Pháp luật và thực tiễn áp dụng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp cụ thể

• Tác giả: Nguyễn Thủy Tiên
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Long
• Trường học: Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Pháp luật và thực tiễn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm về nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.3. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.4. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.6. Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.7. Phân biệt giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Bên thế chấp
• 2.3. Bên nhận thế chấp
• 2.4. Đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.5. Hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.6. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.7. Hiệu lực giữa các bên trong quan hệ thế chấp
• 2.8. Hiệu lực đối kháng người thứ ba
• 2.9. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.9.1. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.9.2. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.9.3. Thông báo về việc xử lý nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp
• 2.9.4. Giao nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp để xử lý
• 2.9.5. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Những kết quả đạt được
• 3.3. Những vướng mắc, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật
• 3.3.1. Chưa thống nhất các quy định về nhà ở hình thành trong tương lai giữa các văn bản pháp luật
• 3.3.2. Chưa quy định rõ chức năng, cá nhân xây dựng nhà ở trên thửa đất hợp pháp của mình có được thế chấp đồng thời nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp quyền sử dụng đất mà nhà ở được xây dựng trên đó không
• 3.3.3. Thiếu tiêu chí xác định rõ ràng trường hợp nào được lập hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, và trường hợp nào lập hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3.4. Thiếu tiêu chí xác định các trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp
• 3.4. Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.4.1. Thông nhất các khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai giữa các văn bản pháp luật
• 3.4.2. Bổ sung quy định hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, tổ chức xây dựng trên thửa đất hợp pháp của mình
• 3.4.3. Bổ sung tiêu chí xác định trường hợp nào được xác lập thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và trường hợp nào được xác lập thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.4.4. Bổ sung tiêu chí các trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp tại Bộ luật
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Khóa luận tốt nghiệp

Khóa luận tốt nghiệp là công trình nghiên cứu độc lập của sinh viên, thể hiện khả năng phân tích, tổng hợp và đánh giá các vấn đề pháp lý. Trong bài viết này, khóa luận tốt nghiệp tập trung vào pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thế chấp nhà ở. Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các quy định pháp lý hiện hành, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.

1.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích chính của khóa luận tốt nghiệp là nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Nghiên cứu này nhằm hệ thống hóa các quy định pháp luật, phân tích những hạn chế và đề xuất giải pháp hoàn thiện. Đồng thời, bài viết cũng đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam, từ đó đưa ra các kiến nghị cụ thể.

1.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp bao gồm các vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Ngoài ra, nghiên cứu cũng mở rộng so sánh với pháp luật quốc tế để làm rõ các vấn đề pháp lý.

II. Pháp luật thế chấp nhà ở

Pháp luật thế chấp nhà ở là một trong những chế định quan trọng trong pháp luật dân sự, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Bài viết này tập trung phân tích các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm khái niệm, đặc điểm và các vấn đề pháp lý liên quan.

2.1. Khái niệm và đặc điểm

Nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là nhà ở chưa được xây dựng hoàn thiện và chưa được đưa vào sử dụng. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc sử dụng nhà ở này làm tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự. Đặc điểm của loại hình thế chấp này là tài sản thế chấp chưa tồn tại tại thời điểm xác lập giao dịch, nhưng sẽ hình thành trong tương lai.

2.2. Quy định pháp luật

Các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, các quy định này còn nhiều hạn chế, đặc biệt là việc thiếu sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Điều này dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.

III. Thực tiễn thế chấp nhà ở

Thực tiễn thế chấp nhà ở tại Việt Nam cho thấy nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật. Bài viết này phân tích các vướng mắc và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.

3.1. Vướng mắc trong thực tiễn

Một trong những vướng mắc lớn nhất trong thực tiễn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc thiếu sự thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Ngoài ra, việc xác định quyền sở hữu và quyền thế chấp đối với nhà ở chưa hình thành cũng gặp nhiều khó khăn. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

3.2. Kiến nghị hoàn thiện

Để hoàn thiện pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất các khái niệm và quy định giữa các văn bản pháp luật. Đồng thời, cần bổ sung các quy định cụ thể về thủ tục thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Những giải pháp này sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý thông thoáng và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn, luôn gia tăng mạnh mẽ cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế. Xuất phát từ quan niệm truyền thống "an cư lạc nghiệp", nhà ở được xác định là tài sản có giá trị lớn đối với người dân, đồng thời là đối tượng tài sản quan trọng để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự, tín dụng. Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn, Nhà nước đã ban hành và sửa đổi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Bộ luật Dân sự (BLDS), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Sự ghi nhận chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) được xem là bước tiến quan trọng trong hệ thống pháp luật dân sự và chế định biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của tài sản này là "chưa tồn tại về mặt vật lý" hoặc "chưa hoàn tất thủ tục xác lập quyền sở hữu" tại thời điểm giao dịch, các quy định pháp luật điều chỉnh vẫn bộc lộ nhiều điểm bất cập. Tình trạng thiếu nhất quán, chồng chéo giữa BLDS và các luật chuyên ngành dẫn đến việc áp dụng pháp luật tại các tổ chức tín dụng, cơ quan đăng ký và Tòa án còn lúng túng, làm mất cân bằng lợi ích hợp pháp giữa các bên tham gia giao dịch. Xuất phát từ bối cảnh đó, đề tài "Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng" được tác giả Nguyễn Thuỷ Tiên lựa chọn nghiên cứu.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể theo 3 nội dung:

1. Nghiên cứu, hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở HTTTL và biện pháp thế chấp nhà ở HTTTL nhằm làm rõ bản chất pháp lý của loại giao dịch này.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về thế chấp nhà ở HTTTL, chỉ ra các điểm tương thích cũng như những hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng.
3. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ thế chấp.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm:

• Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận pháp lý, hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.
• Phạm vi không gian: Tập trung vào các quan điểm học thuật, học thuyết pháp lý tại Việt Nam và thực tiễn áp dụng tại các địa phương, tổ chức tín dụng trong nước.
• Phạm vi thời gian: Trọng tâm là BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn có liên quan; đồng thời có sự so sánh lịch sử với BLDS năm 2005 và đối chiếu mở rộng với quy định tại Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Trung Quốc.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL, đi sâu vào các khoảng trống pháp lý, các quy định chưa đồng bộ và cơ chế xử lý tài sản bảo đảm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực định của Việt Nam, kết hợp các công trình nghiên cứu khoa học chuyên ngành:

• Hệ thống văn bản pháp luật nền tảng: Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Dân sự năm 2005; Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Luật Công chứng năm 2014.
• Văn bản dưới luật và văn bản liên tịch: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành BLDS về biện pháp bảo đảm), Nghị định số 99/2022/NĐ-CP (về đăng ký biện pháp bảo đảm); Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
• Tham chiếu luật nước ngoài: Điều 369 BLDS Nhật Bản và Điều 402 BLDS Trung Quốc về quyền ưu tiên thanh toán và hiệu lực đăng ký thế chấp bất động sản.

Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin làm kim chỉ nam, kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý cụ thể:

• Phương pháp phân tích, bình luận: Sử dụng để mổ xẻ nội dung các điều luật hiện hành, các quan điểm học lý về tài sản hình thành trong tương lai và biện pháp bảo đảm đối vật.
• Phương pháp so sánh luật học: So sánh giữa quy định của BLDS 2015 với BLDS 2005, giữa thế chấp nhà ở HTTTL với thế chấp quyền tài sản, cũng như đối chiếu với quy định của Nhật Bản và Trung Quốc để tìm ra sự tương đồng và khác biệt.
• Phương pháp tổng hợp: Khái quát hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng để đưa ra bức tranh toàn diện về các điểm nghẽn pháp lý.
• Phương pháp thống kê và xã hội học: Đánh giá dữ liệu từ các vụ việc thực tế, văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành nhằm minh chứng cho những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn áp dụng.

Nguồn dữ liệu của đề tài được trích xuất từ hệ thống cơ sở dữ liệu văn bản quy phạm pháp luật quốc gia, các công trình luận văn thạc sĩ chuyên ngành (như công trình của Phạm Vân Anh, Nguyễn Sỹ Kiêm, Nguyễn Trần Huyền Trang, Phan Ngọc Trâm), các bài báo khoa học pháp lý (của tác giả Huỳnh Anh, Nguyễn Đức Lịch, Vũ Thị Hồng Yến) và các báo cáo tổng kết thực tiễn liên quan.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 1 tập trung xây dựng nền tảng lý luận về nhà ở HTTTL và quan hệ thế chấp loại tài sản này, đồng thời phân định ranh giới pháp lý với các biện pháp bảo đảm lân cận.

Theo tác giả, dựa trên quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nhà ở HTTTL được định nghĩa: "Là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng tại thời điểm xác lập giao dịch". Loại tài sản này mang 3 đặc điểm cơ bản:

1. Là bất động sản, có thể gắn liền hoặc không gắn liền với quyền sử dụng đất.
2. Chưa hình thành chỉnh thể về mặt kết cấu vật lý tại thời điểm xác lập biện pháp thế chấp.
3. Quyền sở hữu đối với tài sản được công nhận cho bên thế chấp sau thời điểm xác lập giao dịch thế chấp.

Về biện pháp thế chấp, tác giả xác định thế chấp nhà ở HTTTL là biện pháp bảo đảm đối vật, không có sự chuyển giao tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp. Bên cạnh các đặc trưng chung của thế chấp tài sản theo Điều 317 BLDS 2015, thế chấp nhà ở HTTTL có hai đặc điểm pháp lý riêng biệt:

• Bên nhận thế chấp bắt buộc phải là Tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
• Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở HTTTL để vay vốn tại tổ chức tín dụng nhằm mục đích mua hoặc xây dựng chính nhà ở đó (theo Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN).

Nội dung trọng tâm của Chương 1 là việc phân biệt giữa thế chấp nhà ở HTTTL và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL thông qua 6 tiêu chí:

Tiêu chí phân định	Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai	Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐ mua bán
Đối tượng thế chấp	Nhà ở sẽ hình thành (Điều 147 Luật Nhà ở 2014).	Quyền tài sản trị giá được bằng tiền phát sinh từ HĐ mua bán (Điều 115 BLDS 2015).
Hồ sơ thế chấp	HĐ mua bán, hóa đơn nộp tiền, chứng thư bảo lãnh ngân hàng, biên bản nghiệm thu móng, GCN quyền sử dụng đất của dự án, bản vẽ 1/500.	HĐ mua bán nhà ở (bản gốc), văn bản chuyển nhượng HĐ, chứng từ nộp tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư.
Hình thức và công chứng	Bắt buộc lập thành văn bản và bắt buộc phải công chứng, chứng thực (Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).	Lập thành văn bản; pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực (tùy thỏa thuận các bên).
Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm	Đăng ký theo yêu cầu tại Văn phòng đăng ký đất đai / Chi nhánh VPĐKĐĐ (Nghị định 99/2022/NĐ-CP).	Đăng ký tự nguyện tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.
Thời điểm phát sinh hiệu lực	Có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp (Nghị định 21/2021/NĐ-CP).	Có hiệu lực từ thời điểm giao kết, thời điểm thỏa thuận hoặc thời điểm luật định (Điều 319 BLDS 2015).
Xử lý tài sản bảo đảm	Xử lý chuyển nhượng HĐ mua bán (khi chưa hoàn thành) hoặc bán nhà ở và sang tên khi đã hoàn thành (Nghị định 21/2021/NĐ-CP).	Xử lý quyền đòi nợ/chuyển giao HĐ mua bán; nếu nhà ở đã hình thành thì quyền tài sản chấm dứt, khó xử lý nếu không ký mới HĐ thế chấp.

Chương 2: Những quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 2 phân tích chi tiết các quy phạm pháp luật thực định điều chỉnh các yếu tố cấu thành của quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL:

1. Chủ thể hợp đồng:

   • Bên thế chấp: Gồm 3 nhóm chủ thể theo Điều 147 Luật Nhà ở 2014: (i) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; (ii) Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trên thửa đất ở hợp pháp của mình; (iii) Tổ chức, cá nhân mua nhà ở HTTTL trong dự án của chủ đầu tư.
   • Bên nhận thế chấp: Chỉ bao gồm các tổ chức tín dụng thành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô). Các cá nhân, tổ chức kinh tế khác không được nhận thế chấp loại tài sản này.

2. Đối tượng và điều kiện thế chấp:

   • Đối với chủ đầu tư: Dự án phải có hồ sơ và thiết kế kỹ thuật được duyệt, có GCN hoặc quyết định giao đất/cho thuê đất; nhà ở phải xây xong phần móng; không nằm trong phần dự án đã thế chấp; không có tranh chấp, khiếu nại; không bị kê biên thi hành án hay có quyết định thu hồi, giải tỏa (Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN).
   • Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà dự án: Phải có HĐ mua bán ký với chủ đầu tư (hoặc văn bản chuyển nhượng hợp pháp), chứng từ nộp tiền theo tiến độ, không có tranh chấp khiếu kiện liên quan đến HĐ mua bán.
   • Đối với cá nhân, tổ chức tự xây dựng: Phải có GCN quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép), đất không có tranh chấp và không bị kê biên.

3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng:

   • Hợp đồng phải lập thành văn bản, tuân thủ nội dung Điều 121 Luật Nhà ở 2014 và bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có bất động sản (Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
   • Hiệu lực giữa các bên: Phát sinh từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Trường hợp vi phạm hình thức nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực theo Điều 129 BLDS 2015.
   • Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Phát sinh kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Nghị định 99/2022/NĐ-CP và Điều 297 BLDS 2015, là căn cứ xác lập quyền truy đòi tài sản và quyền ưu tiên thanh toán.

4. Xử lý tài sản thế chấp:

   • Căn cứ xử lý: Theo Điều 299 BLDS 2015 khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện/thực hiện không đúng nghĩa vụ, hoặc vi phạm nghĩa vụ dẫn đến xử lý trước hạn theo thỏa thuận.
   • Trình tự, thủ tục: Bên nhận thế chấp gửi thông báo xử lý bằng văn bản cho bên thế chấp trước ít nhất 15 ngày (nếu không có thỏa thuận khác theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP); bên thế chấp có nghĩa vụ bàn giao giấy tờ và tài sản.
   • Phương thức xử lý: Khi nhà ở chưa hình thành, xử lý thông qua chuyển nhượng HĐ mua bán, tự bán tài sản hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ (gán nợ/cấn trừ nợ hoặc bán lại cho bên nhận thế chấp theo giá định giá). Khi nhà ở đã hình thành, cơ quan nhà nước cấp GCN cho người mua tài sản xử lý; nếu không thỏa thuận được thì bán đấu giá thông qua thủ tục khởi kiện tại Tòa án.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chương 3 tổng kết thực tiễn áp dụng và chỉ ra 4 nhóm bất cập, vướng mắc pháp lý cơ bản:

1. Sự thiếu thống nhất về khái niệm: Khái niệm nhà ở HTTTL giữa BLDS 2015 (chú trọng yếu tố xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch) và Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 (chú trọng giai đoạn đầu tư xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng) chưa có sự đồng nhất hoàn toàn, gây khó khăn cho việc định danh tài sản.
2. Vướng mắc khi thế chấp nhà ở tự xây trên đất hợp pháp: Thông tư 26/2015/TT-NHNN chỉ quy định về việc thế chấp "nhà ở HTTTL xây dựng trên thửa đất hợp pháp", chưa quy định rõ cá nhân, tổ chức có được thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và nhà ở HTTTL trên đất đó hay không. Do tổ chức tín dụng giữ GCN quyền sử dụng đất, việc tách rời xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế gặp bế tắc.
3. Thiếu tiêu chí phân định loại hợp đồng: Pháp luật thiếu tiêu chí định lượng và nguyên tắc rõ ràng để hướng dẫn trường hợp nào bắt buộc lập HĐ thế chấp nhà ở HTTTL, trường hợp nào lập HĐ thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐ mua bán, dẫn đến việc áp dụng tùy tiện nhằm né tránh thủ tục phức tạp.
4. Thiếu tiêu chí bảo vệ bên thế chấp khi xử lý tài sản: Các quy định về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp tại BLDS 2015 chưa đưa ra tiêu chí cụ thể để kiểm soát việc định giá và phương thức thanh toán, dễ dẫn đến nguy cơ xâm phạm quyền lợi của bên thế chấp khi tổ chức tín dụng tiến hành thu hồi nợ.

Từ các vướng mắc trên, tác giả đề xuất 4 nhóm kiến nghị hoàn thiện:

1. Thống nhất khái niệm nhà ở HTTTL trong tất cả các văn bản quy phạm pháp luật (BLDS, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS) theo hướng bao hàm cả yếu tố trạng thái vật lý và thời điểm xác lập quyền sở hữu.
2. Bổ sung quy định hướng dẫn cơ chế thế chấp đồng thời hoặc xử lý đồng bộ giữa quyền sử dụng đất và nhà ở HTTTL được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
3. Ban hành tiêu chí phân định rõ ràng giữa giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐ mua bán nhà ở HTTTL, chuẩn hóa điều kiện hồ sơ và cơ chế đăng ký.
4. Bổ sung các tiêu chí định giá độc lập, minh bạch hóa quy trình xử lý tài sản bảo đảm trong BLDS nhằm bảo đảm sự cân bằng quyền và nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên việc rà soát văn bản thực định:

• Hệ thống hóa toàn diện khung pháp lý: Làm rõ mối quan hệ điều chỉnh giữa BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật KDBĐS 2014 cùng hệ thống nghị định (Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2022/NĐ-CP) và thông tư chuyên ngành (Thông tư 26/2015/TT-NHNN).
• Thiết lập bảng tiêu chí phân định rõ ràng: Xây dựng hệ thống 6 tiêu chí đối chiếu chi tiết giữa thế chấp nhà ở HTTTL và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐ mua bán nhà ở HTTTL.
• Đóng góp so với các công trình trước: So với các luận văn của Phạm Vân Anh (2017), Phan Ngọc Trâm (2016) hay Nguyễn Sỹ Kiêm (2022) vốn chỉ tập trung vào hợp đồng tín dụng đơn thuần, công trình này đã cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực như Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; đồng thời mở rộng so sánh với quy định tại Điều 369 BLDS Nhật Bản và Điều 402 BLDS Trung Quốc để làm rõ giá trị của hiệu lực đối kháng người thứ ba.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu của khóa luận giới hạn ở góc độ pháp luật thực định Việt Nam tính đến thời điểm hoàn thành (năm 2024), chủ yếu dựa trên khung khổ Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014; các đánh giá thực tiễn chủ yếu dựa trên tài liệu thứ cấp và các vụ việc điển hình đã công bố.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục theo dõi, đánh giá sự đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật khi các đạo luật sửa đổi mới (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới) chính thức đi vào thực tiễn; nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế xử lý tranh chấp tài sản bảo đảm là nhà ở HTTTL tại Tòa án và Trọng tài thương mại.

Giá trị tham khảo

Công trình là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Kinh tế và Luật Ngân hàng. Đồng thời, khóa luận cung cấp góc nhìn thực tiễn có giá trị cho cán bộ pháp chế tại các ngân hàng thương mại, công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng và cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký đất đai.

Nội dung đáng tham khảo nhất là bảng so sánh 6 tiêu chí phân biệt giữa hai hình thức thế chấp tài sản trong dự án bất động sản (Chương 1) và quy trình xử lý tài sản bảo đảm khi nhà ở chưa hoàn thành so với khi đã hoàn thành (Chương 2).

Câu hỏi thường gặp

1. Theo quy định pháp luật được phân tích trong khóa luận, những chủ thể nào được phép nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Căn cứ theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng 2010 và Luật Nhà ở 2014, chỉ có các Tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (bao gồm ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô, quỹ tín dụng nhân dân) mới có quyền nhận thế chấp nhà ở HTTTL. Cá nhân và các tổ chức kinh tế thông thường khác không được phép nhận thế chấp loại tài sản này.

2. Để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện kỹ thuật và pháp lý nào? Căn cứ Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, chủ đầu tư phải đáp ứng: có hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt; có GCN hoặc quyết định giao/cho thuê đất; nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng; không nằm trong phần dự án đã thế chấp trước đó; không có tranh chấp, khiếu nại; không bị kê biên thi hành án; và không thuộc diện có quyết định thu hồi đất hoặc giải tỏa.

3. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát sinh hiệu lực giữa các bên và hiệu lực đối kháng với người thứ ba tại thời điểm nào? Theo Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực giữa các bên kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ phát sinh kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai / Chi nhánh VPĐKĐĐ theo quy định tại Điều 297 BLDS 2015 và Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.

4. Khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ, việc xử lý nhà ở HTTTL chưa hoàn thành khác gì so với nhà ở đã xây dựng xong? Theo Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nếu nhà ở chưa hoàn thiện kết cấu (đang xây dựng), bên nhận thế chấp xử lý bằng cách chuyển nhượng HĐ mua bán, tự bán tài sản hoặc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ (gán nợ/mua lại sau định giá). Nếu nhà ở đã hình thành trên thực tế, cơ quan nhà nước sẽ cấp GCN quyền sở hữu cho bên mua tài sản xử lý; trường hợp không đạt được thỏa thuận thì xử lý bán đấu giá thông qua thủ tục khởi kiện tại Tòa án.

5. Tác giả khóa luận chỉ ra bất cập lớn nhất liên quan đến việc cá nhân tự xây nhà trên đất hợp pháp của mình khi thế chấp là gì? Bất cập nằm ở chỗ Thông tư 26/2015/TT-NHNN chỉ cho phép thế chấp phần nhà ở HTTTL xây dựng trên thửa đất, chưa quy định rõ việc thế chấp đồng thời với quyền sử dụng đất. Khi thế chấp nhà, tổ chức tín dụng thường giữ GCN quyền sử dụng đất, dẫn đến việc người dân không thể thế chấp quyền sử dụng đất ở nơi khác, đồng thời gây khó khăn, tắc nghẽn khi xử lý tài sản bảo đảm do tài sản trên đất không thể tách rời quyền sử dụng đất.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thuỷ Tiên đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Công trình chỉ rõ những mâu thuẫn, khoảng trống pháp lý giữa Bộ luật Dân sự 2015 với các luật chuyên ngành trong việc định danh tài sản, xác lập hiệu lực và xử lý tài sản bảo đảm. Hệ thống 4 nhóm kiến nghị hoàn thiện được đề xuất có giá trị thực tiễn, góp phần nâng cao tính an toàn pháp lý cho các tổ chức tín dụng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia giao dịch bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Một số van dé ly luận chung vé thé chap nhà ở bình thành trong tương lat Chong 2: Những quy định pháp luật về thé chập nha ở hình thành trong tương lai Chương3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghĩ hoàn thiện quy định pháp luật Viét Nam về thé chap nha ở bình thành trong tương lai CHUONG 1 MOT SỐ VAN DE LY LUẬN CHUNG VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THANH TRONG TUONG LAI 1. Khái niệm, đặc diem về nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái tiệm uha ở hình thành trong trong lai Nha ở là một loại phương tiện được tao ra dé đáp ứng nhu câu ở - một trong ba niu cầu cơ bản của con người. Với quan niém “an cư lac nghiệp” nên nhà ở luôn được coi là một loại tài sản có giá trị lớn theo quan niém của người Viét Nam Mỗi người Việt Nam đều mong muốn sở hữu căn nhà không chỉ dé phục vụ nhu cầu ở mã còn có thể giải quyết các van đề khác trong cuộc sóng Một trong số đó là việc sử dung nhà ở làm tài sẵn thé chap cho việc thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc chủ thé khác Dưới góc độ ngôn ngữ, nhà ở được định nghĩa là “cổng trình xây đựng có mdi, có tường vách dé ở hay dé đìmg vào một việc nào đó!".

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của xã hội loài người, nhà ở cũng có sự thay doi, từ sử dung những vật liệu đơn sơ cho đến việc tận dung những vật liêu kiên. cô hơn dé chồng choi với sự khắc nghiệt của thiên nhiên Nhà ở luôn là một tai sản có giá trị lớn, quan trong với hau hết moi người dân Việt Nam. Cũng dudi góc đô ngôn ngữ, tương lai là một thuật ngữ mô tả khoảng thời gian nói tiếp va là kết quả của hiện tài, trái ngược với quá khứ, tương lai là phân thời gian của những sự kiện hiện clưưa phát sinh, chưa xảy ra. Như vậy, dưới góc độ nay, có thé hiểu một cách tương đối, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa có ở hiện tại ma nha ở này sé phát sinh ở một khoảng thời gian nào đó ở trong tương lai Dưới góc độ pháp lý, với khái niém nha ở dua trên BLDS 2015 thi nhà ở cũng là mét loại tai sản, cụ thé là bat động sản).

V ay khi nhà ở có thé đáp ứng được các điều kiện của tai sản HTTTL thi cũng được xác định là nha ở HTTTL, do vậy, có thể nhận điện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dich din sự trên các phương điện sau: () nhà ở hình thành trong tương lai có thể là nhà ở clưưa hình thành hoặc đã bình thành; (2) Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho ‘ Pham Văn Tuyết & Lê Kim Giang (đồng chủ biên, 2015), Hoàn thiện chế định bao dam thực hiện nghĩa vu dan su, NEB Dân Tu, 7.124 ? Điểm b khoăn | điều 107 và khoản 2 điều 105 BLDS 2015 7 chủ thé xác lập giao dich; (iii) Hai yêu tổ trên phải được xem xét tại thời điểm xác lập giao dich Nha ở là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghia vụ ngoài việc chiu sự điều chỉnh của các quy dinh BLDS, còn phải chịu sự điêu chỉnh của các quy định pháp luật chuyên ngành về nhà ở và kinh doanh bat động sản Luật KDBDS năm 2014 quy định tương tự như Luật nhà ở 2014: “Nha cổng trình xây đựng HTTTL là nhà. công trình xây dung dang trong quá trình xdy dung và chưa được nghiệm thu đưa vào sử đụng”.