Chương 1, tác giả bài viết đã giải quyết những van đề ly luận cơ bản về HDCNOSDD 4, cụ thé: (1) Xây dụng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trên cơ sỡ phân tích về khái niệm quyền. sử dụng dat 6, hợp đông, ba đặc trưng của hoạt động chuyên nhượng quyên sử dung đất cũng như tiếp thu tính thân xây dụng khái niêm HĐCNQSDĐ ở của tác giả Nguyễn Thuy Trang và tác giả Hà V ăn Tiền. Q) Đặc điểm của HĐCNQSDĐ ở được phân tích căn cử vào các đặc điểm của hợp đẳng mua bán tai sản có đối tượng là quyên sử dung dat. (8) Khái quát sư hình thành Pháp luật về HĐCNQSDĐ6 và phát triển các quy định pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất ở được phân tích trên.
cơ sở nhận xét, dénh giá nhũng điểm kế thừa, phát triển của quy đính về HDCNOSDD ở. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở 2. Quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dựng date 2. Chit thé của hop đồng chnyén nïiợug quyén sic đụng datở 21.
Bên chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở Theo BLDS năm 20153, chủ thể của giao dich dân sự là cá nhân, pháp nhân Chủ thé của HDCNOSDD ở theo Luật Dat dai 2013 1a tổ chức, cá nhiên, hộ gia dinh Trang đó, cá nhân, hộ gia đình là chủ thể khai thác, sử dung đất ở có thời hạn ôn định, lâu dai với muc đích dé ở. Chủ thé là tô chức được giao dat ở dé thuc hiện dự án kinh doanh nhà ở thuộc trường hop sử dung đất có thời hạn. Cu thể nhu sau: Métla cá nhân Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung dat ở nói riêng và hợp đồng nói chung là một dạng thức của giao dich dân sựmà chủ thể của giao dịch dân sự là cá nhân, pháp sinânŠ thỏa mãn các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Theo đó, cá nhân trở thành chủ thé của HDCNOSDD ở khi: @) Có đây đủ năng lực hành vi dan sự, G) Có quyên sử dung đất hợp pháp và thuộc trường hợp được phép Ngoài ra, pháp luật dat đai hiện hành con quy đính cụ thê các trường hợp hộ gia đính, cả nhén chuyên nhượng quyền sử dụng dat ở có điều kiện bao gam: i) Hộ gia đính, cá nhân.
sinh sống xen kế trong phân Khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân kim phục héi sinh thứ thuộc rùng đặc đụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chi được chuyên nhượng quyền sử dung dat ở cho hộ gia định, cá nhân sinh sông trong phân kim đó, i) Hồ gia đính, cá nhiên được Nhà nước giao đất ở trong khu rùng phòng hé thi chỉ được chuyển. nhượng tăng cho quyên sử dụng dat ở cho hộ gia định, cá nhan đang sinh sông trong khu vực rùng phòng hộ đó, iii) Hồ gia dinh, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thi được chuyên nhượng quyền sử dung đất sau 10 năm, ké từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phi * Điều 1 Bộ nit Dân swnim 2015 * Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 Các trường hợp sau được pháp luật quy định là cá nhân: Hồ gia dinh không thuộc đối tương theo quy định tại Khóa 3 Điều 3 của Nghị dinh 115/2018/NĐ-CP nên được xác định là cá nhân; Theo BLDS nếm 2015, hô gia đính, tô hợp tác, tô chức khác khi tham gia quan hệ pháp luật dân sư thi các thành viên tham. gia xác lập, thực hiện giao dich dan sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sx. V iệc ủy quyên phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có théa thudn khác.
Khi có sự thay đổi người đại điện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sư biết. Trường hợp thành viên tham gia không được các thành viên khác ủy quyên lam người dai điện thi thành viên đó là chủ thé của quan hệ dân sự do minh xác lập, thực hiện. Theo quy định của khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015, hộ gia dinh không phải là chủ thé của giao dich dân sự. Riêng đối với các giao dich dân sự về quyên sử dụng dit, việc xác định chủ thé của quan hệ dân sư có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng dat được thực hiện theo quy đính của Luật Dat dai Trường hợp định đoạt tai sản 1a bat động sản, đông sản có đăng ky, tài sản 1a nguén thu nhập chủ yêu của gia dinh phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia Gah là người thành nién có nang lực hành vi dân sự day đủ, trừ trường hợp luật có quy đánh: khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thi áp dung quy định về sở hữu chung theo phân được quy định tại BLDS và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy đính tại Điều 213 của BLDS năm 2015 quy định về ché đô tai sản chung vợ chong là tai sản chung hợp nhất Ế Tuy nhiên, pháp luật đất dai chỉ quy định hộ gia đính sẽ là người chiu trách nhiém trước Nhà nước đối với việc sử dụng dat mà không đề cập đến vai trò của chủ hộ gia dinh trong các giao dich dân sự Do vay, căn cử khoản 3 Điêu 4 BLDS 2015, có thé biểu các giao dich dân sự do hộ gia đình xác lập sẽ chịu sự điêu chỉnh của pháp luật dan sự. Người Liệt Nam Ảnh cư ở nước ngoài, cá nhãn nước ngoài thuộc đối tương có quyén sở hữu nhà ở tại Liệt Nam, Cá nhân là người Việt Nam định cưở nước ngoài thuộc các đối tương có quyên sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liên. với quyên sử dung dat ở tại V iệt Nam. * Khoản 2 Điều 212 Bộ hit Dân sư năm 2015 “ Khoăn $ Điều 7 Luật Đất đai năm 2013 Chủ thé này ngoài các quyên và ngiấa vụ chung của người sử dung đất thi họ con có quyên thê châp, gop van, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liên voi dat thuê.
Ngoài ra, ho con có quyên cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Ca nhãn nước ngoài được phép nhấp cảnh vào Viet Nam và không thuộc điền được hướng quyền uu đấi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo guy định của pháp luật; Như vậy, theo quy định tại Điều 5 Luật Dat dai năm 2013, chủ thé này không phải là “người sử dung dat”, nhưng theo Luật Nhà ở ném 2014 sửa di thì họ van có quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng các điêu kiện theo quy dinh của pháp luật. Hai là, pháp nhân Pháp nhân trở thành chủ thé chuyên nhượng trong HĐCNQSDĐ ở khi đáp ung các điều kiện theo quy dinh của pháp luật nlur () Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat đông sản phải thénh lập doanh nghiệp hoặc hop tác xa’; (i) Đôi với dự án kinh doanh nhà ở dé bán hoặc dé bán kết hop với cho thué hoặc dé cho thuê mua thi thời hạn giao dat cho chủ đầu tư được xác dinh theo thời hạn của de én; người mua nhà ở gắn Hiền với quyền sử dung dat được sử dụng đất én định lâu dai (aii) Các điều kiện dé trực biện quyên chuyên nhương quyền sử dung dat trong thực hiện dự án dau tư xây dung kinh doanh nhà ở (đã hoàn thành đu tư xây ching kết cầu hạ tầng và nghifa vụ tai chính về dat dei; có Giây chúng nhận) ° Ngoài ra, cên phải lưu ý rằng theo Điêu 2 Luật Kinh doanh bất động sản nim 2014, đổi tương áp đụng của Luật này bao gam: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bat đông sản tại V iệt Nam, 2.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bat đông sản tại VietNam. Tiệp đền, khoản1 Điêu3 Luật kinh doanh bat đông sản năm. 2014 định nghĩa: “Kinh doanh bắt động sản là việc đều tư vốn dé thực hiện hoạt động xây đựng mua, nhận chuyển nhượng dé bản chuyển nhương: cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động san; thực hiện dich vụ môi giới bat đồng sản: dich vụ san giao dich bắt động sản: dich vụ he van bắt động sản hoặc quản [ý bắt động sản nhằm muc dich sinh lời” ? Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bit động sinnim 2014 “Dom 3 khoản 3 Điều 126 Luit Đất đai năm 2013 ” Khoin 1 Điều 94 Luật Dat dainim 2013 Từ các quy định trên cho thay, các giao dich có liên quan đến bất động sản nham mục dich “sinh lời" đều thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật kinh doanh bất đông sản, không phân tiệt tổ chức, cá nhân đó có phải là tổ clưức kinh doanh bat động sin hay không. Như vậy, các chủ thé đông thời phải tuân thủ Luật Kinh doanh bat động sẵn năm 2014 khi thuộc một trong các trường hợp sau: @) Cả hai đều là tổ chức kinh doanh bat động sản, (ii) Một bên là tô chức kinh doanh bat động sản, (ii) Các bên không phii là tô chức kinh doanh bat động sản nhưng có giao dich liên quan đền bat động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Khi đó, các chủ thé chuyên nhượng quyền sử dung đất trang hoạt động kinh doanh bất đông sin thuộc quy định tại khoản1 Điều 194 Luật Dat dai năm 2013 phải đồng thời tuân thủ điều kiện quy định tei Điêu 10 Luật kinh doanh bat đông sẵn ném 201 4. Các trường hợp sau đây được pháp luật quy định là pháp nhân: Các tổ chức nước ngoài là người Viet Nam thuộc đối tương có quyền sở hin ở tại Viét Nam; nhà Người V iệtN am định cư ở nước ngoài thuộc các đổi tương có quyên sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nha ở thì có quyền sở hữu nhà ở gan liên với quyền sử dung dat ở tại V iệt Nam. Điều 7 và Điều8 Luật Nhà ở ném 2014 được sửa đổi, bỗ sung bởi Luật Kiên. trúc năm 2019, Luật Dau tư năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020, Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bd sung Luật Xây dung có quy định đối tượng và điều kiện được công nhận.