Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu và khoảng trống nghiên cứu Thị trường bat động san tai Việt Nam hiện tai là một thi trường vô cùng màu mỡ và đầy tiềm năng với nhiều biến động mới hiện nay thị trường đang bộc lộ ra nhiều khía cạnh nghiên cứu. Với sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân, doanh nghiệp, có người giàu, có kẻ nghèo, nhưng còn rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thị trường bất động sản tại Việt Nam thì vẫn chưa được nghiên cứu, công bồ rộng rãi. Các công trình nghiên cứu tiêu biéu về thị trường bat động sản có thé kế đến như: Tác giả Thân Ngọc Minh vào năm 2012 có công trình luận án tiến sĩ về dé tài ‘’chinh sách thuế đối với phát triển thị trường bat động sản Việt Nam’’.
Với đề tài này tác giả tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam từ những năm 1993 đến năm 2011. Với phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng đề tài đã phân tích cụ thé ảnh hưởng của chính sách thuế đối với phát triển thị trường bat động sản tại Việt Nam. (Thân Ngọc Minh, 2023) Mối quan hệ tương quan khi thị trường bat động sản suy giảm thì hoạt động của hệ thống ngân hàng cũng suy giảm theo, nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư bất động sản chính là thị trường tài chính- tiền tệ cho nên sự dao 10 động của thị trường tài chính - tiền tệ sẽ đồng thời tác động ngay đến thị trường bất động sản. Bởi vì đây là công trình nghiên cứu chủ yếu hướng về chính sách thuế của Nhà nước với việc phát triển thị trường bắt động sản tại Việt Nam vi vậy bài nghiên cứu đã dé ra khoảng trống trong nghiên cứu về mảng tín dụng đối với thị trường bất động sản TS.
Nguyễn Thị Thu Hiền, Đinh Thị Hồng Loan (2016). Những nhân tố tác động dến giá cô phiếu của thị trường chứng khoán việt nam. Luận án đã nghiên cứu về những nhân tô tác động đối với giá cổ phiếu của các ngân hàng thương mại cổ phần niêm yết trên thị trường chứng khoán đem tới nhiều lợi ich đáng ké cho nhà đầu tư, nhà phát hành cùng như co quan quản lý Nhà nước đối với thị trường chứng khoán ở Việt Nam. Các nhà đầu tư cần có hiểu biết sâu sắc về Chính phủ nhà nước, chu kì và tính thời vụ trong biến động giá Chính phủ nhà nước cần tự tin áp dụng những phương pháp tính toán căn bản và phân tích kỹ thuật dé có tâm lý nhà đầu tư phù hợp từ việc đón nhận cơ hội đến việc thích ứng và đối phó với các thách thức trong quá trình kinh doanh.
Về phía những nhà phát hành, việc duy trì tính linh hoạt của Chính phủ nhà nước nham dat các mục tiêu thu hút vốn như mong muốn nhằm nâng cao năng lực tài chính và hợp tác quốc tế cần được chọn lựa thời cơ thích hợp để có thé thực thi một cách phù hợp nhằm đảm bảo các nguyên tắc và trật tự thị trường. Về phía những cơ quan quản lý, mong sẽ hỗ trợ nhà đầu tư cùng nhà phát hành giúp bình 6n thị trường và đưa những chính sách phù hợp nhằm hai hoà lợi ích giữa đôi bên. Luận án giúp củng cô khoảng trong trong lí luận và thực tiễn đối với các nhân tố tác động lên giá cô phiếu ngân hàng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam và khó khăn trong phát triển nguồn nhân lực bất động sản và thâm định giá theo xu hướng ứng dụng bắt động sản và thâm định giá. (Nguyễn Thị Thu Hiền, Đinh Thị Hồng Loan, 2023) Tac giả Lê Tân phước vào năm 2013 có bài nghiên cứu về ‘’Nang cao 11 hiệu quả hoạt động tín dụng bat động san tai các ngân hang thương mại trên địa bàn TP.
Bài nghiên cứu này là bai nghiên cứu được đầu tư rất kĩ càng được đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo vào tháng 10/2013. Bài nghiên cứu này có nội dung chính là đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và nêu lên thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại tại TP. Tác giả đã phân tích được thực trạng dư nợ cho vay và tình trạng dư nợ xấu bất động sản tại TP. Tuy rằng bài nghiên cứu là vô cùng kỹ lưỡng nhưng chưa đề cập đến sự hiệu qua của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường bat động sản và còn chưa nêu ra được những tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát triển của thị trường bat động san.
(Thanh Xuân, 2023) Tác giả Nguyễn Thị Hải Yến vào năm 2016 với dé tài ‘’Bién động của thị trường bat động san và vai trò của nguồn vốn tín dung’’. Đề tài nay được đăng trên tạp chí Tài chính kỳ I tháng 3/2016. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua rất nhiều biễn động với hàng loạt các hiện tượng sốt rồi lại đóng băng. Những năm 1994-1995 là cột mốc đầu tiên đánh dấu sự sốt đất của thị trường bất động sản Việt Nam và sự ra đời của Luật đất đai 1993.
Thị trường lúc nay mang hình thức sơ khai nhất, dừng lại ở mức trao đổi, mua bán dat dai rồi lại nhanh chóng bị đóng băng vào những năm 1995-1999. Vào những năm 1995-1999 do chính phủ can thiệp và sự ảnh hưởng của khủng hoảng châu Á năm 1997. Và những năm 2007-2008 ngân hàng nhà nước đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng thương mại buộc phải thắt chặt tín dụng bất động sản. Từ đó chứng tỏ vai trò của tín dụng và cần thiết của việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế, đối với thị trường bất động sản.
> Khai quát chung cá nghiên cứu được các tác giả nghiên cứu nói trên đã đưa ra những quan diém rat đúng dan về vai trò của tín dụng đôi 12 với bất động sản, tăng cường quan lý vốn đối với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, về sự tương quan của tín dụng đối với thị trường bất động sản. tuy nhiên những công trình nghiên cứu này đã trở nên cũ và chưa có một công trình nào đề cập đến thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội những năm hiện gio và hiệu quả của những chính sách của nhà nước đối với thị trường bat động sản hiện nay. Các khái niệm liên quan đến thị trường bat động sản 1. Thế nào là thị trường Theo bối cảnh kinh tế học và kinh doanh, thị trường được hiểu theo khái niệm tổng thê là để chỉ một nơi chốn hay địa điểm diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ giữa người mua và người bán.
(Lê Minh Trường, 2023) Hiện nay thị trường có thể là thị trường trực tuyến (online) hoặc thị trường ngoại tiếp (offline) hay còn được gọi là thị trường trực tiếp nơi mà người mua và người bán có thê gặp trực tiếp nhau, và hoạt động mua bán hoặc trao đổi có thé là trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. (Lê Minh Trường, 2023) Các đối tượng tham gia vào thị trường bao gồm bên bán, là bên cung cấp các sản phẩm và dịch vu, bên mua là bên mà mua các sản phẩm dịch vụ mà bên bán cấp. Trong một số thị trường khác (như là thị trường quảng cáo trực tuyến) thì thị trường có thé bảo gồm cả những đối tượng trung gian, là những các nhân hoặc tổ chức mà không trực tiếp mua bán hàng hóa hay là dịch vụ mà là bên tiêu thị những sản phẩm giữa bên mua và bên bán, ví dụ có thé ké đến như những nội dung hay mẫu quảng cáo. Khái niệm thị trường bat động sản Theo Bộ luật Dân sự 2015 cũng cần có định nghĩa mới là bất động sản dé định nghĩa loại tài sản sau dé coi là bất động sản như: đất đai và nhà, công trình xây gắn liền với đất đai và tài sản xây dựng gắn liền với đất đai và nhà, công trình kiến trúc và tài sản khác theo quy định của pháp luật (Thạc sỹ Đinh Thùy Dung, 2023) Bắt động sản có thể giải thích qua bài viết như là tài sản sau: đất đai, vật ở cùng các bộ phận không tách rời với đất đai cùng những vật khác cộng với những thứ cần thiết giúp nâng cao giá trị gia tăng của bất động sản.
Thị trường bắt động sản được hiểu là địa điểm thực hiện các giao dịch bao gồm mua, thuê hoặc bán bất động san cùng những quyền liên quan bat động sản, thông qua đó, bên cung cùng bên cầu đối với bất động sản cùng dịch vụ bất động sản tác động qua lại lẫn nhau trong ấn định giá cả cùng sỐ lượng hàng hoá, dịch vụ thông qua từng phương thức thực hiện giao dịch. Thị trường bat động sản là một trong những thị trường then chốt của nền kinh tế quốc dân vì bất động sản không chỉ là những tài sản có giá trị vô cùng cao về mặt kinh tế và là loại tài sản có ý nghĩa xã hội sâu sắc. Đặc điểm của thị trường bat động sản Thứ nhất: Là hàng hóa đặc biệt cho nên bất động sản phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt, khi trao đôi mua bán phải thỏa mãn yêu cầu pháp lý là: - Ky két va yêu cầu, thực hiện hợp đồng mua bản, chuyền nhượng - Dang ký chủ quyền phải làm thủ tục rõ ràng thực hiện các nghĩa vụ với các cơ quan quản lý nhà nước đê thiệt lập sở hữu tài sản. Trong lúc 14 tham gia giao dịch trên thị trường, người mua, người cho vay, người thuê hoặc bên thứ ba khác mà có nhu cầu về bất động sản cần tìm hiểu cụ thê lý lịch và nguồn gốc của bất động sản xem bắt động sản đó có phải là ‘’tai sản có tì vết?” hay không dé phòng ngừa rủi ro.
Thứ hai: Thị trường bất động sản là nơi mà ở đó diễn ra các hoạt động của người mua và người bán bất động sản kết giao với nhau. Hoạt động động mà người đi thuê bất động sản chính lại là hoạt động mua quyền dé sử dụng bat động sản đó trong một khoảng thời nao đó. Muốn hình thành thị trường bat động san và phát triển cần có các yếu tố như: chủ thể, khách thể, giới trung gian.