Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản việt nam

Khám phá các vấn đề pháp lý về tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam qua nghiên cứu khoa học cấp trường.

• Tác giả: Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Pháp lý về tổ chức trung gian thúc đẩy thị trường bất động sản
• Đề tài: Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
• Loại tài liệu: đề tài khoa học cấp trường
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. PHẦN I: MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu
• 1.3. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
• 1.5. Phạm vi nghiên cứu đề tài
• 1.6. Nội dung nghiên cứu
• 2. PHẦN II: BÁO CÁO TỔNG THUẬT
• 2.1. Tổng quan những vấn đề lý luận về việc xây dựng pháp luật về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
• 2.1.1. Khái quát về những tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
• 2.1.1.1. Sự cần thiết của việc ra đời tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Nghiên cứu pháp lý về tổ chức trung gian thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam

Nghiên cứu pháp lý về tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản Việt Nam tập trung vào việc phân tích các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng. Các tổ chức trung gian như môi giới, định giá, và quản lý sàn giao dịch đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển minh bạch và hiệu quả của thị trường. Tuy nhiên, các quy định pháp lý hiện nay còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn. Pháp lý bất động sản cần được hoàn thiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức này hoạt động.

1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Cơ sở lý luận của nghiên cứu pháp lý về tổ chức trung gian dựa trên tính chất đặc thù của thị trường bất động sản. Bất động sản là tài sản cố định về vị trí địa lý, do đó, việc giao dịch đòi hỏi sự hỗ trợ từ các tổ chức trung gian để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Thực tiễn cho thấy, sự thiếu vắng các quy định cụ thể đã dẫn đến nhiều vấn đề như lừa đảo, thông tin không chính xác, gây thiệt hại cho người tham gia thị trường.

1.2. Kinh nghiệm quốc tế

Kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp lý bất động sản liên quan đến tổ chức trung gian là yếu tố then chốt để thúc đẩy thị trường. Các quy định pháp luật cần cụ thể, rõ ràng, và có cơ chế giám sát chặt chẽ. Việt Nam có thể học hỏi từ các mô hình này để áp dụng phù hợp với điều kiện trong nước.

II. Thực trạng pháp luật về tổ chức trung gian bất động sản

Thực trạng pháp luật về tổ chức trung gian bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập. Các quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa đủ chi tiết, dẫn đến việc áp dụng không đồng bộ. Các tổ chức trung gian như môi giới, định giá, và quản lý sàn giao dịch hoạt động chưa hiệu quả, thiếu sự giám sát chặt chẽ từ phía nhà nước.

2.1. Tổ chức môi giới bất động sản

Tổ chức môi giới bất động sản là một trong những loại hình trung gian quan trọng nhất. Tuy nhiên, thực trạng pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về điều kiện hoạt động, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức này. Điều này dẫn đến tình trạng hoạt động tự phát, thiếu chuyên nghiệp, và gây nhiều rủi ro cho người tham gia thị trường.

2.2. Tổ chức định giá bất động sản

Tổ chức định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản. Tuy nhiên, các quy định pháp luật hiện nay chưa đủ mạnh để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong hoạt động định giá. Việc thiếu cơ chế giám sát và chế tài xử lý vi phạm đã dẫn đến nhiều vấn đề trong thực tiễn.

III. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật

Để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, cần có những giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến tổ chức trung gian. Các quy định cần được cụ thể hóa, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát và chế tài xử lý vi phạm. Việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế cũng là yếu tố quan trọng để xây dựng hệ thống pháp lý hiệu quả.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật

Cần bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật về điều kiện hoạt động, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trung gian. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động của các tổ chức này.

3.2. Tăng cường quản lý nhà nước

Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý đối với các tổ chức trung gian bất động sản. Việc thiết lập cơ chế giám sát và chế tài xử lý vi phạm sẽ giúp hạn chế các hành vi tiêu cực, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Nội dung chính

Nghiên Cứu Pháp Lý Về Các Tổ Chức Trung Gian Thúc Đẩy Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Thông tin tài liệu:

• Tên đề tài: Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
• Mã số đề tài: LH — 09 — 15/ĐHL-HN
• Cơ quan chủ quản: Bộ Tư pháp – Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn Quang Tuyến
• Năm hoàn thành: 2011
• Phân loại: Báo cáo nghiên cứu khoa học cấp trường (Research Report)

---

Tóm tắt nghiên cứu

Đề tài khoa học cấp trường mã số LH — 09 — 15/ĐHL-HN do TS. Nguyễn Quang Tuyến chủ nhiệm cùng nhóm chuyên gia pháp lý và kinh tế BĐS hàng đầu thực hiện, tập trung giải quyết câu hỏi nghiên cứu cốt lõi: Khung khổ pháp lý hiện hành tại Việt Nam điều chỉnh các tổ chức trung gian bất động sản (BĐS) đã đáp ứng yêu cầu công khai, minh bạch hay chưa, và những định hướng lập pháp nào cần được thực thi để chuẩn hóa các thiết chế này?

                 KHUNG PHÂN TÍCH THỂ CHẾ TRUNG GIAN BĐS
                 

Nghiên cứu sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, kết hợp chặt chẽ giữa so sánh luật học quốc tế (Hoa Kỳ, Tây Âu, Thụy Điển, Ba Lan, Trung Quốc, Úc) và khảo cứu thực chứng hoạt động thị trường tại Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 có hiệu lực.

Kết quả chính chỉ ra rằng:

• Mạng lưới trung gian BĐS tại Việt Nam phát triển mang tính tự phát, manh mún;
• Tồn tại sự chồng chéo chức năng quản lý nhà nước giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên & Môi trường;
• Khoảng trống lớn về chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, bảo hiểm trách nhiệm và điều kiện vốn pháp định tối thiểu của tổ chức môi giới.

Hàm ý chính sách của công trình là luận cứ nền tảng trực tiếp phục vụ công tác sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN.

---

Bối cảnh và tầm quan trọng

Thị trường bất động sản là một trong những trụ cột then chốt của nền kinh tế quốc dân, có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, tiền tệ và xây dựng. Khi Việt Nam chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường, đất đai và tài sản gắn liền với đất được trả lại giá trị thương mại đích thực. Tuy nhiên, tính chất đặc thù của BĐS — tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí địa lý, quy trình pháp lý giao dịch phức tạp — tạo ra tình trạng bất cân xứng thông tin nghiêm trọng giữa bên bán và bên mua.

       BẤT CÂN XƯNG THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
       
  [Bên Bán / Chủ Đầu Tư]                     [Bên Mua / Khách Hàng]
  - Nắm rõ pháp lý, quy hoạch               - Thiếu thông tin xác thực
  - Xu hướng che giấu rủi ro                - Dễ gặp bẫy "sốt ảo", giá ảo
                      (Rủi ro pháp lý & tài chính)
        CẦN THIẾT PHẢI CÓ TỔ CHỨC TRUNG GIAN ĐỘC LẬP, MINH BẠCH

Trong một thời gian dài, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động tự phát, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, dẫn đến tình trạng:

1. Giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ áp đảo;
2. Hiện tượng đầu cơ, lũng đoạn giá, lừa đảo thương mại diễn biến phức tạp;
3. Báo cáo của các tổ chức quốc tế (như Jones Lang LaSalle - JLL) xếp thị trường BĐS Việt Nam vào nhóm có chỉ số minh bạch rất thấp.

Sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã tạo bước ngoặt lập pháp bước đầu, chính thức luật hóa khái niệm “kinh doanh dịch vụ BĐS” gồm: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS.

Dẫu vậy, các quy định này mới dừng lại ở mức khung nguyên tắc khái quát, thiếu chế tài cụ thể và bộc lộ độ trễ so với tốc độ biến động thực tế. Khoảng trống nghiên cứu (research gap) đặt ra là: Chưa có công trình khoa học nào hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận, khảo sát thực trạng thực thi đồng thời 3 nhóm định chế trọng yếu (môi giới, định giá, sàn giao dịch) dưới lăng kính so sánh pháp luật quốc tế. Do đó, việc nghiên cứu đề tài mang tính cấp thiết cả về mặt khoa học pháp lý lẫn thực tiễn quản trị quốc gia.

---

Phương pháp nghiên cứu và cách tiếp cận

Đề tài áp dụng cách tiếp cận liên ngành giữa Luật học thực chứng (Legal Positivism), Kinh tế học thể chế (Institutional Economics) và Luật học so sánh (Comparative Law) nhằm bảo đảm tính khách quan, đa chiều và độ tin cậy khoa học cao:

                          SƠ ĐỒ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
                          

• Khung thiết kế nghiên cứu: Cấu trúc thành 3 phần lớn (Mở đầu, Báo cáo tổng thuật, 9 Chuyên đề nghiên cứu chuyên sâu) đi từ nền tảng lý luận, phân tích kinh nghiệm quốc tế, đánh giá thực trạng từng loại hình dịch vụ đến đề xuất giải pháp lập pháp.
• Thu thập dữ liệu:
  • Dữ liệu pháp điển: Rà soát hệ thống luật thực định Việt Nam gồm Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006, Luật Nhà ở 2005, Luật Thương mại 2005, Thông tư 13/2008/TT-BXD, Quyết định 29/2007/QĐ-BXD...
  • Dữ liệu thực tiễn và thứ cấp: Báo cáo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), Bộ Tài chính, các báo cáo thị trường của CenGroup và hiệp hội chuyên ngành.
• Phương pháp phân tích:
  • Phương pháp so sánh luật học: Đối chiếu mô hình tổ chức, điều kiện hành nghề, quy chế cấp phép và trách nhiệm nghề nghiệp tại Hoa Kỳ (NAR), Thụy Điển, Ba Lan, Úc và Thượng Hải (Trung Quốc).
  • Phương pháp tổng hợp, quy nạp và diễn dịch: Đánh giá các kẽ hở pháp lý, mâu thuẫn giữa các văn bản quy phạm pháp luật dưới luật.
• Độ tin cậy và giá trị khoa học: Đề tài quy tụ nhóm tác giả đa dạng thành phần: các nhà khoa học uy tín từ Trường Đại học Luật Hà Nội, Học viện Tài chính kết hợp cùng các nhà hoạch định chính sách thuộc Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) và đại diện doanh nghiệp thực chiến (CenGroup), bảo đảm tính chuẩn xác về học thuật và thực tiễn.

---

Các phát hiện chính của đề tài

                      4 NÚT THẮT PHÁP LÝ TRỌNG TÂM
 [1] Quản Lý Nhà Nước Chồng Chéo: 3 Bộ cùng quản lý công tác thẩm định/định giá
 [2] Lực Lượng Môi Giới Tự Phát: Chiếm đa số, không chứng chỉ, không bảo hiểm
 [3] Sàn Giao Dịch Hình Thức: Nguy cơ biến tướng thành công cụ găm hàng, tạo sóng
 [4] Thiếu Khung Pháp Lý Bổ Trợ: Chưa có quy chế bảo hiểm rủi ro, phân tích dữ liệu

1. Sự phân mảnh và chồng chéo trong quản lý nhà nước về định giá BĐS

Nghiên cứu chỉ rõ sự xung đột thẩm quyền giữa ba cơ quan cấp Bộ:

• Bộ Tài chính: Cấp và quản lý thẻ Thẩm định viên về giá (theo Pháp lệnh Giá và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam);
• Bộ Xây dựng: Quản lý chứng chỉ định giá BĐS (theo Luật Kinh doanh BĐS 2006);
• Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quản lý khung giá đất và định giá đất phục vụ đền bù, giải phóng mặt bằng. Sự chồng chéo này dẫn tới xung đột quy chuẩn chuyên môn, lãng phí nguồn lực xã hội và tạo kẽ hở pháp lý khiến các tổ chức hành nghề lúng túng khi xác lập giá trị pháp lý của chứng thư định giá.

2. Tình trạng tự phát và thiếu chế tài của hoạt động môi giới cá nhân

Theo số liệu thống kê trong đề tài, toàn quốc có khoảng 155 tổ chức môi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất. Tuy nhiên, lực lượng chiếm đại đa số giao dịch trên thị trường lại là các cá nhân hoạt động đơn lẻ (“cò đất”) không đăng ký kinh doanh, không qua đào tạo chuyên môn và không chịu bất kỳ chế tài nghề nghiệp nào. Điều này tạo nên môi trường thông tin nhiễu loạn, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

3. Vận hành sàn giao dịch BĐS còn mang tính hình thức

Quy định bắt buộc phân phối sản phẩm dự án qua sàn giao dịch (Điều 40 Luật KDBĐS 2006) là nỗ lực minh bạch hóa, song bộc lộ nhiều lỗ hổng:

• Chưa phân định rõ tư cách pháp nhân độc lập giữa Sàn giao dịch và Doanh nghiệp chủ đầu tư lập ra sàn;
• Xuất hiện hiện tượng liên minh găm hàng, tạo giao dịch ảo, bán “suất ngoại giao” hoặc mua bán lướt sóng nội bộ ngay trên sàn;
• Thời hạn công khai thông tin (tối thiểu 7 ngày) bị đối phó, thiếu sự hậu kiểm thực chất từ Sở Xây dựng địa phương.

4. Thiếu chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và cơ chế bảo hiểm trách nhiệm

So chiếu kinh nghiệm quốc tế, các quốc gia phát triển đều đặt ra điều kiện bắt buộc:

• Thụy Điển: Môi giới BĐS không đăng ký bị truy cứu trách nhiệm hình sự; cấm môi giới kiêm nhiệm tư cách đại diện ủy quyền hoặc tự mua bán trong cùng một thương vụ; bắt buộc ký quỹ/mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
• Thượng Hải (Trung Quốc): Yêu cầu vốn tối thiểu đối với cá nhân hành nghề (20.000 NDT) và tổ chức (100.000 NDT), sát hạch kiểm chứng lại năng lực định kỳ 2 năm/lần.
• Tại Việt Nam: Hoàn toàn bỏ ngỏ quy định về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và quy tắc đạo đức bắt buộc, dẫn đến khả năng bồi thường thiệt hại cho khách hàng khi xảy ra sai phạm gần như bằng không.

---

Đóng góp khoa học và giá trị ứng dụng

Phương diện	Nội dung đóng góp nổi bật
Đóng góp lý luận	- Xác lập định nghĩa khoa học chuẩn xác về “tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS” dưới góc độ Luật học. - Phân định ranh giới pháp lý tuyệt đối giữa chủ thể kinh doanh BĐS (kinh doanh hàng hóa BĐS) và chủ thể cung ứng dịch vụ BĐS (bên thứ ba độc lập, cung cấp dịch vụ trí tuệ/kỹ năng, không được đồng thời tham gia giao dịch với tư cách bên mua/bán).
Đóng góp lập pháp	- Đề xuất sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 theo hướng: Thống nhất đầu mối quản lý nhà nước về định giá tài sản; luật hóa điều kiện thành lập sàn giao dịch; siết chặt điều kiện thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. - Đề xuất lộ trình bắt buộc áp dụng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá và tư vấn BĐS.
Giá trị thực tiễn	- Cung cấp tài liệu tham khảo giảng dạy đại học và sau đại học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai tại các cơ sở đào tạo luật trên toàn quốc. - Định hướng xây dựng quy chế vận hành chuẩn mực cho các sàn giao dịch BĐS và doanh nghiệp phân phối dịch vụ.

---

Đối tượng thụ hưởng và quan tâm

1. Cơ quan quản lý nhà nước và lập pháp:
   • Ban soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Giá.
   • Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên & Môi trường các địa phương trong công tác thanh tra, kiểm tra, cấp chứng chỉ hành nghề.
2. Cộng đồng học thuật và nghiên cứu:
   • Giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự, Kinh tế phát triển, Thẩm định giá.
3. Doanh nghiệp và chuyên viên hành nghề BĐS:
   • Lãnh đạo các sàn giao dịch, công ty môi giới, thẩm định giá BĐS nắm bắt khung pháp lý để chuẩn hóa quy trình dịch vụ, phòng ngừa rủi ro tranh chấp hợp đồng.
4. Khách hàng và nhà đầu tư cá nhân:
   • Nắm rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý khi sử dụng dịch vụ trung gian, nhận biết các dấu hiệu sai phạm của đơn vị môi giới để tự bảo vệ quyền lợi tài sản.

---

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Phát hiện quan trọng nhất của đề tài là gì?

Trả lời: Phát hiện quan trọng nhất là sự phân mảnh thể chế và khoảng trống kiểm soát trách nhiệm dân sự. Việc thiếu quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp, không bắt buộc mua bảo hiểm trách nhiệm và sự chồng chéo giữa các Bộ ngành quản lý định giá là nguyên nhân gốc rễ khiến thị trường BĐS Việt Nam vận hành thiếu minh bạch trong thời gian dài.

2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài có điểm gì đặc biệt?

Trả lời: Đề tài kết hợp nhuần nhuyễn giữa nghiên cứu lý luận lập pháp với kinh nghiệm so sánh thực chứng quốc tế (từ hệ thống Common Law như Hoa Kỳ, Úc đến Civil Law như Thụy Điển, Pháp, Ba Lan, Trung Quốc) và có sự tham gia trực tiếp của đại diện cơ quan soạn thảo chính sách cùng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS thực tế.

3. Kết quả nghiên cứu có khả năng tổng quát hóa (generalize) không?

Trả lời: Hoàn toàn có. Mô hình lý luận về kiểm soát các tổ chức trung gian và giải pháp phân định vai trò bên thứ ba độc lập có thể áp dụng cho các phân khúc tài sản tài chính, sàn giao dịch hàng hóa và các thị trường dịch vụ công - tư khác trong nền kinh tế chuyển đổi.

4. Hướng nghiên cứu tiếp theo cần mở rộng là gì?

Trả lời: Cần đi sâu nghiên cứu quy chế pháp lý đối với các tổ chức trung gian có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) hoạt động tại Việt Nam, khung pháp lý cho sàn giao dịch BĐS trực tuyến (PropTech) và cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài tòa án (ADR) giữa khách hàng và nhà môi giới.

5. Doanh nghiệp và chuyên viên môi giới có thể ứng dụng đề tài này như thế nào?

Trả lời: Doanh nghiệp có thể sử dụng các tiêu chuẩn quản trị được đề xuất trong đề tài để xây dựng quy chế hoạt động nội bộ của sàn giao dịch, thiết lập hợp đồng dịch vụ chuẩn mực, minh bạch hóa biểu phí thù lao - hoa hồng và chủ động mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhằm gia tăng uy tín thương hiệu.

---

Kết luận

Đề tài khoa học cấp trường mã số LH — 09 — 15/ĐHL-HN của Trường Đại học Luật Hà Nội đã hoàn thành xuất sắc sứ mệnh nhận diện toàn diện diện mạo pháp lý của các tổ chức trung gian BĐS tại Việt Nam. Công trình khẳng định rõ: Sự lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào chính sách đất đai hay nguồn vốn tín dụng, mà phụ thuộc trực tiếp vào tính chuyên nghiệp và minh bạch của mạng lưới dịch vụ trung gian.

Hoàn thiện pháp luật về điều kiện hành nghề, quy chuẩn đạo đức, bảo hiểm trách nhiệm và thống nhất cơ chế quản lý nhà nước chính là chìa khóa then chốt đưa thị trường BĐS Việt Nam tiệm cận các chuẩn mực quốc tế hiện đại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VE CÁC TO CHỨC TRUNG GIAN THUC DAY SỰ PHÁT TRIÊN CUA THỊ TRUONG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM MA SO: LH — 09 — 15/DHL-HN Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐÈ TÀI _- ˆ TƯ CÁCH STT HỌ VÀ TEN NƠI CONG TAC THAM GIA - _ | Chủ nhiệm đề tài; I | TS. Nguyên Quang Tuyên | Đại học Luật Ha Nội Tác gia CD 02 & 07 2 | TS. Nguyễn Thị Nga Đại học Luật Hà Nội | Tác gia CD 03 3; ThS. Pham Văn Binh Học viện Tài chính | Tác giả CD 04 Cục Quản lý nhà và 4 | Th§.

Nguyễn Mạnh Khởi Thị trường bat động | Tác giả CD 05 & 06 sản (Bộ Xây dựng) Tổng Công ty Bảo. hiém dau khi - Tap 5 | ThS. Nguyên Ngoc Minh : , Tác gia CD 01& 09 đoàn Dâu khí quôc gia Việt Nam Công ty Thâm định 6 | Phạm Thanh Hưng giá Bat động sản -Tap | Tac gia CD 08 doan CEN TURY 7. Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội | Thư ký dé tài MỤC LỤC Trang DAN H MỤC CÁC CHỮ VIET TAT PHAN 1: M6 au 00.

| PHAN II: Báo cáo tổng thuật. 1111 xe 6 PHAN III: Các chuyên đề nghiên cứu .--- 2 + 2 2+S+EE+E££E£EE£E£E+EEzEerxsrerree 93 Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch. Nguyên Ngọc Minhh.-- +52 52+E+SE+ESEEEEE2EEEEEEEEEE12E1212112121 11 xe 93 Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Nguyễn Quang THVẾN.- 52 SE EEE2EEEEEEEEEE2121E1121111E1121 1x, 111 Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật về tổ chức va hoạt động của môi giới BĐS.

Nguyễn Thi Nga.-:- 5-52 SSE2EEEEEE2E52351121511211121111212112111 e6 125 Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS.- --- c3 11112 112 112 112 119111111101 E11 Hết 153 Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật về t6 chức, quan lý sàn giao dịch BĐS. Nguyễn Mạnh Khởi .-- - - S221 3£ EEEE2E2EEEEEE21E111112111 1 cteĐ 164 Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tư van BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS. Nguyễn Mạnh Khởi .- 5-5 522221 3 SE 2E2E2EEE121215121212111 te 180 Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động của các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam. Nguyễn Quang THWẾN.- 52-55 EEE2EEEEE2EE1121211121111E11 11 1x, 199 Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS — xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Tác giả: Phạm Thanh Hưng. c2 1221111211132 11511 115 11111111 1111111111111 ke 22:Ý Chuyên đề 9: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch. Nguyễn Ngọc Miinh.---- 1 S221 1515E5E12121512121712111111111 te 239 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO.-- 2-2 2+s+2E+EE+EE+EE+EE2EEzEzEerxees 256 DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT AVA : Hiệp hội thâm định giá ASEAN BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giây chứng nhận quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm quốc nội HTX : Hợp tác xã KT-XH : Kinh tế - xã hội KT : Kinh tế LKDBĐS : Luật kinh doanh bat động sản QSDD : Quyền sử dụng đất SDD : Sử dụng đất SX- KD : Sản xuất, kinh doanh SGD : Sàn giao dịch XHCN : Xã hội chủ nghĩa XH : Xã hội JLL : Jones Lang Laselle UBND : Do Ủy ban nhân dân PHANI MO DAU PHAN I MO DAU I. Tính cấp thiết của dé tài 1.

Kinh doanh bat động sản (BĐS) hiện là một ngành kinh doanh đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Ở nước ta, trong một thời gian dài thị tường BĐS chậm phát triển do bị trói buộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ. Chỉ khi nền kinh tế (KT) chuyên đổi sang nền KT thị trường, thị trường BĐS mới có điều kiện và cơ hội phát triển mạnh mẽ do đất đai được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó. Do mức độ hấp dẫn của yếu tô lợi nhuận được tạo ra từ hoạt động kinh doanh BĐS mà các nhà đầu tư BĐS dường như chưa quan tâm đúng mức đến việc tuân thủ pháp luật trong mua bán, chuyển nhượng BĐS v.

Thị trường BĐS ở nước ta trong một thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay “chăm sóc”, quản lý của Nhà nước đã dé lại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh KT, xã hội. Sự phát triển tự phát, kém minh bạch của thị trường BĐS đã gây trở ngại lớn cho quá trình hội nhập KT quốc tế của Việt Nam. Một trong những nguyên nhân của thị trường BĐS Việt Nam kém minh bạch là do sự phát triển của các tổ chức trung gian, hỗ trợ chưa đồng bộ, chưa hiệu quả; mặc dù những quy định điều chỉnh hoạt động của các tô chức này đã được ban hành. Luật kinh doanh BĐS đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS (sau đây gọi tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) và các văn bản pháp luật có liên quan đã từng bước xác lập khung pháp ly cho thị tường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và công khai, minh bạch.

Các quy định về thê chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây và nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS được ban hành. Tuy nhiên các quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát mà thiếu những nội dung đề cập chỉ tiết, cụ thé về quy chế tổ chức thành lập, hoạt động của các tô chức tư van BĐS, quảng cáo BĐS, san giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v. Hạn chế này làm cho các quy định của Luật kinh doanh BĐS nói chung và các quy định về thé chế tô chức trung gian, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS chậm đi vào cuộc sống và chưa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước. Đây là những lý do chủ yếu thúc đây chúng tôi đi sâu nghiên cứu Đề tài “Những van dé pháp lý về các tô chức trung gian thúc đấy sự phát triển của thị truong bat động san Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật về thé chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS va dé xuất một số giải pháp hoàn thiện góp phần giải quyết các yêu cầu của thực tiễn cuộc song dat ra.

Tinh hình nghiên cứu Nghiên cứu thị trường BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh chính sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tư kinh doanh BĐS. trong thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học đã được công bó. Có thé ké đến những công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: 1. Thị trường BĐS: Những van dé lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của Thái Bá CNn va Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003; 2.

Một vài suy nghĩ nhân công bố của tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), số 11 năm 2008; 3. Chuyên dé: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý số 5 năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp); 4. Việt Nam được lên nhóm "minh bạch thấp' về đất đai của Hồng Anh http://www.vnexpress, thứ tư ngày 02/07/2008; 5. Chuyên đề Thị trường BĐS - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), Hà Nội, năm 2006; 6.

Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật và Chính sách về kinh doanh BĐS” do Trung tâm Thông tin thư viện và Nghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2005; 7. Hoàn thiện chính sách đất dai dé phát triển thị trường BĐS - Tổng cục Quan ly đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ha Nội, tháng 8 - 2008; 8. Đầu tư kinh doanh BĐS của PGS. Phan Thị Cúc & PGS.

Nguyễn Văn Xa, Nxb Dai học quốc gia TP. Hồ Chí Minh -2009; 9. Kỷ yếu hội thảo khoa hoc “Thị trường BĐS: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp” của Viện Nghiên cứu địa chính và Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, năm 2006; 10. Tài liệu “Diễn đàn đầu tư kinh doanh BĐS trong điều kiện kiềm chế lạm phát” của Hội Khoa học KT Việt Nam 2008; 11.

Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS của TS. Đàm Văn Huệ, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội - 2006; 12. Kinh doanh BĐS: Thực trạng và giải pháp Việt Nam của Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP. Hồ Chí Minh - 2010; 13.

Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà dat, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất của Bộ Xây dựng, Hà Nội - 2006; 14. Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam của Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Ha Nội - 2003; 15. Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp của Trần Thị Thu Lương, Nxb ĐHQG TPHCM -2008; 16. Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam do TS.

Dinh Văn An (chủ biên), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2011 v. Lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua cũng đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta, nhiều công trình nghiên cứu đã được xuất ban, công bố. Chúng ta có thé ké ra một số công trình như: 1. Trần Quang Huy - TS.

Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật về kinh doanh BĐS, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009; 2. Đức Tùng: Minh bạch hóa thị trường BĐS vẫn còn là giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; 3.