Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sông Lô và đề xuất các giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước về các giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Sông Lô; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất để sử dụng theo quy định của pháp luật. [17] Khoản 10 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; Khoản 20 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013.
e 5 * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình sản xuất nông nghiệp của các hộ gia đình, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Như vậy, hai hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu trên cùng xã, thị trấn, phường đang sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đã được cấp Giấy chứng nhận, đang trong thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.
Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất. * Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. e 6 Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê [10]. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai [10].
Chủ thể quan hệ thừa kế đất đai bảo gồm: Người để lại thừa kế: người để lại thửa kế có thể là bất kỳ cá nhân nào được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện thực hiện quyền thừa kế. Người nhận thừa kế: Bao gồm người được nhận thừa kế theo ý chí của người để lại thừa kế, người được nhận thừa kế theo pháp luật bao gồm những người được thừa kế theo quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng và quan hệ huyết thống theo pháp luật dân sự quy định. * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và Pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cầu về sử dụng đất.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiên trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho QSDĐ mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp phải chịu loại thuế này. e 7 * Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đắt của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Thế chấp quyền sử dụng đất còn là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Một số quy định chung về chuyển quyền SDĐ * Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật Đất đai số 2013 quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, e 8 tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực thực theo quy định của pháp luật.