Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt Nam 1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản 1. Bất động sản, hàng hóa Bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, ngƣời ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản.
Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS đƣợc hiểu là loại tài sản không di dời đƣợc, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Nhƣ vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhƣng khái niệm về BĐS mới đƣợc sử dụng chƣa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời đƣợc, bao gồm: - Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tƣ của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tƣ của chủ thể đã đƣợc sang nhƣợng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS.
Hoạt động ấy đã biến đặc trƣng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trƣờng và hình thành đặc trƣng "động" của tài sản BĐS. Nó đƣợc biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trƣờng đặc biệt: TTBĐS. Hàng hóa bất động sản 8 z Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trƣờng và không bị pháp luật cấm.
Ở nƣớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở là hai loại thị trƣờng mà chúng tạo ra là thị trƣờng quyền sử dụng đất và thị trƣờng nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: - HHBĐS không thể di dời đƣợc hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thƣờng rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trƣớc hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trƣờng còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình nhƣ nhau nhƣng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau.
Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả ngƣời mua, ngƣời bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. - HHBĐS thƣờng có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nƣớc ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi ngƣời thƣờng có xu hƣớng tích trữ và đầu cơ BĐS.
Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thƣờng tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. 9 z - HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc. HHBĐS đƣợc hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nƣớc mà Nhà nƣớc lại can thiệp rất nhiều vào các khâu nhƣ: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cƣ, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… - HHBĐS chịu ảnh hƣởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan.
Các yếu tố này thƣờng ảnh hƣởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trƣờng thông thƣờng khác. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đƣờng sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
- Đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS đƣợc coi nhƣ hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" đƣợc. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã đƣợc chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dƣờng nhƣ lâu dài qua "bàn tay" của ngƣời sử dụng. Theo xu hƣớng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tƣ, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hƣớng tăng giá trị và đƣơng nhiên giá cả sẽ đƣợc kéo lên.
Nhƣ vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hƣớng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. Thị trường Bất động sản 1. Khái niệm và phân loại thị trường Bất động sản 10 z Thị trƣờng bất động sản (TTBĐS) trƣớc hết đƣợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng nhƣ dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó ngƣời mua và ngƣời bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lƣợng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phƣơng thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trƣờng nhà đất. Ở nƣớc ta hiện nay, thị trƣờng nhà đất đã và đang đƣợc hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS. Trong các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc, đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Vì vậy thị trƣờng nhà đất có thể hình dung là nơi mà ngƣời mua và ngƣời bán thoả thuận đƣợc với nhau về số lƣợng, chất lƣợng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trƣờng nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lƣợng, quy mô của từng ngƣời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngƣời mua và ngƣời bán. - Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trƣờng bất động sản ngày càng đƣợc hình thành và phát triển.
Hàng hoá trên thị trƣờng bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời đƣợc nhƣng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trƣờng BĐS gồm 3 thị trƣờng nhánh. Thị trƣờng mua bán, thị trƣờng cho thuê, thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS - Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. + Sự phát triển kinh tế Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp.
Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp, 11 z thƣơng mại, dịch vụ. Sự tăng trƣởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ, du lịch. Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trƣờng bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thƣơng mại, dịch vụ và đời sống.
Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hóa khác nhƣng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng. + Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội nhƣ: ăn, ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí. theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản.