CHƯƠNG 1: TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VA CƠ CỞ LÝ LUẬN VE CÁC NHÂN TO ANH HUONG DEN QUYÉT ĐỊNH MUA NHA CUA NGUOI THU NHAP THAP 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Nghiên cứu ngoài nước Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà được rất nhiều nhà nghiên cứu ở các quốc gia nghiên cứu và đúc kết qua nhiều đề tài nổi bật như các đề tài: Opoku, Abdul, 2010, “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”; Kueh, Chiew, 2005, ‘Factors influencing house buyers' purchasing decision”, Shyue, 2011, “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia”, Alaghbari, 2010, “Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen”; Lee, McGreal, 2010, “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing”. Cac dé tai nghiên cứu trên là các nghiên cứu điển hình đưa ra các yếu tô chủ yếu ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Trong đó, các yếu tố điển hình được các nghiên cứu chỉ ra, đó là: Tình hình tài chính, đặc điểm nhà, vị trí nhà, không gian sống riêng tư, bằng chứng xác thực, tiện nghi công cộng, môi trường sống. Đề tài nghiên cứu “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia” của Opoku and Abdul (2010), tác gia cũng nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kê bên ngoai, không gian bên ngoài. Dé tài nghiên cứu “factors influencing house buyers' purchasing decision” của Kueh và Chiew (2005), kết qua cho thấy rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố: tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng. Kueh và Chiew cho rằng nhân tô dân số học không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và giá nhà là yếu t6 quan trong nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Đề tài nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue va cộng sự (2011). Nghiên cứu này đã đề xuất những yếu tố marketing 7Ps ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sông xung quanh), vi trí nhà (v1 trí gan noi lam viéc, gan cho, gan trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần trường học, gần bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất vay, chi phí vay, khả năng thanh tóan trả góp), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người. Kết quả cho thấy rằng quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (tính năng bên ngoài, nội thất của ngôi nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà (khả năng tiếp cận) là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Đề tài nghiên cứu “Developing affordable housing design for low income in Sana’a, Yemen” của Alaghbari và cộng sự (2010), kết quả cho thấy rằng loại nhà như nhà chung cư, nhà chung vách, nhà riêng vách là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.
Trong dé tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” cua Lee va McGreal (2010), tác giả đã nghiên cứu về các yếu tô ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Tiện nghi công cộng (các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thê dục thê thao), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh), VỊ trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thong, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, trường học, siêu thị), Đặc điểm nhà (loại nhà, thiết kế), Danh tiếng người bán (những yếu 10 tố liên quan đến ý thức của khách hàng về đạo đức, về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp). Kết quả nghiên cứu cho thấy phần lớn những người mua nhà ở Johor Bahru mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, công viên giải trí và tiện nghị, tính năng bảo mật và co sở hạ tầng tốt. Tuy nhiên, những người không giàu có lại nhạy cảm hơn với giá nhà. Nghiên cứu trong nước Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà không chỉ là mối quan tâm đối với các nhà nghiên cứu trên thế giới mà cũng là vấn đề được các nhà nghiên cứu Việt Nam quan tâm, thể hiện qua các đề tài nghiên cứu: Phan Thanh Si (2012), “Key factors affecting house purchasedecision of customers in Vietnam”, ThS.
Huỳnh Phú Thịnh, ThS. Trần Thị Mỹ Phụng (2021), “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hang ở Đồng bang sông Cửu Long”. Đề tài nghiên cứu “key factors affecting house purchasedecision of customers in Vietnam ” của Phan Thanh Sĩ (2012) đã nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: Đặc điểm nhà (cấu trúc xây dựng, thiết kế bên trong và bên ngoài, loại nhà, chất lượng xây dựng, trạng thái pháp lý), Không gian sống riêng tư (diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách, số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm), Tình hình tài chính (các yếu tố giá nhà, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, thời gian thanh toán, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tô liên quan tới vị trí như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần chợ, gần trungtâm thương mại, gần bệnh viện), Môi trường sông (các yếu tô chất lượng của cơ sở hạ tang, hàng xóm xung quanh, cảnh quang xung quanh, tình hình an ninh khu vực, tiếng ồn xung quanh, ô 11 nhiễm của môi trường xung quanh). Nghiên cứu đã tiến hành khảo sát 263 người.
Kết qua cho thấy răng có sự ảnh hưởng tích cực mạnh giữa hai yếu tố "không gian sống" và "khoảng cách" đến quyết định mua nhà ở của khách hàng. Ba yếu tố có sự ảnh hưởng tích cực yếu hơn là "đặc điểm nhà", "tình hình tài chính" và "môi trường sống". Nghiên cứu cũng cho thấy răng nhân tố nhân khẩu học (giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học van) không có anh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hang. Đề tài nghiên cứu “Các nhân tô ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hàng ở Đồng bằng sông Cửu Long” (2021) của ThS.
Huỳnh Phú Thịnh và ThS. Trần Thị Mỹ Phụng (Trường Đại học An Giang, ĐHQG Hồ Chí Minh) cho rằng có 7 nhân tô ảnh hưởng đến ý định mua nhà theo thứ tự: Môi trường sống xung quanh, vị trí nhà ở, bằng chứng thực tế, tài chính, đặc điểm nhà, mục đích mua nhà và phong thủy. Các nghiên cứu trên nghiên cứu về các yêu tô ảnh hưởng đên quyêt định mua nhà nói chung và của người tiêu dùng Việt Nam. Tuy nhiên nghiên cứu này không chỉ rõ vê các yêu tô ảnh hưởng đên quyêt định mua nhà của người có thu nhập thấp.
Các khái niệm cơ bản - Người thu nhập thấp: + KN người thu nhập thấp: Là người làm việc tai cơ quan, don vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị, có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật thuế thu nhập cá nhân. 12 + Đặc điểm người thu nhập thấp e Người thu nhập thấp không phải là người nghèo e_ Người thu nhập thấp có thu nhập én định e© Người thu nhập thấp có thé đáp ứng được nhu cầu sống nhưng không có khả năng mua nhà. - Hanh vi người tiêu dùng + Khái niệm hành vi người tiêu dùng: Tiêu dùng là hành vi rất quan trọng của con người. Nó chính là hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, trí tưởng tượng riêng và các nhu cầu về tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình nào đó thông qua việc mua các sản phẩm và việc sử dụng các sản phẩm đó.
- Người tiêu dùng: là bất cứ don vị kinh tế nào có nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ cuối cùng., thông thường, người tiêu ding được coi là một cá nhân nhưng trên thực tế, người tiêu dùng có thể là cơ quan, các cá nhân và nhóm cá nhân. Trong trường hợp cuối cùng, điều đáng lưu ý là, dé có quyết định, đơn vị tiêu dùng là hộ gia đình chứ không phải là cá nhân” (Nguồn: Từ điền kinh tế học hiện đại, 1999) - Dac điểm người tiêu dung thu nhập thấp + Người thu nhập thấp có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống, nên họ chỉ chi tiêu cho những mặt hang thật sự cần thiết dé phục vụ mục đích sinh sống. + Người thu nhập thấp không đủ năng lực tự mua nhà ở; phải sống trong nhà thuê hoặc những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. 13 + Người thu nhập thâp có kha năng cải thiện điêu kiện ở khi có sự hỗ trợ của Nhà nước vê vay von dài hạn tra góp, tạo điêu kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Các lý thuyết liên quan/nội dung van đề nghiên cứu - Các yếu tô ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm: Marketing Mix hay còn gọi là Marketing hỗn hợp chỉ tập hợp các công cụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng dé đạt được mục tiêu tiếp thị trên thị trường, bao gốm Product (sản phẩm), Price (giá cả), Place (phân phối), Promotion (xúc tiến), Process (quy trình), People (con người), và Physical Evidence (bằng chứng thực tế) (Nguôn: Basic Marketing. A Managerial Approach by E. Jerome McCarthy, 1960) Sản phẩm (product) là thành phan cơ ban nhất trong Marketing mix. Đó có thể là sản phẩm hữu hình của công ty đưa ra thị trường, bao gồm chất lượng sản phẩm, hình dáng thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu.
Sản phẩm cũng bao gồm khía cạnh vô hình như các hình thức dịch vụ, bảo trì. Trong kinh doanh bat động sản, các yếu tố đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, môi trường sông là những yêu tô đại diện cho yêu tô sản phâm. Giá (price) là thành phần không kém phần quan trọng trong Marketing mix bao gồm giá bán, tín dụng, lãi suâ t. Giá phải tương xứng với giá trị khách hàng và có khả năng cạnh tranh.
Phân phối (place) cũng là một thành phần chủ yếu trong Marketing 14 mix. Đó là những hoạt động làm cho sản phẩm có thê tiếp cận với khách hàng mục tiêu. Công ty phải hiểu rõ, tuyển chon và liên kết những nhà trung gian dé cung cấp sản pham dén thị trường mục tiêu một cách có hiệu quả.