CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận của đề tài 1. Các khái niệm liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013). Quản lý nhà nước về đất đai: là một cách thức mà Nhà nước dùng để kiểm soát về công tác đất đai.
Tiến hành kiểm tra các bộ phận quản lý đất đai để có số liệu về số lượng, chất lượng của mỗi loại đất ở các địa phương khác nhau. Hàng năm công tác quy hoạch và xây dựng kế hoạch sử dụng đất được thực hiện để nhằm khai thác hiệu quả một cách tốt nhất nguồn tự nhiên đó. Quyền sử dụng đất: là quyền của những chủ thể được công nhận hợp pháp về việc khai thác công dụng của thửa đất có quyền, được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng đó thông qua các hình thức sử dụng đất: được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế. Đây là quyền của cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận, để thực hiện các hoạt động sử dụng đất như trồng trọt, xây dựng, khai thác tài nguyên… Quyền này không phải là quyền sở hữu đất mà là quyền sử dụng hợp pháp.
Quyền chuyển đổi QSDĐ: Hành vi giữa các chủ thể sử dụng đất “đổi đất lấy đất” được coi là một hình thức đơn giản nhất của chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc giữa các cá nhân, tổ chức khác nhau. Quy trình này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 4 Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai năm 2013) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Tặng cho quyền sử dụng đất: là một hình thức đặc biệt trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, thường xảy ra đối với những người thân với nhau.
Người được nhận đất không phải thực hiện các nghĩa vụ về kinh phí, nhưng có thể phải nộp thuế. Ngày nay, với sự phát triển kinh tế - xã hội, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, rất phong phú và đa dạng không chỉ còn đơn thuần là việc mẹ tặng cho con cái, hay anh chị em tặng cho nhau. mà đã xuất hiện nhiều hình thức tặng cho quyền sử dụng đất thông qua thương mại, làm ăn, dịch vụ. Các hoạt động tặng cho vẫn xảy ra thường xuyên, tuy nhiên chỉ chiếm tỷ lệ ít trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
Công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, giúp cho các bên liên quan, bao gồm Nhà nước và người sử dụng đất, có thể thực hiện các giao dịch một cách linh hoạt và hiệu quả. Tuy nhiên, quá trình này cần tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật, đặc biệt là trong các trường hợp liên quan đến thừa kế. 5 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức chuyển giao tài sản đặc biệt, qua đó người sử dụng đất có thể lập di chúc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thừa kế sau khi qua đời. Thừa kế quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là vấn đề tài sản, mà còn thể hiện mối quan hệ tình cảm, trách nhiệm giữa người trao và người nhận thừa kế.
Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm các điều kiện, thủ tục và quyền hạn của các bên liên quan trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc trao đổi quyền sử dụng đất. Những quy định này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan, nhằm đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên. Dưới đây là một số quy định quan trọng: 1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Để thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, mảnh đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ các trường hợp chuyển quyền theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp, tức là không có khiếu nại, tố cáo về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất tại thời điểm thực hiện giao dịch. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, nghĩa là đất không bị tòa án, cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp kê biên. Trong thời hạn sử dụng đất, tức là quyền sử dụng đất phải còn giá trị trong thời gian được giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất sang người khác, thường dưới hình thức mua bán.
6 Trao đổi quyền sử dụng đất: Là hình thức các bên hoán đổi quyền sử dụng đất với nhau. Những quy định này giúp quá trình chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hợp pháp, bảo đảm quyền lợi và trách nhiệm của các bên trong giao dịch, góp phần quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Ngoài các điều kiện quy định trên người sử dụng đất còn phải thực hiện đầy đủ các điều kiện đã quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.1: Quy trình thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.
- Bước 2: Công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền. 7 - Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm: - Lệ phí trước bạ do bên mua chịu. - Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu. - Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan chức năng sau khi hoàn tất các thủ tục.
Vai trò của công tác chuyển quyền sử dụng đất Công tác chuyển quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội. Dưới đây là những vai trò chính: Tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả: Chuyển quyền sử dụng đất giúp người sử dụng đất có thể mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng cho, từ đó giúp phân phối và sử dụng tài nguyên đất một cách linh hoạt và hiệu quả hơn. Cơ sở pháp lý của đề tài 1. Cơ sở pháp lí để triển khai công tác cấp GCNQSD đất Nhằm nâng cao chất lượng quản lý về đất đai một cách chặt chẽ và nâng cao chất lượng sử dụng đất đai một cái hiệu quả, trong thời gian qua các văn bản quy định pháp luật về đất đai đã được ban hành và ngày càng bám sát với các tình hình thực tế.
Cụ thể: Bộ Luật Dân sự 2015; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính; Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính; Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất; Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng 8 đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; - Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 ban hành quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 39/2022/QĐ-UBND ngày 29/7/2021 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp thành phố.
- Quyết định số 1273/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã. - Quyết định 24/2016/QĐ-UBND ngày 31/8/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai với UBND các huyện, thành phố và các cơ quan khác có liên quan.