Khóa luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội

Khóa luận tốt nghiệp phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội, cung cấp góc nhìn chuyên sâu.

• Tác giả: Đỗ Lê Lam
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Hơi
• Trường học: Bộ Giáo dục và Đào tạo
• Chuyên ngành: Luật Dân sự
• Đề tài: Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở Và Thực Tiễn Tại Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do chọn đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của khóa luận
• 0.7. Kết cấu của khóa luận
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.2.1. Đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Đặc điểm riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.3. Khái quát sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 1.4. Tiểu kết chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
• 2.1. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.2. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.3. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.4. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.5. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.6. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.7. Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.8. Đánh giá quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 2.8.1. Những ưu điểm đã đạt được
• 2.8.2. Những hạn chế, bất cập cần khắc phục
• 2.9. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• 3.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
• 3.2. Tình hình giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
• 3.3. Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
• 3.4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• 3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Lý do chọn đề tài

Khóa Luận Tốt Nghiệp: Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở Tại Hà Nội tập trung vào việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Luật Đất đai năm 1993 trao cho người sử dụng đất các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý quan trọng để xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế tại Hà Nội cho thấy nhiều vấn đề phức tạp như lừa đảo, chuyển nhượng trái pháp luật, quyền lợi hợp pháp của các bên chưa được bảo vệ triệt để. Nghiên cứu này nhằm đảm bảo sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hà Nội.

II. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm gần đây, nhiều công trình nghiên cứu đã tập trung vào các vấn đề liên quan đến đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất, và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tác phẩm như “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015” của PGS.TS Nguyễn Văn Cừ và PGS.TS Trần Thị Huệ đã phân tích chi tiết về giao dịch dân sự, hợp đồng mua bán tài sản. Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự” của tác giả Trương Ngọc Hoa cũng đã trình bày các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nghiên cứu độc lập về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở Tại Hà Nội vẫn còn thiếu, đặc biệt là thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

III. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của Khóa Luận Tốt Nghiệp là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở tại Hà Nội. Nghiên cứu này nhằm tìm ra những bất cập, khó khăn trong quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi. Nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm: (1) Phân tích các yếu tố cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; (2) Đánh giá thực trạng pháp luật và hiệu quả thực thi; (3) Phân tích thực tiễn tại Hà Nội thông qua các vụ án tranh chấp, từ đó đề xuất kiến nghị và giải pháp hoàn thiện.

IV. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Khóa Luận Tốt Nghiệp là các vấn đề lý luận về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ 2023 đến 2024. Nghiên cứu này sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, và thống kê thực tế để đưa ra các đánh giá và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

V. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Khóa Luận Tốt Nghiệp có ý nghĩa quan trọng trong việc tập hợp và phân tích các quy định pháp luật hiện hành về Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở. Nghiên cứu này góp phần hoàn thiện các vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội. Thông qua việc phân tích các vụ án tranh chấp, nghiên cứu đã chỉ ra những bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Từ đó, đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, được quy định nhất quán qua các thời kỳ Hiến pháp. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 đã đánh dấu bước chuyển biến quan trọng khi chính thức trao cho người sử dụng đất 5 quyền năng cơ bản tại Điều 3: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ). Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ ở) là quyền năng phái sinh có ý nghĩa kinh tế - xã hội to lớn, là phương thức pháp lý chủ yếu để các chủ thể xác lập, dịch chuyển và định đoạt giá trị tài sản gắn liền với nơi cư trú.

Mặc dù khung pháp lý điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (HĐCNQSDĐ ở) đã được định hình thông qua Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành, thực tiễn áp dụng vẫn bộc lộ nhiều bất cập phức tạp. Sự thiếu hiểu biết pháp luật, các hành vi lừa đảo, chuyển nhượng trái phép diễn ra thường xuyên khiến quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch chưa được bảo vệ toàn diện. Thành phố Hà Nội là đô thị đặc biệt với thị trường bất động sản sôi động, mật độ giao dịch QSDĐ ở cao và phức tạp bậc nhất cả nước, từ đó phát sinh khối lượng lớn các tranh chấp dân sự cần giải quyết tại Tòa án.

Nhằm làm sáng tỏ cả phương diện lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật, tác giả Đỗ Lê Lam đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Luật Dân sự với đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn tại thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Hơi (năm 2024).

Mục tiêu tổng quát của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở tại thành phố Hà Nội; chỉ ra các điểm chồng chéo, bất cập trong hệ thống quy phạm và vướng mắc thực thi; từ đó đề xuất các kiến nghị lập pháp và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. Để hoàn thành mục tiêu này, khóa luận xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Về lý luận: Phân tích các yếu tố cơ bản của HĐCNQSDĐ ở và hệ thống hóa một cách khoa học các quy định pháp luật về QSDĐ cũng như HĐCNQSDĐ ở.
2. Về thực trạng pháp luật: Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành, quá trình thực thi, hiệu quả đạt được cùng những hạn chế, tồn đọng liên quan đến HĐCNQSDĐ ở.
3. Về thực tiễn tại thành phố Hà Nội: Thông qua hoạt động xét xử, giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ ở tại Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Hà Nội, làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật, nhận diện nguyên nhân bất cập và các yếu tố chi phối; từ đó kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hệ thống lý luận chung về khái niệm, đặc điểm QSDĐ và HĐCNQSDĐ ở; thực trạng pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn ở các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ ở và thực tiễn xét xử các vụ án phúc thẩm tại TAND thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2023 đến năm 2024.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng quan điểm, đường lối của Đảng về Nhà nước và pháp luật.

Hệ thống cơ sở pháp lý và văn bản quy phạm pháp luật được tác giả sử dụng làm trục đối chiếu xuyên suốt bao gồm:

• Hiến pháp: Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp hiện hành;
• Các đạo luật dân sự và chuyên ngành: Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, 2015; Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc 2019, Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020); Luật Thuế thu nhập cá nhân;
• Văn bản dưới luật và hướng dẫn xét xử: Nghị định số 115/2018/NĐ-CP; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004; Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017; Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ; Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TAND Tối cao; Án lệ số 55/2022/AL.

Bên cạnh đó, tác giả tiếp thu và kế thừa có chọn lọc khung lý luận từ các công trình nghiên cứu đi trước:

• Giáo trình và sách chuyên khảo: "Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015" do PGS.TS. Nguyễn Văn Cừ và PGS.TS. Trần Thị Huệ đồng chủ biên (phân tích chế định giao dịch dân sự và hợp đồng mua bán tài sản);
• Các luận văn, luận án chuyên ngành: Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thùy Trang (2017), Luận văn thạc sĩ của Hà Văn Tiền (2012), Luận văn thạc sĩ của Trương Ngọc Hoa (2020), Luận văn thạc sĩ của Tạ Văn Nhất (2020);
• Các bài viết học thuật: Bài viết của Vũ Quang trên Tạp chí điện tử Công thương (2021), bài viết của TS. Phạm Văn Lợi - TAND Tối cao (2024).

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được triển khai gồm có:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Sử dụng tại tất cả các chương để mổ xẻ các quan điểm pháp lý, phân tích từng chế định (chủ thể, đối tượng, hình thức, hiệu lực) và tổng hợp các ưu điểm, bất cập của pháp luật;
• Phương pháp so sánh, đối chiếu: Rà soát sự tương thích giữa BLDS 2015 và các luật chuyên ngành (Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014);
• Phương pháp tổng hợp, thống kê thực tế: Áp dụng tại Chương 3 để lượng hóa, đánh giá số liệu xét xử các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ ở tại TAND thành phố Hà Nội;
• Phương pháp hệ thống hóa: Sắp xếp các luận điểm, nội dung nghiên cứu theo cấu trúc logic từ lý luận đến thực trạng và thực tiễn xét xử.

Nguồn dữ liệu của đề tài bao gồm văn bản quy phạm pháp luật, hồ sơ bản án phúc thẩm tại TAND thành phố Hà Nội giai đoạn 2023–2024, tài liệu thống kê xét xử và các giáo trình, tạp chí luật học chuyên ngành.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 1 tập trung giải quyết nền tảng lý luận pháp lý về HĐCNQSDĐ ở thông qua 3 nội dung trọng tâm:

1. Khái niệm HĐCNQSDĐ ở: Tác giả phân tích bước phát triển từ Điều 388, Điều 697 BLDS 2005 đến Điều 500 BLDS 2015. BLDS 2015 đã bãi bỏ việc quy định chi tiết từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cụ thể mà gom chung thành "Hợp đồng về quyền sử dụng đất". Điều 500 BLDS 2015 mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền theo pháp luật đất đai nhưng thiếu vắng các đặc trưng pháp lý riêng của từng hình thức giao dịch.

Dựa trên ba yếu tố phân biệt cốt lõi của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ: (i) chuyển giao cùng lúc đất với QSDĐ, (ii) tính có đền bù thể hiện qua giá trị thanh toán, (iii) tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao (bên chuyển nhượng chấm dứt toàn bộ mối liên hệ với đất và QSDĐ); đồng thời tiếp thu định nghĩa của Hà Văn Tiền (2012) và Nguyễn Thùy Trang (2017), tác giả đề xuất định nghĩa khoa học pháp lý:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là giao kết pháp lý giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Trong đó, bên chuyển nhượng tự nguyện chuyển giao đất và quyền sử dụng đất mà họ sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng đồng thời không còn quyền và lợi ích liên hệ với đất kể từ thời điểm pháp luật công nhận hiệu lực của hợp đồng. Loại đất được chuyển nhượng trong hợp đồng này chỉ được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở cá nhân, nhà ở công cộng và các công trình hạ tầng phục vụ cho mục đích sinh hoạt của cư dân trong khu dân cư."

2. Đặc điểm pháp lý của HĐCNQSDĐ ở:

• Đặc điểm chung của hợp đồng dân sự đặc biệt: Có sự ràng buộc chặt chẽ của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu); điều kiện chuyển nhượng phụ thuộc vào loại đất; cả hai bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính); mang tính song vụ, có đền bù và có bản chất là hợp đồng ưng thuận.
• Đặc điểm riêng biệt của HĐCNQSDĐ ở: Là hợp đồng trọng thức (bắt buộc tuân thủ điều kiện hình thức công chứng, đăng ký nghiêm ngặt); không áp dụng quy định "đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng" do thời điểm hiệu lực gắn liền với thời điểm đăng ký đất đai; chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều ngành luật (luật dân sự, luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật thuế, luật thương mại); chủ thể giao kết trên thực tế ít nhất một bên thường là cá nhân hoặc hộ gia đình.

3. Lược sử hình thành và phát triển: Quy định về giao dịch đất đai trải qua các mốc: giai đoạn trước Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (tập trung vào đất nông nghiệp, ruộng đất); Luật Đất đai năm 1993, BLDS năm 1995, Luật Đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và hoàn thiện hơn ở Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015. Pháp luật ngày càng phân định rõ vị trí của "đất ở" và siết chặt tính pháp lý của các giao dịch về đất ở.

---

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 2 đi sâu phân tích hệ thống quy định pháp luật thực định điều chỉnh HĐCNQSDĐ ở theo các yếu tố cấu thành:

1. Chủ thể hợp đồng:

• Bên chuyển nhượng:
  • Cá nhân: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và có QSDĐ hợp pháp. Tác giả lưu ý các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo Điều 192 Luật Đất đai 2013 (hộ gia đình/cá nhân sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, rừng phòng hộ, đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất hỗ trợ sau 10 năm).
  • Hộ gia đình: Phân tích sự mâu thuẫn giữa khoản 2 Điều 101 BLDS 2015 (hộ gia đình không phải là chủ thể độc lập của giao dịch dân sự, các thành viên phải tự tham gia hoặc ủy quyền bằng văn bản) và pháp luật đất đai (công nhận hộ gia đình là người sử dụng đất). Việc định đoạt phải tuân thủ khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 và chế độ tài sản chung vợ chồng theo Điều 213 BLDS 2015.
  • Pháp nhân: Điều kiện kinh doanh bất động sản theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 194 Luật Đất đai 2013. Mọi giao dịch có mục đích "sinh lời" của tổ chức, cá nhân đều chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo Điều 2, Điều 3.
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài: Đối chiếu quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo Điều 7, 8, 160 Luật Nhà ở 2014 và Điều 183, 186 Luật Đất đai 2013.
• Bên nhận chuyển nhượng: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng không phụ thuộc nơi cư trú (trừ điều kiện Điều 191 khoản 4, Điều 192 Luật Đất đai 2013). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI chỉ được nhận chuyển nhượng theo các trường hợp luật định tại Điều 169, 186 Luật Đất đai 2013.

2. Hình thức hợp đồng: Theo khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013, HĐCNQSDĐ ở bắt buộc phải: (1) Lập thành văn bản; (2) Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã; (3) Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để ghi nhận vào Sổ địa chính.

3. Nội dung hợp đồng:

• Đối tượng: Thửa đất ở cụ thể đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Tác giả phân tích ngoại lệ không cần có sẵn GCNQSDĐ khi nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.
• Điều kiện đất không có tranh chấp: Mổ xẻ định nghĩa tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Tác giả chỉ ra sự bất cập trong cách dùng từ và đề xuất cần chuẩn hóa khái niệm thành "QSDĐ không có tranh chấp", đồng thời khẳng định chủ thể tranh chấp đất đai bao gồm cả quan hệ hành chính với cơ quan nhà nước.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên: Phân tích quyền yêu cầu thanh toán, quyền từ chối bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền của bên chuyển nhượng; nghĩa vụ cung cấp thông tin, làm thủ tục cấp GCNQSDĐ; quyền sử dụng đất từ thời điểm nhận bàn giao và nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng.
• Thời hạn: Nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013.

4. Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng:

• Thời điểm phát sinh hiệu lực: Phân tích tranh luận pháp lý giữa thời điểm công chứng/chứng thực và thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính theo Điều 503 BLDS 2015, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Án lệ số 55/2022/AL, Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TAND Tối cao và nghiên cứu của TS. Phạm Văn Lợi (2024).
• Biện pháp bảo đảm: Áp dụng đặt cọc, bảo lãnh trong giao kết và thực hiện hợp đồng.
• Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản: Áp dụng Điều 420 BLDS 2015.
• Hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả: Phân tích quy định khôi phục tình trạng ban đầu theo Điều 131 BLDS 2015 và hướng dẫn xử lý theo từng thời kỳ tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP (xử lý tài sản tạo lập thêm, đất bị giảm sút giá trị).
• Chấm dứt hợp đồng: Áp dụng Điều 422 BLDS 2015, các quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ (Điều 411), không thực hiện được nghĩa vụ do lỗi hoặc không do lỗi (Điều 413, 414).
• Đánh giá ưu điểm: Pháp luật hiện hành đã tạo hành lang pháp lý minh bạch, bảo vệ quyền của người có đất thu hồi và hạn chế tình trạng thu hồi đất tùy tiện.

---

Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện

Chương 3 tổng kết tình hình áp dụng pháp luật trên địa bàn Hà Nội và định hình hệ thống giải pháp:

1. Thực tiễn thực hiện và giải quyết tranh chấp tại Hà Nội:

• Đánh giá tình hình giao kết, công chứng/chứng thực và đăng ký biến động QSDĐ ở trên địa bàn thủ đô.
• Khảo sát, thống kê các dạng tranh chấp điển hình thụ lý và giải quyết tại TAND thành phố Hà Nội giai đoạn 2023–2024: tranh chấp do vi phạm nghĩa vụ thanh toán, tranh chấp hợp đồng vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều kiện chủ thể hộ gia đình, tranh chấp về việc chậm đăng ký biến động, tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc chuyển nhượng.

2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả:

• Kiến nghị hoàn thiện pháp luật: Sửa đổi, chuẩn hóa khái niệm HĐCNQSDĐ ở trong luật; thống nhất quy định về tư cách chủ thể hộ gia đình giữa BLDS và Luật Đất đai; làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng (phân định hiệu lực giao kết với hiệu lực chuyển quyền); cụ thể hóa cơ chế xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
• Giải pháp thực thi: Tăng cường kiểm soát nghiệp vụ công chứng, liên thông dữ liệu giữa văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai; đẩy mạnh công tác hòa giải cơ sở và nâng cao kỹ năng xét xử của Thẩm phán đối với án tranh chấp đất đai tại Hà Nội.

---

Kết quả và đóng góp

1. Kết quả chính và tổng hợp các quy định pháp luật

Khóa luận đã hệ thống hóa toàn diện các căn cứ pháp lý và làm rõ những điểm bất cập, mâu thuẫn giữa các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ ở:

Tiêu chí pháp lý	Quy định tại BLDS năm 2015	Quy định tại Luật Đất đai năm 2013	Bất cập / Vướng mắc thực tiễn
Khái niệm hợp đồng	Điều 500: Quy định chung về "Hợp đồng về QSDĐ", bỏ quy định riêng về HĐCNQSDĐ.	Không đưa ra định nghĩa riêng về HĐCNQSDĐ ở mà chỉ quy định về quyền chuyển nhượng tại Điều 166, 168.	Thiếu vắng định nghĩa pháp lý đặc thù cho HĐCNQSDĐ ở trong khoa học pháp lý thực định.
Tư cách chủ thể "Hộ gia đình"	Khoản 2 Điều 101: Bãi bỏ tư cách chủ thể độc lập của hộ gia đình; thành viên phải tự xác lập hoặc ủy quyền văn bản.	Điều 5, Điều 169: Tiếp tục ghi nhận hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất độc lập.	Xung đột trong việc xác định chữ ký của các thành viên gia đình khi công chứng và xét xử tranh chấp.
Thời điểm phát sinh hiệu lực	Điều 503: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo Luật Đất đai.	Khoản 3 Điều 188: Việc chuyển nhượng phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.	Tranh luận giữa thời điểm hợp đồng có hiệu lực (khi công chứng) và thời điểm chuyển quyền sở hữu (khi vào Sổ địa chính).
Thời hạn đăng ký biến động	Không quy định thời hạn bắt buộc đăng ký sang tên cụ thể.	Khoản 6 Điều 95: Bắt buộc đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày công chứng.	Quá 30 ngày hợp đồng vẫn có giá trị nhưng bên vi phạm bị xử phạt vi phạm hành chính về đăng ký đất đai.
Xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu	Điều 131: Khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.	Không quy định chi tiết việc hoàn trả giá trị công trình, tài sản tôn tạo trên đất.	Khó khăn khi khôi phục nguyên trạng đối với đất ở đã xây dựng công trình hoặc bị biến đổi giá trị thị trường.

2. Các giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất

• Hoàn thiện lập pháp:
  • Bổ sung định nghĩa chuẩn xác về HĐCNQSDĐ ở vào hệ thống văn bản pháp luật dân sự và đất đai.
  • Sửa đổi khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thành "tranh chấp về QSDĐ", đồng thời quy định bao quát chủ thể tranh chấp đất đai bao gồm cả các bên trong quan hệ quản lý hành chính nhà nước.
  • Hài hòa quy định về chủ thể hộ gia đình giữa BLDS 2015 và Luật Đất đai, minh định rõ cơ chế ủy quyền của các thành viên trong hộ khi chuyển nhượng đất ở.
  • Quy định rõ ràng quy trình xử lý giá trị tài sản gắn liền với đất phát sinh sau thời điểm giao kết khi giải quyết hậu quả HĐCNQSDĐ ở vô hiệu.
• Nâng cao hiệu quả thực thi:
  • Chuẩn hóa hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng tại các tổ chức hành nghề công chứng và UBND cấp xã trên địa bàn Hà Nội.
  • Nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính điện tử liên thông giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và các tổ chức hành nghề công chứng nhằm ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án.
  • Nâng cao năng lực chuyên môn, tính nhất quán trong áp dụng án lệ và hướng dẫn nghiệp vụ của TAND Tối cao cho đội ngũ Thẩm phán TAND TP Hà Nội.

3. Đóng góp khoa học của khóa luận

• Đề xuất một định nghĩa khoa học pháp lý hoàn chỉnh về HĐCNQSDĐ ở dựa trên sự tích hợp các yếu tố về quyền tài sản, tính không hoàn lại và mục đích sử dụng đất ở.
• Nhận diện có hệ thống các vướng mắc pháp lý nảy sinh từ sự không đồng bộ giữa BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
• Cung cấp góc nhìn thực tiễn chuyên biệt về tình hình xét xử tranh chấp HĐCNQSDĐ ở tại TAND thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2023–2024.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực tiễn của đề tài tập trung chủ yếu vào công tác xét xử các vụ án phúc thẩm tại TAND thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2023–2024; hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được phân tích căn cứ trên nền tảng Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và BLDS 2015.
• Hướng mở nghiên cứu tiếp: Mở rộng đánh giá sự tương thích của HĐCNQSDĐ ở dưới tác động của các đạo luật mới được ban hành (như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023); đồng thời mở rộng phạm vi nghiên cứu so sánh thực tiễn xét xử giữa các đô thị lớn trực thuộc trung ương.

---

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo học thuật hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên, giảng viên ngành Luật: Đặc biệt thuộc các chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; cung cấp nguồn tài liệu chi tiết về chế định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
• Cán bộ tư pháp và hành nghề luật: Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Luật sư, Công chứng viên, Chuyên viên pháp lý tại Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND các cấp; hữu ích trong việc tra cứu các vướng mắc về chủ thể hộ gia đình, thời điểm hiệu lực của hợp đồng và giải quyết hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị vô hiệu.
• Nội dung đáng tham khảo nhất:
  • Cơ sở lý luận phân biệt 3 đặc trưng của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ (tính đền bù, tính không hoàn lại, chuyển giao đồng thời đất và quyền);
  • Phần phân tích xung đột chủ thể hộ gia đình giữa BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 tại Chương 2;
  • Luận điểm phân tích thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ ở gắn với Án lệ số 55/2022/AL và Công văn số 89/TANDTC-PC.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tác giả Đỗ Lê Lam đưa ra định nghĩa khoa học pháp lý về HĐCNQSDĐ ở như thế nào?
Tác giả định nghĩa HĐCNQSDĐ ở là giao kết pháp lý giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, trong đó bên chuyển nhượng tự nguyện chuyển giao đất và QSDĐ thuộc sở hữu của mình cho bên nhận chuyển nhượng, đồng thời không còn quyền và lợi ích liên hệ với đất kể từ thời điểm pháp luật công nhận hiệu lực của hợp đồng. Loại đất chuyển nhượng trong hợp đồng này chỉ được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở cá nhân, nhà ở công cộng và các công trình hạ tầng phục vụ sinh hoạt trong khu dân cư.

2. Thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐCNQSDĐ ở được xác định ra sao theo quy định và hướng dẫn xét xử?
Theo Điều 503 BLDS 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Hướng dẫn tại Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020 của TAND Tối cao và Án lệ số 55/2022/AL đều thống nhất rằng HĐCNQSDĐ chỉ phát sinh hiệu lực pháp luật đầy đủ kể từ thời điểm được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và ghi nhận vào Sổ địa chính, dù trước đó đã hoàn tất công chứng, chứng thực.

3. Vì sao HĐCNQSDĐ ở không áp dụng quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng?
Bởi vì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đồng thời là thời điểm Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng trong Sổ địa chính. Khi hợp đồng đã đăng ký biến động thành công, việc chuyển quyền đã hoàn thành; nếu sau thời điểm này một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng có hiệu lực pháp luật và phải chịu trách nhiệm do vi phạm, chứ không thể áp dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

4. Bất cập lớn nhất về tư cách chủ thể "hộ gia đình" khi ký kết HĐCNQSDĐ ở là gì?
Khoản 2 Điều 101 BLDS 2015 không còn công nhận hộ gia đình là chủ thể độc lập của quan hệ dân sự mà yêu cầu các thành viên phải cùng tham gia xác lập hoặc ủy quyền văn bản cho người đại diện. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn ghi nhận hộ gia đình là người sử dụng đất và chỉ quy định chủ hộ chịu trách nhiệm trước Nhà nước mà không làm rõ vai trò đại diện của chủ hộ trong giao dịch dân sự, gây lúng túng khi xác định các thành viên có quyền định đoạt tài sản chung theo Điều 212 BLDS 2015.

5. Vướng mắc thực tế khi xử lý hậu quả HĐCNQSDĐ ở vô hiệu theo Điều 131 BLDS 2015 là gì?
Điều 131 BLDS 2015 quy định các bên "khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Tuy nhiên, trên thực tế đất ở thường xuyên biến động giá trị theo thị trường hoặc bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc kiên cố, cải tạo đất làm tăng giá trị. Việc hoàn trả nguyên trạng gặp bế tắc nếu không có quy định chi tiết về cơ chế định giá và hoàn trả bằng tiền đối với các tài sản, chi phí phát sinh hợp pháp trên đất.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đỗ Lê Lam đã hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Công trình đã làm rõ những mâu thuẫn thực định giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với Luật Đất đai năm 2013 và các luật chuyên ngành liên quan đến chủ thể hộ gia đình, điều kiện đối tượng và thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Gắn liền với thực tiễn xét xử phúc thẩm tại TAND thành phố Hà Nội giai đoạn 2023–2024, khóa luận đã đề xuất hệ thống kiến nghị lập pháp và giải pháp thực thi mang tính đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch đất ở.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1, tác giả bài viết đã giải quyết những van đề ly luận cơ bản về HDCNOSDD 4, cụ thé: (1) Xây dụng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trên cơ sỡ phân tích về khái niệm quyền. sử dụng dat 6, hợp đông, ba đặc trưng của hoạt động chuyên nhượng quyên sử dung đất cũng như tiếp thu tính thân xây dụng khái niêm HĐCNQSDĐ ở của tác giả Nguyễn Thuy Trang và tác giả Hà V ăn Tiền. Q) Đặc điểm của HĐCNQSDĐ ở được phân tích căn cử vào các đặc điểm của hợp đẳng mua bán tai sản có đối tượng là quyên sử dung dat. (8) Khái quát sư hình thành Pháp luật về HĐCNQSDĐ6 và phát triển các quy định pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở được phân tích trên.

cơ sở nhận xét, dénh giá nhũng điểm kế thừa, phát triển của quy đính về HDCNOSDD ở. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 2. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dựng date 2. Chit thé của hop đồng chnyén nïiợug quyén sic đụng datở 21.

Bên chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở Theo BLDS năm 20153, chủ thể của giao dich dân sự là cá nhân, pháp nhân Chủ thé của HDCNOSDD ở theo Luật Dat dai 2013 1a tổ chức, cá nhiên, hộ gia dinh Trang đó, cá nhân, hộ gia đình là chủ thể khai thác, sử dung đất ở có thời hạn ôn định, lâu dai với muc đích dé ở. Chủ thé là tô chức được giao dat ở dé thuc hiện dự án kinh doanh nhà ở thuộc trường hop sử dung đất có thời hạn. Cu thể nhu sau: Métla cá nhân Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở nói riêng và hợp đồng nói chung là một dạng thức của giao dich dân sựmà chủ thể của giao dịch dân sự là cá nhân, pháp sinânŠ thỏa mãn các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Theo đó, cá nhân trở thành chủ thé của HDCNOSDD ở khi: @) Có đây đủ năng lực hành vi dan sự, G) Có quyên sử dung đất hợp pháp và thuộc trường hợp được phép Ngoài ra, pháp luật dat đai hiện hành con quy đính cụ thê các trường hợp hộ gia đính, cả nhén chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở có điều kiện bao gam: i) Hộ gia đính, cá nhân.

sinh sống xen kế trong phân Khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân kim phục héi sinh thứ thuộc rùng đặc đụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chi được chuyên nhượng quyền sử dung dat ở cho hộ gia định, cá nhân sinh sông trong phân kim đó, i) Hồ gia đính, cá nhiên được Nhà nước giao đất ở trong khu rùng phòng hé thi chỉ được chuyển. nhượng tăng cho quyên sử dụng dat ở cho hộ gia định, cá nhan đang sinh sông trong khu vực rùng phòng hộ đó, iii) Hồ gia dinh, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thi được chuyên nhượng quyền sử dung đất sau 10 năm, ké từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phi * Điều 1 Bộ nit Dân swnim 2015 * Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 Các trường hợp sau được pháp luật quy định là cá nhân: Hồ gia dinh không thuộc đối tương theo quy định tại Khóa 3 Điều 3 của Nghị dinh 115/2018/NĐ-CP nên được xác định là cá nhân; Theo BLDS nếm 2015, hô gia đính, tô hợp tác, tô chức khác khi tham gia quan hệ pháp luật dân sư thi các thành viên tham. gia xác lập, thực hiện giao dich dan sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sx. V iệc ủy quyên phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có théa thudn khác.

Khi có sự thay đổi người đại điện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sư biết. Trường hợp thành viên tham gia không được các thành viên khác ủy quyên lam người dai điện thi thành viên đó là chủ thé của quan hệ dân sự do minh xác lập, thực hiện. Theo quy định của khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015, hộ gia dinh không phải là chủ thé của giao dich dân sự. Riêng đối với các giao dich dân sự về quyên sử dụng dit, việc xác định chủ thé của quan hệ dân sư có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng dat được thực hiện theo quy đính của Luật Dat dai Trường hợp định đoạt tai sản 1a bat động sản, đông sản có đăng ky, tài sản 1a nguén thu nhập chủ yêu của gia dinh phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia Gah là người thành nién có nang lực hành vi dân sự day đủ, trừ trường hợp luật có quy đánh: khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thi áp dung quy định về sở hữu chung theo phân được quy định tại BLDS và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy đính tại Điều 213 của BLDS năm 2015 quy định về ché đô tai sản chung vợ chong là tai sản chung hợp nhất Ế Tuy nhiên, pháp luật đất dai chỉ quy định hộ gia đính sẽ là người chiu trách nhiém trước Nhà nước đối với việc sử dụng dat mà không đề cập đến vai trò của chủ hộ gia dinh trong các giao dich dân sự Do vay, căn cử khoản 3 Điêu 4 BLDS 2015, có thé biểu các giao dich dân sự do hộ gia đình xác lập sẽ chịu sự điêu chỉnh của pháp luật dan sự. Người Liệt Nam Ảnh cư ở nước ngoài, cá nhãn nước ngoài thuộc đối tương có quyén sở hữu nhà ở tại Liệt Nam, Cá nhân là người Việt Nam định cưở nước ngoài thuộc các đối tương có quyên sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liên. với quyên sử dung dat ở tại V iệt Nam. * Khoản 2 Điều 212 Bộ hit Dân sư năm 2015 “ Khoăn $ Điều 7 Luật Đất đai năm 2013 Chủ thé này ngoài các quyên và ngiấa vụ chung của người sử dung đất thi họ con có quyên thê châp, gop van, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liên voi dat thuê.

Ngoài ra, ho con có quyên cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Ca nhãn nước ngoài được phép nhấp cảnh vào Viet Nam và không thuộc điền được hướng quyền uu đấi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo guy định của pháp luật; Như vậy, theo quy định tại Điều 5 Luật Dat dai năm 2013, chủ thé này không phải là “người sử dung dat”, nhưng theo Luật Nhà ở ném 2014 sửa di thì họ van có quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng các điêu kiện theo quy dinh của pháp luật. Hai là, pháp nhân Pháp nhân trở thành chủ thé chuyên nhượng trong HĐCNQSDĐ ở khi đáp ung các điều kiện theo quy dinh của pháp luật nlur () Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat đông sản phải thénh lập doanh nghiệp hoặc hop tác xa’; (i) Đôi với dự án kinh doanh nhà ở dé bán hoặc dé bán kết hop với cho thué hoặc dé cho thuê mua thi thời hạn giao dat cho chủ đầu tư được xác dinh theo thời hạn của de én; người mua nhà ở gắn Hiền với quyền sử dung dat được sử dụng đất én định lâu dai (aii) Các điều kiện dé trực biện quyên chuyên nhương quyền sử dung dat trong thực hiện dự án dau tư xây dung kinh doanh nhà ở (đã hoàn thành đu tư xây ching kết cầu hạ tầng và nghifa vụ tai chính về dat dei; có Giây chúng nhận) ° Ngoài ra, cên phải lưu ý rằng theo Điêu 2 Luật Kinh doanh bất động sản nim 2014, đổi tương áp đụng của Luật này bao gam: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat đông sản tại V iệt Nam, 2.

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bat đông sản tại VietNam. Tiệp đền, khoản1 Điêu3 Luật kinh doanh bat đông sản năm. 2014 định nghĩa: “Kinh doanh bắt động sản là việc đều tư vốn dé thực hiện hoạt động xây đựng mua, nhận chuyển nhượng dé bản chuyển nhương: cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động san; thực hiện dich vụ môi giới bat đồng sản: dich vụ san giao dich bắt động sản: dich vụ he van bắt động sản hoặc quản [ý bắt động sản nhằm muc dich sinh lời” ? Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sinnim 2014 “Dom 3 khoản 3 Điều 126 Luit Đất đai năm 2013 ” Khoin 1 Điều 94 Luật Dat dainim 2013 Từ các quy định trên cho thay, các giao dich có liên quan đến bất động sản nham mục dich “sinh lời" đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất đông sản, không phân tiệt tổ chức, cá nhân đó có phải là tổ clưức kinh doanh bat động sin hay không. Như vậy, các chủ thé đông thời phải tuân thủ Luật Kinh doanh bat động sẵn năm 2014 khi thuộc một trong các trường hợp sau: @) Cả hai đều là tổ chức kinh doanh bat động sản, (ii) Một bên là tô chức kinh doanh bat động sản, (ii) Các bên không phii là tô chức kinh doanh bat động sản nhưng có giao dich liên quan đền bat động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Khi đó, các chủ thé chuyên nhượng quyền sử dung đất trang hoạt động kinh doanh bất đông sin thuộc quy định tại khoản1 Điều 194 Luật Dat dai năm 2013 phải đồng thời tuân thủ điều kiện quy định tei Điêu 10 Luật kinh doanh bat đông sẵn ném 201 4. Các trường hợp sau đây được pháp luật quy định là pháp nhân: Các tổ chức nước ngoài là người Viet Nam thuộc đối tương có quyền sở hin ở tại Viét Nam; nhà Người V iệtN am định cư ở nước ngoài thuộc các đổi tương có quyên sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nha ở thì có quyền sở hữu nhà ở gan liên với quyền sử dung dat ở tại V iệt Nam. Điều 7 và Điều8 Luật Nhà ở ném 2014 được sửa đổi, bỗ sung bởi Luật Kiên. trúc năm 2019, Luật Dau tư năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bd sung Luật Xây dung có quy định đối tượng và điều kiện được công nhận.