Chương 1: Một số van dé ly luận chung vé thé chap nhà ở bình thành trong tương lat Chong 2: Những quy định pháp luật về thé chập nha ở hình thành trong tương lai Chương3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghĩ hoàn thiện quy định pháp luật Viét Nam về thé chap nha ở bình thành trong tương lai CHUONG 1 MOT SỐ VAN DE LY LUẬN CHUNG VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THANH TRONG TUONG LAI 1. Khái niệm, đặc diem về nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái tiệm uha ở hình thành trong trong lai Nha ở là một loại phương tiện được tao ra dé đáp ứng nhu câu ở - một trong ba niu cầu cơ bản của con người. Với quan niém “an cư lac nghiệp” nên nhà ở luôn được coi là một loại tài sản có giá trị lớn theo quan niém của người Viét Nam Mỗi người Việt Nam đều mong muốn sở hữu căn nhà không chỉ dé phục vụ nhu cầu ở mã còn có thể giải quyết các van đề khác trong cuộc sóng Một trong số đó là việc sử dung nhà ở làm tài sẵn thé chap cho việc thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc chủ thé khác Dưới góc độ ngôn ngữ, nhà ở được định nghĩa là “cổng trình xây đựng có mdi, có tường vách dé ở hay dé đìmg vào một việc nào đó!".
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của xã hội loài người, nhà ở cũng có sự thay doi, từ sử dung những vật liệu đơn sơ cho đến việc tận dung những vật liêu kiên. cô hơn dé chồng choi với sự khắc nghiệt của thiên nhiên Nhà ở luôn là một tai sản có giá trị lớn, quan trong với hau hết moi người dân Việt Nam. Cũng dudi góc đô ngôn ngữ, tương lai là một thuật ngữ mô tả khoảng thời gian nói tiếp va là kết quả của hiện tài, trái ngược với quá khứ, tương lai là phân thời gian của những sự kiện hiện clưưa phát sinh, chưa xảy ra. Như vậy, dưới góc độ nay, có thé hiểu một cách tương đối, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa có ở hiện tại ma nha ở này sé phát sinh ở một khoảng thời gian nào đó ở trong tương lai Dưới góc độ pháp lý, với khái niém nha ở dua trên BLDS 2015 thi nhà ở cũng là mét loại tai sản, cụ thé là bat động sản).
V ay khi nhà ở có thé đáp ứng được các điều kiện của tai sản HTTTL thi cũng được xác định là nha ở HTTTL, do vậy, có thể nhận điện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dich din sự trên các phương điện sau: () nhà ở hình thành trong tương lai có thể là nhà ở clưưa hình thành hoặc đã bình thành; (2) Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho ‘ Pham Văn Tuyết & Lê Kim Giang (đồng chủ biên, 2015), Hoàn thiện chế định bao dam thực hiện nghĩa vu dan su, NEB Dân Tu, 7.124 ? Điểm b khoăn | điều 107 và khoản 2 điều 105 BLDS 2015 7 chủ thé xác lập giao dich; (iii) Hai yêu tổ trên phải được xem xét tại thời điểm xác lập giao dich Nha ở là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghia vụ ngoài việc chiu sự điều chỉnh của các quy dinh BLDS, còn phải chịu sự điêu chỉnh của các quy định pháp luật chuyên ngành về nhà ở và kinh doanh bat động sản Luật KDBDS năm 2014 quy định tương tự như Luật nhà ở 2014: “Nha cổng trình xây đựng HTTTL là nhà. công trình xây dung dang trong quá trình xdy dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử đụng”. Luật nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 không căn cứ vào yêu tổ sở hữu ma chỉ dựa vào việc nha ở đã hình thành hay chưa hinh thành dé xác đính nhà ở hình thành trong tương lai, đó là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dung và cưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, Va dé phân biệt 16 ràng hơn với khái niém nay thi Luật nhà ở và Luật KDBDS đã quy định thêm. về nha ở có sẵn".
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dan thi hành một số điều của Luật nhà ở như sau: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đãi có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xay đựng đưa vào sir dung theo quy định của pháp luật về xây dung.” và “Nhà ở HTTTL là nhà ở không đáp ứng điều liện quy định tại Diém a Khoản này”". Nêu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dung, được thể hiện thông qua biên bản nghiệm thu hoànthành việc xây đựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dung, hoặc đáp ứng điêu kiện da có hệ thong điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy chữa cháy mà không phụ thuộc vào việc chủ thé đã xác lập hay chưa xác lập quyên sở hữu đối với nha ở do tại thời điểm xác lập giao dịch thé chap, thi đây được coi là nhà ở sẵn có. Va theo cách hiểu nay thì ngoài những nhà ở là tải sản hình thành từ giao dich chuyển nhuong, tặng cho hoặc những nha ở đã xây đựng xong và được đưa vào sử dụng rôi nhưng vì lý do khách quan nao đó clưưa nhân được Giây chúng nhận quyền sở hữu,. 1a nhà ở hình thành trong tương lai.
3 Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 * Khoăn 18 Điều 3 Luật nhà ở 2014 và Khoản 3 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 * Khoản 5 Điều 80 Nghị đình 56 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phá quy định chỉ tiết và hướng dan thi hành một số điêu của Luat Nhà ở 8 Trước đó, thuật ngữ “nhà ở hinh thành trong tương lai” lân đầu tiên được ghi nhận trong văn ban quy phạm pháp luật trên phương diện là đối tương của biện pháp bảo đâm tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dan thi hành Luật nhà & Theo đó, tại khoản2 điều 61 quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản được quyền thé chấp nhà ở tại tổ chức tin đụng dé vay vén”. Nghi định này đã cho phép các tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản được thê chap nha ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng dé vay von. Tuy vậy, quy định này chi ghi nhận nha ở hình thanh trong tương lai chứ chưa đưa ra khái tiệm cụ thé. Cho đến Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục thé chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” mới được giải thích cụ thể.
Căn cứ theo khoản1 điều3 Thông tư này: Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thé chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản trong dự én dau tư xây dung nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thé chấp nhà ở đó đang trong quá trình dau tư xây dung theo hô sơ thiệt kế được duyệt và Giây phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giay phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây đựng theo quy định của pháp luật về xây dung nlưưng chưa được cap Giây chứng nhân quyền sử dung dat, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liên với dat. Nhà ở hình thành trong tương lai thé chap là nha ở đang trong quá trình đầu tư, xây dụng hoặc đã hoàn thành việc xây đựng theo quy đính của pháp luật vé việc xây đựng nhưng chưa được cấp giây clung nhận. quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha và tai sản khác gắn liên với dat tại thời điểm xác lập hop đồng thé chap. Quy định này cũng giới hạn nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là nhà ở được mua của doanh nghiệp kinh doanh bất đông sản trong dự án đầu tư xây dung nhà ở.
V ới quy đính này dé được xác định là nhà ở HTTTL phải đáp ứng đủ hai điều kiện @) những nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dung va (ii) nhà ở đó chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, Bén canh khái niém nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong các van bản phép luật chuyên ngành thì cũng có quan điểm cho rằng: “Nha ở hình 9 thành trong tương lai là nhà ở dang dân hình thành trong quá trình xây dung nhưng chưa hoàn tat việc xây dung và dita vào sử dhng!”. Theo định ngiữa nay, tác giả đã chỉ 16 được sự tôn tại trên thực tê của nhà ở hình thành trong tương lai “đang dân hình thành”, bên canh đó, cũng nhân mạnh được tình trạng pháp lý cụ thể của nha ở là vẫn chưa được xây dụng xong cũng như chu được đưa vào sử dụng Quan điểm được đưa ra này cũng khá plù hợp với khái niém nhà ở hinh thành trong tương lai được quy định trong pháp luật Viét Nam hiện hành, và cũng không trái với các quy định của các luật chuyên ngành Bên cạnh đó, cũng co quan điểm khác cho rang: “Nhà ở dang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dung hoàn thiện chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng và chit thé xác lập quyên sở hữm nhà ở san thời điểm xác lập giao dich”. Trải ngược với quan điểm trên, theo cách hiểu của quan điểm này nhân manh hơn vào đặc điểm “quyền sở hitu được xác lap san thời điểm xác lập giao dich”. Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quan niém về nha ở hinh thành trong tương lai của các nhà khoa học trên, có thé dua ra một khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai la nhà ở dang trong quá trình dau tư xây dựng chua được nghiệm thu diva vào sir dung tại thời điểm xác lập giao dich” 1.