CHƯƠNG I: CƠ SO LÝ LUẬN VE CONG TÁC ĐĂNG KY CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TÀI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN CAP HUYEN 1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của công tac đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đăng ký đất dai Trước hết, khái niệm về đăng ký đất đai được ghi rõ tại Khoản 15 Điều 3 của Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng ký chính là quá trình xác lập quyền của chủ sử dụng đất bằng hình thức đăng ký bằng văn bản và đăng ký những hồ sơ khác liên quan với chuyên giao quyền sở hữu đất hoặc dưới hình thức đăng ký quyền sở hữu đất. Những thông tin về vị trí thửa đất, ranh giới thửa đất đều cần thiết và được cung cấp nhờ công tác đăng ký trong bản đồ địa lý và bản đồ địa chính, nguồn gốc của bất động sản đã được đăng ký. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Việc đăng ký đất đai được thực hiện tại các cơ quan quản lý đất đai dưới hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như nhau (Căn cứ theo Khoản 2 Điều 95 Luật đất đai 2013).
- Đăng ký lần đầu: Thực hiện đăng ký lần đầu với các trưởng hợp: + Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng + Thửa đất đang được sử dụng mà chưa đăng ký + Thửa dat được giao dé quản lý mà chưa đăng ký + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Đăng ký biến động: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyên đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản sắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyên mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thoi hạn sử dụng đất; + Chuyên từ hình thức Nha nước cho thuê dat thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; 1. Vai trò của đăng ky đất đai Đăng ký đất đai có vai trò vô cùng quan trọng. Đây là cơ sở đề bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Không chỉ vậy, đăng ký đất đai còn đóng vai trò lớn trong việc quản lý xem người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo luật pháp hay chưa.
Việc đăng ký dat đai sẽ quy định trách nhiệm pháp lý của GCN quyền cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và GCN quyền sử dụng đất chính là những thông tin đầy đủ và quan trọng nhất, bởi đây được coi là nền tang, là cơ sở pháp lý dé xác định quyền của người sử dụng khi đất bị tranh chấp, lấn chiêm, xác định nghĩa vụ của người sử dụng. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai có thực sự chặt chẽ, hợp lý và hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào công tác đăng ký đất đai. Những yêu cầu về việc thực hiện đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính càng chỉ tiết thì càng dễ dàng trong việc quản lý của Nhà nước trong phạm vi toàn lãnh thé hành chính, theo dõi được biến động dat đai.
Không chỉ có vai trò quan trọng đối với Nhà nước, ĐKĐĐ còn giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, người tham gia quan hệ đất đai. Việc xác định rõ quyền hạn của người sử dụng đất chính là tôn trọng quyền của người sử dụng đất khác, đồng thời giúp hạn chế được vấn đề về tranh chấp đất đai. Đăng ký đất đai còn có quan hệ hữu cơ đối với các nội dung về QLNN về đất đai. Đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các thông tin cần thiết giúp ích cho việc quản lý của Nhà nước về đất đai.
Là cở sở pháp lý cho quá trinh triển khai các nhiệm vụ QLNN về đất đai từ đó đánh giá và đề xuất chính sách kế hoạch quy hoạch sử dụng dat hợp li, giải quyết được tranh chấp đất đai, thu hồi đất, cho thuê đất, giao đất. Cuối cùng là xử lí được những sai phạm của người sử dụng trong quá trình sử dụng đất một cách kịp thời. Đặc điểm của đăng ký đất dai Đăng ký đất đai được quy định cụ thê thông qua các văn bản quy phạm pháp luật, nghị định, thông tư, quyết định của các co quan Nhà nước có Thâm quyên. Đây là những quy định bắt buộc đối với các chủ thé liên quan.
Đây là một thủ tục hành chính nhằm xác định mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua việc cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu, đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp thì Nhà nước vẫn sẽ xác nhận việc đăng ký đất đai cho đối tượng sử dụng đất, từ đó theo dõi biến động về đất dai dé ghi vào hồ sơ địa chính. Đối tượng đề thực hiện đăng ký đất đai chính là bản thân đất đai. Đăng ký đất đai không giống với các loại đăng ký thống thường khác bởi vì đây là một cách xác định việc Nhà nước có trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng hay không. Bộ máy hành chính của nhà nước tổ chức theo 4 cấp: trung ương, tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương), huyện (quận, thị trấn, xã, thành phố thuộc tỉnh) và xã (thị trấn, phường).
Ở đây, cấp xã, phường, thị tran chính là đầu mối tiếp xúc của Nhà nước với người dân, thay mặt Nhà nước quản lý việc sử dụng đất trong phạm vi hành chính. Việc tổ chức đăng ky đất đai theo phạm vi xã, phường, thị tran sẽ giúp người dân hiểu hết được quyền làm chủ của mình, góp phần quản lý tốt hơn thực trạng sử dụng đất tại địa phương. Khai niệm, vai trò và đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp ly dé Nhà nước xác nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác cấp giây chứng nhận được Nhà nước Việt Nam thực hiện từ khi có Luật đất đai năm 1987. Theo thời gian, các quy định về giấy chứng nhận và mẫu giấy đã có nhiều thay đôi dé phù hợp hơn với yêu cầu quan lý cũng như xu thế hội nhập. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành); Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất theo quy định của Luật Dat đai năm 1993 (mau giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là số đỏ) cấp cho người sử dụng đất ở khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định 60/NĐ-CP ngày 05/7/94 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành, goi là số hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị.
Tại khoản 1 Điều 48 Luật Dat dai năm 2003 quy định: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất. Mẫu này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành (sô đỏ). Đối với các tài sản trên đất sẽ thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu theo Luật đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, sau vài năm Luật xây dựng (2003) và Luật nhà ở (2005) ra đời lại quy định: Nhà, công trình xây dựng trên đất nêu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cơ quan Nhà nước có thâm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và công trình xây dựng, mẫu giấy do Bộ xây dựng phát hành (số hồng).
Hiện nay mẫu GCN mới nhất được thé hiện theo Thông tư 23/2014/TTBTNMT quy định về GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẫu giấy chứng nhận được quy định cụ thể tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cụ thé như sau: Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang b6 sung nền trang; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm. M ẫu giấy chứng nh an: R đắtvớilễngNkhMHcVsAỆTảàCĨởUỦữuỘửGXÃủÒ,IdụYNườbNògeưgời(đủyợcchứắapGnlậyphứảnikậkoủrvớơxquữa,ắtGấửoebỏ sungbiakỳộdàotrọ(ấychứậ,jmÍặ BX128456.
QUYENSỞHỮÀVTAIKCGLÊỚD DĐSQUNẤYGET |- lptdNscvđhuộổýơáanởàiyg dpHTlĐhạậộ-únựoc Hình 1. Trang 1, 4 mâu GCNQSDD được quy định tai Thông tư 23/2014/TT- BTNMT * ởN:hà.2n„0tắhim c„Ghoi: hsTdữuạ.He,Ểì|uửởn:tD.Bịi_—cễ-hn, DätBÌeilr.Lửfg:,]oễỊạnIEẺ |h[dajựsm£cởnäữlgu]ất|txcHC(DhmảạTsiụìíấn7ệứờyg)p Hình 1. Trang 2, 3 mau GCNQSDD được quy djnh tại Thông tư 23/2014/TT- Caylaynằ.ni dhstHữiịuứnở:c gNl£ắtap:ạu.ảnuagấ:t BTNMT 10 dxCKt.ựôhrnãáìcg: d"shtHcữìịuởứn: [#HaCnhgsTdƑữ.}uạ:ửờ)pi, ©Ddxb.iụsltâan)}éệcg:yhm, cqutnXyahêủáoậóm đMụcịhsửdng.ohg)ài gdN.suố)nửằgc dụngshT#:.stHnhiịgứử:c bịBáchi s[Dchitíữ.e:ẳệnmẺ),g atđbTẻ-.ốhả)ấừồn: gdđvékstởnTahớắàáửilềc, Thửađất:.