giá của khách hàng về thang đo của nhân tố nhóm tham khảo
• 3.4.6. Đánh giá của khách hàng về năm nhân tố
• 3.4.7. Đánh giá của khách hàng về thang đo quyết định thuê CHDV
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
• 4.1. Kết luận nội dung nghiên cứu
• 4.2. Cải thiện nhân tố vị trí
• 4.3. Cải thiện nhân tố cơ sở vật chất của CHDV
• 4.4. Cải thiện nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng
• 4.5. Cải thiện nhân tố chi phí
• 4.6. Cải thiện nhân tố nhóm tham khảo
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

I. Khái niệm và đặc điểm của căn hộ dịch vụ

Căn hộ dịch vụ là một mô hình lưu trú kết hợp giữa không gian sống và các dịch vụ tiện ích đi kèm. Khác biệt với căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ cung cấp đầy đủ nội thất và dịch vụ như dọn phòng, giặt ủi, ăn uống 24/7. Điều này phù hợp với nhu cầu của khách hàng ngắn hạn và dài hạn. Căn hộ dịch vụ TP.HCM đang trở thành xu hướng do sự gia tăng của khách công tác và người nước ngoài. Các dự án này thường tập trung ở khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, và Quận 7, nơi có cơ sở hạ tầng phát triển và tiện nghi cao cấp.

1.1. Khái niệm căn hộ dịch vụ

Theo định nghĩa từ Serviced Apartment News, căn hộ dịch vụ là loại hình cung cấp không gian sống kèm theo các dịch vụ như lễ tân 24/7, dọn phòng, giặt ủi, và tiện ích như phòng gym, hồ bơi. Điểm nổi bật là sự linh hoạt trong thời gian thuê và chi phí được thanh toán một lần cho tất cả dịch vụ. Điều này giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức trong việc quản lý chi phí.

1.2. So sánh căn hộ dịch vụ và căn hộ chung cư

Căn hộ dịch vụ khác biệt với căn hộ chung cư ở chỗ cung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và tiện ích đi kèm. Trong khi căn hộ chung cư chủ yếu phục vụ nhu cầu ở lâu dài, căn hộ dịch vụ phù hợp với khách hàng có nhu cầu lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn nhưng không muốn tự quản lý các dịch vụ hàng ngày.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ

Nghiên cứu chỉ ra rằng quyết định thuê căn hộ dịch vụ chịu ảnh hưởng bởi năm nhân tố chính: vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí, và nhóm tham khảo. Vị trí căn hộ dịch vụ là yếu tố quan trọng nhất, đặc biệt khi nằm ở khu vực trung tâm như Quận 1 và Quận 3. Cơ sở vật chất và dịch vụ cao cấp cũng là điểm thu hút lớn, đặc biệt với khách hàng nước ngoài.

2.1. Vị trí và cơ sở vật chất

Vị trí căn hộ dịch vụ tại các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3, và Quận 7 là yếu tố quyết định hàng đầu. Khách hàng ưu tiên các dự án gần trung tâm thương mại, khu công nghiệp, và hệ thống giao thông thuận tiện. Cơ sở vật chất bao gồm nội thất hiện đại, tiện ích như phòng gym, hồ bơi, và không gian làm việc cũng là điểm cộng lớn.

2.2. Chi phí và dịch vụ chăm sóc khách hàng

Chi phí thuê căn hộ dịch vụ là yếu tố quan trọng, đặc biệt với khách hàng có ngân sách hạn chế. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ chăm sóc khách hàng như dọn phòng, giặt ủi, và hỗ trợ 24/7 cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Khách hàng sẵn sàng chi trả cao hơn cho các dịch vụ chất lượng và chuyên nghiệp.

III. Thực trạng và xu hướng thị trường căn hộ dịch vụ tại TP

Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt ở các khu vực trung tâm. Theo thống kê, tỷ lệ lấp đầy các dự án này đạt trên 80% trong năm 2018. Căn hộ dịch vụ giá rẻ và căn hộ dịch vụ chất lượng cao đều có sức hút riêng, phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng. Xu hướng chuyên biệt hóa khách thuê theo quốc gia cũng đang nổi lên, đặc biệt với các cộng đồng người Nhật, Hàn Quốc, và châu Âu.

3.1. Phân khúc thị trường

Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM được chia thành ba phân khúc chính: căn hộ dịch vụ hạng A, hạng B, và hạng thấp hơn. Căn hộ dịch vụ hạng A tập trung ở Quận 1 và Quận 3 với giá thuê trung bình 38 USD/m2/tháng. Căn hộ dịch vụ giá rẻ thường nằm ở các khu vực ngoại thành, phù hợp với khách hàng có ngân sách hạn chế.

3.2. Xu hướng chuyên biệt hóa

Xu hướng chuyên biệt hóa khách thuê theo quốc gia đang trở nên phổ biến. Các dự án căn hộ dịch vụ dành riêng cho cộng đồng người Nhật, Hàn Quốc, và châu Âu đang được phát triển mạnh. Điều này tạo ra giá trị cộng đồng và sự thuận tiện cho khách hàng nước ngoài làm việc tại TP.HCM.

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang phát triển mạnh mẽ với tổng số 10.244 căn hộ dịch vụ hạng A và B, mức giá thuê trung bình dao động từ 20 đến 38 USD/m2/tháng tùy theo hạng căn hộ. Sự gia tăng của lực lượng lao động, chuyên gia nước ngoài và khách công tác dài ngày đã tạo ra nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ ngày càng lớn. Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ dịch vụ phù hợp vẫn còn nhiều thách thức do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Nghiên cứu này nhằm xác định các nhân tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ của khách hàng cá nhân tại TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2019 đến tháng 05/2019. Mục tiêu cụ thể là đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố như vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và nhóm tham khảo đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ dịch vụ tối ưu hóa chiến lược tiếp cận khách hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng đa dạng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên ba lý thuyết hành vi tiêu biểu:

• Thuyết hành động hợp lý (TRA): Giải thích xu hướng hành vi của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi thái độ và chuẩn chủ quan từ những người xung quanh.
• Thuyết hành vi dự định (TPB): Mở rộng TRA bằng cách bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh khả năng và điều kiện thực hiện hành vi.
• Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM): Tập trung vào nhận thức về sự hữu ích và tính dễ sử dụng của sản phẩm/dịch vụ ảnh hưởng đến thái độ và ý định sử dụng.

Ngoài ra, nghiên cứu còn áp dụng các khái niệm về dịch vụ và căn hộ dịch vụ, đặc điểm hành vi khách hàng, quy trình quyết định mua hàng gồm 5 giai đoạn: ý thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, quyết định mua và đánh giá sau mua. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng được phân loại thành cá nhân, xã hội, văn hóa và tâm lý.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Thảo luận nhóm với 10 chuyên gia và khách hàng đã từng thuê căn hộ dịch vụ để xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng thang đo.
• Nghiên cứu định lượng: Khảo sát đại trà với cỡ mẫu 385 khách hàng cá nhân tại TP.HCM, được chọn ngẫu nhiên từ tổng số 10.244 căn hộ dịch vụ đang hoạt động. Dữ liệu được thu thập qua bảng câu hỏi Likert 5 mức độ và phân tích bằng phần mềm SPSS. Các bước phân tích bao gồm kiểm định Cronbach’s Alpha để đánh giá độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc nhân tố, và phân tích hồi quy tuyến tính để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ. Thời gian thu thập dữ liệu từ tháng 01/2019 đến tháng 05/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

• Vị trí: Yếu tố vị trí có ảnh hưởng tích cực và mạnh mẽ đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ, với mức độ ảnh hưởng chiếm khoảng 30% trong mô hình hồi quy. Khách hàng ưu tiên các căn hộ gần trung tâm, nơi làm việc, và các tiện ích như bệnh viện, trường học, siêu thị.
• Cơ sở vật chất: Các tiện nghi như nội thất đầy đủ, hồ bơi, phòng gym được đánh giá cao, chiếm khoảng 25% mức độ ảnh hưởng. Khách thuê mong muốn không gian sống thoải mái, tiện nghi như ở nhà.
• Dịch vụ chăm sóc khách hàng: Bao gồm dịch vụ dọn phòng, giặt ủi, an ninh 24/7, có tác động tích cực khoảng 20%. Dịch vụ chuyên nghiệp giúp khách hàng cảm thấy an tâm và hài lòng.
• Chi phí: Mức giá thuê hợp lý và các chương trình khuyến mãi có ảnh hưởng khoảng 15%, là yếu tố quan trọng trong việc cân nhắc ngân sách của khách hàng.
• Nhóm tham khảo: Ý kiến từ người thân, bạn bè và môi giới chiếm khoảng 10% ảnh hưởng, phản ánh nhu cầu tham khảo thông tin minh bạch trong thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các mô hình nghiên cứu trước đây về hành vi tiêu dùng và lựa chọn dịch vụ lưu trú. Vị trí và cơ sở vật chất là hai yếu tố chủ đạo, tương tự như nghiên cứu của Rohit Verma (2002) và Phatcharin Phadungyat (2008). Dịch vụ chăm sóc khách hàng và chi phí cũng được xác nhận là các nhân tố quan trọng, phù hợp với đặc thù của căn hộ dịch vụ so với các mô hình lưu trú khác như khách sạn hay căn hộ chung cư. Nhóm tham khảo đóng vai trò hỗ trợ trong bối cảnh thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch, giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro khi ra quyết định. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện tỷ lệ ảnh hưởng của từng nhân tố, hoặc bảng phân tích hồi quy chi tiết các hệ số tác động.

Đề xuất và khuyến nghị

• Tăng cường vị trí chiến lược: Doanh nghiệp nên lựa chọn phát triển căn hộ dịch vụ tại các khu vực trung tâm hoặc gần các tiện ích công cộng để tăng tỷ lệ lấp đầy, mục tiêu đạt trên 85% trong 12 tháng tới.
• Nâng cấp cơ sở vật chất: Đầu tư trang thiết bị hiện đại, tiện nghi như hồ bơi, phòng gym, nội thất cao cấp nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng, tăng mức độ hài lòng lên ít nhất 90% trong vòng 6 tháng.
• Cải thiện dịch vụ chăm sóc khách hàng: Đào tạo nhân viên chuyên nghiệp, tăng cường dịch vụ dọn phòng, bảo vệ 24/7 và hỗ trợ kỹ thuật nhanh chóng, giảm thiểu khiếu nại xuống dưới 5% trong năm đầu tiên.
• Chính sách giá linh hoạt: Xây dựng các chương trình khuyến mãi, ưu đãi định kỳ và hình thức thanh toán đa dạng để thu hút khách hàng mới và giữ chân khách hàng cũ, tăng doanh thu ít nhất 15% trong 1 năm.
• Tăng cường truyền thông và tư vấn: Phát triển mạng lưới môi giới uy tín, cung cấp thông tin minh bạch và tư vấn tận tình nhằm nâng cao độ tin cậy và ảnh hưởng tích cực từ nhóm tham khảo, mở rộng thị trường khách hàng cá nhân trong 6 tháng tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Doanh nghiệp kinh doanh căn hộ dịch vụ: Nhận diện các yếu tố quyết định ảnh hưởng đến khách hàng để tối ưu hóa chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ.
• Nhà đầu tư bất động sản: Hiểu rõ nhu cầu và xu hướng thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.
• Chuyên gia nghiên cứu thị trường và hành vi tiêu dùng: Cung cấp dữ liệu thực nghiệm và mô hình phân tích hành vi khách hàng trong lĩnh vực bất động sản dịch vụ.
• Cơ quan quản lý nhà nước và chính sách: Tham khảo để xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường căn hộ dịch vụ, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng và phát triển bền vững.

Câu hỏi thường gặp

1. Căn hộ dịch vụ khác gì so với căn hộ chung cư?
   Căn hộ dịch vụ được trang bị đầy đủ nội thất và các dịch vụ đi kèm như dọn phòng, giặt ủi, an ninh 24/7, trong khi căn hộ chung cư thường không có các dịch vụ này và khách thuê phải tự quản lý.

2. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ?
   Vị trí được xác định là yếu tố quan trọng nhất, chiếm khoảng 30% ảnh hưởng trong quyết định thuê, do khách hàng ưu tiên sự thuận tiện về giao thông và tiện ích xung quanh.

3. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
   Nghiên cứu kết hợp định tính (thảo luận nhóm chuyên gia) và định lượng (khảo sát 385 khách hàng cá nhân tại TP.HCM), sử dụng phân tích Cronbach’s Alpha, EFA và hồi quy tuyến tính.

4. Làm thế nào để doanh nghiệp nâng cao hiệu quả cho thuê căn hộ dịch vụ?
   Doanh nghiệp cần tập trung cải thiện vị trí, nâng cấp cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dịch vụ chăm sóc khách hàng, áp dụng chính sách giá linh hoạt và tăng cường truyền thông.

5. Ai là đối tượng khách hàng chính của căn hộ dịch vụ tại TP.HCM?
   Khách hàng chủ yếu là người nước ngoài làm việc dài hạn, chuyên gia công tác, và một phần khách du lịch ngắn ngày, yêu cầu không gian sống tiện nghi và dịch vụ chuyên nghiệp.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM: vị trí, cơ sở vật chất, dịch vụ chăm sóc khách hàng, chi phí và nhóm tham khảo.
• Vị trí và cơ sở vật chất là hai yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, chiếm hơn 50% tổng mức độ tác động.
• Dịch vụ chăm sóc khách hàng và chi phí cũng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao sự hài lòng và quyết định thuê.
• Nhóm tham khảo giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ dịch vụ trong vòng 6-12 tháng tới.

Khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư áp dụng kết quả nghiên cứu để phát triển mô hình căn hộ dịch vụ phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng để cập nhật xu hướng thị trường mới.