CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG 1. Đô thị hóa tại Việt Nam (VN) Trong khu vực Đông Nam Á (ĐNA), VN hiện là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất với tỷ lệ dân số sống ở khu vực đô thị trên cả nước ngày càng tăng. Cụ thể, tỷ lệ đô thị hoá cả nước tăng từ khoảng 30% vào năm 2010 lên đến khoảng 38. Năm 1999, VN có 629 đô thị và đến tháng 12-2020 có 862 đô thị, bao gồm 2 đô thị đặc biệt, 23 đô thị loại I, 31 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 90 đô thị loại IV và 668 đô thị loại V (Duy, 2021); nghĩa là mỗi năm trung bình hình thành hơn 10 đô thị mới.
Mức độ đô thị hoá của Việt Nam tới năm 2045 được Liên Hiệp Quốc (LHQ) dự đoán sẽ đạt 51. Các đô thị chính là động lực cho sự phát triển và tăng trưởng kinh tế ở VN, khi đóng góp khoảng 70% tổng GDP. Nhờ vậy, phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) được diễn ra thuận lợi, cơ cấu về kinh tế và lao động được thúc đẩy chuyển dịch dựa trên đường lối công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Phát triển đồng bộ, hiện đại hóa, đa dạng hóa, tăng dần về quy mô hay cải thiện chất lượng về dịch vụ trở thành những phương châm phát triển chính của cả hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đô thị.
Chính vì vậy, chất lượng sống của người dân tại các đô thi từng bước được cải thiện, nâng cao và phát triển (Minh, 2021). Nhận xét: Từ những định hướng trên, ta thấy đi cùng với tốc độ đô thị hóa là nhu cầu về nhà ở sẽ tăng nóng và đạt mức rất cao. Đi đôi với sự phát triển kinh tế thì mức sống của người dân luôn được nâng cao, từ đó nhu cầu nhà ở và chất lượng cuộc sống cũng trở thành vấn đề đáng được quan tâm. Đặc biệt ở các khu đô thị chính như thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) – nơi mà quỹ đất hẹp nhưng mật độ dân cư tập trung cao của cả nước thì vấn đề nhà ở và chất lượng dịch vụ cũng như tiện ích xung quanh đang là vấn đề cấp bách cần giải quyết.
Tình hình GDP năm 2021 Theo Báo cáo tình hình KT-XH quý IV và năm 2021 của Tổng cục Thống kê (TCTK): 1 − GDP quý IV năm 2021 ước tính tăng xấp xỉ 5.22% so với cùng kỳ năm trước, tuy cao hơn năm 2020 với tốc độ tăng xấp xỉ 4.48% nhưng được đánh giá là thấp hơn tốc độ tăng của quý IV giai đoạn từ 2011 đến 2019. Tình hình KT-XH quý IV và năm 2021 (TCTK, 2021) 2 − Tuy nhiên, ước tính GDP năm 2021 đạt mức tăng chung xấp xỉ 2.59% so với cùng kỳ năm trước, trong đó quý I, II và IV tăng trưởng dương và quý III tăng trưởng âm. − Trong mức tăng chung của toàn nền kinh tế, khu vực Công nghiệp và xây dựng đóng góp gần 64% với mức tăng 4. Xét riêng trong khu vực Công nghiệp và xây dựng, ngành xây dựng tăng trưởng dương nhưng khá khiêm tốn với mức tăng 0.05 điểm phần trăm cho toàn nền kinh tế.
− Khu vực Công nghiệp và xây dựng xếp vị trí thứ 2 trong cơ cấu GDP năm 2021 chiếm gần 38%, chỉ đứng sau khu vực Dịch vụ khi chiếm đến 41%. Nhận xét: Mặc dù dịch Covid-19 bùng phát tại một số địa phương trên cả nước, đặc biệt là ở TPHCM từ cuối tháng 4 với những diễn biến vô cùng phức tạp, lây lan tốc độ nhanh chóng và nhiều biến chủng khó lường đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi mặt kinh tế - xã hội nhưng nền kinh tế nước ta vẫn duy trì sự tăng trưởng, đặc biệt ngành xây dựng cũng đạt được kết quả đáng khích lệ, qua đó phần nào thể hiện được tiềm năng khởi sắc trở lại của ngành. Vấn đề dân số và nhà ở Theo Báo cáo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số năm 2019 của Tổng cục Thống kê, tỷ lệ tăng dân số bình quân năm trong giai đoạn 10 năm từ 2009 đến 2019 là xấp xỉ 1. Hơn nữa, các đô thị chính (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) và các địa phương có nhiều khu công nghiệp luôn có tỷ suất di cư thuần dương, tức là người nhập cư cao hơn người di cư (TCTK, 2019).
Việc gia tăng dân số nhanh đi kèm yếu tố di cư ở các đô thị diễn ra mạnh mẽ khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng đã tạo nên áp lực không hề nhỏ đối với cơ sở hạ tầng mà trong đó có nhu cầu về nhà ở. Nhận xét: Từ nhân định trên ta có thể hình dung được bức tranh tổng quan về quỹ đất ở TPHCM không thể mở rộng nhưng dân số ngày càng tăng nên việc tập trung phát triển quỹ nhà ở là điều thiết yếu. Chính vì thế, nhà chung cư trở thành giải pháp khá thích hợp và mang lại tính hiệu quả cao. 3 Hơn nữa, do ảnh hưởng của dịch bệnh đến thị trường căn hộ chung cư vô cùng mạnh mẽ, ngoài ra còn chịu nhiều tác động khác nên dự báo TPHCM sẽ thiếu nguồn cung.
Tuy vậy, dòng vốn đổ vào bất động sản (BĐS) tương đối dồi dào là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc giá BĐS chưa thể hạ nhiệt. Chính vì thế, việc sẵn sàng đầu tư để sở hữu căn hộ chung cư ở ngưỡng giá mới sẽ luôn song hành cùng các kỳ vọng về chất lượng dịch vụ vận hành cũng như tiện ích của nhà chung cư phải luôn được cải thiện, nâng cao và phát triển hơn nữa. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Lý do chọn đề tài 1.
Sự phát triển của chung cư Theo Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo thị trường năm 2021 của Hiệp hội Bất Động Sản TPHCM (HoREA), hoạt động phát triển nhà ở theo mô hình hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ vẫn đang chiếm tỷ trọng cao hơn so với mô hình nhà ở theo dự án. Từ đó cho thấy vẫn chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và có hiêu quả đã được đề ra (HoREA, 2021). Dựa trên cơ sở kiểm soát đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế, thị trường bất động sản cả nước và TPHCM dự đoán sẽ tiếp tục hồi phục và tăng trưởng trở lại. Trong giai đoạn 10 năm gần đây, nhà chung cư cao tầng đã có những bước phát triển vượt bậc và trở thành xu hướng phát triển chính của thị trường.
Nhà chung cư hiện nay luôn đảm bảo được thiết kế để phục vụ cho mục đích sử dụng hỗn hợp với đầy đủ trang thiết bị, các dịch vụ cũng như tiện ích cho cư dân. Do vậy, quản lý vận hành chung cư – một vấn đề vốn dĩ tưởng chừng đơn giản lại trở thành chủ đề cấp thiết và giành được sự quan tâm của người dân hiện nay. Sự xuất hiện của đơn vị quản lý vận hành (QLVH) Trong hội thảo “Phát triển BĐS VN: Tầm nhìn và triển vọng”, được tổ chức bởi Thời báo Kinh tế VN, Trưởng phòng Quản lý BĐS Sở Xây Dựng TPHCM đã chia sẻ về sự dẫn dắt xu hướng thị trường phát triển BĐS TPHCM trong giai đoạn 10 đến 15 năm tới của chung cư cao tầng dự đoán sẽ rất ấn tượng với tốc độ phát triển mạnh mẽ. Sự phát triển của nhà chung cư hiện nay không chỉ dừng lại ở sự đa dạng về loại hình căn hộ mà các CĐT còn chú trọng việc cải thiện và nâng cao tính tiện ích nhằm 4 nâng cao chất lượng chất lượng cuộc sống của cư dân cũng như ‘đánh bóng’ được tên tuổi, tầm vóc cũng như tính cạnh tranh của doanh nghiệp trong thị trường ngày nay.
Cụ thể như áp dụng các công nghệ thông minh trong công tác an ninh, quy hoạch khu vui chơi giải trí, công viên hay khu vực thể thao,… đáp ứng các nhu cầu đa dạng của cư dân. Tiện ích tổ hợp của chung cư Như vậy, có thể nói rằng ưu tiên hàng đầu của khách hàng (KH) hiện nay là việc chú trọng về chất lượng cuộc sống và các tiện ích xung quanh. Từ đó, nhằm đảm bảo toà nhà hoạt động hiệu quả với tỉ lệ sử dụng cao, các chi phí vận hành và bảo dưỡng được thực hiện tiết kiệm nhưng vẫn mang lại tính ổn định, các đơn vị QLVH nhà chung cư cũng xuất hiện ngày càng nhiều. Theo Điều 10 của Thông tư 02/2016/TT- BXD về việc Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (BXD, 2016a), hoạt động QLVH nhà chung cư bao gồm các công việc sau: − Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hê thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; 5 − Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường và các công việc khác có liên quan.
Như vậy, để chuỗi các công tác này đặt được hiệu quả tốt, toà nhà hoạt động ổn định, kinh doanh phát triển phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của đơn vị QLVH, chính vì thế, các cán bộ trực tiếp quản lý toàn nhà phải luôn được trang bị nền tảng kiến thức, trình độ chuyên môn nhất định. Về vai trò của đơn vị QLVH, có thể hiểu đơn vị QLVH là cầu nối giữa KH, Ban quản trị toà nhà và CĐT. Chúng ta có thể mô hình hoá mối quan hệ giữa các bên trong một dự án quản lý nhà chung cư như sau: Hình 1. Mô hình hóa mối quan hệ giữa các bên liên quan (Khánh, 2019) 1.
Tồn động mâu thuẫn và tranh chấp Hệ thống pháp lý vẫn luôn được cân nhắc và điều chỉnh theo nhiều khía cạnh, nhiều góc độ ứng với nhiều vai trò khác nhau để phù hợp và đưa các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung được hiệu quả.