Chương 1: Cơ sở khoa học về đăng ký biến động đất đai và cập nhật hồ sơ địa chính Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai và cập nhật hồ sơ địa chính trên đại bàn quận Thanh Xuân- Thành phố Hà Nội Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký biến động đất đai và cập nhật hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân-Thành phố Hà Nội 10 CHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE ĐĂNG KY BIEN ĐỘNG DAT DAI VA CAP NHAT HO SO DIA CHINH 1. Một số khái niệm chung 1. Khai niệm đăng ky đất đai Đăng ký đất đai là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, ghi nhận và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với dat dai, chủ thé có quyền va các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng phổ biến trong nhiều tài liệu trên thế giới là hai thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính”.
Theo Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên hợp Quốc (UN-ECE) thì đăng kí đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu / sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn lién với dat là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyên sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn lién với đất và quyên quản lý dat đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính ”. Phân loại đăng ký đất đai Đối với quy định về phân loại đăng ký đất đai thì tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định phân loại đăng ký đất đai, tài sản gắn liền thành đăng ký lần đầu và đăng ký biến động cụ thê như sau: - Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. - Đăng ký lần đầu gồm các trường hợp sau: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa được người sử dụng đăng ký. + Thửa đất được giao đề quản lý mà chưa đăng ký. + Tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký (gồm nhà ở và tài sản khác) 11 - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng dat, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn băng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gan liền với đất so với nội dung đã đăng ky; + Chuyển mục dich sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyén từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hang năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyên quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât của vợ hoặc của chông thành quyên sử dụng đât chung, quyên sở hữu tài sản chung của vợ và chông; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gan liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp dé xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyên về giải quyết tranh chap đất đai, khiếu nại, t6 cáo về đất dai, quyết định hoặc bảnán của Tòaán nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đối hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kê; + Có thay đồi về những hạn chế quyền của người sử dụng dat.
Khái niệm hô sơ địa chính 12 Hồ sơ địa chính là toàn bộ sản phẩm của quá trình đăng ký. Nó bao gồm hồ sơ đăng ký và các loại tài liệu liên quan đến thửa đất được lập ra dé ghi nhận các thông tin đăng ký và các chứng cứ pháp lý để tạo thuận lợi cho việc lưu trữ, bảo quản, khai thác thông tin, cập nhật chỉnh lý. Theo Khoản 1, Điều 3, Thong tu 24/2014/TT-BTNMT quy dinh: “H6 so dia chính là tập hợp tài liệu thé hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trang pháp lý của việc quản lý, sử dung các thửa đất, tài sản gan liền với đất dé phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.” Hồ sơ địa chính bao gồm 3 thành phần: (1) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm ban đồ địa chính và số mục kê đất đai (2) Số địa chính (3) Bản lưu Giấy chứng nhận. Các thành phần này được lưu dưới dạng số và dạng giấy tùy vào điều kiện xây dựng cơ sở đữ liệu địa chính của từng địa phương.
Theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có nêu rõ các khái niệm thành phần hồ sơ địa chính như sau: Ban đồ địa chính là một thành phan của hồ sơ địa chính; thé hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai. Số mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa dat gồm: Số hiệu tờ ban dé, số hiệu thửa đất, điện tích, loại dat, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai. Số địa chính là tài liệu tập hợp thông tin chỉ tiết về tình trạng, hiện trạng pháp lý của việc quản lý và sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ yêu cầu quản lý của Nhà nước về dat đai và nhu cầu thông tin của các cá nhân hoặc tô chức có liên quan và bao gồm những nội dung nhất định. Số theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và làm cơ sở đề thực hiện thống kê diện tích đất đai hàng năm.
Bản lưu giấy chứng nhận là bản sao của giấy chứng nhận đã phát hành, được lưu trữ dưới 2 dang: dạng giấy và dạng số. Bản lưu này thường được đi kèm với hồ sơ đăng ký của người sử dụng dat. 13 Bản lưu GCN dang số là bản sao của GCN đã phát hành được quét từ bản gốc GCN trước khi trao cho người sử dụng đất dé lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính. Dia phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu GCN ở dạng giấy.
Khi xây dựng cơ sở dit liệu địa chính mà chưa quét bản gốc GCN thì quét ban lưu GCN; khi thực hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc GCN để thay thế. Cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở dữ liệu lưu trữ các thông tin đăng ký có trong hô sơ địa chính, các bản sao dạng giây, bản sao dạng sô, bản vẽ và các tài liệu liên quan khác 1. _ Công tác đăng ký biến động biến động đất đai và cập nhật hồ sơ địa chính Công tác ĐKBĐ và công tác cập nhật HSĐC là hai trong số những công tác quan trọng trong đăng kí đất đai và có mối rất chặt chẽ với nhau. Đăng ký biến động là công tác thực hiện thủ tục đề tiến hành chỉnh lý, cập nhật và ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Cập nhật HSDC là công tác thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật các thông tin dia chính trên hồ sơ địa chính khi có biến động đất đai hợp pháp vừa đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, vừa phục vụ nhu cầu thông tin của các tô chức, cá nhân có liên quan Trong công tác đăng ký biến động đất đai, thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là số đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc day phát triển kinh tế xã hội tai từng câp. Công tác đăng ký biến động đất đai còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân.