ae SSE 2 EES BO TU PHAP TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI DE TAI KHOA HOC CAP TRUONG HOAN THIEN PHAP LUAT VE QUYEN CUA NGƯỜI SU DUNG DAT TRONG LĨNH VUC ĐẦU TU Chủ nhiệm đề tài: 7S. Nguyễn Thi Nga Khoa pháp luật Kinh tế, Đại hoc Luật Hà Nội MÃ SO: LH - 2010 — 02/DHL-HN — _ _ HÙNG TIN THU VIEN | TVUUNG DAI HỌC LUAT HÀ NỘI [PHONG sọ —_ J24_ Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THUC HIỆN DE TÀI STT HỌ VÀ TÊN | NƠI CÔNG TÁC _. — | GIA | ị Chủ nhiệm dé tai, | 1 | Ti. Nguyễn Thi Nga Dai học Luật Ha Nội | tác giả CD 01,05, © 08, 09.
| 2 [R1Nguyễn Quang Tuyến | Đại học Luật Hà Nội | Tác gia CD 02,03 - c3 | ThS. Nguyên Thi Dung Đại học Luật Ha Nội | Tác gia CD 04 — 4 | TiS. Nguyễn Hong Nhung | Đại học Luật Hà Nội | Tác giảCĐ06 - | So Tai nguyén va 5 | TAS. Nguyễn Văn Hồng | Môi trường thành phố | Tác giả CD 07 Hồ Chi Minh ' 6 | ThS.
Phạm Thu Thủy Đại học Luật Hà Nội | Tác giaCD 10. Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội | Tác giả CD 11 8 | Nguyễn Tú Anh Trường cán bộ Thanh Tác giả CD 12 tra ma Tông cục quản ly dat | 9 | ThS. Nguyễn Xuân Trọng | đai, Bộ Tai nguyên va | Tác giả CD 13,14 Môi trường MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT PHAN I: Báo cáo thong thuật.- 1 2S S1 1121112111111 12 21212111111101 1 ng | PHAN II: Các chuyên dé nghiên cứu. 5] Chuyên đề 1: Những vấn dé lý luận về quyền sử dụng đất trong lĩnh vực dau tư.
Nguyễn Thi NEA. SG CT1 E1221211121112221 2121 re 51 C Chuyên đề 2: Kinh nghiệm của pháp luật một số nước về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư. Nguyễn Quang Tuyến. 7] Chuyên đề 3: Quyền của người sử dụng đất trong đầu tu kinh doanh bat động sản - Thực trạng và một số kiến nghị.
Nguyễn Quang Tuyến. 108 Chuyên đề 4: Hoàn thiện pháp luật về giá đất - Yếu tố quan trọng đảm bảo các quyền cho nhà đầu tư trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nguyên Thị DWHg. tt n2 trời 125 Chuyên đề 5: Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các Khu Công nghiệp, Khu Kinh tế và Khu công nghệ cao và Khu Kinh tế đặc biệt.
Nguyễn Thi Nga. 145 x Chuyên đề 6: Quyền chuyển nhượng các dự án bất động sản của nhà dau tư theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản. Thực trang và hướng hoàn thiện. Nguyễn Hồng Nhung.
167 Chuyên đề 7: Pháp luật hiện hành về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong quá trình đầu tư — Thực trạng và một số kiến nghị.---- Scccccskcecsrerrteree 185 Chuyên dé 8: Hoàn thiện pháp luật về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh của người sử dụng đất. Nguyễn Thị Nga - Chuyên đề 9: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng trong quá trình đầu tư của người sử dụng đất — Thực trang và một số kiến nghị. Nguyễn Thị Nga.222 Chuyên đề 10: Pháp luật về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất trong quá trình đầu tư - Thực trạng và hướng hoàn thiện. Phạm Thu Tủy.
S TS 1112011111111 111 1111211111111 1111111 k tre 254 Chuyên đề 11: Hoàn thiện pháp luật về quyền dân sự về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Tác giả: D6 Xuân Trọng.--- ccccccccccscsrrirec: 272 cChuyên đề 12: Hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quá trình đầu tư. Tac giả: Nguyễn Tit Ảnhh. 5S SE ren 284 * Chuyên đề 13: Cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất - Nội dung quan trọng đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đâu tư.
Tác giả: Nguyễn Xuân TFỌHg.- St treo 313 Chuyên dé 14: Nang cao chất lượng hoạt động của các tổ chức dịch vụ công trong quan lý và sử dung đất đai — Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền của người sử dung đất trong lĩnh vực đầu tư. Tac giả: Nguyễn Xuân Trọng. 334 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO. ¿2s xxx esvcveseseseeed 345 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT ACT : Lãnh thô Thủ đô Úc (AUSTRALIAN CAPITAL TERRITORY) BDS : Bất động san BLDS : Bộ luật dân sự BTHTTDC _ : Bỏi thường, hỗ trợ, tái định cư DN : Doanh nghiệp ĐTNN : Đầu tư nước ngoài GCNQSDD_ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHĐĐ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất dai HTX : Hop tac xã KD : Kinh doanh KT : Kinh tế NSNN : Ngân sách Nhà nước PLĐĐ : Pháp luật đất đai QHĐĐ : Trong quan hệ đất đai QSDD : Quyền sử dụng đất SDD : Sử dung đất SX : Sản xuất SX-KD : San xuất, kinh doanh TCTD : Tổ chức tin dụng TLSX : Tư liệu sản xuất UBND : Uỷ ban nhân dân WTO : Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization) XD : Xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa PHAN I BAO CAO TONG THUAT MO DAU 1.
Tinh cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dan do nhà nước dai diện chu sở hữu, mối quan tâm bậc nhất của các doanh nghiệp và người đân là quyền sử dụng đất (QSDD) cua mình được bao hộ bởi các cơ chế chính sách cua nhà nước và tính kha thi của nó khi đưa vào đầu tư, kinh doanh như thế nào. Su quan tâm này bao trùm sang cả các nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Quyền sử dụng đất không chỉ thuần tuý là quyền tài sản tư của người sử dụng, nó chính là hàng hoá được đưa vào kinh doanh, tiếp cận thị trường và tham gia với tư cách là yếu tố đầu vào của quá trình đầu tư. Trong nhiều trường hop, QSDD là nguồn vôn cơ bản, là bước khởi đầu có tính quyết định cho các dự án đầu tư của các chủ thể sử dụng đất.
Các đạo luật đất đai của Việt Nam từ trước đến nay luôn thiết kế khung pháp lý cho việc hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất đưới giác độ ngày càng mở rộng các quyền đối với các chủ thể khác nhau, từ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước, cho đến các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đặc biệt là quyền của họ trong lĩnh vực đầu tư. Sự mở rộng các quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) không chỉ được biểu hiện ở hình thức bề ngoài về sự “tăng lên” các quyền của người sử dụng đất hay sự ghi nhận đa dạng hơn các chủ thể có QSDD so với các văn bản pháp luật trước đây, mà ẩn sâu bên trong là sự chuyển biến về chất của pháp luật hiện hành trong việc phi nhận và đảm bảo các quyền của NSDD ở phạm vi rộng lớn hơn, chủ động, linh hoạt hơn va dam bảo tính công bang, hợp lý hơn trong quá trình sử dụng nguồn vốn “đất đai - quyền sử dụng đất” trong qua trình đầu tư. Tuy nhiên, thực tiến thực thi pháp luật về quyền của NSDD trong lĩnh vực đầu tư thời gian qua cho thấy, còn tồn tại khá nhiều hạn chế, bất cập và vướng mac. Đặc biệt, khi các quyền của NSDD vận hành theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì có vô vàn những mâu thaan, chong chéo và quy định về QSDĐ của nhà đầu tư ở văn ban này thì lại bị các quy định trong các van bản khác phủ định.
Bên cạnh đó, các QSDD cua nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài còn thể hiện nhiều sự bất bình ding, gò bó và khiên cưỡng. QSDĐ chưa thực sự trở thành nguồn vốn linh hoạt và khai thác có hiệu quả trong các hoạt động đầu tư bởi những điều kiện ràng buộc của pháp luật quá máy móc. Cũng chính từ đó mà trên thực tế, các nhà đầu tư thường tự tìm con đường đi cho riêng mình, thoát khỏi sự kiểm soát go bó của pháp luật bằng nhiều động thái va các chiêu thức khác nhau như: “lịch luật”, đầu tư kinh doanh QSDD trá hình thông qua kiểu huy động vốn tr phép, liên doanh, liên kết khi QSDD chưa đủ điều kiện mà thực chất chính là hoạt động đầu cơ. Cùng với đó, các thiết chế hỗ trợ trung gian nhằm đảm bio cho việc thực thi các quyền của người sử dụng đất chưa minh bạch, thiếu kta thi và hoạt động kém hiệu qua; do đó, khả nang dam bảo việc thực thi các quyền của NSDD trên thực tế hạn chế rất nhiều.
Hay nói khác di, tính kha dìng của QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất trong hoạt động đầu tư chưa cao, Q3DĐ của người dân chưa thực sự trở thành nguồn nội lực cho sự nghiệp công n:hiệp hoá đất nước và xu thế hội nhập, phát triển. Chính vì vậy, nghiên cứu di mở rộng các quyền của QSDD trong hoạt động đầu tư, hoàn thiện nó trong x1 thế hiện nay của quá trình phát triển là nhu cầu tất yếu. Nằm trong chương trình tổng thể của yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sch và pháp luật đất đai của Quốc hội đã dé ra, đặc biệt dự kiến chương trình scan thảo sửa đổi Luật Đất đai hiện hành vào năm 2012 thì việc nghiên cứu, đ:nh giá, tổng kết và đưa ra nhận định của việc hoàn thiện pháp luật đảm bảo cic quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư là việc làm cần thiết va râ có ý nghĩa. Thực tế đến nay cũng chưa có bất kỳ công trình nghiên cứu kioa học ở các cấp bậc nào về vấn đề này.
Do vậy, đề tài không chỉ mang tính lyluan và thực tiễn cao, mà còn mang ý nghĩa thời sự sâu sắc. 2 Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung, khoa học pháp lý nói riêng đã có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam với phạm vi và mức độ khác nhau.