Chương 1 đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Chương 2 nhằm mục đích giới thiệu cơ sở lý thuyết về sự lựa chọn và các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu nhập thấp của người dân. Từ đó nghiên cứu đưa ra các thành phần trong mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua chung cư dành cho người thu nhập thấp tại quận 2 của người dân TP. Hồ Chí Minh.
Khái quát về lĩnh vực nghiên cứu 2. Đặc điểm kinh tế, xã hội của Tp. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị, trung tâm tài chính lớn nhất của cả nước; nơi tập trung đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài chính, chứng khoán, các tập đoàn đa quốc gia. Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị cũng được mở rộng.
Nhiều khu đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn Luận văn thạc sĩ QTKD phòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập. Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại hơn. Với diện tích tự nhiên chiếm 2.095 km2, năm 2016 mật độ dân số trung bình là 4.022 người/km2, thu nhập bình quân đầu người khoảng 5. Dân số năm 2016 ở Tp.HCM khoảng 8,43 triệu người (có hộ khẩu thường trú) (Cục Thống kê Tp.HCM, 2016); tổng toàn TP khoảng 13 triệu người.
Từ năm 1999 – 2005, các quận huyện ngoại thành như Quận 12, Thủ Đức, Bình Tân,… có tỷ lệ tăng trưởng dân số cao nhất Tp. Nguyên nhân chính là cơ hội việc làm và thu nhập đối với những người lao động, đặc biệt là lao động không có kỹ năng. Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn số tiền không hề nhỏ do chi phí sống đắt đỏ. Điều kiện nơi ở đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao thì nhà ở ổn định.
Song đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, nhà thuê với chất lượng thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém… Trước là sóng nhập cư ồ ạt, dân số của Tp.HCM tăng nhanh. Theo đó, thị trường nhà ở cũng phát triển rất nhanh, số lượng và chất lượng nhà ở gia tăng đáng kể. Ban đầu, những người dân nhập cư tìm thấy nơi trú ngụ trong các khu 7 nhà ở cho thuê tạm bợ với giá rẻ có thể chấp nhận được. Đây là giải pháp tình thế để đối phó về chỗ ở và giá cả nhà ở.
Phát triển tự phát và lấn chiếm đất bất hợp pháp gây khó khăn trong quản lý đô thị, công tác quy hoạch và phát triển các khu tái định cư. Tuy nhiên, trong suốt hơn hai thập kỷ qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, tạo ra những thay đổi đáng kể về chính sách nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị như khuyến khích tư nhân phát triển nhà ở; nhà ở cho thuê; phát hành chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà,. Giá cả của thị trường nhà đất cũng tác động mạnh đến sự phát triển của đô thị. Nhu cầu của người dân về xây dựng nhà ở cùng với sự thoái thác của Nhà nước như là người cung cấp nhà ở hay trợ cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp đã làm gia tăng sự bùng nổ nhà ở tại các đô thị Việt Nam, đặt biệt là Tp.
Thị trường hóa đã dẫn đến sự đa dạng sản phẩm nhà ở với chất lượng, quy mô và giá cả. Với chính sách đất đai không rõ ràng, kinh tế tăng trưởng nhanh, đặc biệt là khu vực tư nhân, thu nhập được nâng cao đã làm gia tăng nhu cầu bất động sản Luận văn thạc sĩ QTKD không chỉ cho mục đích nhà ở mà còn để kinh doanh. Hơn nữa, phát triển thị trường tín dụng bất động sản cũng đã hỗ trợ tích cực cho sự phát triển nhu cầu thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản đạt đến đỉnh điểm vào năm 2003, và sau đó năm 2007, thời điểm Việt Nam gia nhập tổ chức WTO và đầu cơ tài chính đóng vai trò quyết định.
Kết quả là bùng nổ quá mức thị trường bất động sản, và Việt Nam (đặc biệt là Hà Nội và Tp.HCM) là một trong những nơi có giá nhà ở cao nhất trên thế giới. Đặc điểm kinh tế, xã hội tại Quận 2, Tp. Hồ Chí Minh Quận 2 được thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tách ra từ 05 xã Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, An Khánh, An Phú thuộc huyện Thủ Đức theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ. Quận 2 nằm ở phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh, trên tả ngạn sông Sài Gòn.
Tổng diện tích tự nhiên của quận 2 là 5. Ngày 27/5/2005 UBND TP đã kí quyết định số 6566/ QĐ- UBND về phê duyệt chi tiết quy hoạch chung xây dựng khu đô thị mới thủ thiêm 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch chi tiết Trung tâm khu đô thị mới thủ 8 thiêm tỉ lệ 1/2000. Quy hoạch phát triển. Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và thành phố Hồ Chí Minh, quận 2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của thành phố sau này, đối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đường bộ, đường xe lửa, đường thuỷ nối liền thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu.
Quận có tiềm năng về quỹ đất xây dựng, mật độ dân số còn thưa thớt, được bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của mình. Khi trung tâm hành chính, tài chính và kinh tế ở quận 1 đã thật sự quá tải và không còn khả năng để mở rộng do quỹ đất hạn hẹp, thêm vào đó là chi phí đầu tư quá cao. UBND thành phố đã tìm phương án di dời một phần các trung tâm này qua một địa bàn khác và Quận 2 chính là sự lựa chọn ưu việt. Nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi và quỹ đất sạch còn nhiều nên Quận 2 đã trở thành trung tâm hành chính, tài chính, kinh tế mở rộng của thành phố, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài Luận văn thạc sĩ QTKD nước trong tương lai.
Chính vì vậy số lượng dân cư sẽ ngày một tăng trong tương lai kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức, người lao động, người nhập cư, người thu nhập thấp trên địa bàn là rất lớn. Một số khái niệm liên quan đến vấn đề nghiên cứu 2. Hành vi tiêu dùng Từ thập niên 60 của thế kỷ XX đã có nhiều công trình nghiên cứu ý định hành vi của người tiêu dùng. Các lý thuyết này đã được chứng minh thực nghiệm ở nhiều nơi trên thế giới.
Dưới đây là các lý thuyết tiêu biểu. 9 Mô hình hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action –TRA) Niềm tin đối với các thuộc tính của sản phẩm Thái độ Đo lường niềm tin đối với những thuộc tính của sản phẩm Ý định Hành vi hành vi thực sự Niềm tin đối với những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng tôi nên hay không nên sử Chuẩn chủ quan Sự thúc đẩy làm theo ý muốn của người ảnh hưởng Luận văn thạc sĩ QTKD Hình 2. Thuyết hành động hợp lý TRA (Ajzen & Fishbein, 1975) Thuyết hành động hợp lý TRA (Theory of Reasoned Action) được Ajzen & Fishbein xây dựng từ cuối thập niên 60 của thế kỷ XX và được mở rộng trong thập niên 70. Theo TRA, ý định hành vi (Behavior Intention) là yếu tố quan trọng nhất dự đoán hành vi tiêu dùng.
Ý định hành vi bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố: thái độ và chuẩn chủ quan. Trong mô hình TRA, thái độ được đo lường bằng nhận thức về các thuộc tính của sản phẩm. Người tiêu dùng sẽ chú ý đến những thuộc tính mang lại các ích lợi cần thiết và có mức độ quan trọng khác nhau. Nếu biết trọng số của các thuộc tính đó thì có thể dự đoán gần kết quả lựa chọn của người tiêu dùng.
Yếu tố chuẩn chủ quan có thể được đo lường thông qua những người có liên quan đến người tiêu dùng (như gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,…); những người này thích hay không thích họ mua. Mức độ tác động của yếu tố chuẩn chủ quan đến xu hướng mua của người tiêu dùng phụ thuộc: (1) mức độ ủng hộ/phản đối đối với việc mua của người tiêu dùng và (2) động cơ của người tiêu dùng làm theo mong muốn của những người có ảnh hưởng. Mức độ ảnh hưởng của những người 10 có liên quan đến xu hướng hành vi của người tiêu dùng và động cơ thúc đẩy người tiêu dùng làm theo những người có liên quan là hai yếu tố cơ bản để đánh giá chuẩn chủ quan. Mức độ thân thiết của những người có liên quan càng mạnh đối với người tiêu dùng thì sự ảnh hưởng càng lớn tới quyết định chọn mua của họ.
Niềm tin của người tiêu dùng vào những người có liên quan càng lớn thì xu hướng chọn mua của họ cũng bị ảnh hưởng càng lớn. Ý định mua của người tiêu dùng sẽ bị tác động bởi những người này với những mức độ ảnh hưởng mạnh yếu khác nhau. Tóm lại mô hình thuyết hành động hợp lý TRA là một mô hình dự báo về ý định hành vi, xem ý định chính là phần tiếp nối giữa thái độ và hành vi. Ý định của cá nhân để thực hiện hành vi bị tác động bởi 2 yếu tố là thái độ và chuẩn chủ quan.
Thái độ đối với một hành động là chúng ta cảm thấy như thế nào khi làm một việc gì đó. Chuẩn chủ quan được xem như là những ảnh hưởng của môi trường xã hội lên hành vi của cá nhân. Luận văn thạc sĩ QTKD Ý định là một chỉ số thể hiện sự sẵn sàng của một người để thực hiện những hành vi nhất định. Mô hình hành động có kế hoạch Thái độ Chuẩn chủ quan Ý định Hành vi hành vi thực sự Nhận thức kiểm soát hành vi Hình 2.
Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB) Thuyết hành vi dự định (TPB) (Ajzen, 1991), được phát triển từ lý thuyết hành động hợp lý (TRA; Ajzen & Fishbein, 1975), giả định rằng một hành vi có thể được dự báo hoặc giải thích bởi các xu hướng hành vi để thực hiện hành vi đó. Các xu hướng hành vi được giả sử bao gồm các nhân tố động cơ mà ảnh hưởng 11 đến hành vi, và được định nghĩa như là mức độ nỗ lực mà mọi người cố gắng để thực hiện hành vi đó (Ajzen, 1991). Xu hướng hành vi lại là một hàm của ba nhân tố.