chương 1 đã nêu ra lý do để thực nghiên cứu của đề tài, phạm vi nghiên cứu của đề tài trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Tác giả đã nêu ra những câu hỏi nghiên cứu nhằm đưa ra định hướng nghiên cứu của bài luận văn, tác giả đã giớ i hạn số liệu và thời gian nghiên cứu nên số liệu và kết quả nghiên cứu sẽ có những hạn chế nhất định. Đóng góp mới của bài luận văn nhằm phân tích mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất, làm rõ vai trò của Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết nh ằm phát triển thị trường bất động sản đang chìm lắng trong nhiều năm gần đây tại tỉnh Đắk Lắk. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Tổng quan về đất đai 2.1 Khái niệm về đất đai Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào.
Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu h ay làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai. Vì vậy , đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng của nó. Tuy nhiên, cũng có nhiều định nghĩa về đất đai như sau: Theo Brinkman và Smyth (1973): “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng đứng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước và quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”.
Theo Đoàn Văn Trường và Ngô Trí Long (1 977) cho rằng đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó là làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất đai, nên các xã hội, các nước và cả thế giới đều bị tác động. Theo Hồ Thị Lam Trà (2005): “Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán”. Theo Bách Khoa toàn thư mở thì đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt trái đất, đóng vai trò vô cùng quan trọng cho mọi loại hình sự sống. Đất có khả năng hỗ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 trợ sinh trưởng của thực vật, đồng thời nó còn là môi trường sống của các vi sinh vật cho tới các loài động vật lớn nhỏ.
Theo Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã h ội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn hao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Theo Điều 5, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2003 về quyền đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước cũng đ ồng thời thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo Điều 4 và Điều 13, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 về quyền đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước cũng thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu đất đai, như: trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Qua những khái niệm, quy định cơ bản về đất đai, ta có thể tóm lại như sau: Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một nguồn tài nguyên thiên nhiên. Nó tập hợp đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được nhu cầu của con người tức là giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tương trao đổi mua bán… Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, ngoài ra cũng là tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động tạo ra, mà lao động tá c động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó nếu biết cách sử dụng hợp lí thì giá trị đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên.
Khác với các tài sản khác thì đất đai không phải khấu hao. Ngoài ra , chúng ta có thể thấy đất đai là loại hàng hóa không có tính đồng nhất, đa dạng, là loại tài LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 sản mà giá trị thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá tr ị của đất mà còn phản ánh vị trí và tài sản gắn liền trên đất.2 Đặc điểm của đất đai Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), đất đai có các đặc điểm như sau: - Có vị trí cố định (bất động sản): Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và cố định ở từng nơi nhất định, đất đai là một dạng bất động sản, không thể di chuyển, vì vậy nó yêu cầu người sử dụng tại chỗ. Vì vậy, nó có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất, mục đích sử dụng ; vì vậy chúng có giá trị riêng. - Tính khan hiếm về diện tích.
Con người có thể cải tạo đất, cải biến tình trạng đất nhưng không thể tăng giảm được diện tích đất. Diện tích đất có hạn nhưng dân số ngày càng tăng cao và mục đích sử dụng khác nhau nên nhu cầu về đất ngày càng trở nên khan hiếm, vì vậy đã gây nên các cơn sốt nhà đất. Tóm lại là cung về đất đai về lâu dài thì không co giãn, giá đất luôn có xu hướng gia tăng do dân số phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao dẫn đến việc mất cân đối giữa cung và cầu dưới dạng thiếu cung. Do vậy, về lâu dài giá đất đai ngày càng tăng lên.
- Tính lâu bền đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Nếu được sử dụng đúng cách và bảo vệ tốt, đất đai được coi là bền vững có tính vĩnh viễn, thậm chí còn tăng giá trị sử dụng, như đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng từ năm này sang năm khác. - Chất lượng khác nhau: Các đặc điểm bên trong , như: địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nguồn nước và điều kiện khí hậu như: nhiệt độ, lượng mưa, độ chiếu sáng khác nhau đối với mỗi loại đất, mỗi khu vực.
Đối với đất sử dụng cho nông nghiệp, tính chất khác nhau này làm cho sản lượng và phẩm chất của nông sản khác nhau; nhưng đất sử dụng cho xây dựng các công trình đô thị và nông thôn thì kết cấu hạ tầng của nề n đất là khác nhau.3 Phân loại đất đai Đối với các quy định về Luật Đất đai, hiện nay nước ta đã thực hiện 4 lần thay đổi về Luật đất đai. Từ Luật đất đai đầu tiên là năm 1987; đến năm 1993 chúng ta có Luật đất đai mới; Luật đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung hai lần và o các năm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 1998 và 2001; Năm 2003 chúng ta có Luật đất đai mới thay thế là Luật đất đai 1993; sau 10 nămáp dụng, năm 2013 chúng ta có Luật đất đai 2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật Đất đai năm 1993 phân đất ra thành 6 loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, việc phân loại đất đai theo tiêu chí không gian trên đã dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất.
Luật đất đai năm 2003 đã có những đổi m ới nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Theo Điều 13, Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành 29/10/2004 căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai nước ta được phân thành 3 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Để hoàn thiện Luật Đất đai năm 2003 thì ngày 29/11/2013 Quốc hội đã ban hành Luật đất đai năm 2013.