Luận Văn Thạc Sĩ: Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Cẩm Phả, Quảng Ninh (2011-2015)

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại Cẩm Phả, Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015, đánh giá xu hướng và tiềm năng phát triển.

• Tác giả: Nguyễn Doãn Hưng
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU
• 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu
• 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu
• 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
• 1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái quát về thị trường
• 1.2.1.1. Khái niệm về thị trường
• 1.2.1.2. Chức năng của thị trường
• 1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản
• 1.2.2.1. Khái niệm về bất động sản và động sản
• 1.2.2.2. Đặc tính của bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
• 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp
• 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp
• 2.4.3. Phương pháp chuyên gia
• 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp thông tin, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt kết quả nghiên cứu
• 2.5. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 2.5.1. KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
• 2.5.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.5.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.5.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.5.1.4. Sơ lược công tác quản lí nhà nước về đất đai của thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.5.2. KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015
• 2.5.2.1. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011-2015
• 2.5.3.1. Thực trạng cung về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.3.4. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015
• 2.5.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG, TIỀM NĂNG, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.5.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
• 2.5.4.2. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả
• 2.5.4.3. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả
• 2.5.4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới
• 2.6. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Cẩm Phả

Thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 đã có những biến động đáng kể. Thực trạng thị trường cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các loại hình bất động sản như nhà ở, đất nền và căn hộ. Theo số liệu thống kê, lượng giao dịch bất động sản tăng lên đáng kể, đặc biệt là trong các năm 2013 và 2014. Điều này phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư và người dân đối với thị trường bất động sản Cẩm Phả. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường cũng gặp phải nhiều thách thức như tình trạng cung vượt cầu, giá bất động sản tăng cao, và sự thiếu hụt trong quản lý nhà nước. Những yếu tố này đã ảnh hưởng đến giá bất động sản và khả năng tiếp cận của người dân. Đánh giá tổng thể cho thấy, mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng thực trạng thị trường vẫn cần được cải thiện để phát huy tối đa lợi thế của Cẩm Phả.

1.1. Thực trạng cung và cầu bất động sản

Trong giai đoạn 2011-2015, thị trường bất động sản tại Cẩm Phả đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về lượng cung. Nhiều dự án bất động sản mới được triển khai, đặc biệt là các khu đô thị và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cầu về bất động sản cũng có sự biến động lớn. Nhu cầu mua nhà ở và đất nền tăng cao, nhưng không đồng đều giữa các khu vực. Một số khu vực có giá trị bất động sản cao, trong khi những khu vực khác lại gặp khó khăn trong việc thu hút người mua. Điều này dẫn đến tình trạng cung và cầu không cân bằng, gây ra áp lực lên giá cả và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Các nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng để nắm bắt cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh này.

1.2. Hoạt động môi giới và dịch vụ bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản tại Cẩm Phả trong giai đoạn 2011-2015 đã phát triển mạnh mẽ. Nhiều công ty môi giới ra đời, cung cấp dịch vụ tư vấn và giao dịch bất động sản. Dịch vụ môi giới không chỉ giúp kết nối người mua và người bán mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá cả trên thị trường. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ còn hạn chế, nhiều công ty chưa có đủ kinh nghiệm và chuyên môn. Điều này dẫn đến sự thiếu tin tưởng từ phía khách hàng. Để nâng cao hiệu quả hoạt động, các công ty môi giới cần cải thiện chất lượng dịch vụ, đào tạo nhân viên và áp dụng công nghệ vào quy trình làm việc. Việc này không chỉ giúp tăng cường uy tín mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho thị trường bất động sản Cẩm Phả.

II. Đánh giá công tác quản lý nhà nước

Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 đã có những bước tiến nhất định. Chính quyền địa phương đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy phát triển thị trường, như cải cách thủ tục hành chính và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại. Việc quản lý đất đai và quy hoạch chưa thực sự đồng bộ, dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai và xây dựng trái phép. Đánh giá công tác quản lý cho thấy cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý. Ngoài ra, việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng trong việc cải thiện thực trạng thị trường.

2.1. Chính sách và quy định pháp lý

Chính sách và quy định pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản tại Cẩm Phả đã có những cải cách tích cực. Tuy nhiên, việc thực thi các quy định này còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều quy định chưa được áp dụng đồng bộ, dẫn đến tình trạng lúng túng trong thực hiện. Các nhà đầu tư và người dân thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin và thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự cải cách mạnh mẽ trong quy trình cấp phép và công khai thông tin về quy hoạch, giá đất. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và hấp dẫn hơn cho thị trường bất động sản Cẩm Phả.

2.2. Tác động của chính sách đến thị trường

Các chính sách phát triển thị trường bất động sản đã có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Cẩm Phả. Tuy nhiên, một số chính sách chưa thực sự phù hợp với thực tế, dẫn đến những hệ lụy không mong muốn. Ví dụ, việc tăng giá đất trong một số khu vực đã làm giảm khả năng tiếp cận của người dân đối với nhà ở. Đánh giá tác động của chính sách cho thấy cần có sự điều chỉnh kịp thời để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Các nhà quản lý cần lắng nghe ý kiến của người dân và doanh nghiệp để có những quyết định phù hợp, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong tương lai.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đóng vai trò thiết yếu trong việc ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế. Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh, với vị trí địa lý thuận lợi, dân số năm 2015 đạt khoảng 172.174 người và diện tích tự nhiên 38.652,4 ha, đã trở thành một thị trường BĐS đầy tiềm năng trong giai đoạn 2011-2015. Sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng, đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS tại đây diễn ra sôi động với giá trị giao dịch tăng cao.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng thị trường BĐS tại thành phố Cẩm Phả trong giai đoạn 2011-2015, tập trung vào mức độ cung, cầu, hoạt động môi giới và kết quả giao dịch. Nghiên cứu cũng phân tích các yếu tố thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bền vững. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ 16 phường/xã của thành phố trong khoảng thời gian 5 năm, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý và khảo sát thực tế.

Việc đánh giá này không chỉ giúp nhận diện các xu hướng biến động của thị trường mà còn cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà quản lý trong việc hoạch định chính sách, góp phần phát triển kinh tế địa phương và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế thị trường, đặc biệt là quy luật cung cầu trong thị trường bất động sản. Theo đó, cung BĐS được hiểu là lượng sản phẩm sẵn sàng đưa ra thị trường tại một mức giá nhất định, trong khi cầu BĐS là lượng sản phẩm mà người tiêu dùng có khả năng và sẵn sàng mua. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bao gồm giá thành khai thác, chính sách nhà nước và dự báo thị trường tương lai. Cầu BĐS chịu tác động bởi thu nhập, giá cả hàng hóa thay thế, chính sách và tăng trưởng dân số.

Luật Đất đai năm 2003 và 2013, cùng các văn bản pháp luật liên quan như Luật Kinh doanh BĐS 2014, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý và phát triển thị trường BĐS. Các khái niệm chuyên ngành như quyền sử dụng đất, giá đất thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất và dịch vụ môi giới BĐS được áp dụng để phân tích thực trạng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp thu thập dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Kinh tế và các Ban Quản lý dự án phát triển nhà đất trên địa bàn thành phố. Dữ liệu sơ cấp gồm 110 phiếu khảo sát, trong đó 90 phiếu từ người dân tham gia giao dịch BĐS và 20 phiếu từ cán bộ quản lý, nhân viên các sàn giao dịch BĐS.

Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên được áp dụng cho nhóm người dân tại 16 phường/xã, mỗi phường chọn 5 đối tượng. Phương pháp chuyên gia được sử dụng để thu thập ý kiến từ các nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhằm đánh giá tổng quan và nhận định chính xác về thị trường.

Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phần mềm Excel, sử dụng các kỹ thuật thống kê mô tả, so sánh biến động cung cầu, tổng hợp kết quả khảo sát và biểu diễn bằng bảng số liệu, đồ thị để minh họa các phát hiện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Biến động diện tích đất và sử dụng đất: Diện tích tự nhiên của thành phố Cẩm Phả tăng từ 34.322,72 ha năm 2011 lên 38.652,4 ha năm 2015, tăng khoảng 4.329,68 ha chủ yếu do lấn biển và đo đạc lại quỹ đất. Đất nông nghiệp giảm 697,62 ha, trong đó đất lâm nghiệp giảm 1.807 ha, đất sản xuất nông nghiệp tăng 535,84 ha. Đất phi nông nghiệp tăng 4.612,56 ha, trong đó đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 1.966,36 ha, đất công cộng tăng 1.107,96 ha.

2. Giao dịch bất động sản sôi động: Giao dịch BĐS tại Cẩm Phả trong giai đoạn 2011-2015 diễn ra tích cực với sự gia tăng về số lượng và giá trị giao dịch. Giá đất mặt đường nội thị dao động từ 15-80 triệu đồng/m2, khu vực ngoại thị tăng nhẹ từ 4-7 triệu đồng/m2. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng trưởng, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế từ đất đai.

3. Hoạt động môi giới phát triển: Các loại hình môi giới BĐS hoạt động đa dạng, với sự tham gia của nhiều sàn giao dịch và công ty có giấy phép. Người dân chủ yếu lựa chọn hình thức môi giới để mua bán, tăng tính minh bạch và hiệu quả giao dịch.

4. Quản lý nhà nước và nguồn nhân lực: Lực lượng cán bộ quản lý nhà nước về đất đai gồm 53 người, phần lớn có trình độ đại học trở lên, đáp ứng yêu cầu công việc. Tuy nhiên, do khối lượng công việc lớn và kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ, hiệu suất làm việc còn hạn chế.

Thảo luận kết quả

Sự gia tăng diện tích đất tự nhiên và biến động trong cơ cấu sử dụng đất phản ánh sự phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng của thành phố Cẩm Phả. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất sản xuất kinh doanh, phù hợp với xu hướng phát triển công nghiệp, dịch vụ và hạ tầng.

Giao dịch BĐS sôi động và giá đất tăng cho thấy thị trường đang hấp dẫn nhà đầu tư và người dân, đồng thời phản ánh tác động tích cực của các dự án hạ tầng và quy hoạch đô thị. Hoạt động môi giới chuyên nghiệp góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả thị trường, giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia.

Tuy nhiên, hiệu quả quản lý nhà nước còn hạn chế do nguồn nhân lực chưa đồng đều và khối lượng công việc lớn. So với các nghiên cứu về thị trường BĐS tại các tỉnh phát triển khác, Cẩm Phả có tiềm năng lớn nhưng cần cải thiện công tác quản lý để phát triển bền vững.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng, bảng thống kê số lượng giao dịch BĐS theo năm và biểu đồ phân bố giá đất theo khu vực để minh họa rõ nét các xu hướng.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường quản lý quy hoạch và sử dụng đất: Cần rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cân bằng giữa phát triển đô thị và bảo vệ đất nông nghiệp. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 1-2 năm.

2. Phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng bộ: Đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, điện, nước và dịch vụ công cộng tại các khu vực phát triển BĐS để nâng cao giá trị và thu hút đầu tư. Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý dự án, các nhà đầu tư. Thời gian: 3-5 năm.

3. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước: Tăng cường đào tạo, bổ sung nguồn nhân lực chuyên môn cao cho công tác quản lý đất đai và thị trường BĐS, đồng thời ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Thời gian: 1-3 năm.

4. Thúc đẩy hoạt động môi giới và minh bạch thị trường: Xây dựng các quy định chặt chẽ về hoạt động môi giới, tăng cường giám sát và hỗ trợ các sàn giao dịch BĐS phát triển chuyên nghiệp, minh bạch. Chủ thể thực hiện: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 1-2 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà quản lý nhà nước về đất đai và đô thị: Giúp hoạch định chính sách, quản lý quy hoạch và phát triển thị trường BĐS hiệu quả, dựa trên dữ liệu thực tiễn và phân tích khoa học.

2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS: Cung cấp thông tin về xu hướng thị trường, giá cả, tiềm năng phát triển và các yếu tố ảnh hưởng để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

3. Các tổ chức môi giới và sàn giao dịch BĐS: Hỗ trợ nâng cao năng lực hoạt động, hiểu rõ về cơ chế cung cầu, pháp lý và quản lý thị trường để phát triển bền vững.

4. Học giả, sinh viên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế và Đô thị: Là tài liệu tham khảo quý giá cho nghiên cứu, giảng dạy và phát triển chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường BĐS.

Câu hỏi thường gặp

1. Thị trường BĐS tại Cẩm Phả có những đặc điểm gì nổi bật trong giai đoạn 2011-2015?
   Thị trường BĐS tại Cẩm Phả phát triển sôi động với sự gia tăng diện tích đất phi nông nghiệp, giá đất tăng và hoạt động môi giới đa dạng. Giao dịch BĐS tăng trưởng ổn định, phản ánh tiềm năng kinh tế và đầu tư hạ tầng.

2. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến cung BĐS tại Cẩm Phả?
   Chính sách nhà nước về quy hoạch, giá thành khai thác đất và dự báo thị trường tương lai là những yếu tố chính ảnh hưởng đến lượng cung BĐS tại địa phương.

3. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại Cẩm Phả?
   Cần tăng cường đào tạo cán bộ, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, đồng thời cải thiện quy trình và tăng cường giám sát hoạt động thị trường.

4. Hoạt động môi giới BĐS đóng vai trò gì trong thị trường Cẩm Phả?
   Môi giới giúp kết nối người mua và người bán, tăng tính minh bạch và hiệu quả giao dịch, đồng thời hỗ trợ thông tin và tư vấn pháp lý cho các bên tham gia.

5. Giải pháp nào được đề xuất để phát triển bền vững thị trường BĐS tại Cẩm Phả?
   Bao gồm quản lý quy hoạch chặt chẽ, phát triển hạ tầng đồng bộ, nâng cao năng lực quản lý nhà nước và thúc đẩy hoạt động môi giới chuyên nghiệp, minh bạch.

Kết luận

• Thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 phát triển tích cực với sự gia tăng diện tích đất phi nông nghiệp và giao dịch sôi động.
• Giá đất tại các khu vực nội thị và ngoại thị có xu hướng tăng, phản ánh tiềm năng đầu tư và phát triển kinh tế địa phương.
• Hoạt động môi giới và các sàn giao dịch đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giao dịch và minh bạch thị trường.
• Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã có bước tiến nhưng cần nâng cao năng lực và hiệu quả để đáp ứng yêu cầu phát triển.
• Các giải pháp đề xuất tập trung vào quản lý quy hoạch, phát triển hạ tầng, nâng cao năng lực quản lý và thúc đẩy môi giới nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững.

Tiếp theo, các nhà quản lý và nhà đầu tư nên phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất để khai thác tối đa tiềm năng thị trường, đồng thời đảm bảo phát triển kinh tế xã hội hài hòa và bền vững. Đề nghị các bên liên quan tiếp tục nghiên cứu, cập nhật dữ liệu để theo dõi biến động thị trường trong các giai đoạn tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” [5]. Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Từ đó, thị trường bất động sản ở nước ta được hình thành và phát triển cho đến nay. Theo Luật đất đai 2003, Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: - Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản [10]. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi [13].

Đây là một lĩnh vực kinh doanh lớn, đòi hỏi vốn và sự am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường bất động sản tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng, trong thời gian qua qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất n 5 kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân. Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại là một thị trường không hoàn hảo, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đã có những giai đoạn mà thị trường bất động sản ở nước ta rơi vào ngưỡng “đóng băng”, tức là lượng giao dịch trên thị trường xuống rất thấp, kéo theo sự “đóng băng” của một lượng tiền lớn trên thị trường.

Cũng có những giai đoạn lại trở nên sôi động, số lượng giao dịch tăng mạnh, vốn đầu tư được luân chuyển một cách nhanh chóng, đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước. Vì vậy, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản để đưa ra những giải pháp hợp lý góp phần thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu - Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế của quốc gia. - Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn được huy động, do đó ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và các loại thị trường khác.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ giải quyết bài toán về nhu nhà ở cho người dân sinh sống tại các khu đô thị - nơi mà đất chật người đông. Giải quyết vấn đề nhà ở đang ngày một gia tăng ở nông thôn nhưng vẫn phải duy trì bảo diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo an ninh lương thực [7].

n 6 Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu Cơ sở pháp lý của đề tài chủ yếu dựa vào một số văn bản pháp lý sau: - Luật Đất đai 2003. - Luật Đất đai 2013 - Luật Đấu thầu và xây dựng 2013. - Luật Dân sự 2005.

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. - Luật Doanh nghiệp 2014. - Luật Kinh doanh bất động sản 2004. - Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. - Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định Số: 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

n 7 - Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Cẩm Phả đến năm 2020. - Quyết định số 857/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng 03 năm 2006 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.

Khái quát về thị trường 1. Khái niệm về thị trường - Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa. Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. - Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.

- Thị trường thể hiện tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa, tức tạo quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu [8]. - Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hóa trong thị trường, bao gồm: Người sản xuất hàng hóa, người tiêu dùng và người môi giới thương mại (vừa đóng vai trò người mua, vừa đóng vai trò người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng). - Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản. Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường [3].

Chức năng của thị trường - Chức năng điều tiết Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường. - Chức năng trao đổi Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng. - Chức năng thông tin Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận.

Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén. - Chức năng liên hệ kinh tế Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở [3]. Khái quát về bất động sản và động sản 1.

Khái niệm về bất động sản và động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên n 9 mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai [8]. Theo Luật dân sự 2005, tại Điều 174: “Bất động sản và động sản” quy định rõ: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.