Luận văn: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Chí Linh - Hải Dương (2019)

Luận văn thạc sĩ vnua phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản.

• Tác giả: Trịnh Thị Mai
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Thị Lam Trà
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
• 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Tóm tắt

I. Tổng quan về giá đất tại thị xã Chí Linh Hải Dương

Giá đất tại thị xã Chí Linh, Hải Dương là một vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai. Thị xã này nằm ở vị trí chiến lược, có tiềm năng phát triển kinh tế mạnh mẽ. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không chỉ giúp người dân hiểu rõ hơn về thị trường mà còn hỗ trợ chính quyền trong việc xây dựng chính sách hợp lý. Theo nghiên cứu của Trịnh Thị Mai, giá đất ở Chí Linh chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, và các yếu tố kinh tế xã hội.

1.1. Đặc điểm của thị xã Chí Linh và giá đất

Thị xã Chí Linh có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong vùng tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đặc điểm này tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Giá đất ở Chí Linh không chỉ phụ thuộc vào quy hoạch mà còn bị ảnh hưởng bởi nhu cầu thực tế của người dân. Theo số liệu từ các cơ quan chức năng, giá đất ở khu vực trung tâm có xu hướng tăng cao hơn so với các khu vực ngoại ô.

1.2. Tình hình quản lý giá đất tại Chí Linh

Quản lý giá đất tại Chí Linh được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường. Việc này gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Cần có các biện pháp cải thiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý giá đất.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Chí Linh

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã Chí Linh. Các yếu tố này bao gồm vị trí địa lý, hạ tầng, và các yếu tố kinh tế xã hội. Mỗi yếu tố đều có mức độ ảnh hưởng khác nhau đến giá đất, từ đó cần có những giải pháp phù hợp để quản lý hiệu quả.

2.1. Yếu tố vị trí và giá đất

Vị trí địa lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá đất. Các khu vực gần trung tâm thường có giá cao hơn do nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Theo nghiên cứu, giá đất ở các phường trung tâm có thể cao gấp đôi so với các xã ngoại ô.

2.2. Yếu tố hạ tầng và giá đất

Hạ tầng giao thông, điện, nước và các dịch vụ công cộng khác cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. Các khu vực có hạ tầng phát triển thường có giá đất cao hơn. Việc đầu tư vào hạ tầng sẽ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.

2.3. Yếu tố kinh tế xã hội và giá đất

Tình hình kinh tế xã hội của thị xã Chí Linh cũng tác động đến giá đất. Khi kinh tế phát triển, nhu cầu về đất ở và đất sản xuất tăng lên, dẫn đến giá đất tăng. Các chính sách phát triển kinh tế cũng cần được xem xét để điều chỉnh giá đất hợp lý.

III. Phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nhiều phương pháp đã được áp dụng. Các phương pháp này bao gồm khảo sát thực địa, phân tích số liệu và mô hình hồi quy. Việc sử dụng các phương pháp này giúp xác định rõ ràng mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất.

3.1. Phương pháp khảo sát thực địa

Khảo sát thực địa là phương pháp quan trọng để thu thập thông tin về giá đất và các yếu tố liên quan. Qua khảo sát, có thể thu thập dữ liệu từ người dân và các cơ quan chức năng, từ đó có cái nhìn tổng quan về thị trường.

3.2. Phân tích số liệu và mô hình hồi quy

Phân tích số liệu và mô hình hồi quy giúp xác định mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng. Kết quả từ mô hình hồi quy cho thấy hạ tầng có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, tiếp theo là các yếu tố khác như vị trí và kinh tế.

IV. Ứng dụng thực tiễn từ nghiên cứu giá đất tại Chí Linh

Kết quả nghiên cứu không chỉ có giá trị lý thuyết mà còn có ứng dụng thực tiễn trong việc quản lý giá đất tại Chí Linh. Các chính sách và giải pháp được đề xuất từ nghiên cứu có thể giúp cải thiện tình hình giá đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà nước.

4.1. Đề xuất chính sách quản lý giá đất

Cần có các chính sách quản lý giá đất rõ ràng và minh bạch. Việc công khai thông tin về giá đất sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận và thực hiện quyền sử dụng đất của mình.

4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá đất

Nâng cao hiệu quả định giá đất thông qua việc đào tạo nhân lực và cải thiện quy trình định giá. Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong định giá.

V. Kết luận và triển vọng tương lai về giá đất tại Chí Linh

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá đất tại thị xã Chí Linh chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp chính quyền và người dân có những quyết định đúng đắn trong việc quản lý và sử dụng đất. Tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và cập nhật thông tin để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế.

5.1. Tương lai của thị trường đất đai tại Chí Linh

Thị trường đất đai tại Chí Linh dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Sự phát triển kinh tế và hạ tầng sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho người dân và nhà đầu tư.

5.2. Đề xuất nghiên cứu tiếp theo

Cần có các nghiên cứu tiếp theo để theo dõi sự biến động của giá đất và các yếu tố ảnh hưởng. Việc này sẽ giúp cập nhật thông tin kịp thời và đưa ra các giải pháp phù hợp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại thị xã Chí Linh (tỉnh Hải Dương) trong giai đoạn 2016 - 2018 ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa vượt bậc với 20 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 8 phường nội thị và 12 xã nông thôn. Tọa lạc tại vị trí cửa ngõ giao thương quan trọng thuộc tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc gồm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nhu cầu sử dụng đất ở tại địa phương không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, thực tế quản lý cho thấy sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, khi bảng giá nhà nước tại nhiều khu vực chỉ bằng khoảng 30% đến 60% giá thị trường.

Vấn đề bất cập này gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước, phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tạo kẽ hở cho hoạt động đầu cơ đất đai. Nhằm giải quyết điểm nghẽn trên, đề tài tập trung vào ba mục tiêu then chốt: phân tích thực trạng giá đất quy định và giá thị trường giai đoạn 2016 - 2018; lượng hóa mức độ ảnh hưởng của 6 nhóm yếu tố chi phối giá đất ở tại 9 tuyến đường đại diện; và xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả định giá đất.

Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ địa bàn thị xã Chí Linh (nay là thành phố Chí Linh), tỉnh Hải Dương với dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2016 - 2018 và dữ liệu sơ cấp thu thập năm 2018. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, cung cấp cơ sở khoa học định lượng giúp các cơ quan quản lý điều chỉnh bảng giá đất sát với thị trường, hướng tới mục tiêu giảm biên độ sai lệch giá xuống dưới 15% trong công tác định giá cụ thể.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết địa tô của Karl Marx, đặc biệt là địa tô chênh lệch I hình thành do độ màu mỡ và vị trí tự nhiên của đất, cùng địa tô chênh lệch II xuất phát từ việc đầu tư thâm canh cơ sở hạ tầng. Đồng thời, đề tài kết hợp lý thuyết kinh tế học về quan hệ cung - cầu và lý thuyết giá trị vị trí của Johann Heinrich von Thünen và William Alonso, khẳng định khoảng cách giao thông và khả năng tiếp cận trung tâm là động lực cốt lõi quyết định giá trị bất động sản.

Mô hình nghiên cứu kế thừa mô hình định giá hưởng thụ Hedonic kết hợp kiểm định hồi quy đa biến. Mô hình phân tích mối quan hệ phụ thuộc giữa giá đất ở với 25 biến quan sát thuộc 6 nhóm nhân tố: vị trí, kinh tế, xã hội, pháp lý, cá biệt và cơ sở hạ tầng. Các khái niệm trung tâm được vận dụng bám sát Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, bao gồm: giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích; thị trường quyền sử dụng đất; cùng các nguyên tắc định giá cơ bản như nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc biến động.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của đề tài kết hợp chặt chẽ giữa dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hồ sơ địa chính của 20 xã, phường, bảng giá đất tỉnh Hải Dương giai đoạn 2015 - 2019 theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND và báo cáo quản lý đất đai từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh. Dữ liệu sơ cấp được điều tra qua bảng hỏi khảo sát sử dụng thang đo Likert 5 điểm.

Quy trình chọn mẫu được thực hiện theo phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích tại 9 tuyến đường đại diện cho 3 phân vùng: Khu vực I trung tâm phường Sao Đỏ (3 tuyến đường), Khu vực II cận trung tâm (3 tuyến đường) và Khu vực III vùng nông thôn (3 tuyến đường). Cỡ mẫu điều tra chính thức đạt 180 phiếu, bao gồm 150 phiếu phỏng vấn hộ gia đình thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 30 phiếu từ chuyên gia là cán bộ quản lý tài nguyên, thẩm định viên và người môi giới bất động sản.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và hồi quy tuyến tính OLS là nhằm xử lý triệt để hiện tượng đa cộng tuyến và bóc tách chính xác mức độ tác động độc lập của từng biến số. Cỡ mẫu 180 hoàn toàn vượt trội so với yêu cầu tối thiểu 125 mẫu cho EFA theo tỷ lệ 5:1 của Hair et al. và yêu cầu 98 mẫu cho phân tích hồi quy đa biến theo công thức của Tabachnick và Fidell. Toàn bộ quy trình thu thập, xử lý số liệu được tiến hành từ tháng 4/2018 đến tháng 6/2019 thông qua phần mềm SPSS 20 với các chỉ tiêu kiểm định nghiêm ngặt: hệ số Cronbach’s Alpha trong khoảng 0,60 đến 0,95; hệ số KMO từ 0,50 đến 1,00; trọng số tải lớn hơn 0,50; và mức ý nghĩa Sig nhỏ hơn 0,05.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến đã xác lập phương trình chuẩn hóa thể hiện mức độ tác động của các nhóm yếu tố đến giá đất ở tại thị xã Chí Linh:

Y = -1,328 + 0,153X1 + 0,218X2 + 0,121X3 + 0,122X4 + 0,220X5 + 0,259X6 + Ei

Trong đó, Y là giá đất ở; X1 là yếu tố vị trí; X2 là yếu tố kinh tế; X3 là yếu tố xã hội; X4 là yếu tố pháp lý; X5 là yếu tố cá biệt; X6 là yếu tố cơ sở hạ tầng; và Ei là sai số chuẩn.

Từ phương trình hồi quy, nghiên cứu ghi nhận 4 phát hiện quan trọng:

• Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng (X6) giữ vai trò chi phối lớn nhất đến giá đất ở với tỷ lệ đóng góp đạt 24,11% (hệ số hồi quy 0,259). Mức độ hoàn thiện của hệ thống giao thông, mạng lưới cấp thoát nước và thông tin liên lạc là nhân tố hàng đầu tạo nên sức bật cho giá đất.
• Nhóm yếu tố cá biệt (X5) và nhóm yếu tố kinh tế (X2) lần lượt xếp vị trí thứ hai và thứ ba với tỷ lệ tác động là 21,18% (hệ số 0,220) và 19,43% (hệ số 0,218). Các thửa đất có mặt tiền rộng từ 5m trở lên, hình dáng vuông vắn và nằm tại nơi có khả năng sinh lời thương mại cao sở hữu mức giá vượt trội.
• Nhóm yếu tố vị trí (X1), pháp lý (X4) và xã hội (X3) đóng góp tỷ lệ lần lượt là 13,34% (hệ số 0,153), 11,18% (hệ số 0,122) và 10,76% (hệ số 0,121).
• Tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt sự phân hóa rõ rệt: khu vực nông thôn đạt tỷ lệ 99,88% (34.082/34.122 hộ), trong khi khu vực đô thị mới đạt 63,21% (7.324/11.586 hồ sơ). Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định tại Khu vực I lên tới 2,5 đến 3,8 lần, Khu vực II từ 1,8 đến 2,4 lần và Khu vực III từ 1,3 đến 1,7 lần.

Thảo luận kết quả

Tỷ trọng đóng góp cao nhất của hạ tầng (24,11%) phản ánh đúng thực tiễn chuyển mình của thị xã Chí Linh trong giai đoạn chuẩn bị nâng cấp lên thành phố. Khi các trục đường huyết mạch như Quốc lộ 18, Quốc lộ 37 và đường nội thị Nguyễn Thái Học được cải tạo mở rộng, giá trị thặng dư từ địa tô chênh lệch II đã kích thích giá đất tăng vọt.

Kết quả này hoàn toàn tương đồng với nghiên cứu của Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự (2017) tại thành phố Điện Biên Phủ, nơi nhóm yếu tố khu vực và hạ tầng chiếm tỷ trọng tác động 23,90%. Đồng thời, nghiên cứu cũng củng cố nhận định của Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2006) tại Bắc Ninh về vai trò lan tỏa của hạ tầng đến toàn bộ các vị trí tiếp giáp giao thông.

Về mặt trực quan hóa dữ liệu, bức tranh tác động đa chiều này có thể được biểu diễn trực tiếp qua biểu đồ tròn phân rã phương sai thể hiện 6 lát cắt tỷ trọng từ 10,76% đến 24,11%, kết hợp cùng bảng ma trận đối chiếu mức độ chênh lệch giá trên 9 tuyến đường khảo sát. Điều này chứng minh rằng việc định giá đất nếu chỉ dựa trên khung giá cố định mà không cập nhật các dự án nâng cấp hạ tầng sẽ dẫn đến sự sai lệch nghiêm trọng so với giá trị thực tế.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác định giá đất và thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường tại địa phương, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hoàn thiện cơ chế xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá (Hệ số K): Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tài chính tỉnh Hải Dương định kỳ hàng năm tiến hành rà soát, điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận 80% đến 85% giá giao dịch thị trường. Áp dụng cơ chế điều chỉnh hệ số K linh hoạt 6 tháng một lần đối với các khu vực có biến động hạ tầng mạnh mẽ, hoàn thành khung chính sách mới trong giai đoạn 2020 - 2022.
2. Thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa và minh bạch thông tin thị trường: Ủy ban nhân dân thị xã Chí Linh chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai xây dựng phần mềm quản lý giá đất tích hợp bản đồ địa chính số tỷ lệ 1/500 và 1/2.000 của toàn bộ 20 xã, phường. Đặt mục tiêu đạt 100% dữ liệu giao dịch chuyển nhượng được cập nhật trực tuyến theo thời gian thực trong lộ trình 2021 - 2023.
3. Nâng cao năng lực tổ chức tư vấn và chuẩn hóa đội ngũ định giá viên: Sở Tài chính chủ trì tổ chức tối thiểu 2 khóa đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu mỗi năm về các phương pháp định giá thặng dư, chiết trừ và so sánh trực tiếp theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Bắt buộc 100% các dự án đấu giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 2021 phải thông qua đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập.
4. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận và tăng cường thanh tra giám sát: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh tập trung tháo gỡ vướng mắc, nâng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị từ mức 63,21% lên trên 90% trước năm 2023. Đồng thời, thành lập đoàn kiểm tra liên ngành nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ, xử phạt nghiêm các hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để trốn thuế.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng sau:

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Cán bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thể ứng dụng mô hình hồi quy và bộ trọng số 6 nhóm yếu tố để xây dựng bảng giá đất, tính toán hệ số K và xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Thẩm định viên và tổ chức tư vấn định giá bất động sản: Các định giá viên sử dụng các biến số định lượng (hạ tầng 24,11%, cá biệt 21,18%, kinh tế 19,43%) để lập báo cáo thẩm định tài sản bảo đảm ngân hàng, định giá đất đấu giá và phân tích rủi ro tài chính chính xác hơn.
• Doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư bất động sản: Doanh nghiệp có cơ sở dữ liệu tin cậy để đánh giá tiềm năng tăng giá theo hạ tầng giao thông dọc các tuyến Quốc lộ 18, Quốc lộ 37, từ đó xây dựng kế hoạch phân kỳ đầu tư và định giá bán sản phẩm phù hợp.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Nguồn tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp nghiên cứu định lượng, kỹ thuật xử lý EFA và hồi quy đa biến trên phần mềm SPSS phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học và hoàn thiện luận văn học thuật.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến giá đất ở tại thị xã Chí Linh?

Kết quả phân tích hồi quy chỉ ra cơ sở hạ tầng là yếu tố chi phối mạnh nhất, đóng góp 24,11% vào sự biến động của giá đất với hệ số hồi quy 0,259. Những khu vực được đầu tư đồng bộ về đường giao thông, cấp thoát nước và mạng lưới chiếu sáng như trục đường Nguyễn Thái Học luôn ghi nhận mức giá giao dịch vượt trội so với khu vực thiếu hạ tầng.

Mức độ chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường tại Chí Linh ra sao?

Khảo sát tại 9 tuyến đường trọng điểm giai đoạn 2016 - 2018 ghi nhận giá thị trường cao gấp 1,3 đến 3,8 lần giá nhà nước quy định. Khu vực I trung tâm phường Sao Đỏ có mức chênh lệch cao nhất do lợi thế kinh doanh thương mại, trong khi khu vực III vùng nông thôn có mức chênh lệch thấp hơn từ 1,3 đến 1,7 lần.

Cỡ mẫu nghiên cứu của luận văn có đảm bảo độ tin cậy khoa học không?

Nghiên cứu khảo sát 180 mẫu thực tế (gồm 150 hộ gia đình và 30 chuyên gia), vượt xa yêu cầu tối thiểu 125 mẫu cho phân tích EFA và 98 mẫu cho hồi quy đa biến. Thang đo đạt hệ số Cronbach’s Alpha trong khoảng 0,60 đến 0,95 và chỉ số KMO đạt chuẩn, đảm bảo độ tin cậy thống kê trên 95%.

Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương đạt kết quả thế nào?

Công tác cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nông thôn cơ bản hoàn thành với 34.082/34.122 hộ, đạt tỷ lệ 99,88%. Ngược lại, khu vực đô thị mới cấp được 7.324/11.586 hồ sơ, đạt tỷ lệ 63,21%. Tính pháp lý chiếm tỷ trọng ảnh hưởng 11,18%, làm giá đất có giấy tờ đầy đủ cao hơn khoảng 15% đến 25% so với đất chưa đủ điều kiện pháp lý.

Cần thực hiện giải pháp đột phá nào để quản lý hiệu quả giá đất địa phương?

Giải pháp cốt lõi là số hóa 100% dữ liệu giao dịch đất đai tại 20 xã, phường và xây dựng cơ chế điều chỉnh hệ số K định kỳ 6 tháng một lần tiệm cận 80% đến 85% giá thị trường. Đi đôi với đó là việc bắt buộc thuê tư vấn định giá độc lập cho các dự án đất công và đẩy nhanh tỷ lệ cấp sổ đỏ đô thị lên trên 90%.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng quản lý và biến động giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2016 - 2018 trên 20 xã, phường.
• Lượng hóa thành công phương trình hồi quy đa biến với 6 nhóm yếu tố, xác định cơ sở hạ tầng (24,11%) và yếu tố cá biệt (21,18%) là hai động lực chi phối mạnh mẽ nhất.
• Đánh giá cụ thể biên độ chênh lệch giá giữa bảng giá nhà nước và thị trường thực tế từ 1,3 đến 3,8 lần trên 9 tuyến đường đại diện.
• Xác định bức tranh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tỷ lệ đô thị đạt 63,21% và nông thôn đạt 99,88%.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ về chính sách, công nghệ số hóa dữ liệu, đào tạo nhân lực và thanh tra giám sát cho giai đoạn 2020 - 2025.

Đóng góp lớn nhất của công trình là xây dựng mô hình định lượng thực nghiệm chuẩn xác, hỗ trợ địa phương hoàn thiện cơ chế định giá đất khi chuyển đổi lên thành phố. Các bước tiếp theo trong lộ trình 2021 - 2025 cần tập trung ứng dụng hệ thống định giá đất hàng loạt CAMA tích hợp trên nền tảng bản đồ số GIS. Quý độc giả, các nhà quản lý và nhà nghiên cứu quan tâm hãy khai thác toàn văn tài liệu để ứng dụng hiệu quả vào công tác quản trị đất đai và đầu tư bất động sản thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRỊNH THỊ MAI NGHIÊN CứU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊXÃ CHI# LİNH – TỉNH HẢİ DƯƠNG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trịnh Thị Mai i LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN Được sự nhất trí của khoa Quản lý đất đai, bộ môn Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam, chúng tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương”. Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, được sự giảng dạy tận tình của các thầy giáo, cô giáo trong trường và các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai đã giúp tôi trang bị được những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như đạo đức, lối sống, tạo cho tôi hành trang vững chắc trong cuộc sống và công việc sau này. Đầu tiên tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, giảng viên bộ môn Quản lý Đất đai - Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Ban giám đốc Học Viện, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai, các thầy cô đã giảng dạy tôi trong suốt quá trình học tập tại trường và các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường và nhân dân thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất. Luận văn chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy tôi rất mong nhận được sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy cô giáo và các bạn để bài luận văn được hoàn thiện hơn. Cuối cùng, tôi xin kính chúc các thầy giáo, cô giáo và toàn thể cán bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương luôn mạnh khỏe, hạnh phúc, đạt được nhiều thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trịnh Thị Mai ii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Lời cam đoan.

ii Mục lục. ii Danh mục chữ viết tắt. vi Danh mục bảng. vii Danh mục hình.

viii Trích yếu luận văn. ix Thesis abstract. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn. Tổng quan tài liệu. Đất đai và thị trường đất đai.

Thị trường đất đai. Khái quát về giá đất. Khái niệm về giá đất. Đặc điểm của giá đất.

Cơ sở khoa học hình thành giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Định giá đất. Khái niệm định giá đất.

Nguyên tắc định giá đất. Các phương pháp định giá đất. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam. Công tác định giá đất trên thế giới.

Công tác định giá đất tại Việt Nam. Công tác định giá đất tại tỉnh Hải Dương. 28 iii LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thế giới. Một số công trình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam. Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Địa điểm nghiên cứu.

Thời gian nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Chí Linh.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị xã Chí Linh. Giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh.

Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp.

Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp số liệu. Phương pháp so sánh. Kết quả và thảo luận. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Chí Linh - tỉnh Hải Dương.

Điều kiện tự nhiên. Điều kiện kinh tế - xã hội. Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội thị xã Chí Linh. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Chí Linh.

Tình hình quản lý đất đai. 44 iv LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tình hình sử dụng đất đai. Giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh giai đoạn 2016 - 2018.

Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Chí Linh. Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Chí Linh. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở.

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở. Giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh. Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh. Giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh.

Kết luận và kiến nghị. 83 Tài liệu tham khảo. 88 v LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bộ đồ địa chính BĐS Bất động sản BTC Bộ tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân HSĐC Hồ sơ địa chính LĐĐ Luật đất đai NĐ - CP Nghị định – Chính Phủ NQ Nghị quyết QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VN Việt Nam vi LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC BẢNG Bảng 3. Các tuyến đường trong khu vực nghiên cứu giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Chí Linh. Dân số thị xã Chí Linh năm 2018. Tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính đất nông nghiệp. Tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính đất thổ cư.

Kết quả lập hồ sơ địa chính của thị xã Chí Linh. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Chí Linh năm 2018. Khung giá đất ở nông thôn theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP. Khung giá đất ở đô thị theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP.

Giá đất ở do Nhà nước quy định tại thị xã Chí Linh giai đoạn 2016 – 2018. So sánh mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường tại khu vực I. So sánh mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường tại khu vực II. So sánh mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường tại khu vực III.

Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test. Tổng phương sai giải thích và trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập. Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay.

Tóm tắt kết quả hồi quy. Hệ số hồi quy - Coefficients. Phân tích phương sai ANOVA. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.

78 vii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] DANH MỤC HÌNH Hình 2. Đồ thị cung và cầu đất đai. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn. Sơ đồ hành chính thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.

Đường Nguyễn Thái Học – Sao Đỏ. Đường Nguyễn Trãi/QL18. Đường Quán Cát đến Cầu Ninh Chấp. Mô hình nghiên cứu.

71 viii LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trịnh Thị Mai Tên đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương”. Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Chí Linh – tỉnh Hải Dương. - Đề xuất một số giải pháp đối với công tác định giá đất trên địa bàn thị xã Chí Linh, tỉnh Hải Dương.

Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp so sánh và phương pháp hồi quy tuyến tính. Kết quả chính và kết luận 1. Thị xã Chí Linh (nay là thành phố Chí Linh) nằm ở cửa ngõ phía Bắc của tỉnh Hải Dương, là một trong những nơi phát triển nhất của tỉnh Hải Dương với 8 phường và 12 xã. Thị xã Chí Linh là đầu mới giao thông quan trọng đã và đang phát triển kinh tế, chính trị thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.