BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VE CÁC TO CHỨC TRUNG GIAN THUC DAY SỰ PHÁT TRIÊN CUA THỊ TRUONG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM MA SO: LH — 09 — 15/DHL-HN Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐÈ TÀI _- ˆ TƯ CÁCH STT HỌ VÀ TEN NƠI CONG TAC THAM GIA - _ | Chủ nhiệm đề tài; I | TS. Nguyên Quang Tuyên | Đại học Luật Ha Nội Tác gia CD 02 & 07 2 | TS. Nguyễn Thị Nga Đại học Luật Hà Nội | Tác gia CD 03 3; ThS. Pham Văn Binh Học viện Tài chính | Tác giả CD 04 Cục Quản lý nhà và 4 | Th§.
Nguyễn Mạnh Khởi Thị trường bat động | Tác giả CD 05 & 06 sản (Bộ Xây dựng) Tổng Công ty Bảo. hiém dau khi - Tap 5 | ThS. Nguyên Ngoc Minh : , Tác gia CD 01& 09 đoàn Dâu khí quôc gia Việt Nam Công ty Thâm định 6 | Phạm Thanh Hưng giá Bat động sản -Tap | Tac gia CD 08 doan CEN TURY 7. Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội | Thư ký dé tài MỤC LỤC Trang DAN H MỤC CÁC CHỮ VIET TAT PHAN 1: M6 au 00.
| PHAN II: Báo cáo tổng thuật. 1111 xe 6 PHAN III: Các chuyên đề nghiên cứu .--- 2 + 2 2+S+EE+E££E£EE£E£E+EEzEerxsrerree 93 Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch. Nguyên Ngọc Minhh.-- +52 52+E+SE+ESEEEEE2EEEEEEEEEE12E1212112121 11 xe 93 Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Nguyễn Quang THVẾN.- 52 SE EEE2EEEEEEEEEE2121E1121111E1121 1x, 111 Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật về tổ chức va hoạt động của môi giới BĐS.
Nguyễn Thi Nga.-:- 5-52 SSE2EEEEEE2E52351121511211121111212112111 e6 125 Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS.- --- c3 11112 112 112 112 119111111101 E11 Hết 153 Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật về t6 chức, quan lý sàn giao dịch BĐS. Nguyễn Mạnh Khởi .-- - - S221 3£ EEEE2E2EEEEEE21E111112111 1 cteĐ 164 Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tư van BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS. Nguyễn Mạnh Khởi .- 5-5 522221 3 SE 2E2E2EEE121215121212111 te 180 Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động của các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam. Nguyễn Quang THWẾN.- 52-55 EEE2EEEEE2EE1121211121111E11 11 1x, 199 Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS — xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.
Tác giả: Phạm Thanh Hưng. c2 1221111211132 11511 115 11111111 1111111111111 ke 22:Ý Chuyên đề 9: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch. Nguyễn Ngọc Miinh.---- 1 S221 1515E5E12121512121712111111111 te 239 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO.-- 2-2 2+s+2E+EE+EE+EE+EE2EEzEzEerxees 256 DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT AVA : Hiệp hội thâm định giá ASEAN BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giây chứng nhận quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm quốc nội HTX : Hợp tác xã KT-XH : Kinh tế - xã hội KT : Kinh tế LKDBĐS : Luật kinh doanh bat động sản QSDD : Quyền sử dụng đất SDD : Sử dụng đất SX- KD : Sản xuất, kinh doanh SGD : Sàn giao dịch XHCN : Xã hội chủ nghĩa XH : Xã hội JLL : Jones Lang Laselle UBND : Do Ủy ban nhân dân PHANI MO DAU PHAN I MO DAU I. Tính cấp thiết của dé tài 1.
Kinh doanh bat động sản (BĐS) hiện là một ngành kinh doanh đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Ở nước ta, trong một thời gian dài thị tường BĐS chậm phát triển do bị trói buộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ. Chỉ khi nền kinh tế (KT) chuyên đổi sang nền KT thị trường, thị trường BĐS mới có điều kiện và cơ hội phát triển mạnh mẽ do đất đai được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó. Do mức độ hấp dẫn của yếu tô lợi nhuận được tạo ra từ hoạt động kinh doanh BĐS mà các nhà đầu tư BĐS dường như chưa quan tâm đúng mức đến việc tuân thủ pháp luật trong mua bán, chuyển nhượng BĐS v.
Thị trường BĐS ở nước ta trong một thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay “chăm sóc”, quản lý của Nhà nước đã dé lại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh KT, xã hội. Sự phát triển tự phát, kém minh bạch của thị trường BĐS đã gây trở ngại lớn cho quá trình hội nhập KT quốc tế của Việt Nam. Một trong những nguyên nhân của thị trường BĐS Việt Nam kém minh bạch là do sự phát triển của các tổ chức trung gian, hỗ trợ chưa đồng bộ, chưa hiệu quả; mặc dù những quy định điều chỉnh hoạt động của các tô chức này đã được ban hành. Luật kinh doanh BĐS đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS (sau đây gọi tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) và các văn bản pháp luật có liên quan đã từng bước xác lập khung pháp ly cho thị tường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và công khai, minh bạch.
Các quy định về thê chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây và nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS được ban hành. Tuy nhiên các quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát mà thiếu những nội dung đề cập chỉ tiết, cụ thé về quy chế tổ chức thành lập, hoạt động của các tô chức tư van BĐS, quảng cáo BĐS, san giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v. Hạn chế này làm cho các quy định của Luật kinh doanh BĐS nói chung và các quy định về thé chế tô chức trung gian, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS chậm đi vào cuộc sống và chưa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước. Đây là những lý do chủ yếu thúc đây chúng tôi đi sâu nghiên cứu Đề tài “Những van dé pháp lý về các tô chức trung gian thúc đấy sự phát triển của thị truong bat động san Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật về thé chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS va dé xuất một số giải pháp hoàn thiện góp phần giải quyết các yêu cầu của thực tiễn cuộc song dat ra.
Tinh hình nghiên cứu Nghiên cứu thị trường BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh chính sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tư kinh doanh BĐS. trong thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học đã được công bó. Có thé ké đến những công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: 1. Thị trường BĐS: Những van dé lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của Thái Bá CNn va Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003; 2.
Một vài suy nghĩ nhân công bố của tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), số 11 năm 2008; 3. Chuyên dé: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý số 5 năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp); 4. Việt Nam được lên nhóm "minh bạch thấp' về đất đai của Hồng Anh http://www.vnexpress, thứ tư ngày 02/07/2008; 5. Chuyên đề Thị trường BĐS - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), Hà Nội, năm 2006; 6.
Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật và Chính sách về kinh doanh BĐS” do Trung tâm Thông tin thư viện và Nghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2005; 7. Hoàn thiện chính sách đất dai dé phát triển thị trường BĐS - Tổng cục Quan ly đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ha Nội, tháng 8 - 2008; 8. Đầu tư kinh doanh BĐS của PGS. Phan Thị Cúc & PGS.
Nguyễn Văn Xa, Nxb Dai học quốc gia TP. Hồ Chí Minh -2009; 9. Kỷ yếu hội thảo khoa hoc “Thị trường BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp” của Viện Nghiên cứu địa chính và Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, năm 2006; 10. Tài liệu “Diễn đàn đầu tư kinh doanh BĐS trong điều kiện kiềm chế lạm phát” của Hội Khoa học KT Việt Nam 2008; 11.
Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS của TS. Đàm Văn Huệ, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội - 2006; 12. Kinh doanh BĐS: Thực trạng và giải pháp Việt Nam của Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP. Hồ Chí Minh - 2010; 13.
Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà dat, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất của Bộ Xây dựng, Hà Nội - 2006; 14. Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam của Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Ha Nội - 2003; 15. Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp của Trần Thị Thu Lương, Nxb ĐHQG TPHCM -2008; 16. Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam do TS.
Dinh Văn An (chủ biên), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2011 v. Lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua cũng đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta, nhiều công trình nghiên cứu đã được xuất ban, công bố. Chúng ta có thé ké ra một số công trình như: 1. Trần Quang Huy - TS.
Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật về kinh doanh BĐS, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009; 2. Đức Tùng: Minh bạch hóa thị trường BĐS vẫn còn là giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; 3.