TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI KHOA PHÁP LUẬT HANH CHÍNH - NHÀ NƯỚC PHAP LUAT VA THUC TIEN VE CAP, DIEU CHINH VA HUY GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT Ha Nội, ngày 29 thang 9 nam 2023 MỤC LỤC KỶ YÊU TỌA ĐÀM “Phap luật và thực tiễn về cấp, điều chỉnh và hủy giấy chứng nhận quyên sw dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất” Hà Nội, ngày 29 tháng 09 năm 2023 STT Họ và tên Tên bài viet Đơn vị Trang Pháp luật va thực tiên về cap, ¬ ows a „ Khoa Pháp luật Hành điêu chỉnh và hủy giây chứng , ¬ xe. ` "1" Ề R chính — Nhà nước, 1 TS. Đồ Xuân Trọng nhận quyên sử dụng đât, quyên ‹ ._ „| Trường Đại học Luật sở hữu nhà ở va tai sản khác gan vo cuc So: af Hà Nội liên với đât Pháp luật vê câp giây chứn fal es Ô 8 ũ Khoa Pháp luật Hành nhận quyên sử dụng đât theo „ i, os math. wit m ¬ chính — Nhà nước, 2 | TS.
Tạ Quang Ngọc Luật Dat dai năm 2013 và hướng `. ˆ 16 ¬ „ ` Trường Đại học Luật hoàn thiện trong Dự thảo Luật VU Tu. ahs Hà Nội Dat dai sửa đôi Thâm quyên huỷ giây chứng Khoa Pháp luật Hành # oe nhận quyên sử dung dat cua Toa | chính — Nhà nước, 3 TS. Nguyên Thị Thủy | , ˆ nm ` `.
R 21 án nhân theo Luật Tô tụng hành | Trường Đại học Luật chính và Bộ luật Tô tụng dân sự | Hà Nội Một sô tranh châp thường xảy ra ¬ "TW Khoa Pháp luật Hành trong thực tiên câp, hủy giây „ vs. chính — Nhà nước, 4 | TS. Trân Thị Hiên chứng nhận quyên sử dụng đât ‹. ` 27 ` Trường Đại học Luật và vai trò của Tòa án thông qua on, tết so en án ha Hà Nội xét xử các vụ án hành chính x Giây chứng nhận Trưởng phòng Côn CCV.
Nguyễn Chí y „ = W „ =F „ a 5 TH quyên sử dung dat trong hoạt chứng sô 2, TP. Hà 32 ién động công chứng Nội PHÁP LUẬT VÀ THUC TIEN VE CAP, DIEU CHỈNH VÀ HUY GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA OVA TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TS. Đỗ Xuân Trọng! ThS. Lê Phi Dũng? Tóm tat: Giây chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bao đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như tính hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Do đó, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã có những quy định cụ thé, chi tiết điều chỉnh hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ. Trong phạm vi bài viết, tác giả tập trung làm rõ những van dé còn nhiều bat cập trong các quy định của pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ; những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thực thi; qua đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ. Từ khoá: cấp, điều chỉnh, huỷ, giấy chứng chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất. Đặt van đề: Cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt GCNQSDD) là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội.
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nội dung quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thé hóa một mẫu giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất do pháp luật quy định. Tuy nhiên, thực tiễn thực thi hoạt động cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ trong thời gian qua còn tôn tại nhiều, khó khăn, vướng mắc; nhiều trường hợp mặc dù thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn bị thu hồi, huỷ do quá trình cấp giấy có sự sai phạm về thầm quyền, về đối tượng. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do bản đồ địa chính đo đạc hiện trạng sử dụng dat không được cập nhật, chỉnh lý thường xuyên khi có sự biến động; nguồn gốc thửa đất phức tạp, những tranh chấp về ranh giới của các thửa đất do tình trạng lắn, chiếm diễn ra trong thời gian dài.và một số quy định của pháp luật thiếu còn có sự mâu thuẫn, thiếu tính cụ thể. Do đó, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về cấp, điều chỉnh và huỷ GCNQSDĐ là yêu cầu tất yêu khách ! Phó trưởng Bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội.
? Đoàn Luật sư tỉnh Nghệ An. 2 quan, đặc biệt trong bối cảnh chúng ta dang sửa đổi trực tiếp các quy định của Luật đất đai 2013 được thể hiện trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) hiện nay. Thực trạng pháp luật về cấp, điều chỉnh và huỷ giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất -những van đề thực tiễn đặt ra. Cấp giấy chứng chứng nhận quyên sử dụng đất, quyén sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu như GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý cấp cho NSDD dé công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp thì cấp CGNQSDD lại là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyên đối với QSDĐ. GCNQSDĐ sẽ được cấp cho từng thửa đất sau khi cơ quan có thâm quyền tiến hành kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, lập bản đồ địa chính, xác định rõ nguồn gốc, diện tích, chủ sử dụng dat, mục dich sử dụng đất, ranh giới, vị trí, hình thé thửa đất. theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Do vậy, cấp GCNQSDĐ sẽ có sự tham gia của cả cơ quan có thâm quyền chung {hệ thống Uỷ ban nhân dân (UBND)}, cả cơ quan có thâm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên và môi trường); từ cơ quan cấp tỉnh, đến cấp huyện và cấp xã.
Trong quá trình thực hiện thủ tục cap GCNQSDĐ, cơ quan có thầm quyền cần lưu ý các nội dung sau: Thứ nhất, về doi tượng cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất ở, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất Trên thực tế không phải người sử dụng đất nào đang sử dụng đất cũng là đối tượng được cấp GCNQSDĐ, mà họ chi được cấp GCNQSDĐ khi đáp ứng được các điều kiện cụ thê đồi với từng trường hợp được pháp luật quy định. Điều 99 Luật dat dai năm 2013 quy định các đối tượng được cấp GCNQSDĐ?. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết, tac giả tập trung tìm hiểu về đối tượng được cấp GCNQSDD là hộ gia đình bởi đối tượng này hiện nay các quy định của pháp luật chưa đồng nhất, đôi khi gây nên nhữmg khó 3 - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật này; - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; - Người được chuyên đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vôn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất đề thu hồi nợ; - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, t6 cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành; - Người trúng dau giá quyền sử dung dat; - Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tê; - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gan liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dung dat chia tách, hợp nhất quyền sử dụng dat hiện có; - Người sử dụng đất dé nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bi mat. 3 khăn khi thực hiện công tác cap GCNQSDD, cụ thé như sau: Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng dat: Ja những người có quan hệ hôn nhân, huyết thong, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, dang sống chung và có quyên sử dung đất chung tại thời điểm được Nhà mước giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dụng đất; nhận chuyển quyên sử dung dat.
Những người không đáp ứng được điều kiện trên thì không được xem là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Còn Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra cách xác định hộ gia đình là gì mà chỉ quy định về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, cụ thé: quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo nên và việc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải thực hiện theo phương thức thoả thuận, được tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (trừ trường hợp luật quy định khác) thỏa thuận và đồng ý. Tuy nhiên, với cách quy định trên đã gây lúng túng, khó khăn cho quá trình cấp GCNQSDĐ khi xác định ai là chủ thé có quyền sử dụng đất hợp pháp dé cấp; nhất là đối với thành viên trong hộ gia đình là con dâu, người không có quan hệ hôn nhân, huyết thong nhưng lại là người chứng minh có quan hệ nuôi dưỡng. Đặc biệt chưa làm rõ điều kiện “dang sống chung” dé dẫn đến thực tế hiện nay khi nhắc đến hộ gia đình nhưng không biết hộ là ai?