CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIỀN VỚI DAT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Lý luận về giay chứng nhận và cap giấy chứng nhận quyền sử dung đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sin khác gắn lien với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Khái tiệm, đặc điềm về Giấy chứng nhậm quyéu sit dung đất, quyền sở hữm nhà ở và tài sâu khác gin lieu với đất GCNOQSDD là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong quản lý và sử dung dat dai. Trong đời sông xã hội, người dân thường gọi GCNQSDD là “số dé” hay “bìa đỏ”.
Thuật ngữ nay được sử dụng phố biên trong các văn bản pháp luật về dat dei, đặc biệt kế từ khí Luật Dat đai năm 1993 được ban hành với quy định “Nhà nước cắp GCNQSDĐ cho người sử cumg đắt ôn định lâu dai“ Thuật ngữ này được giới khoa học pháp ly xem xét và giải nghĩa như sau: Thứ nhất, theo Từ điền Luật hoc do Viên Khoa học Pháp ly (Bộ Tư pháp) biên soan năm 2006: “Giáp chứng nhận quyền sử dung dat. Giáp chứng nhân do cơ quan nhà nước cô thâm quyền cấp cho người sử dụng đất dé báo hộ quyển và loi ich hợp pháp của người sử đụng dt’? Thứ hai, khái niệm về GCNQSDĐ có sư thay đổi theo thời gian cu thé nam 2003 theo Luật dat dai năm 2003 quy định: “Giáy chứng nhân quyền sử đụng đất là giấy chứng nhân do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cắp cho người sir dung đất dé bảo hộ quyển và loi ich hợp pháp của người sử ding đất”. Dén năm 2013, khái niém này có bố sung thêm theo Khoản 16, Điều 3 Luật Dat đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sir dụng dat. quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất dai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhân quyển sử ding đất quyển sở hint nhà ở tài sản khác gắn liền với đất hop pháp của người có quyền sử dng đất, quyên sở hữu: nhà ở và quyền sở hữm tài sản khác gắn liền với đất”.
So với khái niém trước đây thi Luật Dat đai 2013 đã sửa đôi thuật ngữ GCNQSDD sang một thuật ngữ khác mang tính chất bao quát, đây đủ hơn là GCNOSDD, quyên sở hữu nhà ở va tải sản khác gắn liền với dat, đông thời khẳng định GCNOSDĐ là một Lwin 1 Điều 2 Luật Dit dainim 1993 236 Tư pháp ~ Viện Khoa hoc Pháp ý (2006), Từ điển Luithoc,Nxb Tư pháp & Neb Từ đến Bich hoa, Ha Nội,tr 302 9 chứng thư pháp lý để nha nước xác nhận quyên sử dung đất và chi cơ quan nha nước có thâm quyền mới được cấp Nhu vậy qua xem xét các khái niém về GCNQSDĐ nêu trên cho thay về cơ bản các quan điểm nay đều khá day đủ, phản anh đúng bản chat của GCNQSDĐ một cách hợp pháp, quyên nang đó bao gồm trao đôi, tặng cho, thừa kế, gop vốn. Đông thời, khái tiệm phép ly quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013 về GCNOSDD cũng đã đánh dau một bước phát trién tiếp theo trong tư duy, nhận thức lý luận và điêu chỉnh pháp luật về GCNQSDD. Bên canh đó, pháp luật cũng quy dinh về việc cap GCNQSDĐ do cơ quan có thâm quyên cap theo một trình tự, thủ tục chat chế, thông nhật Từ những lập luân trên, ta có thé rút ra một số đặc đêm về GCNQSDĐ như Sa Thứt nhất, GCNQSDD là giây tờ chứng nhân pháp lý có tính thông nhat được nha nước cap cho người sử dung dat khi và chỉ khi ho đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của luật dat dai và các văn bản pháp luật hướng dẫn đi kèm nhằm phuc vụ công tác quan lý của nhà nước và đảm bảo quyên lợi tôi đa cho người sử dung dat Thit hai,GCNQSDĐ được cap theo một trình tự, thủ tục chit chế. Đất dai là tai sản có giá trị vô cùng lớn tài nguyên có giới hạn việc Nhà nước công nhận GCNOQSDD là một loại tài sản, đã làm cho tài sản nay cảng có giá trị, vi thé dé xảy ra tranh chap, xung đột về lợi ích nên cân được quản ly chất chế.
Không những vậy, việc xác định nguén gốc dat ở nước ta hién nay cũng rat khó khăn, nêu không làm chat chế sé dễ dan đền khiêu nai, khiêu nại, đơn thư tác động xâu đền tình hình chính trị của dat nước Tht ba, cap GCNQSDĐ được thực hiên dua trên quyên lực Nhà nước, chỉ các cơ quan nha nude có thêm quyền theo quy định của pháp luật mới được cấp Qua quá trình thực tê, Nhà nước từng bước có quy đính cu thé và thống nhất về cơ quan có thêm quyên câp GCNQSDD. Theo đó, thâm quyên cap GCNQSDD thuộc vé Uy ban nhên dân cập tinh và cap huyện, thông qua cơ chế một cửa. Cơ quan nha nước có thâm quyên phải thông qua tô chức, cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thẩm tra, xác minh hô sơ, nguôn gốc và quá trình sử dung dat theo đúng han mức và quy trinh trong các văn bản quy pham pháp luật đã ap dung thi hành trên cả nước do Bộ Tai nguyên và Môi trường ban hành. ¥ ughia cha Giấy chứng nhậu quyều sit đụng dat, quyền sở hin nhà và tài san khác gắm liều với đất 1.
Ýnglãa đối với Nhà nước That nhất, GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước bảo vệ chế độ sở hữu toàn dan về đất đai cũng như thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai. Nha nước là đại diện chủ sở hữu và thông nhật quan lý dat dai nhưng không trực tiếp sử dung va khai thác lợi ich tử những thửa dat đó, ma ban giao cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đính gọi chung là người sử dung dat, thực hién dưới các hình thức ban giao dat, cho thuê đất, công nhận quyên sử dung dat. Nhằm đêm bão cho việc quan lý đất dai được liêu quả, Nhà nước đã ban hành ra các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất mà ho phải thực hiện khi tham gia quan hệ trong lĩnh vực dat dai. Theo đó, một trong những quyền lợi cơ bản mà người sử dung dat được hưởng khi tham gia quan hệ pháp luật đất dai đó là được cap GCNQSDĐ.
Có thé thay GCNQSDĐ chính là một chứng thư pháp ly quan trọng dé Nha nước quan ly chất chế về đất đai, giúp xác nhân môi quan hệ hop pháp giữa Nhà nước và người sử dung đất, cũng như đảm bảo tam quan trong trong việc quan lý của Nhà nước đối với người sử dụng đất Ý nghiie trên được biểu biện dưới nhiều khía canh khác nhau Thông qua GCNOSDD, Nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình nguồn gốc, thực trang và sự biên đông của quá trình sử dung đất. Qua công tác cap GCNQSDD, Nhà nước có cơ sở để xây dựng, cải cách chính sách dat dai va thực hiện tốt hơn chức năng quản lý của minh đổi với dat dai. Bên canh đó, hoạt đông nay hỗ trợ cho công tác quy hoạch sử dung dat, thông kê dat đai diễn ra một cách thuận lợi, tránh phung phí tiền của và thời gian của nhân dân, Nhà nước có thé tùng bước hiện dai hóa công tác quản ly dat đai thông qua hoạt động cap GCNQSDĐ Tht hai, hoạt đông cap GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dối và kiếm soát được thị trường giao dich bắt động sin Việc cap GCNQSDĐ là cơ sở gúp Nhà nước kiểm soát được các giao dich dat dai của các chủ thể sử dụng đất tốt hơn Hơn nữa việc cap GCNQSDĐ được xem như một cơ chê do Nhà nước dé ra nhằm xác lập sư an toàn pháp lý cũng như tránh được các sư có cho cả hai bên quan hệ Nhà trước với người sử dung dat và giữa những người này với nhau. Thúứt ba, hoạt động cap GCNQSDD tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nha nước, đặc biệt là ngân sách địa phương, 11 Cap GCNQSDĐ là hoạt động dem lai nguén thu cho ngân sách, thông qua việc cap GCNQSDĐ, Nha nước sé có đây đủ thông tin, cơ sở a phục vụ cho việc thu thuê sử dụng đất phi nông nghiệp, thuê thu nhập cá nhân, tiên sử dung đất, tiền cho thuê dat, lệ phi dia chính.
Đây 1a một khoản thu không hệ nhỏ cho ngân sách nha nước, đặc biệt là ngân sách dia phương. Thất fr, nhằn gép phần kiểm soát và đề phòng các hành vi không tuân thủ quy định của pháp luật dat dai thì GCNQSDĐ còn là cơ sở để các cơ quan chức nang xử lý các khiêu nại, vi phạm, tố giác trong lính vực nay. GCNOSDD là chứng từ pháp lý làm cơ sở dé cơ quan Nhà Nước xác định nguôn góc, tình trang sự biên đông của thửa đất Thông qua GCNQSDĐ, cơ quan nha trước có thêm quyền có thé năm bất các hoạt động của người sử dung đất như các giao dịch chuyển nhượng, thé chap quyên sử dụng dat. từ đó xác định tính chất, mức đô vi phạm va đưa ra các chế tài xử phạt nham ran de, phòng ngừa các hành vi vi phạm.
Qua do bao vệ quyên và lợi ích hợp pháp của người sử dung đất, tạo niêm tin, sự ủng hộ của nhân dân vào công tác quản ly dat dai nói riêng cũng nhu công tác quan lý xã hội nói chung của Nha nước Mặt khác, theo quy đính của pháp luật thi có hai cơ quan có thâm quyên giải quyét tranh chap dat đai là Tòa án nhân dan các cap và Uy ban nhân dân cấp huyện trở lên, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý dé phân định thêm quyên giải quyết giữa hai cơ quan này. Bởi theo quy định của Luật Dat đai 2013, người sử dung đất có GCNOSDD hoặc một trong các giây tờ hợp 1é về dat đai theo quy định tại Khoản1 và 2 Điều 203 Luật Dat đai 2013 thì Toa án nhân dân là bên có thâm quyên giải quyết những tranh chap này. Mặt khác, nêu họ không có các giây tờ hợp 1é thì thâm quyền giả quyết tranh chap sẽ thuộc về cơ quan hanh chính nha nước là Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên Phân định thâm quyên như trên đã tránh được hiện tượng đùa day hay chéi bỏ trách nhiệm giữa Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, đồng thời cũng tránh được sự mất thứ tự về thẩm quyền giữa các cơ quan nha nước trong van đề giải quyết tranh chap dat đai. Ynghia đối với người sử dụng đất Thất nhất, dim bao các nguyên lý của phép luật dé người sử dụng đất an tâm.