Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt sau khi ba quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9 được sát nhập thành Thành phố Thủ Đức theo Quyết định số 1528/QĐ-TTg năm 2021. Đây là bước đi chiến lược nhằm xây dựng khu đô thị sáng tạo, thúc đẩy kinh tế tri thức và trí tuệ nhân tạo, tạo động lực tăng trưởng cho toàn khu vực. Nhu cầu về bất động sản tại đây tăng cao do sự gia tăng dân số và sự phát triển hạ tầng đồng bộ, tạo cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và khách hàng cá nhân.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, đồng thời đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố. Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 5/2021 đến tháng 5/2022, với phạm vi khảo sát là khách hàng đã mua bất động sản tại khu vực này. Ý nghĩa của nghiên cứu nằm ở việc cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học giúp các doanh nghiệp bất động sản và nhà quản lý phát triển các chiến lược phù hợp nhằm thu hút khách hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết hành vi người tiêu dùng, trong đó có Thuyết Hành động Hợp lý (TRA) của Ajzen và Fishbein (1980) và Thuyết Hành vi Dự định (TPB) của Ajzen (1991). TRA nhấn mạnh vai trò của thái độ và chuẩn chủ quan trong việc hình thành ý định hành vi, còn TPB bổ sung thêm yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận, phản ánh khả năng thực hiện hành vi của cá nhân.

Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 7 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản: Vị trí, Môi trường, Tiện ích, Tài chính, Tiếp thị, Pháp lý và Tiềm năng phát triển. Các khái niệm chính được định nghĩa rõ ràng, ví dụ như vị trí liên quan đến khoảng cách đến các tiện ích và trung tâm, môi trường bao gồm an ninh và cảnh quan, tài chính phản ánh khả năng thanh toán và tiếp cận vốn vay, pháp lý liên quan đến thủ tục và minh bạch hồ sơ, trong khi tiềm năng phát triển đề cập đến kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận trong tương lai.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính bao gồm thảo luận nhóm với chuyên gia và khách hàng để hoàn thiện mô hình và thang đo. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát với cỡ mẫu 332 khách hàng đã mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức, thu thập từ tháng 8/2021 đến tháng 2/2022 qua hình thức trực tuyến do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20 với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) để rút gọn biến, phân tích tương quan Pearson và hồi quy bội để kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện, đảm bảo số lượng quan sát lớn hơn 5 lần số biến quan sát (39 biến), phù hợp với yêu cầu phân tích nhân tố.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của vị trí: Yếu tố vị trí có tác động tích cực và mạnh mẽ đến quyết định mua bất động sản với hệ số hồi quy cao, phản ánh qua các biến như khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, chợ và trung tâm thương mại. Khoảng 62% khách hàng thuộc nhóm tuổi 26-45 tuổi ưu tiên vị trí thuận tiện để giảm chi phí và thời gian di chuyển.

  2. Môi trường sống: Môi trường an toàn, sạch đẹp và có cơ sở hạ tầng tốt được đánh giá cao, chiếm tỷ lệ hài lòng trên 70% trong mẫu khảo sát. Yếu tố này góp phần quan trọng vào sự hài lòng và quyết định mua của khách hàng.

  3. Tiện ích khu vực: Các tiện ích như hệ thống cấp nước sạch, chiếu sáng đường phố, dịch vụ vui chơi giải trí và giao thông công cộng có ảnh hưởng đáng kể, với mức độ tác động khoảng 55-60% theo phân tích tương quan.

  4. Tài chính: Khả năng tiếp cận nguồn vốn vay, lãi suất và thời gian thanh toán là những yếu tố tài chính then chốt. Khoảng 34% người mua có thu nhập trên 45 triệu đồng/tháng, cho thấy nhóm khách hàng có khả năng tài chính tốt chiếm ưu thế trong quyết định mua.

  5. Tiếp thị: Hoạt động tiếp thị hiệu quả giúp khách hàng tiếp cận thông tin nhanh chóng, tăng cường niềm tin và thúc đẩy quyết định mua. Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn thứ hai sau vị trí trong mô hình.

  6. Pháp lý: Sự minh bạch, đơn giản trong thủ tục pháp lý và hồ sơ đầy đủ là điều kiện tiên quyết để khách hàng yên tâm mua bất động sản. Các vướng mắc pháp lý được xem là rào cản lớn nếu không được giải quyết kịp thời.

  7. Tiềm năng phát triển: Kỳ vọng về giá trị tăng trong tương lai và lợi nhuận từ cho thuê là động lực quan trọng thúc đẩy quyết định mua, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất trung tâm hạn chế và các dự án phát triển hạ tầng trọng điểm.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước, đồng thời phản ánh đặc thù thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức. Ví dụ, yếu tố vị trí và tài chính luôn là nhân tố quyết định hàng đầu trong các quyết định mua nhà đất. Môi trường và tiện ích cũng được khách hàng đánh giá cao, tương tự như nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014) và Võ Phạm Thành Nhân (2013).

Sự phát triển hạ tầng và chính sách quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tiềm năng phát triển bất động sản tại Thủ Đức, làm tăng kỳ vọng của nhà đầu tư và người mua. Tuy nhiên, các vấn đề pháp lý vẫn còn tồn tại, gây ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng, đòi hỏi sự cải thiện từ các cơ quan chức năng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ tác động trung bình của từng yếu tố, bảng phân tích hồi quy chi tiết hệ số và mức ý nghĩa, giúp minh bạch kết quả và hỗ trợ các nhà quản trị trong việc ra quyết định.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng: Các cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các tuyến đường, hệ thống cấp nước, điện và các tiện ích xã hội nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống, từ đó thu hút khách hàng trong vòng 3-5 năm tới.

  2. Cải thiện thủ tục pháp lý và minh bạch thông tin: Cần đơn giản hóa quy trình cấp phép, sang tên và công khai hồ sơ pháp lý dự án để tăng sự tin tưởng của khách hàng, giảm thiểu rủi ro pháp lý, thực hiện trong vòng 1-2 năm với sự phối hợp của các sở ngành liên quan.

  3. Đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản phù hợp với khả năng tài chính: Các doanh nghiệp nên phát triển các phân khúc nhà ở với mức giá và hình thức thanh toán linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng thu nhập trung bình và cao, triển khai ngay trong năm đầu tiên.

  4. Tăng cường hoạt động tiếp thị và truyền thông: Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược tiếp thị đa kênh, tập trung vào việc cung cấp thông tin minh bạch, cập nhật thường xuyên về dự án và tiềm năng phát triển, nhằm nâng cao nhận thức và thúc đẩy quyết định mua trong vòng 6-12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Các nhà đầu tư bất động sản: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua, giúp nhà đầu tư lựa chọn dự án phù hợp và xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả.

  2. Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản: Tài liệu giúp doanh nghiệp hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng tại Thành phố Thủ Đức, từ đó thiết kế sản phẩm và chính sách bán hàng phù hợp.

  3. Cơ quan quản lý nhà nước: Các sở ngành có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để điều chỉnh chính sách phát triển hạ tầng, quy hoạch và cải cách thủ tục hành chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

  4. Học giả và sinh viên ngành quản trị kinh doanh, marketing: Luận văn là tài liệu tham khảo quý giá về nghiên cứu hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, cung cấp mô hình nghiên cứu và phương pháp phân tích khoa học.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức?
    Vị trí được xác định là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, bởi nó quyết định sự thuận tiện trong di chuyển và sinh hoạt, chiếm tỷ lệ ưu tiên cao trong khảo sát.

  2. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Luận văn kết hợp nghiên cứu định tính (thảo luận nhóm, phỏng vấn chuyên gia) và định lượng (khảo sát hơn 300 khách hàng, phân tích dữ liệu bằng SPSS) để đảm bảo tính chính xác và toàn diện.

  3. Tài chính ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua?
    Khả năng tiếp cận vốn vay, lãi suất và thời gian thanh toán là các yếu tố tài chính quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua của khách hàng, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình và cao.

  4. Pháp lý có vai trò ra sao trong quyết định mua?
    Pháp lý minh bạch và thủ tục đơn giản giúp khách hàng yên tâm, giảm thiểu rủi ro, trong khi các vướng mắc pháp lý có thể làm chậm tiến độ giao dịch và làm giảm niềm tin.

  5. Tiềm năng phát triển được đánh giá như thế nào?
    Tiềm năng phát triển liên quan đến kỳ vọng tăng giá và lợi nhuận từ cho thuê, là động lực quan trọng thúc đẩy quyết định mua, nhất là trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và các dự án hạ tầng trọng điểm.

Kết luận

  • Nghiên cứu đã xác định 7 yếu tố chính ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua bất động sản tại Thành phố Thủ Đức: Vị trí, Môi trường, Tiện ích, Tài chính, Tiếp thị, Pháp lý và Tiềm năng phát triển.
  • Mẫu khảo sát hơn 300 khách hàng cho thấy vị trí và tài chính là hai yếu tố có tác động mạnh nhất.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản phù hợp.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm cải thiện hạ tầng, thủ tục pháp lý, đa dạng sản phẩm và tăng cường tiếp thị trong vòng 1-5 năm tới.
  • Khuyến khích các nhà đầu tư, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tham khảo để nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Thành phố Thủ Đức.

Hãy áp dụng những kết quả và đề xuất từ nghiên cứu này để tối ưu hóa chiến lược kinh doanh và quản lý dự án bất động sản, góp phần phát triển thị trường một cách bền vững và hiệu quả.