Chương 1 : Cơ sở khoa học về quản lý tòa nha chung cư Chương 2 : Đánh giá thực trạng quản lý tòa nhà chung cư Ecohome 2 của Công ty cổ phần quản lý BĐS Ecolife Chương 3 : Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý toà nhà Ecohome 2 tại Công ty cô phần quan lý BĐS Ecolife CHUONG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LY TOA NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Những van đề chung về chung cư 1.1 Khai niệm chung cw Nhà chung cư là nha ở từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phan sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các công trình hạ tang sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức. Nó có thé được xây dựng dé ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Theo Thông tư số 28/2016/TT-BXD: tòa nhà chung cư là một khối nha (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé nồi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thâm quyền phê duyệt.2 Phân loại, phân hạng a.
Phân loại chung cư * Theo mục đích sử dụng Nha chung cư có mục đích đề ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chi sử dụng cho mục đích dé ở. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng dé sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng dịch vụ, thương mại. * Theo hình thức sở hữu Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đôi với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phân sở hữu chung, phân sở hữu riêng. Nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.
Phân hạng chung cư Thông tư số 14/2008/BXD được BXD ban hành ngày 2/6/2008 hướng dẫn về phân hạng sử dụng nhà chung cư như sau: Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan ly sử dụng dat mức độ hoan hảo. Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện dé đưa vào khai thác sử dung Theo thông tư 31/2016/TT-BXD, Bộ xây dựng hướng dẫn về phân hạng sử dụng nhà chung cư ,chung cư được phân làm 3 hạng A,B,C theo 4 nhóm tiêu chí sau: Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc. Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. Hang A: là nhà chung cư đáp ứng day đủ các yêu cầu dé được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tong số 20 tiêu chi theo hướng dan tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đề được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hang A va hang B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.3 Vai trò của chung cw Nhà ở chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại.
Thứ nhất, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của người dân đô thị. Cùng với quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa cao, quá trình di cư mạnh mẽ vào các vùng đô thị vẫn đang diễn ra không ngừng. Nguyên nhân chính là do hầu hết các nguồn dau tư, nguồn lực phát triển từ trong nước và nước ngoài đều tập trung ở các trung tâm đô thị hoặc các khu công nghiệp lớn, đặc biệt tại khu vực thủ đô Hà Nội, đã làm tăng thêm lực hút, lôi cuốn nguồn lao động từ các tỉnh, địa phương di chuyển ra thành phố làm ăn, sinh sông. Làm bật lên nhu cầu về nhà ở đô thị, trong đó vân đề về nhà ở cho những người vừa ra trường không có điều kiện mua nhà, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp,.
Tuy nhiên đề tìm được một không gian “an cư lập nghiệp" tại các thành phó lớn lại không phải là một van đề dé dàng. Chính vi vậy, nhà ở chung cư với đặc điểm vốn có như nhiều tầng, nhiều căn hộ với các điện tích đa đạng đã phần nào giải quyết được nhu cầu về chỗ ở cho một lượng lớn người dân ở các đô thị lớn. Thứ hai, sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của nhà ở chung cư góp phần tiết kiệm quỹ đất trong các đô thị lớn. Với đặc điểm quỹ đất cho việc xây dựng nhà ở tại các đô thị rất hữu hạn, trong khi đó cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra ngày càng sôi động, tốc độ gia tăng dân sô nhanh chóng đã làm diện tích đất đô thị ngày càng bị thu hẹp.
Việc phát triển các tòa nhà chung cư là một trong những giải pháp khai thác đất đai hiệu quả. Với cùng một diện tích đất như nhau, xây dựng một tòa chung cư cao tầng sẽ tạo ra sức chứa cho nhiều người so với phân ra chia từng lô đất. Phát triển các tòa nhà cao tang đa chức năng có thé làm tăng giá trị sử dung đất đai, giảm thiểu việc sử dụng đất khi ma dân cư ở các đô thị ngày càng đông đúc. Thứ ba, xây dựng nhà chung cư có giá thành thấp tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiêu đôi tượng người dân ở nhiêu tang lớp với nguôn tai chính khác nhau.
Những trở lại đây số lượng nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng lên đáng kể, tuy nhiên giá đất ở và giá nhà ngày càng tăng. Chỉ những người có thu nhập khá trở lên mới có thé mua được, trong khi những người có thu nhập trung bình và thấp không thể mua được, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở tại các thành phố lớn. Việc các tòa nhà chung cư hiện diện trong lòng các đô thị Việt Nam như hiện nay là sự tất yếu, đóng góp vai trò quan trọng trong việc đảm bảo vân đê an sinh xã hội và quyên được ở của mọi tâng lớp người dân. Nhờ đó, người dân ở các đô thị lớn có nhiêu cơ hội tiêp cận với một nơi ở riêng.
Thứ tư, tạo diện mạo mới cho đô thị văn minh, hiện dai. Xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới tạo ra các điều kiện dé giải phóng mặt bang, mở rộng thành phó, có thêm quỹ đất trống dé tạo dựng cơ sở hạ tang xã hội (như: mở rộng đường sá, tăng diện tích cây xanh, sân vườn cảnh quan, không gian công cộng.); đồng thời tiến tới xoá bỏ dần những chung cư tập thê cũ, xuống cấp, không còn phù hợp với cuộc sông văn minh hiện đại. Sự hình thành của các tòa chung cư không chỉ giải quyết chỗ ở cho người dân, mà còn đóng góp không nhỏ vào bộ mặt cảnh quan đô thị, với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật cảnh quan môi trường. Hơn nữa xây dựng nhà chung cư cũng hình thành một nếp sống đô thị văn minh, hiện đại, thay đôi nhận thức của người dan.
Những vấn đề chung quản lý tòa nhà chung cư 1. Khái niệm Quản lý tòa nhà chung cư là việc thực hiện các hoạt động điều hành,kiểm soát và đảm bảo việc vận hành của tòa nhà chung cư thông qua việc lập và triển khai các quy trình khoa học nhằm đảm bảo cho cư dan một môi trường sống chất lượng thoải mái. Đồng thời làm tăng giá trị bắt động sản của chung cư. Quản lý chung cư bao gồm quản lý các thành phần về cơ sở vật chất và trang thiết bị như hệ thống báo cháy, phòng cháy chữa cháy, thang máy, kết cầu công trình, hệ thông cấp thoát nước, hệ thông dién,.
cho đến cảnh quan tiện ích gắn liền với công trình nhà chung cư như khuôn viên cây xanh, công viên, thác nước. va các dich vụ khác như: môi giới, cho thuê, tổ chức sự kiện, giải quyết khiếu nại, tranh chấp của khách hàngan ninh. diệt côn trùng.Vì vậy quản lý tòa nhà chung cư sẽ bao gồm cả quản lý vận hành và quản lý khai thác. Mô hình quản lý chung cw Đơn vị quản lý vận hành † Hội nghị nhà chung cư Hình 1.
Cấu trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt Nam Đây là cấu trúc đầy đủ nhất và tùy thuộc vào từng loại mô hình mà cấu trức sẽ khác nhay và có thể khuyết thiếu một vài thành phần. Hội nghị nhà chung cư Hội nghị nha chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (đôi với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc của đại diện các chủ sở hữu căn hộ/ người đang sử dụng nêu chủ sở hữu không tham dự (đôi với nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu) đê giải quyêt các vân đê, đưa ra quyết định liên quan đên quản lý vận hành tòa nhà.