Tổng quan nghiên cứu

Việt Nam, với dân số khoảng 90 triệu người, đang đối mặt với thách thức lớn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Dân số đô thị hiện chiếm gần 31,5 triệu người và dự kiến tăng thêm khoảng 950-1.200 nghìn người mỗi năm trong thập kỷ tới, khiến nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng bức thiết. Tại TP.HCM, dân số năm 2016 đạt khoảng 8,43 triệu người có hộ khẩu thường trú, tổng dân số khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu lao động nhập cư và hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức với mức thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, diện tích bình quân đầu người chỉ đạt 7,7 m², thấp hơn mức tiêu chuẩn 10 m²/người, nhiều hộ gia đình phải sống trong điều kiện chật chội, tạm bợ.

Nghiên cứu nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Quận 2, TP.HCM, đo lường mức độ tác động của các nhân tố này và kiểm tra sự khác biệt ý định mua theo các đặc điểm cá nhân như tuổi, giới tính, trình độ học vấn, nghề nghiệp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào Quận 2 và các quận lân cận như Bình Thạnh, Thủ Đức, Gò Vấp, Quận 9, với dữ liệu thu thập từ năm 2014 đến 2016, khảo sát thực tế từ tháng 8 đến tháng 10 năm 2016.

Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp thông tin khoa học giúp các chủ đầu tư hiểu rõ hơn về khách hàng mục tiêu, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh trong phân khúc căn hộ thu nhập thấp, đồng thời hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội hiệu quả.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết hành vi tiêu dùng và mô hình hành vi dự định mua hàng, bao gồm:

  • Thuyết hành động hợp lý (TRA): Ý định hành vi là yếu tố dự báo chính cho hành vi tiêu dùng, bị ảnh hưởng bởi thái độ và chuẩn chủ quan (Ajzen & Fishbein, 1975). Thái độ được hình thành từ nhận thức về các thuộc tính sản phẩm, trong khi chuẩn chủ quan phản ánh ảnh hưởng xã hội từ gia đình, bạn bè.

  • Thuyết hành vi dự định (TPB): Mở rộng từ TRA, bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh mức độ dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi (Ajzen, 1991). Ba nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định hành vi là thái độ, chuẩn chủ quan và kiểm soát hành vi.

  • Mô hình hành vi người tiêu dùng (Kotler & Armstrong, 2009): Hành vi mua chịu tác động của các yếu tố văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. Các yếu tố này bao gồm nền văn hóa, nhóm tham khảo, tuổi tác, nghề nghiệp, động cơ, nhận thức, niềm tin và thái độ.

Các khái niệm chuyên ngành như nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá rẻ cũng được làm rõ để định hướng nghiên cứu phù hợp với đặc thù thị trường TP.HCM.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

  • Nghiên cứu định tính: Thảo luận nhóm với các chuyên gia ngành bất động sản và phỏng vấn sâu khách hàng thu nhập thấp tại Quận 2 nhằm điều chỉnh và bổ sung biến quan sát cho bảng câu hỏi khảo sát.

  • Nghiên cứu định lượng: Thu thập dữ liệu qua bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp với 300 người dân tại Quận 2 và các quận lân cận (Bình Thạnh, Thủ Đức, Quận 9). Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện phi xác suất, phù hợp với đối tượng nghiên cứu.

  • Phân tích dữ liệu: Sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc các nhân tố, và phân tích hồi quy tuyến tính đa biến để đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến ý định mua chung cư.

  • Timeline nghiên cứu: Thu thập dữ liệu từ tháng 8 đến tháng 10 năm 2016, phân tích và hoàn thiện luận văn đến tháng 3 năm 2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Mô hình nhân tố ảnh hưởng: Qua phân tích nhân tố khám phá, mô hình cuối cùng gồm 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu nhập thấp tại Quận 2 là: Giá cả, Môi trường sống, Thu nhập và Uy tín - chất lượng chủ đầu tư. Ban đầu có 7 yếu tố, nhưng sau phân tích chỉ giữ lại 4 yếu tố có ý nghĩa thống kê.

  2. Tác động của các nhân tố: Kết quả hồi quy tuyến tính cho thấy yếu tố Giá cả có tác động mạnh nhất đến ý định mua với hệ số hồi quy 0.423, tiếp theo là Thu nhập và Môi trường sống. Yếu tố Uy tín - chất lượng chủ đầu tư có tác động thấp nhất trong số các nhân tố được giữ lại.

  3. Ảnh hưởng của đặc điểm cá nhân: Kiểm định cho thấy không có sự khác biệt đáng kể về ý định mua chung cư thu nhập thấp theo các đặc điểm cá nhân như độ tuổi, giới tính, trình độ học vấn, nghề nghiệp, tình trạng hôn nhân, nơi sinh sống và làm việc.

  4. Thực trạng thị trường: Nhu cầu nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM rất lớn, với khoảng 81.000 hộ gia đình có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung mới, thấp hơn nhiều so với phân khúc trung và cao cấp.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy giá cả là yếu tố quyết định hàng đầu trong quyết định mua căn hộ của người thu nhập thấp, phù hợp với lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng trong điều kiện ngân sách hạn chế. Môi trường sống và thu nhập cũng đóng vai trò quan trọng, phản ánh nhu cầu về không gian sống an toàn, tiện nghi và khả năng tài chính của khách hàng.

Sự không khác biệt về ý định mua theo đặc điểm cá nhân cho thấy các yếu tố kinh tế và môi trường sống có ảnh hưởng đồng đều đến nhóm khách hàng thu nhập thấp, điều này phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế về hành vi tiêu dùng trong phân khúc nhà ở xã hội.

Việc yếu tố uy tín - chất lượng chủ đầu tư có tác động thấp hơn có thể do người mua tập trung chủ yếu vào giá cả và điều kiện sống hơn là thương hiệu chủ đầu tư, phản ánh đặc thù thị trường căn hộ thu nhập thấp.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ tác động của từng nhân tố (hệ số hồi quy), bảng phân tích nhân tố EFA và bảng so sánh ý định mua theo đặc điểm cá nhân để minh họa rõ ràng các kết quả.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Giảm giá và hỗ trợ tài chính: Chủ đầu tư cần thiết kế các gói giá phù hợp, phối hợp với ngân hàng để cung cấp các khoản vay ưu đãi với lãi suất thấp, thời gian trả góp dài (10-15 năm), nhằm tăng khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Chủ đầu tư, Ngân hàng, Nhà nước.

  2. Cải thiện môi trường sống: Đầu tư xây dựng các tiện ích thiết yếu như khu vui chơi, an ninh, vệ sinh môi trường, hệ thống giao thông thuận tiện trong khu chung cư để nâng cao chất lượng cuộc sống, từ đó tăng sức hấp dẫn sản phẩm. Thời gian thực hiện: 2-3 năm; Chủ thể: Chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

  3. Tăng cường truyền thông và chiêu thị: Tổ chức các chương trình giới thiệu, tư vấn trực tiếp, quảng bá thông tin về các dự án nhà ở thu nhập thấp nhằm nâng cao nhận thức và niềm tin của khách hàng, đồng thời giải thích rõ các chính sách hỗ trợ. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Chủ đầu tư, các đơn vị marketing.

  4. Chính sách hỗ trợ từ Nhà nước: Đề nghị các cơ quan chức năng tiếp tục hoàn thiện chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, hỗ trợ vốn vay và giám sát chất lượng dự án nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và người mua. Thời gian thực hiện: dài hạn; Chủ thể: Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư bất động sản: Nắm bắt các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua của khách hàng thu nhập thấp để thiết kế sản phẩm phù hợp, tối ưu hóa chiến lược giá và tiếp thị.

  2. Cơ quan quản lý nhà nước: Sử dụng kết quả nghiên cứu để xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội, hỗ trợ tài chính và quy hoạch đô thị hiệu quả.

  3. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing: Tham khảo mô hình nghiên cứu, phương pháp phân tích dữ liệu và kết quả thực tiễn trong lĩnh vực hành vi tiêu dùng và thị trường bất động sản.

  4. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Hiểu rõ nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng thu nhập thấp để thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp, giảm thiểu rủi ro và tăng hiệu quả cho vay.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua chung cư thu nhập thấp?
    Giá cả là yếu tố có tác động mạnh nhất với hệ số hồi quy 0.423, cho thấy người mua rất nhạy cảm với mức giá căn hộ trong giới hạn thu nhập của họ.

  2. Có sự khác biệt về ý định mua theo độ tuổi hay giới tính không?
    Nghiên cứu cho thấy không có sự khác biệt đáng kể về ý định mua chung cư thu nhập thấp theo các đặc điểm cá nhân như độ tuổi, giới tính, trình độ học vấn hay nghề nghiệp.

  3. Môi trường sống ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua?
    Môi trường sống an toàn, tiện nghi và thân thiện đóng vai trò quan trọng, giúp người mua cảm thấy yên tâm và hài lòng hơn với lựa chọn của mình.

  4. Chủ đầu tư có thể làm gì để tăng sức hấp dẫn của căn hộ thu nhập thấp?
    Chủ đầu tư nên tập trung vào việc giữ giá hợp lý, cải thiện tiện ích và môi trường sống, đồng thời tăng cường truyền thông để nâng cao nhận thức và niềm tin của khách hàng.

  5. Vai trò của chính sách Nhà nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp là gì?
    Chính sách hỗ trợ về thuế, đất đai, vốn vay ưu đãi và giám sát chất lượng dự án là yếu tố then chốt giúp tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và người mua, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở xã hội.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 4 nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua chung cư thu nhập thấp tại Quận 2, TP.HCM: Giá cả, Môi trường sống, Thu nhập và Uy tín - chất lượng chủ đầu tư.
  • Giá cả là yếu tố tác động mạnh nhất, trong khi đặc điểm cá nhân không tạo ra sự khác biệt đáng kể trong ý định mua.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và cơ quan quản lý trong việc phát triển và quản lý thị trường nhà ở thu nhập thấp.
  • Đề xuất các giải pháp thực tiễn nhằm nâng cao sức mua và sức bán, bao gồm hỗ trợ tài chính, cải thiện môi trường sống, tăng cường truyền thông và hoàn thiện chính sách Nhà nước.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, mở rộng nghiên cứu sang các quận khác và cập nhật dữ liệu thị trường thường xuyên để điều chỉnh chiến lược phù hợp.

Hành động ngay hôm nay để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản!