Chương 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE TÀI CHÍNH DAT DAI, GIÁ DAT VA PHAP LUAT VE TAI CHINH DAT DAI, GIA DAT 1. KHAI NIEM NGUON TAI CHINH VE DAT DAI VA GIA DAT 1. Khái niệm nguồn tài chính về đất đai 1. Khái niệm nguôn tài chính Tài chính thé hiện là sự vận động của vốn tiền tệ diễn ra ở mọi chủ thể trong xã hội (XH).
Nó phản ánh tổng hop các mỗi quan hệ kinh tế (KT) nay sinh trong phân phối các nguồn tài chính thông qua việc tạo lập hoặc sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của các chủ thé trong XH. Nguồn tài chính là khả năng tài chính mà các chủ thé trong XH có thé khai thác, sử dụng nhằm thực hiện các mục đích của mình. Nguồn tài chính có thé tôn tai dưới dạng tiền hoặc tài sản vật chất và phi vật chất. Sự vận động của các nguồn tài chính phản ánh sự vận động của những bộ phận của cải XH dưới hình thức giá trị (tiền tệ).
Nguồn tài chính có thé tồn tại dưới dang hữu hình hoặc vô hình. Nguồn tài chính hữu hình là nguồn tài chính tồn tại dưới hình thái giá trị và hình thái hiện vật. Nguồn tài chính hiện vật có thé tồn tại dưới dạng bất động sản (BĐS), tài nguyên, công sản, đất đai. Nguồn tài chính đưới dạng hiện vật được gọi là nguồn tài chính tiềm năng, bởi vì chúng được coi như có một khả năng tạo ra nguồn tài chính.
Khái niệm nguôn tài chính về đất đai Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển KT là vô cùng to lớn, được thé hiện: - Dat là tài sản quốc gia có giá tri lớn và là “hàng hóa đặc biệt” Cũng như các tài sản khác, đất dai có thé được sử dụng vào mục đích tiêu dùng, sản xuất - kinh doanh (SX - KD), thừa kế, biếu tặng. Trong nền KT thị trường, đất đai có thé giao dịch: mua bán, chuyên nhương, thế chấp. Dat dai cũng có giá cả (giá đất), có giá trị sử dụng, như vậy có thể coi đất đai là một “hàng hóa”; tuy nhiên “hàng hóa đất dai” là một “hàng hóa đặc biệt”, sự đặc biệt này do những đặc điểm riêng có của đất đai tạo nên. Vì vậy, đất đai là một nguồn tài chính hữu hình tồn tại dưới hình thái hiện vật.
- Dat dai tao nguôn tài chính dé xây dựng cơ sở hạ tang Dưới bat kỳ chế độ XH nao đất đai cũng là tài sản của một quốc gia, là tài sản bất khả xâm phạm. Tính chất tư hữu về đất đai chỉ nằm trong giới hạn của một cá nhân, gia đình hay một t6 chức nhất định, trong một thời gian nhất định. Giá trị sử dụng và tính chất tư hữu về đất đai, thông qua KT thị trường đã tạo điều kiện cho đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng của một quốc gia dé đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua chi ngân sách nhà nước (NSNN). Xây dung cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các nước kém phát triển, đang phát trién như Việt Nam là yêu cầu dau tiên dé làm nền móng cho phát triển KT - XH và để thu hút đầu tư.
Tuy nhiên, đầu tư cơ sở hạ tầng là một lĩnh vực cần nhiều vốn. SDD hiện có dé tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng vừa khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai, vừa đáp ứng được sé vốn rất lớn mà NSNN không có khả năng trang trải. - Đất dai tạo nguôn von góp liên doanh Đất đai - BĐS - tài sản có giá tri và giá trị đó được ding làm vốn góp liên doanh. Trong quá trình hội nhập KT quốc tế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài là mục tiêu hết sức quan trọng của mỗi quốc gia.
Các nước chưa phát triển và dang phát triển thì nhu cầu về vốn và chuyển giao công nghệ là rất lớn, vì thế giá trị đất đai là nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước và chuyên giao công nghệ. Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngoài phần vốn bang giá trị quyền SDD tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm co sở SX - KD, văn phòng. Hết thời hạn liên doanh người 10 SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ và tiếp tục được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thé chấp, góp von.) trên thị trường BĐS.
- Đất dai tạo nguôn vốn bằng việc thé chấp dé vay vốn cho đầu tư phát triển Đất đai là tài sản có giá tri lớn được sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tô chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thé chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SX - KD, để ở. Như vậy, vốn dau tư vào SX - KD đã được nhân đôi. Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; Một mặt hiện vật đất đai được tính giá trị đảm bảo cho việc huy động von nhàn rỗi trong dân cư dé đầu tư cho SX - KD theo những mục tiêu nhất định.
Đó là một giá trị đặc biệt riêng có của tài sản đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác biến đất đai thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. - Đất dai tạo nguôn thu ồn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước Bất cứ một quốc gia nào cũng sử dụng hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai dé huy động nguồn tài chính cho NSNN. Thông thường việc tao lập nguồn thu cho NSNN thông qua các chính sách thu cơ bản như: Chính sách thu tiền SDD, tiền cho thuê đất đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước; Chính sách thuế đối với đất đai như thuế SDĐ (thuế tài sản, thuế thu nhập (giá trị gia tăng) từ đất). Đất đai là của cải quan trọng, tạo nên sự giàu có và nguồn sức mạnh của mỗi quốc gia.
Tai sản này gan liền với lich sử của đất nước, do bao thế hệ có công giữ nước, dựng nước và tăng giá trị ngày càng tăng vì không ngừng được đầu tư, cải tạo. Nguồn tài chính từ đất đai không bao giờ cạn. Vì đất đai là một tài sản có giá trị lớn, là “hàng hóa đặc biệt” có thể mua đi - bán lại, đưa vào tiêu dùng nhưng không mất đi, không biến loại như những hàng hóa tiêu dùng khác. Đất đai cùng một lúc có thé dùng vào nhiều mục đích như làm cơ sở SX - KD, để ở.; vừa là tài sản huy động vốn thông qua thế chấp, góp vốn.
Thông qua các quan hệ về đất đai phát sinh sự vận động của nguồn tài chính giữa Nha nước với người sở hữu (sử dụng) đất và giữa những người SDĐ với nhau. Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước. Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất đai 11 là một BĐS được sử dụng để làm mặt bằng SX - KD, là TLSX không thê thiếu cho mọi nền KT, là chỗ ở cho con người. Nguồn vật lực này có ý nghĩa quyết định đến đời sống XH và sự tồn tại của con người.
Xét về mặt tài chính, khi phát sinh các quan hệ mua bán, trao đôi, thế chấp, góp von đối với đất dai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông qua các quan hệ đó. Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của XH, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn. Khái niệm giá đất 1. Quan niệm về giá đất Hiện nay, đa số các nước trên thé giới đều thừa nhận đất dai là hàng hóa, có thể giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cầm có, thế chấp như các hàng hóa khác.
Vấn đề giá trị, giá cả đối với “hàng hóa đặc biệt” này còn nhiều ý kiến khác nhau.Mác hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Hàng hóa đất đai có hai thuộc tính này không và có gì khác biệt với hàng hóa thông thường khác? - Giá trị sử dụng của đất đai: Đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng cho con người. Giá trị sử dụng của đất đai qua từng thời kỳ phát triển XH loài người là hoàn toàn khác nhau. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành SX vật chất của XH như là một TLSX đặc biệt.
Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và quý giá tùy thuộc hoàn toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con người đối với đất đai. Đất đai được dùng vào nhiều mục đích khác nhau, giá trị sử dung của đất đai càng lớn. - Giá trị của đất dai: Còn có quan điểm khác nhau về giá trị của đất đai. Có quan điểm cho rằng đất đai không có giá trị, vì: theo quan điểm của C.Mác về giá trị thì: “Giá tri là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hang hóa”.
Dat dai là sản phâm của tự nhiên, không phải do con người làm ra, vì vậy không có lao động kết tinh. Quan điểm khác lại cho rằng đất đai là hàng hóa đặc biệt và lý giải về giá tri đất như sau: Đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, mặt đất có trước khi loài người được sinh ra; khi đó, đất đai không có giá trị vì chưa có lao động của con người. Tuy nhiên, khi nói vê giá trị của hàng hóa, C.Mác phân tích rõ bản chât của 12 giá trị là biểu hiện quan hệ giữa người với người, vì vậy giá trị là phạm trù lịch sử, nó gắn liền với nền SX hàng hóa, là tiền đề của nền KT thị trường ngày nay.