MỞ ĐẦU A. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, ngoài ra còn là một tài sản đặc biệt, thời xa xưa cha ông ta đã nói “tấc đất tấc vàng”, điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai. Trải bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất đai, khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển. Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài… Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình đổi mới nền kinh tế đất nước. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường… do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng.
Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, học viênchúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tớiđến giá đât đất ở trên địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng” B. Mục đích, yêu cầu của đề tài * Mục đích - Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng. - Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng, từ đó kịp thời có những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất. * Yêu cầu - Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm 2011.
- Các số liệu thu thập phải chính xác. - Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu 1.
Tổng quan về thị trƣờng đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 – Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trương chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Formatted: Font color: Auto * Thị trƣờng đất đai có các đặc trƣng: - Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền - Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế a1.
Thị trƣờng đất đai trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Formatted: Font color: Auto Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.
[(8]) Formatted: Font color: Auto Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế những năm 1992- 1993 giá nhà đất tại nhiều nước phát triển cũng giảm mạnh. Tại Pháp từ năm 1989 – 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước. [( 8]) Formatted: Font: 13 pt, Font color: Auto Formatted: Font color: Auto Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.
Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả cho việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. [8](8) Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc.
Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài. Thị trƣờng đất đai Việt Nam Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).