Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư và xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh - quốc phòng. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa phát triển mạnh mẽ, giá trị của đất đai ngày càng tăng cao, kéo theo nhu cầu thực hiện các quyền dân sự của người sử dụng đất (như chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp). Đi liền với đó là sự gia tăng của các hành vi vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp trái phép hoặc để đất hoang hóa, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.
Huyện Thạch Thành là một huyện miền núi phía Tây tỉnh Thanh Hóa, đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phát triển đô thị hóa. Sự sôi động của thị trường bất động sản địa phương đã tạo ra nhiều biến động lớn về tình hình sử dụng đất. Nhằm tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) được xác định là nhiệm vụ trọng tâm. Tuy nhiên, tính đến ngày 31/12/2019, trên địa bàn huyện vẫn còn tồn đọng 545 trường hợp chưa được cấp GCN, đi kèm với nhiều vướng mắc về đo đạc sai lệch diện tích, tranh chấp ranh giới và thủ tục hành chính.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Phạm Việt Hà (sinh viên lớp Kinh tế Tài nguyên 58, Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp: "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa" dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hữu Dũng.
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và thực tiễn của công tác đăng ký, cấp GCN tại Việt Nam nói chung và huyện Thạch Thành nói riêng.
- Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thành năm 2019.
- Đánh giá thực trạng quy trình, tiến độ và kết quả cấp GCN cho các đối tượng (đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân đối với các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở); chỉ rõ những tồn tại, khó khăn, nguyên nhân của các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN.
- Đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ (pháp lý, hồ sơ địa chính, tổ chức hành chính, tài chính, công nghệ thông tin) nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cơ sở tôn giáo; cùng các quan hệ pháp luật phát sinh trong quản lý đất đai.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa (bao gồm 28 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn).
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu nghiên cứu tập trung vào năm 2019 và chuỗi số liệu theo dõi biến động đất đai giai đoạn 2017 – 2019.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý
Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nguyên lý quản lý nhà nước về đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu theo Hiến pháp và Luật Đất đai. Đăng ký đất đai và cấp GCN được xác định là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo lập hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ quản lý và vận hành thị trường bất động sản.
Hệ thống văn bản pháp luật được tác giả trích dẫn và áp dụng làm căn cứ thẩm định bao gồm:
- Luật Đất đai: Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (các Điều 5, 56, 70, 98, 99, 100, 101, 102, 105, 131).
- Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP, Nghị định số 62/2019/NĐ-CP.
- Thông tư và Thông tư liên tịch: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định về mẫu và quản lý phôi GCN), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính), Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT, TTLT 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, TTLT 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, TTLT 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT, Thông tư số 07/2019/TT-BTP.
- Văn bản địa phương: Quyết định số 07/2019/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa (quy định về cơ quan tiếp nhận, trình tự, thời gian giải quyết cấp GCN), Quyết định số 1585/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 của huyện Thạch Thành, Nghị quyết số 121/NQ-HĐND tỉnh Thanh Hóa.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Thu thập tài liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo quản lý đất đai từ UBND huyện Thạch Thành, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thành, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND các xã.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, bản đồ, số liệu thống kê - kiểm kê đất đai đã được phê duyệt chính thức.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: Sử dụng bảng tổng hợp ý kiến nhân dân thông qua các buổi giao ban và phiếu lấy ý kiến về công tác kê khai đăng ký cấp GCN tại các xã, thị trấn.
- Phương pháp xử lý số liệu: Ứng dụng phần mềm tin học văn phòng (Microsoft Excel, Word) để phân loại, tính toán cơ cấu, tỷ lệ và tổng hợp biểu bảng.
- Phương pháp so sánh: So sánh chuỗi số liệu biến động diện tích, số lượng thửa đất và tiến độ cấp GCN qua các giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019.
- Phương pháp đánh giá: Đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ quản lý đất đai theo các tiêu chí và chỉ tiêu do Nhà nước và tỉnh Thanh Hóa ban hành.
Nội dung chính theo từng chương
Chương I: Cơ sở khoa học về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Chương này tập trung làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và pháp lý nền tảng:
- Khái niệm và vai trò: Đăng ký đất đai là công cụ thiết lập hệ thống thông tin địa chính, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân và quyền lợi của người sử dụng đất, giảm thiểu tranh chấp và hỗ trợ giao dịch thị trường. Đăng ký gồm hai hình thức (bắt buộc và tự nguyện) chia theo 2 giai đoạn: Đăng ký đất đai ban đầu và Đăng ký biến động đất đai.
- Quyền sử dụng đất: Phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, trao quyền sử dụng đất cho người dân qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
- Quy định kỹ thuật và hình thức GCN: Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, GCN có kích thước 190mm x 265mm, gồm 4 trang in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng. Mỗi trang quy định cụ thể các nội dung: Trang 1 (Quốc hiệu, Quốc huy, tên chủ sử dụng, số seri); Trang 2 (thông tin thửa đất, nhà ở, tài sản, ngày ký, số vào sổ); Trang 3 (sơ đồ thửa đất và các thay đổi sau cấp GCN); Trang 4 (tiếp tục nội dung thay đổi, lưu ý, mã vạch).
- Thẩm quyền và điều kiện cấp GCN: UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (có thể ủy quyền cho Sở TN&MT); UBND cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Điều kiện cấp được quy định chi tiết cho trường hợp có giấy tờ (Điều 100), không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định (Điều 101) và cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo (Điều 102).
- Khái quát lịch sử: Đánh giá quá trình cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ Luật Đất đai (giai đoạn 2003 - 2013 cả nước đã cấp được 6,2 triệu GCNQSDĐ).
Chương II: Phân tích công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thành
Chương II trình bày bức tranh toàn diện về tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng công tác cấp GCN tại huyện Thạch Thành:
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tài nguyên
- Vị trí và địa hình: Tổng diện tích tự nhiên 55.921,73 ha, gồm 28 đơn vị hành chính (16 xã và 2 thị trấn Kim Tân, Vân Du). Địa hình chia cắt bởi đồi núi đá vôi trung du và đồng bằng, nghiêng từ Tây Bắc xuống Đông Nam, có sông Bưởi chia huyện làm 2 vùng (tả ngạn 16 xã, hữu ngạn 10 xã).
- Dân số và lao động: Dân số năm 2019 là 142.971 người (35.928 hộ), chủ yếu là dân tộc Kinh (51%) và dân tộc Mường (47%). Lực lượng lao động đạt 98.650 người (chiếm 69% dân số), trong đó lao động nông nghiệp chiếm 76,6%.
- Hiện trạng kinh tế năm 2019: Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 19,5%. Tổng giá trị sản xuất đạt 10.653,70 tỷ đồng. Thu nhập bình quân đầu người đạt 39,8 triệu đồng/năm. Tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 7,38% (theo thống kê cuối năm 2019).
| Chỉ tiêu kinh tế | Giá trị (Tỷ đồng) | Tỷ trọng (%) | Tốc độ tăng trưởng so với cùng kỳ |
|---|---|---|---|
| Nông - Lâm - Thủy sản | 1.415,60 | 13,28% | Tăng 8,0% |
| Công nghiệp - Xây dựng | 5.304,90 | 49,79% | Tăng 16,6% |
| Thương mại - Dịch vụ | 3.933,10 | 36,93% | Tăng 18,2% |
| Tổng giá trị sản xuất | 10.653,70 | 100,00% | 19,5% |
- Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất năm 2019:
| Nhóm đất / Loại đất chính | Mã ký hiệu | Diện tích (ha) | Cơ cấu (%) |
|---|---|---|---|
| I. Nhóm đất nông nghiệp | NNP | 46.009,08 | 82,27% |
| - Đất sản xuất nông nghiệp | SXN | 17.398,78 | 31,11% |
| - Đất lâm nghiệp | LNP | 28.137,98 | 50,31% |
| - Đất nuôi trồng thủy sản | NTS | 359,72 | 0,64% |
| - Đất nông nghiệp khác | NKH | 112,61 | 0,20% |
| II. Nhóm đất phi nông nghiệp | PNN | 8.411,05 | 15,04% |
| - Đất ở tại nông thôn | ONT | 3.770,12 | 6,74% |
| - Đất ở tại đô thị | ODT | 80,17 | 0,14% |
| - Đất chuyên dùng | CDG | 2.990,86 | 5,35% |
| - Đất sông ngòi, kênh rạch, mặt nước | - | 1.418,54 | 2,54% |
| - Đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang... | - | 231,52 | 0,41% |
| III. Nhóm đất chưa sử dụng | CSD | 1.501,60 | 2,69% |
| - Đất bằng chưa sử dụng | - | 186,50 | 0,33% |
| - Đất đồi núi chưa sử dụng | - | 100,20 | 0,18% |
| - Núi đá không có rừng cây | - | 1.214,90 | 2,17% |
| Tổng diện tích đất tự nhiên | - | 55.921,73 | 100,00% |
2. Thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Thạch Thành
- Tổng kết cấp GCN lũy kế: Tính đến thời điểm nghiên cứu, toàn huyện đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân 63.702 GCN cho các loại đất:
- Đất ở: Đã cấp 32.609,93 ha.
- Đất sản xuất nông nghiệp: Đã cấp 22.550,89 ha.
- Đất lâm nghiệp: Đã cấp 8.231,02 ha.
- Tồn tại và vướng mắc:
- Còn 545 trường hợp tồn đọng chưa được cấp GCN (số liệu Phòng TN&MT huyện cung cấp đến 31/12/2019).
- Bản đồ địa chính và hồ sơ đo bao trước đây thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, không qua kiểm tra thực địa chi tiết nên sai lệch về họ tên, số thửa, hình thể và diện tích. Khi phát sinh chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, phần lớn diện tích thực tế tăng so với diện tích ghi trên GCN cũ, buộc phải tiến hành trích đo và cấp đổi lại.
- Tình trạng tranh chấp ranh giới, đất có nguồn gốc lấn chiếm hoặc tự chuyển mục đích sử dụng chưa được xử lý dứt điểm.
Chương III: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thành
Tác giả xây dựng 5 nhóm giải pháp trọng tâm:
- Giải pháp về chính sách pháp luật: Rà soát, cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 phù hợp với đặc thù miền núi; xử lý dứt điểm các vướng mắc về hạn mức công nhận đất ở, đất nông - lâm trường bàn giao về địa phương.
- Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính: Đẩy mạnh đo đạc chính quy, lập và chỉnh lý bản đồ địa chính kỹ thuật số, xóa bỏ tình trạng sai lệch giữa hồ sơ quản lý và hiện trạng sử dụng.
- Giải pháp về tổ chức bộ máy và cải cách thủ tục hành chính: Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ cho cán bộ địa chính cấp xã và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện nghiêm cơ chế một cửa, công khai minh bạch quy trình, rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ.
- Giải pháp về tài chính: Bố trí đủ nguồn kinh phí từ ngân sách cho công tác đo đạc, cấp GCN; công khai các khoản phí, lệ phí và tiền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các hộ gia đình khó khăn được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Giải pháp ứng dụng công nghệ hiện đại hóa hệ thống: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, ứng dụng phần mềm quản lý thông tin đất đai phục vụ tra cứu, liên thông dữ liệu giữa cơ quan tài nguyên và cơ quan thuế.
Kết quả và đóng góp
Kết quả nghiên cứu chính
- Khái quát toàn diện cấu trúc đất đai huyện Thạch Thành với tổng diện tích 55.921,73 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm ưu thế tuyệt đối (82,27%), đất lâm nghiệp chiếm 50,31% diện tích tự nhiên.
- Thống kê chi tiết kết quả cấp 63.702 GCN cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện theo các mục đích sử dụng.
- Nhận diện chính xác 545 trường hợp tồn đọng chưa được cấp GCN đến ngày 31/12/2019, phân tích rõ nguyên nhân xuất phát từ lịch sử đo đạc sai lệch theo Nghị định 64/CP, Nghị định 163/CP và biến động diện tích khi chuyển nhượng.
Đóng góp thực tiễn của khóa luận
- Đề tài cung cấp bức tranh dữ liệu cụ thể, có căn cứ thực tế về công tác quản lý đất đai tại một huyện miền núi tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn thực thi Luật Đất đai 2013.
- Hệ thống giải pháp đề xuất bám sát vào những bất cập thực tế tại địa phương (về hồ sơ đo đạc, năng lực cán bộ xã, thủ tục hành chính liên thông), có giá trị tham khảo trực tiếp cho UBND huyện Thạch Thành và Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Số liệu khảo sát và phân tích thực trạng của chuyên đề tập trung vào mốc thời gian năm 2019 (kết thúc tại ngày 31/12/2019) và chuỗi dữ liệu 2017 – 2019 trên phạm vi địa bàn hành chính huyện Thạch Thành, chưa so sánh mở rộng với các huyện miền núi lân cận có điều kiện tương đồng.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục theo dõi, đánh giá tiến độ giải quyết 545 trường hợp tồn đọng sau khi áp dụng quy trình đo đạc chính quy; đánh giá hiệu quả của việc xây dựng cơ sở dữ liệu số và liên thông thủ tục thuế - địa chính trong các giai đoạn tiếp theo.
Giá trị tham khảo
- Đối với sinh viên và học viên: Là tài liệu tham khảo cho sinh viên các ngành Quản lý đất đai, Kinh tế tài nguyên, Bất động sản, Luật Kinh tế trong việc xây dựng phương pháp tiếp cận điều tra thực tế, xử lý biểu mẫu thống kê đất đai và cấu trúc một chuyên đề tốt nghiệp về quản lý nhà nước về đất đai.
- Đối với cán bộ quản lý địa phương: Cung cấp tài liệu tổng hợp số liệu hiện trạng sử dụng đất, cơ cấu kinh tế năm 2019 và gợi ý quy trình giải quyết vướng mắc hồ sơ địa chính cho cán bộ Phòng TN&MT huyện Thạch Thành và công chức địa chính 28 xã, thị trấn.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận này nghiên cứu tại địa phương nào và trong khoảng thời gian nào?
Nghiên cứu được thực hiện tại huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa (bao gồm 28 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn), tập trung thu thập và phân tích dữ liệu hiện trạng năm 2019 và chuỗi số liệu giai đoạn 2017 – 2019 (mốc chốt số liệu cấp GCN đến ngày 31/12/2019).
2. Đến cuối năm 2019, huyện Thạch Thành còn bao nhiêu trường hợp tồn đọng chưa được cấp GCN?
Theo số liệu do Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thành cung cấp đến ngày 31/12/2019, toàn huyện còn tồn đọng 545 trường hợp chưa đủ điều kiện hoặc chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất.
3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sai lệch diện tích đất khi cấp GCN trước đây là gì?
Trước đây, công tác cấp GCN (theo Nghị định 64/CP, Nghị định 163/CP) chủ yếu dựa vào hình thức người dân tự kê khai, không qua kiểm tra đo đạc thực tế chính quy để chỉnh lý biến động. Do đó, hồ sơ bị sai lệch về tên chủ sử dụng, số thửa, hình thể và diện tích, khiến diện tích thực tế khi kiểm tra chuyển nhượng thường tăng so với diện tích ghi trên giấy tờ cũ.
4. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT gồm những nội dung chính nào?
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, GCN gồm 01 tờ có 04 trang in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (kích thước 190mm x 265mm) và Trang bổ sung nền trắng:
- Trang 1: Quốc hiệu, Quốc huy, dòng chữ tên GCN (màu đỏ), thông tin người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản và số seri.
- Trang 2: Thông tin chi tiết về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất, cây lâu năm, ngày tháng ký và cơ quan cấp.
- Trang 3: Sơ đồ thửa đất, nhà ở, tài sản và mục IV về những thay đổi sau khi cấp GCN.
- Trang 4: Nội dung tiếp theo của mục IV, lưu ý đối với người được cấp và mã vạch quản lý.
5. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Thạch Thành năm 2019 có đặc điểm gì nổi bật?
Trong tổng diện tích tự nhiên 55.921,73 ha, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 46.009,08 ha (82,27%), trong đó đất lâm nghiệp chiếm 28.137,98 ha (50,31% tổng diện tích huyện). Nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 8.411,05 ha (15,04%) và nhóm đất chưa sử dụng còn 1.501,60 ha (2,69%, chủ yếu là núi đá không có rừng cây).
Kết luận
Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Phạm Việt Hà đã phản ánh trung thực, có hệ thống cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và thực tiễn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa năm 2019. Thông qua việc phân tích số liệu thống kê đất đai và kết quả cấp 63.702 GCN, tác giả đã chỉ rõ nguyên nhân của 545 trường hợp tồn đọng và sự thiếu chính xác của hồ sơ đo đạc lịch sử. Các nhóm giải pháp về pháp luật, kỹ thuật hồ sơ địa chính, cải cách thủ tục hành chính, tài chính và ứng dụng công nghệ thông tin được đề xuất có tính thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.