Hoàn thiện hoạt động marketing mix cho sản phẩm bất động sản An Cựu City của công ty IMG

Hoạt động marketing mix đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển sản phẩm bất động sản tại An Cựu City của IMG. 109 trang · Đại học Huế · 2019.

• Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Linh
• Người hướng dẫn: Th.S. Hồ Sỹ Minh
• Trường học: Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Hoàn Thiện Hoạt Động Marketing Mix Cho Sản Phẩm Bất Động Sản An Cựu City Của Công Ty Cổ Phần Đầu Tư IMG
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CÁM ƠN
• 1. PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Nguồn dữ liệu
• 1.6. Ý nghĩa nghiên cứu
• 1.7. Bố cục đề tài
• 2. PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 2. CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở lý luận về marketing mix
• 2.1.1. Khái niệm về marketing mix
• 2.1.2. Vai trò của marketing mix
• 2.1.3. Thành phần của marketing mix
• 2.2. Các hoạt động marketing mix
• 2.2.1. Sản phẩm
• 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing mix
• 2.3.1. Các yếu tố vĩ mô
• 2.3.2. Các yếu tố vi mô
• 2.3.3. Các yếu tố nội bộ
• 2.4. Tổng quan về lĩnh vực bất động sản
• 2.4.1. Khái niệm bất động sản
• 2.4.2. Đặc điểm của bất động sản
• 2.5. Lựa chọn thị trường mục tiêu
• 2.5.1. Đánh giá đoạn thị trường
• 2.5.2. Lựa chọn thị trường mục tiêu
• 2.6. Tổng quan các công trình nghiên cứu
• 2.6.1. Các nghiên cứu ngoài nước
• 2.6.2. Các nghiên cứu trong nước
• 2.7. Tóm tắt chương 1
• 3. CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần IMG
• 3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 3.1.2. Bộ máy tổ chức của công ty cổ phần đầu tư IMG Huế
• 3.1.3. Chức năng của phòng kinh doanh
• 3.1.4. Nhiệm vụ của phòng kinh doanh
• 3.1.5. Nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của Trưởng phòng Kinh doanh
• 3.1.6. Tầm nhìn, sứ mạng và giá trị cốt lõi
• 3.1.7. Giới thiệu về dự án An Cựu City
• 3.1.8. Tình hình sử dụng lao động
• 3.1.9. Tình hình sử dụng vốn tài sản
• 3.1.10. Tình hình hoạt động kinh doanh
• 3.2. Các yếu tố tạo nên hoạt động marketing mix cho sản phẩm bất động sản theo mô hình đô thị An Cựu City của công ty IMG
• 3.2.1. Các yếu tố vĩ mô
• 3.2.2. Các yếu tố vi mô
• 3.3. Phân tích thực trạng hoạt động marketing mix cho sản phẩm bất động sản tại An Cựu City của công ty IMG
• 3.3.1. Phân tích nhu cầu thị trường và định vị thị trường mục tiêu
• 3.3.2. Kênh phân phối
• 3.4. Đánh giá hoạt động chung marketing mix cho sản phẩm bất động sản theo mô hình khu đô thị tại An Cựu City của công ty IMG
• 3.4.1. Kênh phân phối
• 3.5. Tóm tắt chương 2
• 4. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN TẠI AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ IMG
• 4.1. Mục tiêu – Quan điểm – Cơ sở đề xuất giải pháp
• 4.1.1. Quan điểm hoàn thiện Marketing mix tại công ty
• 4.1.2. Mục tiêu hoàn thiện hoạt động Marketing mix cho sản phẩm bất động sản tại An Cựu City của công ty
• 4.2. Ma trận SWOT
• 4.3. Giải pháp về sản phẩm
• 4.4. Giải pháp về giá
• 4.5. Giải pháp về kênh phân phối
• 4.6. Giải pháp về chiêu thị
• 4.7. Tóm tắt chương 3
• PHÂN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về tối ưu hoạt động marketing mix cho An Cựu City

Hoạt động marketing mix đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển sản phẩm bất động sản tại An Cựu City của IMG. Việc tối ưu hóa các yếu tố trong marketing mix sẽ giúp công ty nâng cao khả năng cạnh tranh và thu hút khách hàng mục tiêu. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc áp dụng các chiến lược marketing hiệu quả là cần thiết để duy trì và phát triển thương hiệu.

1.1. Khái niệm marketing mix và vai trò của nó

Marketing mix là tập hợp các công cụ tiếp thị mà doanh nghiệp sử dụng để đạt được mục tiêu. Nó bao gồm bốn yếu tố chính: sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến. Mỗi yếu tố đều có vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị cho khách hàng và thúc đẩy doanh số bán hàng.

1.2. Tình hình hiện tại của An Cựu City

An Cựu City là một dự án bất động sản nổi bật tại Huế, với nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, công ty IMG cần cải thiện hoạt động marketing mix để tăng cường sự hiện diện trên thị trường và thu hút khách hàng mục tiêu.

II. Thách thức trong việc tối ưu hóa marketing mix cho An Cựu City

Mặc dù An Cựu City có nhiều lợi thế, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc tối ưu hóa hoạt động marketing mix. Các yếu tố như cạnh tranh gay gắt, sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng và sự phát triển nhanh chóng của công nghệ đều ảnh hưởng đến chiến lược marketing của IMG.

2.1. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự gia tăng của nhiều đối thủ cạnh tranh. Điều này đòi hỏi IMG phải có những chiến lược marketing mix độc đáo và hiệu quả để nổi bật hơn so với các đối thủ.

2.2. Thay đổi nhu cầu của khách hàng

Nhu cầu của khách hàng trong lĩnh vực bất động sản đang thay đổi nhanh chóng. IMG cần nắm bắt xu hướng này để điều chỉnh sản phẩm và dịch vụ của mình cho phù hợp với mong muốn của khách hàng.

III. Phương pháp tối ưu hóa marketing mix cho An Cựu City

Để tối ưu hóa hoạt động marketing mix cho An Cựu City, IMG cần áp dụng một số phương pháp hiệu quả. Việc phân tích thị trường, nghiên cứu khách hàng và điều chỉnh các yếu tố trong marketing mix sẽ giúp công ty đạt được mục tiêu kinh doanh.

3.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng

Nghiên cứu thị trường giúp IMG hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Việc phân khúc khách hàng sẽ giúp công ty tập trung vào những nhóm khách hàng tiềm năng nhất.

3.2. Điều chỉnh sản phẩm và giá cả

IMG cần xem xét lại các sản phẩm và giá cả của mình để đảm bảo rằng chúng phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Việc điều chỉnh này có thể bao gồm việc cải thiện chất lượng sản phẩm hoặc thay đổi chiến lược giá.

IV. Ứng dụng thực tiễn của marketing mix tại An Cựu City

Việc áp dụng marketing mix tại An Cựu City đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các chiến lược marketing đã giúp công ty tăng cường sự hiện diện trên thị trường và thu hút được nhiều khách hàng hơn.

4.1. Kết quả từ các chiến dịch quảng cáo

Các chiến dịch quảng cáo trực tuyến đã giúp IMG tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng. Sự kết hợp giữa quảng cáo truyền thống và kỹ thuật số đã tạo ra hiệu ứng tích cực cho thương hiệu.

4.2. Phản hồi từ khách hàng

Phản hồi từ khách hàng cho thấy họ hài lòng với sản phẩm và dịch vụ của IMG. Điều này cho thấy rằng các chiến lược marketing mix đang phát huy hiệu quả.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho An Cựu City

Tối ưu hóa hoạt động marketing mix cho An Cựu City là một quá trình liên tục. IMG cần tiếp tục theo dõi và điều chỉnh các chiến lược của mình để phù hợp với sự thay đổi của thị trường và nhu cầu của khách hàng.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

IMG cần xác định rõ định hướng phát triển trong tương lai để có thể tối ưu hóa hoạt động marketing mix một cách hiệu quả nhất. Việc đầu tư vào công nghệ và nghiên cứu thị trường sẽ là chìa khóa thành công.

5.2. Tăng cường sự hiện diện trên thị trường

Để tăng cường sự hiện diện trên thị trường, IMG cần đẩy mạnh các hoạt động quảng cáo và xúc tiến bán hàng. Sự kết hợp giữa các kênh truyền thông sẽ giúp công ty tiếp cận được nhiều khách hàng hơn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh giàu tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều biến động và rủi ro cạnh tranh. Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chưa có sự đầu tư bài bản và đúng mức cho hoạt động marketing, dẫn đến tình trạng kinh doanh kém hiệu quả hoặc thị trường rơi vào trầm lắng. Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng chuyển dịch từ việc tìm kiếm nơi trú ẩn cơ bản sang yêu cầu về không gian sống tiện nghi, thẩm mỹ và tích hợp đầy đủ giá trị gia tăng.

Tại thành phố Huế, Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế triển khai dự án Khu đô thị mới An Cựu City nhưng hoạt động marketing mix vẫn còn nhiều hạn chế cần được kiện toàn để nâng cao sức cạnh tranh và đẩy mạnh tốc độ tiêu thụ sản phẩm. Xuất phát từ bối cảnh thực tiễn đó, đề tài "Hoàn thiện hoạt động Marketing Mix cho sản phẩm bất động sản An Cựu City của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG" được tác giả Nguyễn Thị Ngọc Linh thực hiện dưới sự hướng dẫn của Th.S Hồ Sỹ Minh tại Khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế – Đại học Huế (khóa 2015–2019).

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể qua ba nhiệm vụ:

1. Hệ thống hóa các khái niệm, cơ sở lý luận cơ bản về marketing, marketing hỗn hợp (Marketing Mix) và marketing trong lĩnh vực bất động sản.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động marketing cho nhóm sản phẩm bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư IMG trong giai đoạn 2016–2018.
3. Phát hiện những tồn tại, làm rõ nguyên nhân và đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing Mix (theo mô hình 4P) cho sản phẩm bất động sản An Cựu City của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing Mix cho sản phẩm bất động sản tại dự án An Cựu City dựa trên lý thuyết 4P (Product, Price, Place, Promotion).
• Phạm vi không gian: Dự án Khu đô thị An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư IMG, giới hạn địa bàn khảo sát tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
• Phạm vi thời gian: Tập trung thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018; các định hướng và bảng giá cập nhật đến đầu năm 2019.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống nền tảng lý luận dựa trên các học thuyết marketing kinh điển và văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành:

• Khung lý thuyết Marketing Mix: Tác giả sử dụng mô hình 4P truyền thống khởi xướng bởi E. Jerome McCarthy (1960) và phát triển bởi Philip Kotler, bao gồm Sản phẩm (Product), Giá cả (Price), Phân phối (Place), và Chiêu thị / Xúc tiến hỗn hợp (Promotion). Luận văn cũng điểm qua mô hình 7P mở rộng của Bernard H. Booms và Mary J. Bitner (1981) bổ sung Con người (People), Quy trình (Process), và Bằng chứng vật lý (Physical Evidence) cho khối dịch vụ.
• Mô hình môi trường kinh doanh: Vận dụng lý thuyết môi trường vĩ mô (nhân khẩu học, kinh tế, tự nhiên, công nghệ, chính trị – pháp luật, văn hóa) theo giáo trình của Trần Minh Đạo (2013) và mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter (đối thủ trong ngành, đối thủ tiềm ẩn, nhà cung cấp, khách hàng, sản phẩm thay thế) để phân tích môi trường vi mô.
• Cơ sở pháp lý và đặc điểm bất động sản: Trích dẫn Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định về bất động sản, kết hợp so sánh đối chiếu quy định pháp luật của các quốc gia khác (Pháp, Đức, Nga, Nhật Bản, Thái Lan) theo tài liệu của Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng. Đồng thời làm rõ các thuộc tính cốt lõi của hàng hóa bất động sản: tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế), tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng và sự phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Phương pháp nghiên cứu được tiến hành kết hợp giữa nghiên cứu định tính và thu thập dữ liệu thống kê, triển khai qua quy trình 3 bước:

• Bước 1: Thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp từ các báo cáo nội bộ của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG (báo cáo lao động, tài sản, nguồn vốn, kết quả kinh doanh và tình hình bán hàng giai đoạn 2016–2018), thông tin từ sách, giáo trình chuyên ngành, báo chí, tạp chí và internet.
• Bước 2: Vận dụng lý thuyết 4P, tiến hành nghiên cứu định tính để điều chỉnh và hoàn thiện thang đo, tiêu chí đánh giá các hoạt động marketing cho phù hợp với đặc thù sản phẩm bất động sản đô thị.
• Bước 3: Tổng hợp, xử lý số liệu thống kê mô tả, so sánh thực trạng áp dụng từng biến số Marketing Mix tại dự án An Cựu City nhằm xác định ưu điểm, khuyết điểm; từ đó kết hợp công cụ ma trận SWOT để xây dựng hệ thống giải pháp.

Hạng mục phương pháp	Nội dung triển khai trong khóa luận
Nguồn dữ liệu thứ cấp	Báo cáo tài chính, báo cáo nhân sự, bảng giá, số liệu tiêu thụ nhà tại An Cựu City (2016–2018); văn bản luật và tài liệu học thuật.
Phương pháp phân tích	Phân tích – tổng hợp lý thuyết, thống kê mô tả, so sánh đối chiếu, phân tích ma trận SWOT.
Khung công cụ ứng dụng	Mô hình Marketing Mix 4P (McCarthy, Kotler) và mô hình 5 áp lực cạnh tranh (Michael Porter).

---

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Chương 1 tập trung hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về marketing hỗn hợp và thị trường bất động sản. Tác giả làm rõ vai trò của marketing mix như một chức năng quản trị kết nối doanh nghiệp với thị trường, quyết định phần lớn sự thành bại của chiến lược kinh doanh. Khóa luận phân tích chi tiết 4 thành tố:

• Chính sách sản phẩm: Chiến lược tập hợp sản phẩm (chiều rộng, chiều dài, chiều sâu, tính đồng nhất), chiến lược dòng sản phẩm và chu kỳ sống của sản phẩm qua 4 giai đoạn (triển khai, tăng trưởng, bão hòa, suy thoái).
• Chính sách giá: Các phương pháp định giá (dựa vào chi phí, dựa theo người mua, dựa vào cạnh tranh qua định giá theo thời giá hoặc đấu thầu) và các chiến lược điều chỉnh giá (chiết khấu số lượng, chiết khấu chức năng, chiết khấu theo mùa, định giá phân biệt, định giá tâm lý).
• Chính sách phân phối: Cấu trúc kênh trực tiếp (kênh không cấp) và kênh gián tiếp (kênh ngắn, kênh dài); các phương thức phân phối rộng rãi, chọn lọc và độc quyền.
• Chính sách chiêu thị / Xúc tiến hỗn hợp: 5 công cụ chính gồm quảng cáo, tuyên truyền và quan hệ công chúng (PR), khuyến mại / xúc tiến bán, marketing trực tiếp và bán hàng cá nhân, vận hành qua hai chiến lược đẩy và kéo.

Bên cạnh đó, chương 1 phân tích các tiêu chí lựa chọn thị trường mục tiêu (đánh giá quy mô, mức tăng trưởng, độ hấp dẫn cơ cấu, nguồn lực doanh nghiệp) và 3 chiến lược đáp ứng thị trường (marketing không phân biệt, marketing phân biệt, marketing tập trung). Phần tổng quan công trình nghiên cứu đã điểm lại bài học thực tiễn quốc tế (chiến lược 4P của Starbucks, Heineken) và các đề tài trong nước tại Thừa Thiên Huế (nghiên cứu chính sách marketing mix tại Khách sạn Villa Huế của Lê Diễm Hằng; tại Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Thừa Thiên Huế của Hoàng Thị Ngọc Trang) để đúc kết kinh nghiệm nghiên cứu.

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2 trình bày tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế và phân tích thực trạng triển khai 4P tại dự án An Cựu City:

• Tổng quan doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế (IMGH JSC) có tiền thân là Chi nhánh Petro Quảng Ngãi tại Huế, thành lập theo Giấy phép kinh doanh số 3300506931 do Sở Kế hoạch & Đầu tư Thừa Thiên Huế cấp ngày 20/11/2009. Trụ sở đặt tại Đường số 7, Khu đô thị mới An Cựu, Phường An Đông, TP. Huế. Doanh nghiệp có vốn điều lệ 97 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư IMG nắm giữ 98% cổ phần; do ông Lê Tự Minh sáng lập và ông Nguyễn Hồng Phúc giữ chức Giám đốc Điều hành.
• Nguồn lực và hoạt động: Phân tích cơ cấu bộ máy tổ chức, chức năng – nhiệm vụ của Phòng Kinh doanh, tình hình sử dụng lao động (Bảng 2.1), quỹ lương và thu nhập bình quân (Bảng 2.2), tiền thưởng (Bảng 2.3), chế độ phúc lợi (Bảng 2.4), cơ cấu tài sản – nguồn vốn (Bảng 2.5), kết quả hoạt động kinh doanh (Bảng 2.6) và tình hình bán nhà tại dự án qua các năm 2016–2018 (Bảng 2.7).
• Thực trạng Marketing Mix cho sản phẩm An Cựu City:
  • Sản phẩm (Product): Cơ cấu sản phẩm địa ốc tại khu đô thị bao gồm nhà liền kề (Hình 2.1), biệt thự phố (Hình 2.2), biệt thự vườn (Hình 2.3) đi kèm hệ thống hạ tầng và tiện ích nội khu như bể bơi thông minh (Hình 2.4), sân tennis (Hình 2.5), sân bóng đá cỏ nhân tạo (Hình 2.6).
  • Giá cả (Price): Áp dụng bảng giá niêm yết theo từng giai đoạn (tiêu biểu bảng giá áp dụng từ ngày 01/01/2019 tại Hình 2.7), các chính sách chiết khấu thanh toán sớm và liên kết hỗ trợ vay vốn ngân hàng.
  • Phân phối (Place): Kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp tại sàn giao dịch của công ty và hệ thống đại lý môi giới trung gian trên địa bàn.
  • Chiêu thị (Promotion): Thực hiện quảng cáo ngoài trời (pano, áp phích), phát tờ rơi, đăng tin báo đài địa phương, mạng xã hội, các hoạt động quan hệ công chúng (như Lễ khai trương Trung tâm Hỗ trợ và Phát triển tài năng trẻ mồ côi IMG Huế tại Hình 2.8) và chương trình quà tặng bán hàng.
• Đánh giá chung: Xác định các kết quả đạt được về nhận diện thương hiệu đô thị kiểu mẫu tại Huế, đồng thời chỉ ra các khuyết điểm về kênh phân phối chưa đồng bộ, chiêu thị số chưa tối ưu và chính sách giá chưa đa dạng hóa theo từng phân khúc khách hàng.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CHO SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN TẠI AN CỰU CITY CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ IMG

Chương 3 đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn, dựa trên quan điểm phát triển bền vững và mục tiêu nâng cao thị phần của IMG tại Huế:

• Căn cứ xây dựng giải pháp: Thiết lập Ma trận SWOT cho dự án An Cựu City (Bảng 3.1) để phân tích rõ điểm mạnh (vị trí, quy hoạch đồng bộ, tiện ích thể thao - giải trí), điểm yếu (chi phí marketing còn hạn chế, kênh phân phối hẹp), cơ hội (sự phát triển đô thị phía Nam thành phố Huế) và thách thức (áp lực cạnh tranh từ các dự án đô thị mới).
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp Marketing Mix:
  1. Giải pháp về sản phẩm: Tiếp tục hoàn thiện chất lượng xây dựng, đẩy nhanh tiến độ thi công hạ tầng, đa dạng hóa các mẫu thiết kế nhà ở; ứng dụng công nghệ thực tế ảo (Virtual Reality - VR tại Hình 3.1) vào hoạt động tham quan nhà mẫu giúp khách hàng trải nghiệm không gian sống trực quan.
  2. Giải pháp về giá: Xây dựng chính sách giá linh hoạt, phân cấp mức giá theo vị trí và hướng nhà; mở rộng các hình thức chiết khấu thanh toán nhanh, giãn tiến độ nộp tiền theo giai đoạn xây dựng và tăng cường liên kết ngân hàng bảo lãnh cho vay lãi suất ưu đãi.
  3. Giải pháp về kênh phân phối: Mở rộng mạng lưới cộng tác viên và sàn liên kết; chuẩn hóa quy trình tiếp nhận và chăm sóc khách hàng tại sàn giao dịch nội bộ của công ty.
  4. Giải pháp về chiêu thị: Đẩy mạnh tiếp thị kỹ thuật số (Digital Marketing qua website, mạng xã hội, email marketing); tăng cường tổ chức sự kiện tri ân khách hàng, hoạt động thể thao tại sân tennis/bể bơi An Cựu City; tiếp tục đẩy mạnh hoạt động PR – trách nhiệm xã hội doanh nghiệp (CSR).

---

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã đạt được các kết quả cụ thể gắn liền với số liệu và thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp:

• Hệ thống hóa đầy đủ bức tranh tài chính, nhân sự và kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế: ghi nhận quy mô vốn điều lệ 97 tỷ đồng, cơ cấu sở hữu 98% từ công ty mẹ IMG, các dữ liệu về quỹ lương, thưởng, phúc lợi và chỉ tiêu kinh doanh giai đoạn 2016–2018.
• Đánh giá chi tiết danh mục sản phẩm của dự án An Cựu City, bao gồm 3 loại hình nhà ở chủ đạo (nhà liền kề, biệt thự phố, biệt thự vườn) cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ (bể bơi thông minh, cụm sân tennis, sân bóng đá cỏ nhân tạo).
• Đưa ra hệ thống giải pháp 4P có tính ứng dụng thực tế cho công ty: đặc biệt là đề xuất ứng dụng công nghệ thực tế ảo (Virtual Reality) trong trưng bày sản phẩm bất động sản và các phương án điều chỉnh chiết khấu giá bán căn cứ theo Bảng giá từ 01/01/2019.
• Đóng góp về mặt học thuật: Khóa luận là tài liệu nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Marketing Mix 4P vào phân khúc bất động sản khu đô thị tại thị trường địa phương cấp tỉnh (thành phố Huế), bổ sung dữ liệu thực nghiệm cho các nghiên cứu quản trị kinh doanh trên địa bàn Thừa Thiên Huế.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài: Nghiên cứu chủ yếu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ các báo cáo nội bộ của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG giai đoạn 2016–2018 và tài liệu truyền thông. Khóa luận chưa triển khai khảo sát định lượng diện rộng trên tập khách hàng thực tế và cư dân bằng bảng hỏi chi tiết, do đó chưa đo lường được các chỉ số định lượng về mức độ hài lòng hay lòng trung thành của khách hàng đối với thương hiệu An Cựu City.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Các nghiên cứu mở rộng trong tương lai có thể thiết kế bảng hỏi khảo sát định lượng với kích thước mẫu lớn đối với cư dân và khách hàng tiềm năng tại Huế; sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) hoặc hồi quy đa biến để kiểm định tác động của từng thành tố 4P/7P đến quyết định mua nhà ở đô thị.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với sinh viên và người nghiên cứu: Khóa luận là tài liệu tham khảo phù hợp cho sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Bất động sản trong việc xây dựng đề cương, thu thập tài liệu thứ cấp và triển khai đề tài phân tích Marketing Mix cho một dự án cụ thể tại doanh nghiệp.
• Phần nội dung giá trị nhất: Chương 2 (cung cấp khung phân tích thực trạng 4P gắn với số liệu lao động, tài chính và danh mục sản phẩm thực tế của doanh nghiệp) và Chương 3 (phương pháp kết hợp ma trận SWOT để đề xuất giải pháp 4P đồng bộ cho sản phẩm bất động sản).

---

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế có tư cách pháp nhân và quy mô vốn điều lệ như thế nào?
Theo văn bản khóa luận, công ty được Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Thừa Thiên Huế cấp Giấy phép kinh doanh số 3300506931 ngày 20/11/2009 (tiền thân là Chi nhánh Petro Quảng Ngãi tại Huế). Doanh nghiệp có vốn điều lệ 97 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Đầu tư IMG nắm giữ 98% tỷ lệ cổ phần; người sáng lập là ông Lê Tự Minh và Giám đốc Điều hành là ông Nguyễn Hồng Phúc.

2. Dự án An Cựu City cung cấp các dòng sản phẩm bất động sản và tiện ích nào?
Dự án cung cấp 3 dòng sản phẩm nhà ở chính: nhà liền kề, biệt thự phố và biệt thự vườn. Hệ thống tiện ích nội khu đi kèm bao gồm bể bơi thông minh, sân tennis và sân bóng đá cỏ nhân tạo.

3. Đề tài sử dụng khung lý thuyết và mô hình phân tích nào làm nền tảng?
Tác giả sử dụng mô hình Marketing Mix 4P (Product, Price, Place, Promotion) của E. Jerome McCarthy và Philip Kotler, mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter, khung phân tích môi trường vĩ mô theo Trần Minh Đạo và công cụ ma trận SWOT.

4. Dữ liệu thực tế phục vụ phân tích thực trạng được lấy trong khoảng thời gian nào?
Khóa luận tập trung phân tích nguồn số liệu thứ cấp về lao động, tài sản, nguồn vốn, kết quả kinh doanh và tình hình bán nhà của Công ty Cổ phần Đầu tư IMG trong giai đoạn 3 năm từ 2016 đến 2018, kết hợp cập nhật bảng giá bất động sản An Cựu City ban hành ngày 01/01/2019.

5. Giải pháp công nghệ nào được tác giả đề xuất để nâng cao hiệu quả giới thiệu sản phẩm?
Tại Chương 3, tác giả đề xuất ứng dụng công nghệ thực tế ảo (Virtual Reality - VR) nhằm hỗ trợ khách hàng tham quan, trải nghiệm không gian kiến trúc nhà mẫu và hạ tầng dự án một cách trực quan trước khi đưa ra quyết định mua.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Linh đã hệ thống hóa cơ sở lý luận Marketing Mix 4P và làm rõ bức tranh thực trạng hoạt động tiếp thị sản phẩm bất động sản An Cựu City thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế giai đoạn 2016–2018. Trên cơ sở phân tích môi trường kinh doanh và ma trận SWOT, đề tài đã đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện trên cả 4 biến số sản phẩm, giá cả, phân phối và chiêu thị. Công trình là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên ngành kinh tế và các nhà quản trị trong việc hoàn thiện chiến lược marketing bất động sản tại thị trường địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.Cơ sở lý luận về marketing mix: 1.1 Khái niệm về marketing mix Hiện nay, marketing được xem là một khoa học kinh tế, là nghệ thuật kinh doanh. Marketing có sức ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp, nó mang lại cho doanh nghiệp những lợi ích to lớn. Nó phát triển không ngừng theo thời gian và được các tác giả, các nhà khoa học đưa ra các định nghĩa khác nhau: Marketing mix hay còn gọi là Marketing hỗn hợp chỉ tập hợp các công cụ tiếp thị được doanh nghiệp sử dụng để đạt được mục tiêu tiếp thị trên thị trường. Thuật ngữ này được sử dụng lần đầu tiên vào năm 1953 bởi Neil Borden, là chủ tịch của hiệp hội Marketing Hoa Kỳ lấy ý tưởng công thức thêm một bước nữa và đặt ra thuật ngữ Marketing hỗn hợp.

Một nhà tiếp thị nổi tiếng, E. Jerome McCarthy, đề nghị phân loại theo 4P năm 1960, mà nay đã được sử dụng rộng rãi. Khái niệm 4P được giải thích phần lớn trong sách giáo khoa về marketing và trong các lớp học. Marketing mix vốn được phân loại theo mô hình 4P gồm có: Product (sản phẩm), Price (giá cả), Place (phân phối), Promotion (xúc tiến) được sử dụng trong hoạt động Marketing hàng hóa.

Theo thời gian, mô hình này được phát triển thành 7Ps theo sự phức tạp và cải tiến của marketing hiện đại. Các chuyên gia marketing đã đưa ra 3P bổ sung khác là Process (quy trình), People (con người), và Physical Evidence (bằng chứng vật lý) tăng cường sức mạnh cho hoạt động Marketing khi sản phẩm không còn dừng lại ở hàng hóa hữu hình mà còn là những dịch vụ vô hình.2 Vai trò của marketing mix Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh không thể tách khỏi thị trường, họ cũng không hoạt động một cách đơn lẻ mà diễn ra trong quan hệ với thị trường, với môi trường bên ngoài của công ty. Do vậy bên cạnh các chức năng như: tài chính, sản xuất, quản trị nhân sự thì chức năng quan trọng và không thể thiếu được để đảm bảo cho doanh nghiệp tồn tại và phát triển đó là chức năng quản trị Marketing- chức năng kết 4 nối hoạt động của doanh nghiệp với thị trường, với khách hàng, với môi trường bên ngoài để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, lấy thị trường - nhu cầu của khách hàng làm cơ sở cho mọi quyết định kinh doanh. Vai trò của Marketing mix trong chiến lược marketing là vô cùng quan trọng.

Bạn không thể nào tạo được một chiến lược tiếp thị hiệu quả nếu bỏ qua công cụ này. Marketing mix hầu như có thể quyết định đến 70% sự thành bại của một chiến dịch : - Đối với doanh nghiệp, Marketing mix có vai trò quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược phát triển kinh doanh, chiến lược thị trường và chiến lược cạnh tranh. Nhờ các hoạt động Marketing mix mà doanh nghiệp có thể cung cấp thông tin của mình ra bên ngoài và nhận các thông tin phản hồi về doanh nghiệp để có thể nghiên cứu và đề ra các chiến lược về sản phẩm một cách hợp lý. Marketing mix sẽ giúp doanh nghiệp thay đổi và thích nghi được với sự cạnh tranh của các đối thủ khác, giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển trên thị trường.

- Đối với khách hàng, Marketing mix giúp khách hàng có thể tiếp nhận thông tin một cách đầy đủ và chính xác nhất từ doanh nghiệp, từ đó có thể đánh giá và đưa ra lựa chọn phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Hoạt động marketing trong doanh nghiệp luôn luôn chỉ cho doanh nghiệp biết rõ những nội dung cơ bản sau đây: - Khách hàng của doanh nghiệp là ai? Họ mua hàng ở đâu?