Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp "Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội" được thực hiện bởi sinh viên Phạm Ngọc Duy (lớp QH-2019-E Kinh tế CLC 2, Khoa Kinh tế Chính trị, Trường Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh, hoàn thành vào tháng 7 năm 2023.
Về bối cảnh thực tiễn, tác giả chỉ ra rằng thị trường bất động sản giữ vai trò trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân khi đóng góp tới khoảng 30% GDP, đóng vai trò thúc đẩy các ngành sản xuất, thu hút các nguồn lực đầu tư và đáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở cũng như cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, bước sang năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng rơi vào trầm lắng, giao dịch đình trệ do tồn tại nhiều bất cập: thiếu hụt nguồn cung mới, mất cân đối cơ cấu sản phẩm (thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp hoặc trung bình, trong khi dư thừa bất động sản cao cấp gây lãng phí nguồn lực), khả năng tiếp cận và huy động vốn khó khăn, cùng những rủi ro bộc lộ rõ rệt từ kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tại địa bàn thành phố Hà Nội, mặc dù giá nhà đất liên tục tăng cao trong những năm gần đây (có nơi tăng nhiều lần chỉ sau một đến hai năm), thị trường lại rơi vào tình trạng chững lại, thanh khoản rất thấp; hiện tượng đầu cơ, thổi giá diễn biến phức tạp tác động tiêu cực đến đời sống nhân dân, đặc biệt là tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình. Bên cạnh đó, các biến động quốc tế như đại dịch COVID-19 và xung đột Nga – Ukraine cũng tạo thêm nhiều áp lực lên chuỗi cung ứng và chi phí đầu tư.
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm ba nội dung:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường bất động sản nói chung và trên địa bàn đô thị nói riêng.
- Đánh giá, phân tích toàn diện thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2019 – 2022.
- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn và phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới.
Để thực hiện các mục tiêu trên, khóa luận đặt ra bốn câu hỏi nghiên cứu:
- Thị trường bất động sản tại Hà Nội những năm vừa qua đã diễn ra như thế nào?
- Các cá nhân và doanh nghiệp cần phải làm gì để thích ứng với thị trường bất động sản đầy biến động như hiện nay?
- Tầm quan trọng của việc quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản là như thế nào?
- Giải pháp để phát triển thị trường bất động sản Hà Nội là gì?
Về đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng thị trường bất động sản tại địa bàn thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu trong giai đoạn 4 năm, từ năm 2019 đến năm 2022.
- Phạm vi không gian: Không gian địa lý thành phố Hà Nội trong mối tương quan với bối cảnh kinh tế vĩ mô của cả nước.
- Phạm vi nội dung: Các quy luật vận hành, cơ chế chính sách, công tác quản lý nhà nước, đặc điểm cung – cầu, giá cả và những hạn chế nội tại của thị trường bất động sản.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các khái niệm kinh tế học và quy định pháp luật hiện hành. Về mặt pháp lý, tác giả dẫn chiếu quy định của Bộ luật Dân sự 2015 để định danh bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác do pháp luật quy định. Thị trường bất động sản được xác định là nơi thực hiện các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng và quyền sở hữu bất động sản, nơi các lực lượng cung – cầu tương tác để thiết lập giá cả và số lượng giao dịch.
Tác giả hệ thống hóa 4 đặc điểm cốt lõi của thị trường bất động sản:
- Hàng hóa mang tính đặc thù cao, đòi hỏi phương thức giao dịch đặc biệt, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng, đăng ký xác lập chủ quyền và kiểm tra nguồn gốc pháp lý tài sản ("tài sản có tì vết").
- Thị trường đòi hỏi sự hiện diện đồng bộ của ba yếu tố cấu thành: chủ thể (người mua, người bán), khách thể (đất đai, tài sản gắn liền với đất) và giới trung gian môi giới.
- Thị trường mang tính đặc thù sâu sắc theo vùng miền, địa phương do phong tục, tập quán, lối sống và tâm lý tiêu dùng khác biệt.
- Thị trường chịu tác động trực tiếp từ trình độ phát triển kinh tế vĩ mô, các cơ hội và thách thức của toàn cầu hóa.
Khóa luận phân loại thị trường theo bốn tiêu chí: mức độ kiểm soát của Nhà nước (thị trường chính thức và thị trường phi chính thức); loại hình hàng hóa (mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm); phạm vi địa lý (đô thị, địa phương, khu vực giáp ranh); thứ tự giao dịch (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Đồng thời, tác giả phân tích chi tiết vai trò của 4 nhóm chủ thể chính: Cơ quan quản lý nhà nước; Chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án; Sàn giao dịch và môi giới bất động sản; Khách hàng và nhà đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu được tác giả vận dụng gồm:
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Dữ liệu được trích xuất từ các công trình nghiên cứu học thuật, báo cáo thống kê chính thức của Tổng cục Thống kê, Cục Thống kê thành phố Hà Nội, số liệu công bố định kỳ của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS / Vietnam Association of Realtors) và các đơn vị nghiên cứu thị trường chuyên ngành.
- Phương pháp xử lý dữ liệu: Phương pháp phân tích – tổng hợp (chia nhỏ các phân khúc, tổng hợp các nhân tố tác động); phương pháp thống kê mô tả (sử dụng hệ thống bảng biểu, biểu đồ phản ánh biến động cung, cầu, giá cả và tỷ lệ hấp thụ); phương pháp so sánh (đối chiếu các chỉ số giữa các năm 2019, 2020, 2021, 2022 và so sánh giữa các phân khúc nhà ở, đất nền).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội
Trong phần tổng quan tài liệu, tác giả điểm lại 4 công trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan đến đề tài:
- Luận án tiến sĩ của Thân Ngọc Minh (2012) về "Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" (giai đoạn 1993 – 2011), sử dụng phương pháp định tính và định lượng để phân tích thuế, nhưng tác giả chỉ ra khoảng trống là chưa đi sâu vào mảng tín dụng bất động sản.
- Nghiên cứu của TS. Nguyễn Thị Thu Hiền và Đinh Thị Hồng Loan (2016) về các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các ngân hàng thương mại niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam; tác giả ghi nhận công trình này để lại khoảng trống về phát triển nguồn nhân lực và ứng dụng thẩm định giá bất động sản.
- Bài viết của Lê Tấn Phước (2013) trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo về nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại, nêu thực trạng dư nợ và nợ xấu nhưng chưa làm rõ hiệu quả thực tế của dòng vốn tín dụng cũng như các hạn chế đối với sự phát triển thị trường.
- Bài nghiên cứu của Nguyễn Thị Hải Yến (2016) trên Tạp chí Tài chính về biến động thị trường bất động sản và vai trò nguồn vốn tín dụng, khái quát các chu kỳ sốt đất và đóng băng từ sau Luật Đất đai 1993 (giai đoạn sốt đất 1994 – 1995, đóng băng 1995 – 1999 do khủng hoảng tài chính châu Á 1997, và đợt thắt chặt tiền tệ 2007 – 2008).
Từ việc tổng thuật các nghiên cứu trước, tác giả xác định khoảng trống nghiên cứu của khóa luận: các công trình trước đây đã cũ, chưa phản ánh được thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội trong bối cảnh những năm gần đây (giai đoạn 2019 – 2022), cũng như chưa đánh giá tác động thực tế của các chính sách pháp luật mới ban hành đối với thị trường đô thị đặc thù này.
Bên cạnh đó, chương 1 phân tích chi tiết chức năng quản lý nhà nước (tạo lập khung pháp lý, quy hoạch xây dựng, điều tiết cung cầu, thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh, phát triển đồng bộ thị trường tài chính, đào tạo đội ngũ chuyên gia) và 4 nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường: yếu tố tự nhiên (vị trí, địa hình, diện tích, thiết kế, môi trường sống); yếu tố pháp lý (hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu); yếu tố kinh tế (khả năng sinh lời, sự kiện kinh tế vĩ mô, lạm phát); yếu tố thị trường (công năng sử dụng, cơ cấu cung – cầu).
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội giai đoạn 2019-2022
Chương 2 là nội dung trọng tâm của khóa luận, phân tích bối cảnh kinh tế địa phương và diễn biến thị trường theo từng năm:
-
Bối cảnh kinh tế thành phố Hà Nội: Năm 2020, quy mô GRDP đạt 1.000 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 3,98% so với năm trước do ảnh hưởng của đại dịch; GRDP bình quân đầu người đạt 123 triệu đồng (tăng 2,34%). Cơ cấu kinh tế gồm: dịch vụ chiếm 62,8%, công nghiệp và xây dựng chiếm 23,7%, nông lâm thủy sản chiếm 2,24%, thuế sản phẩm trừ trợ cấp chiếm 11,2%. Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn đạt 280 nghìn tỷ đồng (đạt 100,6% dự toán).
-
Năm 2019: Kinh tế vĩ mô ổn định với tăng trưởng GDP cả nước đạt 7,02%, FDI đạt 38,02 tỷ USD (bất động sản chiếm 10,2%), kiều hối đạt 16,7 tỷ USD (hơn 20% chảy vào bất động sản), khách quốc tế đạt 18 triệu lượt (riêng Hà Nội đón 7 triệu lượt khách, tăng 17%). Tuy nhiên, thị trường chịu sự kiểm soát từ Thông tư 36/TT-NHNN siết chặt tín dụng và động thái rà soát, thanh tra thủ tục giao đất, cấp phép dự án.
- Số liệu sản phẩm: Cung mới chào bán đạt 22.518 sản phẩm; lượng cung đủ điều kiện bán hàng đạt 21.081 sản phẩm; khối lượng giao dịch đạt 14.722 sản phẩm; tỷ lệ hấp thụ đạt 65,4%.
- Mặt bằng bán lẻ: Tổng cung đạt 1,6 triệu m2 (tăng 14% theo năm), giá thuê tầng trệt giảm 1%, công suất thuê tăng 2%.
- Văn phòng: Tổng diện tích đạt 1,8 triệu m2 (tăng 19%), giá thuê biến động trong khoảng 5%, công suất thuê giảm 1%.
- Khách sạn: Đạt 10.000 phòng từ 65 khách sạn (giảm 1%).
- Căn hộ dịch vụ hạng A: Cung cấp 4.600 căn, giá thuê trung bình 26 USD/m2.
- Biệt thự, liền kề: Tổng nguồn cung 50.000 căn (tăng 9%), 4 dự án mới bổ sung 550 căn (chiếm 22% nguồn cung năm); nguồn cung sơ cấp giảm 28%, tỷ lệ hấp thụ đạt mức 87%.
- Căn hộ chung cư: Sơ cấp mở bán 38.000 căn, giao dịch đạt 40.000 căn (tăng 27% so với năm 2018), tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc hạng B áp đảo với 73% tổng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ 64%. Cung cầu lệch pha theo địa bàn: Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông dư thừa cung lớn; các quận nội thành thiếu hụt nghiêm trọng do quỹ đất cạn kiệt.
-
Năm 2020: Đại dịch COVID-19 làm thị trường đình trệ trong nửa đầu năm do các đợt giãn cách xã hội; mặt bằng lãi suất ngân hàng giảm xuống quanh 5% (từ mức 7-8%); kiều hối cả nước đạt trên 15 tỷ USD, FDI đạt 30 tỷ USD; tăng trưởng GDP đạt 2,91%.
- Hà Nội phê duyệt 45 dự án đủ điều kiện bán hàng, đưa ra 17.584 sản phẩm thấp tầng và chung cư.
- Tổng sản phẩm chào bán toàn thị trường đạt 28.820 sản phẩm; giao dịch đạt 13.834 sản phẩm; tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 47%.
- Nguồn cung căn hộ mới chào bán đạt khoảng 16.000 sản phẩm, giao dịch chỉ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống mức 26,6% (tỷ lệ tồn kho lên tới 73,4%). So với các năm trước, lượng cung mới căn hộ năm 2020 giảm 48% so với năm 2017, giảm 42% so với năm 2018 và giảm 72% so với năm 2019; lượng giao dịch chỉ bằng 21% năm 2017, 15,6% năm 2018 và 30% năm 2019.
- Diễn biến theo quý năm 2020: Quý I chạm đáy (cung 1.167 căn, giao dịch 181 căn); Quý II (cung 4.336 căn, giao dịch 892 căn); Quý IV tăng mạnh nhất (cung 8.361 căn, giao dịch 2.405 căn).
- Biến động giá: Phân khúc bình dân tăng mạnh nhất từ 20,5 triệu đồng/m2 lên 24,8 triệu đồng/m2 vào Quý IV; trung cấp tăng từ 29 triệu đồng/m2 lên 31,2 triệu đồng/m2; cao cấp biến động nhẹ từ 36,5 triệu đồng/m2 lên 36,9 triệu đồng/m2. Nhà đất vùng ven sốt ảo theo quy hoạch lên quận (Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất lên 30 triệu đồng/m2, tăng 50%; Gia Lâm, Đông Anh tăng 30%); nhà phố thiết lập mức giá kỷ lục tại Kiến Hưng (Hà Đông) lên 250 triệu đồng/m2 và Him Lam Tố Hữu lên 300 triệu đồng/m2.
-
Năm 2021: Thành phố không phê duyệt thêm bất kỳ dự án phát triển đô thị, nhà ở mới nào.
- Nguồn cung chào bán đạt khoảng 17.000 căn hộ (trong đó hàng tồn kho từ các năm trước chiếm tới 80%), lượng giao dịch đạt khoảng 7.000 căn. Phân khúc bình dân chỉ chiếm tỷ trọng 5% tại các khu vực ven đô.
- Tỷ lệ hấp thụ theo quý: Quý I đạt 31%, Quý II và Quý III giảm xuống 25% do giãn cách dịch bệnh, Quý IV phục hồi lên trên 40%. Đất nền phân lô tự do tại Ba Vì, Sóc Sơn, Thạch Thất, Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh có hiện tượng rao bán ồ ạt nhưng giao dịch thực tế ước chỉ đạt 12% lượng chào bán; giá đất nền bình quân tăng 30%, cá biệt có vùng tăng 50%.
- Thay đổi chính sách: Nhiều luật sửa đổi có hiệu lực (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Thuế TNDN) cùng các văn bản dưới luật: Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (cấp sổ đỏ); Nghị định 69/2021/NĐ-CP (cải tạo chung cư cũ); Nghị định 54/2021/NĐ-CP (đánh giá sơ bộ tác động môi trường); Nghị định 25/2020/NĐ-CP (giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu); Nghị định 49/2021/NĐ-CP (phát triển nhà ở xã hội); các Thông tư số 01, 02, 03, 06, 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch, chung cư, an toàn cháy.
- Thị trường chứng khoán: Lãi suất rẻ kích thích nhà đầu tư cá nhân mới (F0) gia nhập, VN-Index vượt ngưỡng kỷ lục 1.500 điểm vào tháng 11/2021. Nhóm cổ phiếu bất động sản tăng trung bình từ 50% đến 200% (nhiều mã vượt mức 100.000 đồng/cổ phiếu như CEO, DIG, QCG, HQC, PTL, SCR, ITA, VHM, NVL, NLG, DXG, KDH...).
-
Năm 2022: Tăng trưởng GDP cả nước đạt 8,02% (mức cao nhất giai đoạn 2011 – 2022); thu hút vốn FDI vào bất động sản đứng thứ 2 với hơn 4,4 tỷ USD (chiếm 16%); kiều hối đạt 19 tỷ USD (top 3 châu Á – Thái Bình Dương, top 10 thế giới). Chính phủ thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và xây dựng dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ) nhằm khôi phục niềm tin thị trường vốn. Dự báo giai đoạn 2021 – 2030, tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 40% lên khoảng 45%, đòi hỏi bổ sung khoảng 70 triệu m2 sàn nhà ở.
Bảng tổng hợp một số chỉ tiêu thị trường căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2017 – 2021 được khóa luận phản ánh:
| Năm |
Lượng cung mới chào bán (căn) |
Lượng giao dịch căn hộ (căn) |
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới (%) |
Tỷ lệ tồn kho (%) |
| 2017 |
Khoảng 30.800 |
Khoảng 19.000 |
60,7% |
39,3% |
| 2018 |
Khoảng 27.600 |
Khoảng 25.600 |
70,6% |
29,4% |
| 2019 |
22.518 |
14.722 |
65,4% |
34,6% |
| 2020 |
Khoảng 16.000 |
Khoảng 4.000 |
26,6% |
73,4% |
| 2021 |
Khoảng 17.000 (80% hàng tồn) |
Khoảng 7.000 |
Dao động 25% – 40% theo quý |
Mức tồn kho cao |
Đánh giá tổng thể giai đoạn 2019 – 2022, tác giả nêu rõ những hạn chế: khan hiếm nguồn cung pháp lý chuẩn; cơ cấu sản phẩm lệch pha nghiêm trọng; tồn kho lớn tại các dự án cao cấp (giá trên 35 triệu đồng/m2 đối với căn hộ hoặc trên 100 triệu đồng/m2 đối với đất nền); giá nhà ở tăng vượt xa khả năng chi trả của người dân; và hiện tượng đầu cơ đất nền tạo sóng ảo gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Chương 3: Kiến nghị giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới
Khóa luận đề xuất hệ thống giải pháp gắn với 4 nhóm chủ thể chính trên thị trường:
-
Với các cơ quan nhà nước:
- Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý, bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn thi hành.
- Tháo gỡ các vướng mắc, ách tắc về thủ tục giao đất, đấu thầu, định giá đất và quy trình phê duyệt hồ sơ dự án đầu tư nhằm khơi thông nguồn cung chính thống.
- Triển khai các gói chính sách ưu đãi thiết thực về tài chính, thuế và đất đai nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu ở thực.
- Kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và dòng vốn tín dụng bất động sản nhưng tránh siết quá mức gây đổ vỡ thanh khoản; công khai minh bạch thông tin quy hoạch, dữ liệu thị trường và kiểm soát chặt chẽ hoạt động môi giới nhằm dập tắt các hiện tượng đầu cơ, sốt đất ảo.
-
Với chủ đầu tư và các doanh nghiệp phát triển dự án:
- Tái cơ cấu danh mục sản phẩm đầu tư, tập trung nguồn lực vào phân khúc trung cấp và bình dân có thanh khoản cao.
- Minh bạch hóa thông tin dự án, hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi mở bán; bảo đảm tiến độ thi công và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà đúng cam kết.
- Đa dạng hóa các kênh huy động vốn, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu ngắn hạn; phân định rõ trách nhiệm pháp lý và tài chính giữa chủ đầu tư với các đơn vị phát triển dự án.
-
Với các sàn giao dịch và môi giới bất động sản:
- Chuẩn hóa hoạt động kinh doanh môi giới, từng bước xóa bỏ tình trạng "cò đất" tự phát bằng đội ngũ chuyên viên được đào tạo bài bản và có chứng chỉ hành nghề theo luật định.
- Thực hiện đúng vai trò trung gian cung cấp thông tin trung thực, chính xác và tư vấn pháp lý đầy đủ cho khách hàng; tuyệt đối không tham gia tiếp tay cho hành vi thổi giá, lũng đoạn thị trường.
-
Với khách hàng và nhà đầu tư:
- Nâng cao kiến thức pháp lý, thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ quy hoạch và tính hợp pháp của bất động sản trước khi thực hiện giao dịch nhằm tránh mua phải "tài sản có tì vết".
- Kiểm soát đòn bẩy tài chính cá nhân, không lạm dụng vốn vay ngân hàng khi thị trường biến động; dịch chuyển tư duy từ đầu cơ lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư trung và dài hạn hoặc phục vụ nhu cầu sử dụng thực tế.
Kết quả và đóng góp
Về mặt kết quả, khóa luận đã lượng hóa chi tiết bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2019 – 2022 thông qua các số liệu thống kê: tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới năm 2020 sụt giảm xuống mức 26,6% (tồn kho 73,4%); lượng cung mới năm 2020 giảm 72% so với năm 2019; năm 2021 không có dự án mới được cấp phép và 80% hàng chào bán là tồn kho cũ; sự biến động giá đất nền tại các huyện ven đô tăng từ 30% đến 50%; cùng các chỉ số vĩ mô liên quan như FDI vào bất động sản đạt hơn 4,4 tỷ USD năm 2022 và tăng trưởng GDP đạt 8,02%.
Về mặt giải pháp, tác giả đã đề xuất một khung hành động gồm 4 nhóm giải pháp tương ứng với 4 nhóm chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, doanh nghiệp/chủ đầu tư, sàn môi giới, khách hàng/nhà đầu tư), chỉ rõ các biện pháp kỹ thuật từ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý giao đất đến chuẩn hóa đội ngũ môi giới.
Về mặt đóng góp học thuật, khóa luận đã bổ sung khoảng trống nghiên cứu của các công trình trước đây bằng việc cập nhật chuỗi dữ liệu thực tế tại Hà Nội đến năm 2022; đồng thời phân tích sự tác động tổng hợp của các văn bản quy phạm pháp luật mới (các Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, 49/2021/NĐ-CP, 69/2021/NĐ-CP và các Thông tư chuyên ngành của Bộ Xây dựng) đối với tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có một số hạn chế nhất định xuất phát từ phạm vi và phương pháp tiếp cận:
- Nghiên cứu phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo thống kê, ấn phẩm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và các cơ quan nhà nước; chưa tổ chức được khảo sát điều tra sơ cấp (bảng hỏi định lượng hoặc phỏng vấn sâu) đối với các doanh nghiệp, sàn giao dịch và người tiêu dùng trên địa bàn.
- Khóa luận chưa theo dõi được trọn vẹn diễn biến giao dịch thực tế của cả năm 2022 do nhiều số liệu phân khúc tại thời điểm thu thập dữ liệu chưa được công bố đồng bộ; phần lớn nội dung năm 2022 tập trung vào bối cảnh vĩ mô và sửa đổi chính sách pháp lý.
Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát điều tra xã hội học định lượng với cỡ mẫu cụ thể về hành vi người mua nhà và khả năng hấp thụ các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội; đồng thời theo dõi, đánh giá tác động định lượng của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sau khi các đạo luật này đi vào thực thi.
Giá trị tham khảo
Tài liệu là nguồn tham khảo phục vụ tốt cho sinh viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu thuộc các chuyên ngành Kinh tế, Kinh tế chính trị, Quản trị kinh doanh bất động sản và Quản lý đất đai.
Nội dung đặc biệt hữu ích gồm:
- Hệ thống dữ liệu thứ cấp phản ánh diễn biến cung – cầu, tỷ lệ hấp thụ và biến động giá căn hộ tại Hà Nội giai đoạn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 (2020 – 2021).
- Bảng tổng hợp và phân tích tác động của các văn bản quy phạm pháp luật ban hành trong giai đoạn 2020 – 2021 liên quan đến quy chuẩn xây dựng, cải tạo chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội.
- Khung lý luận phân tích trách nhiệm pháp lý và nghiệp vụ giữa đơn vị chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
1. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại Hà Nội năm 2020 biến động như thế nào so với giai đoạn 2017 – 2019?
Theo số liệu trích xuất từ văn bản, tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại Hà Nội năm 2020 giảm sâu xuống mức 26,6% (tỷ lệ tồn kho tương ứng là 73,4%). Con số này thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ hấp thụ của các năm trước đó: năm 2017 đạt 60,7%, năm 2018 đạt đỉnh 70,6% và năm 2019 đạt 65,4%.
2. Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung bất động sản tại Hà Nội trong các năm 2019 – 2021 được tác giả chỉ ra là gì?
Khóa luận xác định nguyên nhân cốt lõi không phải do thiếu quỹ đất phát triển mà do các rào cản pháp lý: quá trình rà soát, thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai; hệ thống văn bản pháp lý còn chồng chéo, chưa đồng bộ khiến các cơ quan hành chính tạm dừng hoặc chậm trễ phê duyệt dự án mới (trong năm 2021, Hà Nội không có dự án nhà ở đô thị mới nào được phê duyệt).
3. Thị trường cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam trong năm 2021 diễn biến ra sao và văn bản đề cập đến những mã cổ phiếu cụ thể nào?
Trong năm 2021, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh với VN-Index lần đầu vượt 1.500 điểm vào tháng 11. Nhóm cổ phiếu bất động sản tăng trung bình từ 50% đến 200%, nhiều mã giao dịch ở mức trên 100.000 đồng/cổ phiếu. Các mã chứng khoán được văn bản liệt kê cụ thể gồm: CEO, DIG, QCG, HQC, PTL, SCR, ITA, VHM, NVL, NLG, DXG và KDH.
4. Mức tăng giá nhà đất và các kỷ lục giá được ghi nhận tại Hà Nội trong giai đoạn 2019 – 2020 cụ thể là bao nhiêu?
Văn bản ghi nhận tại các khu vực ven đô như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, giá đất nền bị đẩy lên mức 30 triệu đồng/m2 (tăng 50% so với năm trước); các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên tăng 30%. Đối với phân khúc nhà phố liền kề, các dự án thiết lập kỷ lục giá gồm: dự án tại Kiến Hưng (Hà Đông) đạt 250 triệu đồng/m2 và dự án Him Lam Vạn Phúc/Tố Hữu đạt 300 triệu đồng/m2.
5. Những văn bản quy phạm pháp luật tiêu biểu nào được ban hành trong giai đoạn 2020 – 2021 nhằm giải quyết các vướng mắc của thị trường bất động sản?
Khóa luận liệt kê các văn bản: Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (tháo gỡ cấp sổ đỏ); Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (kiểm định và cải tạo chung cư cũ); Nghị định 54/2021/NĐ-CP (đánh giá sơ bộ tác động môi trường); Nghị định 25/2020/NĐ-CP (tháo gỡ thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu); Nghị định 49/2021/NĐ-CP (thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP về nhà ở xã hội); cùng các Thông tư số 01, 02, 03, 06, 07/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Kết luận
Khóa luận của sinh viên Phạm Ngọc Duy đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và phản ánh sát thực diễn biến thị trường tại thành phố Hà Nội giai đoạn 2019 – 2022. Tác giả đã chỉ rõ thực trạng lệch pha cung – cầu, tỷ lệ tồn kho căn hộ tăng vọt trong đại dịch COVID-19, cũng như những điểm nghẽn về thể chế pháp lý và vốn tín dụng, trái phiếu. Các đề xuất giải pháp được xây dựng đồng bộ cho bốn chủ thể chính, mang tính thực tế và cung cấp nguồn tư liệu học thuật giá trị cho việc nghiên cứu chính sách quản lý thị trường bất động sản đô thị.
