Đặt vấn đề Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá. Quyền sử dụng đất cũng đƣợc công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta. Theo Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc đƣa ra khung giá, các địa phƣơng xác định giá đất cụ thể hàng năm; Luật đất đai năm 2013, nhà nƣớc vẫn đƣa ra khung giá đất nhƣng các địa phƣơng xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần.
Về nguyên tắc giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất theo thị trƣờng cần phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi. Các địa phƣơng đã rất lúng túng trong thời gian qua, đặc biệt trong việc ban hành ra bảng giá đất. Việc ban hành giá đất thực tế của các địa phƣơng tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa đất trong khi phƣơng pháp luận về phƣơng pháp định giá hàng loạt hiện nay chƣa đƣợc hoàn chỉnh. Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nuớc về đất đai cũng nhƣ đòi hỏi của thị trƣờng đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại.
Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất. Ở nƣớc ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Bắc Giang là một tỉnh phía Bắc nền kinh tế phát triển chủ trƣơng thực hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc Bộ, phù hợp với chiến lƣợc chung của đất nƣớc. Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu đƣợc nhiều thành quả to lớn.
Việc thực hiện thử nghiệm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 2 ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phƣơng pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố Bắc Giang" 2. Mục tiêu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất tại khu vực thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Mục tiêu cụ thể: - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. - Mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bắc Giang. Yêu cầu của đề tài - Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng đƣợc mục đích của đề tài. - Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phƣơng.
- Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây dựng đƣợc vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính 1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính 1.
Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào nhƣ bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ, các thiết bị lƣu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ). - Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) đƣợc nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lƣu trữ số liệu và các chƣơng trình - Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tƣ liệu thành dạng số rồi đƣa vào máy tính. - Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tƣơng tự khác đƣợc sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in. - Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể đƣợc thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đƣờng dẫn dữ liệu đặc biệt.
Ngƣời sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác nhƣ máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra đƣợc hiển thị nhanh chóng. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích DL Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng. Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải bảo đảm đƣợc chức năng sau đây: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 4 - Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau nhƣ bản đồ, tƣ liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp. phải có đƣợc chức năng liên kết và xử lý đồng bộ.
- Có khả năng lƣu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ ngƣời dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lƣợng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng nhƣ theo các kiểu mẫu thích hợp khác - Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm nhƣ sau: Phần mềm có thể chia làm hai lớp: + Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở + Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chƣơng trình ứng dụng dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý. Vai trò và đặc tính phần mềm đƣợc gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với ngƣời sử dụng.
Các dữ liệu địa chính * Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính: Nhƣ chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống các thông tin đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trƣng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.vn/ 5 - Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thƣớc và các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. - Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lƣợng các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thƣớc và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian.
Còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể đƣợc tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian nhƣ diện tích, chu vi,. còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng. Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau: - Nhập số liệu và kiểm tra số liệu.
- Lƣu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu. - Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu. - Biến đổi dữ liệu. - Đối tác với ngƣời sử dụng.
* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu: Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dƣới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số. Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tƣơng tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phƣơng tiện từ nhƣ băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.
Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính đƣợc mở rộng cho nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục tiêu. Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất .