phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc cấu trúc thành 3 chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Tổng quan về QHSDĐ và nhu cầu nâng cao khả năng tƣơng tác giữa chính quyền với ngƣời dân trong quy hoạch sử dụng đất. Chƣơng 2: Phân tích và thiết kế hệ thống WebGIS hỗ trợ tƣơng tác giữa chính quyền và ngƣời dân trong quy hoạch sử dụng đất. Chƣơng 3: Thử nghiệm triển khai hệ thống tại quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NHU CẦU NÂNG CAO KHẢ NĂNG TƢƠNG TÁC GIỮA CHÍNH QUYỀN VỚI NGƢỜI DÂN TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của quy hoạch sử dụng đất 1.1 Khái niệm, vai trò của quy hoạch sử dụng đất Khái niệm: Theo Luật Đất đai năm 2013: Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định [17].
Cũng tại Điều 22, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai gồm 15 nội dung, trong đó có nội dung “Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Việc phân bổ lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trƣờng của đất đai, bảo vệ tốt hệ sinh thái và bền vững của môi trƣờng; QHSDĐ cũng là hệ thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài sản đất đai quốc gia [4]. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng QHSDĐ là “công cụ” quan trọng, là nội dung không thể thiếu đƣợc trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. QHSDĐ không chỉ có ý nghĩa đặc biệt đối với các nhà quản lý mà cả ngƣời sử dụng đất.
Về kỹ thuật, QHSDĐ là việc tổ chức sử dụng tài nguyên đất đai của một vùng lãnh thổ cho những mục tiêu kinh tế - xã hội định trƣớc, lấy đơn vị hành chính làm khung nhƣng không bị giới hạn bởi các đơn vị hành chính cấp dƣới để giải bài toán phát triển. Với vốn đất đai và lao động xác định, phải sắp xếp sao cho địa phƣơng đó phát triển với tốc độ mong muốn và hài hòa với cả nƣớc. QHSDĐ chỉ ra đƣợc sự 11 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com phối hợp sử dụng đất của các địa phƣơng trong một vùng ra sao để đảm bảo sự đồng bộ trong phát triển. Về kinh tế, QHSDĐ là quá trình tối đa hóa giá trị của bất động sản; theo đó, việc sử dụng đất đƣợc quyết định trên cơ sở các động lực của thị trƣờng, nên cũng có thể nói rằng QHSDĐ phải trở thành một sản phẩm của cơ chế thị trƣờng - nghĩa là mỗi thửa đất đều phải đƣợc sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trƣờng.
Nói cách khác, mỗi thửa đất phải đƣợc sử dụng sao cho có giá trị lớn nhất mà không gây ra sự giảm giá đồng loạt cho các thửa đất còn lại trong vùng. Vậy là có thể dùng những thuật toán thông thƣờng để giải quyết những vấn đề phức tạp, làm giảm nhẹ tính không hoàn thiện của thị trƣờng bất động sản do tác động tự nhiên của quan hệ cung cầu. Giá trị đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất đƣợc xem là khoản ứng trƣớc lợi ích do QHSDĐ mang lại. QHSDĐ phải làm cho tổng giá trị đất đai trong vùng đƣợc tăng cao [13].
Về xã hội, QHSDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cƣ, thỏa mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Về pháp lý, quá trình lập và thực hiện QHSDĐ cũng là quá trình hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nƣớc và thực hiện dân chủ hóa trong quản lý sử dụng tài nguyên thiên nhiên và tài sản xã hội. Các quy định pháp luật về lập, xét duyệt và tổ chức thực hiện QHSDĐ trở thành công cụ quản lý nhà nƣớc đảm bảo cho sự phát triển đồng bộ, ổn định và an toàn đƣợc thể hiện ngay trong nội dung của các đề án quy hoạch sử dụng đất. Trong thời kỳ công nghiệp hóa và tái cơ cấu nền kinh tế, việc sử dụng đất phải trải qua những điều chỉnh lớn giữa thành thị và nông thôn, giữa công nghiệp và nông nghiệp, giữa đất dùng cho sản xuất (tƣ liệu sản xuất) với các loại đất chuyên dùng (cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật - xã hội) thì QHSDĐ là công cụ và giải pháp quan trọng thể hiện ý chí của phát triển và trở thành cơ sở quyết định cho quy hoạch kế hoạch phát triển các chuyên ngành [13].
12 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Do yêu cầu của hội nhập và hợp tác quốc tế, QHSDĐ của Việt Nam còn cần nghiên cứu những kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực này để hoàn thiện quy trình và chính sách, tăng khả năng thu hút đầu tƣ và thích nghi với những định hƣớng mới của cộng đồng quốc tế. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất về đất đai của Nhà nƣớc. Thông qua quy hoạch, nhà nƣớc kiểm soát mọi diễn biến về tình hình sử dụng đất đai. Từ đó, ngăn chặn đƣợc tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi, lãng phí, sử dụng đất đai không đúng mục đích, đồng thời là cơ sở để giải quyết các vƣớng mắc, tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
QHSDĐ là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nƣớc nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệu quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, các hiện tƣợng tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái. QHSDĐ là căn cứ quan trọng để lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, trên cơ sở đó để thực hiện và vạch ra các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc, của vùng hay của từng địa phƣơng. QHSDĐ tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phần bảo đảm an ninh lƣơng thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. QHSDĐ tạo điều kiện sử dụng đất đai hợp lý trên cơ sở phân hạng đất đai, phân loại, đánh giá tiềm năng đất đai, từ đó tạo điều kiện cho việc tính thuế đất, xác định giá đất sao cho hợp lý [17].
Việc lập QHSDĐ phải đảm bảo các nguyên tắc sau [17]: - Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. 13 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ của cấp dƣới phải phù hợp với QHSDĐ của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với QHSDĐ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải đảm bảo tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội dung của sử dụng đất của cấp xã. - Sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trƣờng; thích ứng với biến đổi khí hậu. - Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh. - Dân chủ và công khai. - Bảo đảm ƣu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lƣơng thực và bảo vệ môi trƣờng.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phƣơng có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với QH, KHSDĐ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.2 Các văn bản pháp lý có liên quan tới quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của Nhà nƣớc về quản lý và tổ chức sử dụng đất hợp lý, hiệu quả thông qua việc bố trí, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hƣớng tổ chức sử dụng đất trong các đơn vị hành chính lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và ngƣời sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đƣờng lối kinh tế của Nhà nƣớc trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái, bền vững trong từng thời kỳ. Trong Luật Đất đai năm 2013, các vấn đề về QH, KHSDĐ đƣợc quy định từ Điều 35 đến Điều 51, bao gồm các nội dung: Điều 35, 36, 37 quy định về nguyên tắc lập QH, KHSDĐ; hệ thống QH, KHSDĐ và kỳ QH, KHSDĐ. Theo đó kỳ QHSDĐ vẫn có thời gian mƣời năm, kỳ KHSDĐ cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh là năm năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc lập hàng năm.
Tại các Điều 38, 39, 40, 41 quy định về QH, KHSDĐ các cấp quốc gia, cấp tỉnh và huyện và đất quốc phòng, an ninh. Điều 42, 43 quy 14 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com định trách nhiệm lập QH, KHSDĐ và lấy ý kiến về QH, KHSDĐ. Điều 44, 45 quy định việc thẩm định QH, KHSDĐ và thẩm quyền quyết định phê duyệt QH, KHSDĐ. Điều 46, 47 quy định về điều chỉnh QH, KHSDĐ và tƣ vấn lập QH, KHSDĐ.
Điều 48, 49, 50 là qui định về công bố QH, KHSDĐ; thực hiện QH, KHSDĐ và báo cáo thực hiện QH, KHSDĐ. Điều 51 qui định việc giải quyết phát sinh về QH, KHSDĐ sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 [17]. Nhìn chung quy định về QH, KHSDĐ trong Luật Đất đai 2013 là sự tổng hợp nội dung của các quy định pháp lý từ trƣớc tới nay và cũng có sự điều chỉnh cho phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc hiện nay.