Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Của Giảng Viên Hướng Dẫn

Khóa luận phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường.

• Tác giả: Hoàng Quốc Bảo
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Ngọc Hương
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế
• Chuyên ngành: Kinh Tế Chính Trị
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Của Người Thu Nhập Thấp Tại Hà Nội
• Loại tài liệu: Khóa Luận Tốt Nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP
• 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.2. Nghiên cứu ngoài nước
• 1.3. Nghiên cứu trong nước
• 1.4. Các khái niệm cơ bản
• 1.5. Hành vi người tiêu dùng
• 1.6. Các lý thuyết liên quan/nội dung vấn đề nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: THIẾT KẾ VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Quy trình và thiết kế nghiên cứu
• 2.2. Thiết kế nghiên cứu bằng phương pháp thảo luận nhóm
• 2.3. Thiết kế nghiên cứu định tính thông qua phương pháp thảo luận
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
• 3.1. Đánh giá thực trạng mua nhà của người thu nhập thấp
• 3.2. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp
• 4. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN NHU CẦU MUA NHÀ CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
• 4.1. Bối cảnh mới tác động đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội
• 4.2. Các hàm ý giải pháp
• 4.2.1. Hàm ý về giải pháp đối với tình hình tài chính
• 4.2.2. Hàm ý về giải pháp đối với bằng chứng thực tế
• 4.2.3. Hàm ý về giải pháp đối với không gian sống
• 4.2.4. Hàm ý về giải pháp đối với vị trí nhà
• 4.2.5. Hàm ý về giải pháp đối với đặc điểm nhà
• 4.2.6. Hàm ý về giải pháp đối với tiện nghi công cộng
• 4.2.7. Hàm ý về giải pháp đối với môi trường sống
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà

Quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội là một vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này không chỉ bao gồm tình hình tài chính cá nhân mà còn liên quan đến các chính sách hỗ trợ của nhà nước, thị trường bất động sản và nhu cầu thực tế của người dân. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản và chính quyền địa phương đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

1.1. Các Yếu Tố Tài Chính Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà

Tình hình tài chính là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Người thu nhập thấp thường gặp khó khăn trong việc vay ngân hàng do lãi suất cao và yêu cầu về tài sản thế chấp. Điều này dẫn đến việc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

1.2. Chính Sách Hỗ Trợ Của Nhà Nước Đối Với Người Thu Nhập Thấp

Chính sách hỗ trợ từ nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Các chương trình vay ưu đãi, hỗ trợ tài chính và quy hoạch đất đai hợp lý là những yếu tố cần thiết để thúc đẩy quyết định mua nhà của họ.

II. Thách Thức Trong Quyết Định Mua Nhà Của Người Thu Nhập Thấp

Người thu nhập thấp tại Hà Nội phải đối mặt với nhiều thách thức khi quyết định mua nhà. Những thách thức này không chỉ đến từ tình hình tài chính cá nhân mà còn từ các yếu tố bên ngoài như thị trường bất động sản và môi trường sống. Việc nhận diện và giải quyết những thách thức này là rất cần thiết để cải thiện tình hình nhà ở cho nhóm đối tượng này.

2.1. Khó Khăn Trong Việc Tiếp Cận Tài Chính

Nhiều người thu nhập thấp không đủ khả năng vay ngân hàng do yêu cầu về tài sản thế chấp và lãi suất cao. Điều này khiến họ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn tài chính để mua nhà.

2.2. Tình Hình Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội

Thị trường bất động sản tại Hà Nội đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ. Giá cả bất động sản tăng cao đã tạo ra rào cản lớn cho người thu nhập thấp trong việc sở hữu nhà.

III. Phương Pháp Nâng Cao Quyết Định Mua Nhà Của Người Thu Nhập Thấp

Để nâng cao khả năng quyết định mua nhà của người thu nhập thấp, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Các giải pháp này không chỉ giúp cải thiện tình hình tài chính mà còn tạo ra môi trường sống tốt hơn cho họ.

3.1. Tăng Cường Chính Sách Hỗ Trợ Tài Chính

Cần có các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt hơn cho người thu nhập thấp, bao gồm các khoản vay ưu đãi và giảm lãi suất. Điều này sẽ giúp họ dễ dàng tiếp cận nguồn tài chính để mua nhà.

3.2. Cải Thiện Chất Lượng Nhà Ở

Cải thiện chất lượng nhà ở thông qua việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội với giá cả hợp lý sẽ giúp người thu nhập thấp có nhiều lựa chọn hơn trong việc mua nhà.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Từ Nghiên Cứu Về Quyết Định Mua Nhà

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp đã chỉ ra nhiều ứng dụng thực tiễn. Những kết quả này có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản và chính quyền địa phương đưa ra các chính sách phù hợp hơn.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Tình Hình Tài Chính

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng tình hình tài chính là yếu tố quyết định nhất trong việc mua nhà. Các doanh nghiệp cần chú trọng đến việc cung cấp các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp.

4.2. Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản

Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư và chính quyền có cái nhìn rõ hơn về nhu cầu và xu hướng của người thu nhập thấp, từ đó đưa ra các giải pháp hợp lý.

V. Kết Luận Về Quyết Định Mua Nhà Của Người Thu Nhập Thấp

Quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự quan tâm từ nhiều phía. Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng để tạo ra môi trường thuận lợi cho người thu nhập thấp trong việc sở hữu nhà.

5.1. Tương Lai Của Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp

Tương lai của nhà ở cho người thu nhập thấp phụ thuộc vào các chính sách hỗ trợ và sự phát triển của thị trường bất động sản. Cần có những giải pháp bền vững để đảm bảo nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện

Đề xuất các giải pháp cải thiện tình hình nhà ở cho người thu nhập thấp là cần thiết. Các giải pháp này cần được thực hiện đồng bộ và hiệu quả để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Tại các đô thị lớn như thành phố Hà Nội, nhà ở cho người thu nhập thấp là nhu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm đời sống dân sinh và tiêu chuẩn an sinh xã hội. Thực tế giai đoạn 2019–2023 cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở tăng cao, nhiều hộ gia đình và người lao động tự do phải thuê trọ kéo dài trong điều kiện sinh hoạt hạn chế. Thị trường bất động sản đối mặt với tình trạng mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng: nguồn cung căn hộ bình dân suy giảm xuống mức thấp, giá nhà chung cư tăng nhanh đứng đầu cả nước, trong khi công tác cải tạo và chuyển đổi các khu tập thể, chung cư cũ còn gặp nhiều vướng mắc. Dù chính quyền thành phố đã tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội, nguồn cung thực tế vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của nhóm người có thu nhập thấp. Trong bối cảnh đó, việc nhận diện và phân tích các yếu tố tác động đến hành vi mua nhà có ý nghĩa thực tiễn đối với cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn các cơ quan quản lý nhà nước trong công tác quy hoạch và xây dựng chính sách đất đai.

Mục tiêu chung của nghiên cứu là phân tích các nhân tố tác động đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nhằm thúc đẩy khả năng tiếp cận và mua nhà của nhóm đối tượng này.

Để đạt được mục tiêu nêu trên, khóa luận xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà (bao gồm nhà chung cư, nhà ở xã hội và nhà riêng loại trung bình) của người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
2. Phân tích mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến quyết định mua nhà của nhóm khách hàng này.
3. Đề xuất các hàm ý giải pháp đối với các doanh nghiệp bất động sản nhằm nâng cao quyết định mua nhà của khách hàng dựa trên sự tác động vào các yếu tố đã được nhận diện.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp.

Phạm vi nghiên cứu được xác lập như sau:

• Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập dữ liệu và phân tích trong giai đoạn 2019–2023, đánh giá các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội của Nhà nước và hành vi tiêu dùng của người dân trải qua giai đoạn ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.
• Phạm vi không gian: Thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi nội dung: Nghiên cứu các chính sách phát triển bất động sản phân khúc trung bình, các chính sách hỗ trợ tài chính, nhu cầu sở hữu nhà ở thực tế và hệ thống các nhân tố chi phối quyết định mua nhà của người thu nhập thấp.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng khung lý luận dựa trên lý thuyết Marketing Mix (7Ps) khởi xướng bởi E. Jerome McCarthy (1960) và mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009). Theo Philip Kotler, hành vi mua của khách hàng chịu sự tác động đồng thời của các nhóm yếu tố văn hóa (tầng lớp xã hội, tín ngưỡng, bản sắc), yếu tố xã hội (nhóm tham khảo thân thuộc, nhóm ngưỡng mộ, nhóm bất ưng), yếu tố cá nhân (tuổi tác, nghề nghiệp, tình trạng kinh tế, lối sống) và yếu tố tâm lý (động cơ, nhận thức, niềm tin, thái độ). Khái niệm người thu nhập thấp được xác định căn cứ theo quy định pháp luật về nhà ở và thuế thu nhập cá nhân: là người lao động làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp hoặc lao động tự do tại đô thị, có mức thu nhập không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, có việc làm ổn định nhưng không đủ năng lực tài chính tự mua nhà thương mại nếu thiếu cơ chế hỗ trợ vốn vay trả góp dài hạn từ Nhà nước.

Tác giả tổng hợp các công trình nghiên cứu tiền nhiệm trong và ngoài nước để đúc kết 7 nhóm nhân tố cốt lõi ảnh hưởng đến quyết định mua nhà:

Nhóm nghiên cứu	Tác giả và năm công bố	Các yếu tố ảnh hưởng chính được xác định
Nghiên cứu ngoài nước	Opoku & Abdul (2010)	Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài.
Nghiên cứu ngoài nước	Kueh & Chiew (2005)	Tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng và tiện nghi trong nhà (giá nhà là yếu tố quan trọng nhất).
Nghiên cứu ngoài nước	Shyue và cộng sự (2011)	Marketing 7Ps: sản phẩm, vị trí nhà, giá cả (lãi suất, chi phí vay, trả góp), khuyến mại, quy trình, bằng chứng thực tế, con người.
Nghiên cứu ngoài nước	Alaghbari và cộng sự (2010)	Loại hình nhà ở (chung cư, chung vách, riêng vách), thiết kế phù hợp thu nhập thấp.
Nghiên cứu ngoài nước	Lee & McGreal (2010)	Tiện nghi công cộng, môi trường sống, vị trí nhà, đặc điểm nhà, danh tiếng người bán và trách nhiệm xã hội doanh nghiệp.
Nghiên cứu trong nước	Phan Thanh Sĩ (2012)	Không gian sống, khoảng cách (vị trí), đặc điểm nhà, tình hình tài chính, môi trường sống (khảo sát n=263).
Nghiên cứu trong nước	Huỳnh Phú Thịnh & Trần Thị Mỹ Phụng (2021)	Môi trường sống xung quanh, vị trí nhà ở, bằng chứng thực tế, tài chính, đặc điểm nhà, mục đích mua nhà, phong thủy.

Thiết kế nghiên cứu của khóa luận áp dụng phương pháp định tính gồm 2 bước:

• Nghiên cứu sơ bộ: Thực hiện phương pháp thảo luận nhóm với 10 người tham gia (gồm 5 chuyên gia bất động sản tại Công ty Cổ phần Dịch vụ & Đầu tư Bất động sản Phố Xanh Group và 5 khách hàng tiềm năng) nhằm khám phá các thành phần và hoàn thiện bảng hỏi định tính.
• Nghiên cứu chính thức: Thực hiện phương pháp thảo luận tay đôi (phỏng vấn sâu cá nhân) với 10 khách hàng thu nhập thấp tại Công ty Bất động sản Phố Xanh Group. Tiêu chí chọn mẫu gồm 5 điều kiện: đang có kế hoạch mua nhà tại Hà Nội; chưa sở hữu nhà ở hoặc chưa từng mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội; chưa nhận hỗ trợ nhà đất từ Nhà nước hoặc có diện tích bình quân thấp hơn mức tối thiểu; có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú từ 1 năm trở lên tại Hà Nội; đang trực tiếp tìm kiếm nhà ở xã hội, chung cư cũ, chung cư mini, nhà tập thể.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ các báo cáo thống kê chính thức của Cục Thống kê TP. Hà Nội (Tổng điều tra năm 2019), Sở Xây dựng Hà Nội (báo cáo Quý 3/2020), tổ chức nghiên cứu thị trường quốc tế Savills (giai đoạn 2018–2022) và các bài viết trên báo Quân đội Nhân dân.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp

Chương này hệ thống hóa các tài liệu khoa học trong và ngoài nước liên quan đến hành vi mua bất động sản. Tác giả phân tích các khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp, hành vi người tiêu dùng theo Từ điển Kinh tế học hiện đại (1999) và mô hình Marketing 7Ps. Từ cơ sở lý luận, chương 1 xác lập khung phân tích gồm 7 biến số tác động:

1. Tình hình tài chính: Giá bán, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán gốc và lãi hàng tháng, lãi suất vay, mức thu nhập khả dụng.
2. Đặc điểm nhà: Cấu trúc xây dựng, phong cách thiết kế, kích thước và chất lượng công trình.
3. Không gian sống riêng tư: Diện tích phòng khách, diện tích bếp, diện tích và số lượng phòng ngủ, phòng vệ sinh.
4. Vị trí nhà: Độ rộng lòng đường, khoảng cách đến trung tâm, nơi làm việc, chợ, trường học, bệnh viện.
5. Tiện nghi công cộng: Khuôn viên cây xanh, khu vui chơi trẻ em, câu lạc bộ thể thao, hệ thống chiếu sáng đô thị.
6. Môi trường sống: Chất lượng hạ tầng kỹ thuật, an ninh trật tự, mối quan hệ láng giềng, mức độ tiếng ồn và ô nhiễm môi trường.
7. Bằng chứng thực tế: Tính pháp lý minh bạch của dự án, tiến độ xây dựng, uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư trên thị trường.

Chương 2: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu

Chương 2 trình bày chi tiết quy trình nghiên cứu 2 bước. Tác giả giải trình phương pháp thảo luận nhóm sơ bộ (5 chuyên gia Bất động sản Phố Xanh Group và 5 khách hàng) với quy trình gửi câu hỏi trước 1 tuần để chuẩn bị ý kiến, qua đó hoàn thiện thang đo định tính. Tiếp theo, chương 2 thiết lập quy trình phỏng vấn sâu cá nhân (thảo luận tay đôi) với 10 đáp viên thuộc diện thu nhập thấp. Phiếu phỏng vấn gồm 2 phần: phần 1 đánh giá mức độ quan trọng chung của các yếu tố theo thang đo 5 mức độ (từ Rất không quan trọng đến Rất quan trọng); phần 2 đi sâu vào 2 yếu tố mà người được phỏng vấn quan tâm nhất theo từng hoàn cảnh cụ thể.

Chương 3: Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội

Chương 3 tổng hợp dữ liệu thực trạng thị trường nhà ở Hà Nội và kết quả phỏng vấn sâu:

• Dữ liệu thứ cấp: Năm 2022, toàn thị trường căn hộ Hà Nội chỉ ghi nhận 12.637 sản phẩm nguồn cung mới (theo Savills) – mức thấp nhất trong giai đoạn 2018–2022 và trong vòng 8 năm. Căn hộ bàn giao đạt mức thấp và dự báo nguồn cung bình quân giảm 36%/năm trong giai đoạn 2020–2024. Phân khúc căn hộ bình dân chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ tại các huyện ven đô (Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông) nhưng tỷ lệ hấp thụ đạt tới 70% (theo Sở Xây dựng Hà Nội, Quý 3/2020), giá bán tăng 3–5%.
• Theo Cục Thống kê TP. Hà Nội (2019), tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 99,1% (thành thị 99,5%, nông thôn 98,6%), nhà thiếu kiên cố/đơn sơ chỉ chiếm 0,9% (thành thị 0,5%, nông thôn 1,4%). So với tỷ lệ nhà đơn sơ bình quân cả nước (6,9%), Hà Nội thấp hơn Hải Phòng (1,0%), Cần Thơ (10,6%), nhưng cao hơn TP. Hồ Chí Minh (0,7%) và Đà Nẵng (0,5%).
• Đánh giá từ 10 phỏng vấn sâu: Tình hình tài chính (100% đánh giá quan trọng/rất quan trọng) và Bằng chứng thực tế (90%) là 2 nhân tố chi phối mạnh nhất. Các yếu tố Đặc điểm nhà, Không gian sống, Vị trí đạt 50%; Tiện nghi công cộng và Môi trường sống đạt 40%.
• Bất cập chính sách theo Luật Nhà ở: Quy trình thủ tục đầu tư, phê duyệt giá bán/thuê mua đối với dự án vốn ngoài ngân sách kéo dài; quy định bắt buộc dành tối thiểu 20% diện tích sàn để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm gây đọng vốn; chưa cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã mua hoặc thuê nhà ở xã hội cho công nhân.

Chương 4: Giải pháp nhằm tác động đến nhu cầu mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội

Dựa trên phân tích bối cảnh mới và dữ liệu phỏng vấn, tác giả đề xuất 7 nhóm giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý:

• Về tài chính: Mở rộng các gói vay thế chấp đạt 75–80% giá trị căn hộ, duy trì lãi suất ưu đãi ổn định quanh mức 10%/năm, kéo dài thời gian vay nhằm khống chế mức trả góp hàng tháng từ 7–10 triệu đồng.
• Về bằng chứng thực tế: Minh bạch hóa pháp lý dự án, bảo đảm đúng tiến độ bàn giao cam kết, nâng cao uy tín thương hiệu chủ đầu tư.
• Về không gian sống và đặc điểm nhà: Tối ưu hóa công năng, phát triển căn hộ diện tích 76–100 m² (hoặc 80–95 m²), bảo đảm kết cấu chắc chắn, kiểm soát giá bán trong khoảng 9–17 triệu đồng/m² (tổng giá trị dưới 900 triệu đồng/căn).
• Về vị trí và tiện ích: Lựa chọn vị trí bán kính di chuyển dưới 2 km hoặc dưới 20 phút đi làm; tích hợp hạ tầng giao thông kết nối, tiện ích công cộng và môi trường an ninh, giảm thiểu tiếng ồn.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu tổng hợp các phát hiện định tính về tỷ lệ ưu tiên của người thu nhập thấp đối với các yếu tố ảnh hưởng:

Yếu tố ảnh hưởng	Tỷ lệ lựa chọn là Quan trọng / Rất quan trọng	Các tiêu chí cụ thể được đáp viên đề xuất
Tình hình tài chính	100% (10/10)	Nhu cầu vay vốn 75–80% giá trị nhà; lãi suất kỳ vọng quanh mức 10%/năm; khả năng trả nợ gốc và lãi tối đa 7–10 triệu đồng/tháng; tổng giá trị căn hộ hướng tới mức tối đa 900 triệu đồng.
Bằng chứng thực tế	90% (9/10)	Hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch; dự án do chủ đầu tư uy tín xây dựng; bảo đảm tiến độ thi công đúng cam kết để phòng ngừa rủi ro mất vốn tích lũy.
Đặc điểm nhà	50% (5/10)	Thiết kế tối ưu hóa diện tích, công năng hoàn chỉnh, xây dựng chắc chắn, kết cấu bền vững; ưu tiên căn hộ chung cư cũ hoặc chung cư thu nhập thấp diện tích từ 80 m² trở lên.
Không gian sống riêng tư	50% (5/10)	Chú trọng diện tích phòng khách và số lượng phòng ngủ; quy mô sàn phổ biến từ 76–100 m² hoặc 80–95 m² với mức giá 9–15 triệu đồng/m² hoặc 15–17 triệu đồng/m².
Vị trí nhà	50% (5/10)	Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc dưới 2 km hoặc thời gian di chuyển dưới 20 phút nhằm tiết kiệm chi phí xăng xe và thời gian đi lại.
Tiện nghi công cộng	40% (4/10)	Hệ thống câu lạc bộ thể thao, sân chơi trẻ em, công viên cây xanh, tiện ích dịch vụ hỗ trợ sinh hoạt và gia tăng tính thanh khoản cho tài sản.
Môi trường sống	40% (4/10)	Mức độ bảo đảm an ninh trật tự khu vực, không gian yên tĩnh ít tiếng ồn, môi trường không bị ô nhiễm và cộng đồng láng giềng văn minh.

Khóa luận đóng góp về mặt thực tiễn bằng việc xác định rõ sự khác biệt trong thứ tự ưu tiên của nhóm khách hàng thu nhập thấp tại Hà Nội so với các nghiên cứu tổng quát trước đây: Tình hình tài chính và Bằng chứng thực tế là hai điều kiện tiên quyết, vượt trội hơn so với các yếu tố về tiện nghi hay vị trí thuần túy. Đồng thời, tác giả đưa ra các kiến nghị tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho Luật Nhà ở liên quan đến cơ chế thẩm định giá bán, quy định tỷ lệ 20% quỹ sàn cho thuê và đối tượng mua nhà ở xã hội.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số giới hạn xuất phát từ phạm vi và phương pháp nghiên cứu:

• Về phương pháp và cỡ mẫu: Đề tài mới dừng lại ở bước nghiên cứu định tính với mẫu phỏng vấn sâu quy mô nhỏ (10 khách hàng và 5 chuyên gia), được thu thập cục bộ tại một đơn vị giao dịch (Công ty Cổ phần Dịch vụ & Đầu tư Bất động sản Phố Xanh Group), chưa thực hiện khảo sát định lượng diện rộng và kiểm định mô hình hồi quy/SEM.
• Về phạm vi: Nghiên cứu giới hạn trong địa bàn Hà Nội và giai đoạn 2019–2023, chưa đối sánh chi tiết với các đô thị đặc thù khác.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát ngẫu nhiên với cỡ mẫu định lượng lớn (n > 300) trên nhiều sàn giao dịch và quận/huyện của Hà Nội để lượng hóa chính xác mức độ tác động của từng biến số thông qua các mô hình kinh tế lượng.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo chuyên ngành cho sinh viên, học viên các ngành Kinh tế chính trị, Kinh tế bất động sản, Quản trị kinh doanh và Kinh tế phát triển khi nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trong phân khúc nhà ở bình dân. Các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản có thể tham khảo các chỉ số mong đợi của khách hàng (diện tích 76–100 m², giá 9–17 triệu/m², khả năng trả nợ 7–10 triệu/tháng) để thiết kế sản phẩm và gói tín dụng phù hợp. Ngoài ra, phần phân tích bất cập của Luật Nhà ở cung cấp cứ liệu tham khảo cho các cơ quan hoạch định chính sách nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo số liệu tổng điều tra năm 2019 được trích dẫn trong khóa luận, tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố tại Hà Nội đạt bao nhiêu phần trăm?
Theo kết quả Tổng điều tra của Cục Thống kê TP. Hà Nội năm 2019, tỷ lệ hộ dân cư sống trong nhà kiên cố và bán kiên cố đạt 99,1% (khu vực thành thị là 99,5%, nông thôn là 98,6%). Tỷ lệ nhà thiếu kiên cố và đơn sơ chiếm 0,9% (thành thị 0,5%, nông thôn 1,4%).

2. Báo cáo của Savills chỉ ra quy mô nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2022 như thế nào?
Báo cáo của Savills cho thấy năm 2022 toàn thị trường Hà Nội chỉ có 12.637 căn hộ nguồn cung mới – mức thấp nhất trong giai đoạn 2018–2022 và thấp nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. Nguồn cung căn hộ trung bình được dự báo giảm 36% mỗi năm từ 2020 đến 2024.

3. Hai yếu tố nào được đối tượng phỏng vấn đánh giá có mức độ ảnh hưởng cao nhất đến quyết định mua nhà?
Kết quả phỏng vấn sâu 10 khách hàng cho thấy yếu tố Tình hình tài chính đạt tỷ lệ lựa chọn quan trọng/rất quan trọng là 100% (10/10 người) và yếu tố Bằng chứng thực tế đạt 90% (9/10 người).

4. Người thu nhập thấp tham gia khảo sát đưa ra kỳ vọng tài chính cụ thể nào khi vay mua nhà?
Các đáp viên mong muốn mức vay thế chấp đạt 75–80% giá trị căn nhà, mức lãi suất vay ưu đãi trung bình khoảng 10%/năm, thời gian vay kéo dài để số tiền trả góp gốc và lãi hàng tháng khống chế trong khoảng từ 7 đến 10 triệu đồng.

5. Khóa luận nêu ra những bất cập pháp lý cụ thể nào trong Luật Nhà ở liên quan đến phát triển nhà ở xã hội?
Các bất cập được nêu gồm: thủ tục đầu tư và giao dịch kéo dài; vướng mắc trong xác định giá bán/thuê mua đối với dự án vốn ngoài ngân sách; quy định bắt buộc dành tối thiểu 20% diện tích để cho thuê và chỉ được bán sau 5 năm; thiếu cơ chế cho phép tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã mua hoặc thuê nhà ở xã hội cho người lao động.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Hoàng Quốc Bảo đã phản ánh bức tranh thực trạng về nhu cầu và các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà của người thu nhập thấp tại Hà Nội trong giai đoạn 2019–2023. Thông qua phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp thảo luận nhóm và phỏng vấn sâu, đề tài khẳng định vai trò quyết định của nhân tố tài chính và tính minh bạch pháp lý (bằng chứng thực tế) đối với hành vi mua nhà. Công trình cung cấp hệ thống dữ liệu thị trường và các hàm ý giải pháp thực tiễn hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như các nhà hoạch định chính sách nhà ở đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VA CƠ CỞ LÝ LUẬN VE CÁC NHÂN TO ANH HUONG DEN QUYÉT ĐỊNH MUA NHA CUA NGUOI THU NHAP THAP 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Nghiên cứu ngoài nước Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được rất nhiều nhà nghiên cứu ở các quốc gia nghiên cứu và đúc kết qua nhiều đề tài nổi bật như các đề tài: Opoku, Abdul, 2010, “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”; Kueh, Chiew, 2005, ‘Factors influencing house buyers' purchasing decision”, Shyue, 2011, “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia”, Alaghbari, 2010, “Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen”; Lee, McGreal, 2010, “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing”. Cac dé tai nghiên cứu trên là các nghiên cứu điển hình đưa ra các yếu tô chủ yếu ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Trong đó, các yếu tố điển hình được các nghiên cứu chỉ ra, đó là: Tình hình tài chính, đặc điểm nhà, vị trí nhà, không gian sống riêng tư, bằng chứng xác thực, tiện nghi công cộng, môi trường sống. Đề tài nghiên cứu “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia” của Opoku and Abdul (2010), tác gia cũng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kê bên ngoai, không gian bên ngoài. Dé tài nghiên cứu “factors influencing house buyers' purchasing decision” của Kueh và Chiew (2005), kết qua cho thấy rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố: tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng. Kueh và Chiew cho rằng nhân tô dân số học không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và giá nhà là yếu t6 quan trong nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Đề tài nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue va cộng sự (2011). Nghiên cứu này đã đề xuất những yếu tố marketing 7Ps ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sông xung quanh), vi trí nhà (v1 trí gan noi lam viéc, gan cho, gan trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh tóan trả góp), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người. Kết quả cho thấy rằng quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (tính năng bên ngoài, nội thất của ngôi nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Đề tài nghiên cứu “Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen” của Alaghbari và cộng sự (2010), kết quả cho thấy rằng loại nhà như nhà chung cư, nhà chung vách, nhà riêng vách là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.

Trong dé tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” cua Lee va McGreal (2010), tác giả đã nghiên cứu về các yếu tô ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Tiện nghi công cộng (các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thê dục thê thao), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh), VỊ trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thong, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, trường học, siêu thị), Đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những yếu 10 tố liên quan đến ý thức của khách hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp). Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn những người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí và tiện nghị, tính năng bảo mật và co sở hạ tầng tốt. Tuy nhiên, những người không giàu có lại nhạy cảm hơn với giá nhà. Nghiên cứu trong nước Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà không chỉ là mối quan tâm đối với các nhà nghiên cứu trên thế giới mà cũng là vấn đề được các nhà nghiên cứu Việt Nam quan tâm, thể hiện qua các đề tài nghiên cứu: Phan Thanh Si (2012), “Key factors affecting house purchasedecision of customers in Vietnam”, ThS.

Huỳnh Phú Thịnh, ThS. Trần Thị Mỹ Phụng (2021), “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hang ở Đồng bang sông Cửu Long”. Đề tài nghiên cứu “key factors affecting house purchasedecision of customers in Vietnam ” của Phan Thanh Sĩ (2012) đã nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Đặc điểm nhà (cấu trúc xây dựng, thiết kế bên trong và bên ngoài, loại nhà, chất lượng xây dựng, trạng thái pháp lý), Không gian sống riêng tư (diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm), Tình hình tài chính (các yếu tố giá nhà, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tô liên quan tới vị trí như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ, gần trungtâm thương mại, gần bệnh viện), Môi trường sông (các yếu tô chất lượng của cơ sở hạ tang, hàng xóm xung quanh, cảnh quang xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô 11 nhiễm của môi trường xung quanh). Nghiên cứu đã tiến hành khảo sát 263 người.

Kết qua cho thấy răng có sự ảnh hưởng tích cực mạnh giữa hai yếu tố "không gian sống" và "khoảng cách" đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Ba yếu tố có sự ảnh hưởng tích cực yếu hơn là "đặc điểm nhà", "tình hình tài chính" và "môi trường sống". Nghiên cứu cũng cho thấy răng nhân tố nhân khẩu học (giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học van) không có anh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hang. Đề tài nghiên cứu “Các nhân tô ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hàng ở Đồng bằng sông Cửu Long” (2021) của ThS.

Huỳnh Phú Thịnh và ThS. Trần Thị Mỹ Phụng (Trường Đại học An Giang, ĐHQG Hồ Chí Minh) cho rằng có 7 nhân tô ảnh hưởng đến ý định mua nhà theo thứ tự: Môi trường sống xung quanh, vị trí nhà ở, bằng chứng thực tế, tài chính, đặc điểm nhà, mục đích mua nhà và phong thủy. Các nghiên cứu trên nghiên cứu về các yêu tô ảnh hưởng đên quyêt định mua nhà nói chung và của người tiêu dùng Việt Nam. Tuy nhiên nghiên cứu này không chỉ rõ vê các yêu tô ảnh hưởng đên quyêt định mua nhà của người có thu nhập thấp.

Các khái niệm cơ bản - Người thu nhập thấp: + KN người thu nhập thấp: Là người làm việc tai cơ quan, don vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị, có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật thuế thu nhập cá nhân. 12 + Đặc điểm người thu nhập thấp e Người thu nhập thấp không phải là người nghèo e_ Người thu nhập thấp có thu nhập én định e© Người thu nhập thấp có thé đáp ứng được nhu cầu sống nhưng không có khả năng mua nhà. - Hanh vi người tiêu dùng + Khái niệm hành vi người tiêu dùng: Tiêu dùng là hành vi rất quan trọng của con người. Nó chính là hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, trí tưởng tượng riêng và các nhu cầu về tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình nào đó thông qua việc mua các sản phẩm và việc sử dụng các sản phẩm đó.

- Người tiêu dùng: là bất cứ don vị kinh tế nào có nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ cuối cùng., thông thường, người tiêu ding được coi là một cá nhân nhưng trên thực tế, người tiêu dùng có thể là cơ quan, các cá nhân và nhóm cá nhân. Trong trường hợp cuối cùng, điều đáng lưu ý là, dé có quyết định, đơn vị tiêu dùng là hộ gia đình chứ không phải là cá nhân” (Nguồn: Từ điền kinh tế học hiện đại, 1999) - Dac điểm người tiêu dung thu nhập thấp + Người thu nhập thấp có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống, nên họ chỉ chi tiêu cho những mặt hang thật sự cần thiết dé phục vụ mục đích sinh sống. + Người thu nhập thấp không đủ năng lực tự mua nhà ở; phải sống trong nhà thuê hoặc những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. 13 + Người thu nhập thâp có kha năng cải thiện điêu kiện ở khi có sự hỗ trợ của Nhà nước vê vay von dài hạn tra góp, tạo điêu kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.

Các lý thuyết liên quan/nội dung van đề nghiên cứu - Các yếu tô ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm: Marketing Mix hay còn gọi là Marketing hỗn hợp chỉ tập hợp các công cụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng dé đạt được mục tiêu tiếp thị trên thị trường, bao gốm Product (sản phẩm), Price (giá cả), Place (phân phối), Promotion (xúc tiến), Process (quy trình), People (con người), và Physical Evidence (bằng chứng thực tế) (Nguôn: Basic Marketing. A Managerial Approach by E. Jerome McCarthy, 1960) Sản phẩm (product) là thành phan cơ ban nhất trong Marketing mix. Đó có thể là sản phẩm hữu hình của công ty đưa ra thị trường, bao gồm chất lượng sản phẩm, hình dáng thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu.

Sản phẩm cũng bao gồm khía cạnh vô hình như các hình thức dịch vụ, bảo trì. Trong kinh doanh bat động sản, các yếu tố đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, môi trường sông là những yêu tô đại diện cho yêu tô sản phâm. Giá (price) là thành phần không kém phần quan trọng trong Marketing mix bao gồm giá bán, tín dụng, lãi suâ t. Giá phải tương xứng với giá trị khách hàng và có khả năng cạnh tranh.

Phân phối (place) cũng là một thành phần chủ yếu trong Marketing 14 mix. Đó là những hoạt động làm cho sản phẩm có thê tiếp cận với khách hàng mục tiêu. Công ty phải hiểu rõ, tuyển chon và liên kết những nhà trung gian dé cung cấp sản pham dén thị trường mục tiêu một cách có hiệu quả.