Khóa luận tốt nghiệp về hợp đồng thuê nhà: Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu tốt nghiệp hợp đồng thuê nhà ở một số vấn đề lí luận và thực tiễn, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp cụ thể cho vấn đề .

• Người hướng dẫn: TS. Lê Thị Giang
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Đề tài: Hợp Đồng Thuê Nhà: Vấn Đề Lý Luận Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAMĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT
• MỤC LỤC
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. Tính cắp thiết của việc nghiên cứu đề tài
• 2. Tinh hình nghiên cứu đề tài
• 3. Mye dich, nhiệm vụ nghiên cứu
• 4. Đối tuợng và phạm vinghién cứu
• 4.1. ĐÃ hương nghiên nu
• 4.2. Phạm vì nghiên cin
• 5. Phuong pháp nghiên cứu
• 6. % nghĩa khoa học và thục
• 7. Két chu của Khóa hận tốt nghiệp
• 1. CHƯƠNG 1: MOT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VE HỢP DONG THUÊ NHÀ Ở
• 1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
• 1.1.1. Khải nigm nhàở
• 1.1.2. Đặc đẫn nhà
• 1.1.3. Phin loa nhà d
• 1.2. Khéinigmva đặc điểm pháp lý cia hep đồng thuế nhà ở
• 1.31. Khái rad hop đồng thuế nhà:
• 1.2. Đặc đẫm hợp đẳng thuê nhà ở
• 23. Phân loạ hop đồng td nha é
• 1.4. Sesính hợp đồng thué nhà ở và hep đồng mugn nhà ở
• 1.32. Giẳngnhai
• 20. Khác nha
• 1.4. Lịch sẽ kình thành và phát trên pháp luật về hợp đồng thuê nhà
• 23. Giai đoạntìrnăm 1954 đẫn năm 1990
• 24. Giai đoạntìrnăm 1990 đẫn năm 1995
• 44. Giai đoạn tie 1995 đến 2005
• 44. Giai đoạn từ 2005 đến năm 2014
• 3. Giai đoạn năm 2014 din nay
• 1. KET LUẬN CHƯƠNG
• 2. CHVONG 2: QUY ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ VE PHÁP LUẬT VIET NAM HIEN HANH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
• 28. Quy định của pháp luật về hợp đồng ting che quyền sử đựng đất
• 3. Chủ thễ của hợp đồng tu nhàở
• 2. Nội đìng của hop đồng thuế nhà
• 36. Hình thức ofa hợp đồng thuế nhà
• 2.14. Hiệu lực của hợp đồng td nhào
• 3. Các tường hẹp chấm cit hop đồng thé nhà
• Al. Banh giá quy định của pháp hột hiện nay về hợp đồng thuế nhà
• 2.21. Những ai đẫm đã dat được
• 2.2. Những hạn chế còn tẫn tas hưệnnap
• 46. KET LUẬN CHƯƠNG
• 3. THỰC TIỀN AP DUNG PHAP LUAT VE HỢP ĐỒNG THUÊ. NHÀ
• 6. VÀ MOT SỐ KIỀN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
• Thục tến áp dụng pháp lujtvé hợp đồng thuê nhà ở hiện may
• 3.1. Thực tin tinh hình at «thn nay
• Thực trangtranh chắp và giã quyết ranh chấp hop đồng thuê nha
• 56. Thực tấn dp chong uy đnh về quyển và nga vụ cia các bên trong hợp đồng tins nhàở
• 5.14. Thực tnp mg quy đnhyề dé kiện dean vào kh doanh
• 3.21. Phuong hướng hoàn thiện pháp hujtvé hep đồng thuê nhàở
• 39. Hoàn thiện pháp luật ð trên cơ sở quan đẫm đường lỗ, chỉnh sách của Đăng và Nhà nước
• d0. Hoàn thiện pháp Inde về hop đẳng Huế nhà ở phù hợp vớt xu thé chang của thể git
• d0. Hoàn thién pháp luậtv hop đồng thé nhà ở hướng tới mục iu xây đứng tha trường bắt động sân ð én ảnh minh bach
• 61. Mi ý liền nghị hoàn thiện pháp lậtvà về hợp đồng thuê nhà
• 3. Mật số giãipháp nhằm nang cao hiệu qua thục thiphip hật về hợp đồng thuê nhà ỡ
• 65. KET LUẬN CHƯƠNG
• KETLUAN CHUNG
• DANH MUC TONG HOP TAILIEU THAM KHAO

Tóm tắt

I. Hợp đồng thuê nhà Khái niệm và đặc điểm

Hợp đồng thuê nhà là một trong những hình thức giao dịch phổ biến trong xã hội hiện đại. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định với một khoản tiền thuê cụ thể. Đặc điểm chính của hợp đồng thuê nhà bao gồm tính chất dân sự, tính chất thương mại và tính chất pháp lý. Điều này có nghĩa là các bên tham gia hợp đồng phải tuân thủ các quy định của luật thuê nhà, đồng thời đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên. Việc xác định rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tranh chấp có thể xảy ra. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc hiểu rõ về hợp đồng thuê nhà trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Như một chuyên gia pháp lý đã nhận xét: "Hợp đồng thuê nhà không chỉ đơn thuần là một văn bản, mà còn là một công cụ pháp lý bảo vệ quyền lợi của các bên".

1.1. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà

Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà bao gồm các yếu tố như tính hợp pháp, tính tự nguyện và tính chính xác. Theo quy định thuê nhà, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải có chữ ký của cả hai bên để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, hợp đồng cũng cần phải ghi rõ các điều khoản liên quan đến giá thuê, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc xác định rõ các điều khoản này là rất quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh sau này. Theo một nghiên cứu gần đây, "nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà xuất phát từ việc các bên không hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình". Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một khung pháp lý thuê nhà rõ ràng và cụ thể.

II. Quy định và đánh giá về pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà

Pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà được quy định trong Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan. Các quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên thuê và bên cho thuê, đồng thời tạo ra một môi trường pháp lý ổn định cho các giao dịch thuê nhà. Theo luật thuê nhà, bên cho thuê có quyền nhận tiền thuê đúng hạn và bên thuê có quyền sử dụng nhà ở theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng các quy định này. Nhiều người thuê nhà không nắm rõ quyền lợi của mình, dẫn đến việc bị xâm phạm quyền lợi. Một chuyên gia pháp lý đã chỉ ra rằng: "Việc chưa có một hệ thống quy định rõ ràng về hợp đồng thuê nhà khiến cho nhiều tranh chấp xảy ra mà không có căn cứ pháp lý để giải quyết".

2.1. Nội dung của hợp đồng thuê nhà

Nội dung của hợp đồng thuê nhà cần phải bao gồm các yếu tố cơ bản như thông tin của các bên, đối tượng thuê, thời gian thuê, giá thuê, và các điều khoản khác liên quan đến việc sử dụng nhà ở. Theo quy định hiện hành, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên để đảm bảo tính pháp lý. Việc thiếu sót trong việc ghi chép các thông tin này có thể dẫn đến những rắc rối trong quá trình thực hiện hợp đồng. Như một nghiên cứu đã chỉ ra: "Việc ghi rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch".

III. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Trong thực tiễn, việc áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều người dân chưa nắm rõ các quy định pháp luật, dẫn đến việc không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà cũng gặp nhiều trở ngại do quy định pháp luật chưa được thực thi một cách đồng bộ. Một nghiên cứu cho thấy: "Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn làm giảm niềm tin của người dân vào hệ thống pháp luật". Do đó, cần có những giải pháp cải thiện để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này.

3.1. Đề xuất hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà

Để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà, cần có sự hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành. Cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và cụ thể hơn để bảo vệ quyền lợi của các bên. Ngoài ra, việc tổ chức các khóa đào tạo, hội thảo để nâng cao nhận thức của người dân về hợp đồng thuê nhà cũng là một giải pháp quan trọng. Như một chuyên gia đã nhận định: "Giáo dục pháp luật là chìa khóa để nâng cao ý thức và trách nhiệm của người dân trong việc thực hiện các giao dịch thuê nhà".

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong đời sống xã hội, nhà ở là một trong những tư liệu sinh hoạt thiết yếu nhằm thỏa mãn nhu cầu cơ bản của con người. Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ gia tăng dân số, nhu cầu tiếp cận chỗ ở thông qua giao kết hợp đồng thuê nhà ở ngày càng trở nên phổ biến và cấp thiết. Để điều chỉnh quan hệ xã hội này, hệ thống pháp luật về nhà ở nói chung và pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở nói riêng đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung qua từng thời kỳ lịch sử nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn.

Tuy nhiên, hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê nhà ở hiện nay vẫn bộc lộ những điểm mâu thuẫn, thiếu đồng bộ và bất cập nhất định giữa các văn bản luật liên quan. Những hạn chế này dẫn đến không ít khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Do đó, tác giả Hoàng Minh Nhật đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài "Hợp đồng thuê nhà ở - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị Giang tại Trường Đại học Luật Hà Nội, nhằm làm rõ khung pháp lý hiện hành, đánh giá thực trạng áp dụng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

Mục đích nghiên cứu của khóa luận là phân tích toàn diện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở kết hợp với khảo sát thực tiễn áp dụng; từ đó chỉ ra những điểm bất cập, xác định nguyên nhân và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng cũng như hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Để đạt được mục đích trên, đề tài thực hiện 4 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

1. Nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về hợp đồng thuê nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam; phân tích cơ sở lý luận về chế định hủy bỏ hợp đồng ở một số quốc gia nhằm rút ra các giá trị lý luận chung.
2. Rà soát, nghiên cứu các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở trong mối quan hệ so sánh, đối chiếu với các quy định pháp luật ở các thời kỳ trước.
3. Khảo sát, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở qua các bản án, tranh chấp thực tế để đánh giá tính tương thích của pháp luật và nhận diện các vướng mắc, khoảng trống pháp lý chưa được điều chỉnh hiệu quả.
4. Tổng hợp các bất cập, mâu thuẫn pháp lý để xây dựng hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu lực thi hành chế định hợp đồng thuê nhà ở trên thực tế.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận bao gồm: các quy phạm pháp luật hiện hành và văn bản quy phạm pháp luật đã hết hiệu lực liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở; các công trình khoa học chuyên khảo, luận văn, bài viết tạp chí; và hệ thống các bản án xét xử tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở của Tòa án.

Phạm vi nghiên cứu được xác định rõ:

• Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu chế định hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.
• Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trên phạm vi toàn quốc, không giới hạn trong phạm vi địa phương cụ thể.
• Phạm vi thời gian: Tập trung nghiên cứu từ thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2017) đến thời điểm hoàn thành khóa luận.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng cơ sở lý thuyết dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và các học thuyết pháp lý chuyên ngành. Khung pháp lý trực tiếp bao gồm: Điều 59 Hiến pháp năm 2013 (quy định chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước), Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 58/2019/NĐ-CP (quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng). Bên cạnh đó, đề tài kế thừa các văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ lịch sử như: Chỉ thị số 200/CT-TW, Nghị định số 19/CP (1960), Nghị định số 24/CP (1961), Thông tư số 61/TTg, Nghị định số 115/CP (1964 ban hành Điều lệ cho thuê nhà ở), Quyết định số 111/CP (1977), Pháp lệnh Nhà ở năm 1991, Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005.

Khóa luận kế thừa và tham khảo trực tiếp các công trình khoa học tiêu biểu:

• Luận văn thạc sĩ của Lê Thị Luyến (2011), Nguyễn Văn Tuy (2016), Nguyễn Quang Thái (2020).
• Sách chuyên khảo và bình luận án của PGS.TS. Đỗ Văn Đại (2013), TS. Nguyễn Ngọc Khánh (2007) và Đại từ điển tiếng Việt do GS. Nguyễn Như Ý chủ biên (1999).
• Các bài viết học thuật của TS. Ngô Huy Cương (2011) và TS. Nguyễn Thị Kim Chung (2018).

Về phương pháp luận, đề tài dựa trên cơ sở của chủ nghĩa Mác – Lênin (chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử), tư tưởng Hồ Chí Minh cùng các quan điểm, đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước.

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được tác giả sử dụng gồm:

• Phương pháp so sánh pháp luật: Được sử dụng để so sánh quy định giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 với pháp luật các giai đoạn trước; so sánh sự khác biệt và tương đồng giữa hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mượn nhà ở.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Áp dụng xuyên suốt khi làm rõ khái niệm, bản chất pháp lý, điều kiện áp dụng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như hậu quả pháp lý nhằm khái quát hóa các vấn đề lý luận và bình luận quy định pháp luật.
• Phương pháp khảo sát thực tiễn: Sử dụng để khảo sát các vụ việc giải quyết tranh chấp thông qua các bản án xét xử thực tế của Tòa án từ ngày 01/01/2017 đến nay.
• Phương pháp điều tra, thống kê: Thu thập tài liệu, số liệu hồ sơ án văn và thông tin thực tế phục vụ cho việc đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật, hệ thống giáo trình, sách chuyên khảo, bài báo khoa học pháp lý và các bản án thực tiễn được công bố công khai.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thuê nhà ở

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý luận về nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở và tiến trình phát triển của hệ thống quy định pháp luật qua các thời kỳ:

1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở: Tác giả tiếp cận khái niệm nhà ở dưới nhiều góc độ (ngôn ngữ học, mỹ thuật, xã hội học, kinh tế học, xây dựng và quy định pháp luật). Tổng hợp các góc độ, tác giả đưa ra định nghĩa: "Nhà ở là công trình xây dựng được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được định vị với đất với công dụng chính là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt". Nhà ở mang 7 đặc điểm pháp lý chính: (1) Là công trình xây dựng; (2) Được tạo lập nhằm mục đích để ở và sinh hoạt; (3) Có thể là bất động sản hoặc động sản (tùy thuộc vào tính gắn liền hay tách rời với đất); (4) Cố định tại một vị trí địa lý; (5) Đa dạng về chất lượng và số lượng; (6) Là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo Khoản 1 Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2015; (7) Chịu sự điều chỉnh đan xen của nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

2. Phân loại nhà ở: Căn cứ vào đối tượng, nhà ở gồm nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề, độc lập), nhà chung cư và nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng. Căn cứ vào mục đích sử dụng, nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội.

3. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở: Tác giả phân tích và chỉ ra điểm chưa hoàn thiện trong khái niệm của Nguyễn Văn Tuy (bó hẹp hình thức bắt buộc bằng văn bản) và Lê Thị Luyến (dùng thuật ngữ "chuyển giao nhà ở" vốn dùng cho mua bán và cụm từ "diện tích nhà"). Từ đó, tác giả hoàn thiện định nghĩa: "Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật". Hợp đồng mang 5 đặc điểm: (1) Xác lập trên cơ sở thỏa thuận; (2) Là hợp đồng song vụ; (3) Là hợp đồng có đền bù; (4) Đối tượng của hợp đồng là nhà ở; (5) Có mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản (không chuyển quyền định đoạt, sở hữu).

4. Phân loại hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng được phân chia dựa trên 4 tiêu chí: theo tính xác định của thời hạn (có xác định thời hạn và không xác định thời hạn); theo hình thức xác lập (bằng miệng và bằng văn bản); theo đối tượng thuê (toàn bộ căn nhà hoặc một phần căn nhà); theo chủ thể giao kết (giữa cá nhân/pháp nhân Việt Nam với nhau; giữa cá nhân/pháp nhân Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân/pháp nhân nước ngoài).

5. So sánh hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mượn nhà ở:

Tiêu chí	Hợp đồng thuê nhà ở	Hợp đồng mượn nhà ở
Bản chất pháp lý	Hợp đồng song vụ, hợp đồng ưng thuận	Hợp đồng đơn vụ, hợp đồng thực tế
Tính đền bù	Có tính chất đền bù (bên thuê phải trả tiền thuê)	Không có tính chất đền bù (không có điều khoản giá cả)
Hình thức	Phải lập thành văn bản (không bắt buộc công chứng)	Không bị ràng buộc chặt chẽ, có thể bằng miệng hoặc văn bản
Thời hạn	Thỏa thuận cụ thể; nếu không thỏa thuận thì chấm dứt sau thời gian báo trước hợp lý (hoặc 90 ngày theo luật)	Phụ thuộc vào thỏa thuận hoặc chấm dứt ngay khi bên mượn đạt được mục đích
Quyền cho thuê lại	Bên thuê có thể cho thuê lại nếu được bên cho thuê đồng ý	Bên mượn không được phép cho bên thứ ba thuê lại

6. Lịch sử hình thành và phát triển qua 5 giai đoạn:

• Giai đoạn 1954 – 1990: Ban hành Chỉ thị số 200/CT-TW, Nghị định số 19/CP (1960), Nghị định số 24/CP (1961), Thông tư số 61/TTg và Nghị định số 115/CP (1964) ban hành Điều lệ cho thuê nhà ở gồm 5 phần, 31 điều. Sau năm 1975, Quyết định số 111/CP (1977) được ban hành; qua hai đợt cải tạo, Nhà nước đã quản lý trên 7 triệu m² nhà đưa vào quỹ nhà nước.
• Giai đoạn 1990 – 1995: Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 ra đời, chuyển sang cơ chế định hướng, tôn trọng sự tự do thỏa thuận, bãi bỏ quy định bên cho thuê phải trích 25% – 40% tiền thuê gửi vào ngân hàng làm quỹ sửa chữa.
• Giai đoạn 1995 – 2005: Bộ luật Dân sự năm 1995 ghi nhận và bảo hộ quyền tự do hợp đồng của các chủ thể.
• Giai đoạn 2005 – 2014: Bộ luật Dân sự năm 2005 bãi bỏ quyền lưu cư (từng quy định tại Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 1995). Luật Nhà ở năm 2005 dành Mục 3 (từ Điều 99 đến Điều 104) quy định chi tiết về hợp đồng thuê nhà ở.
• Giai đoạn 2014 đến nay: Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực. Quy định về hợp đồng thuê nhà ở không còn được bố trí thành mục riêng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 mà dẫn chiếu theo Luật Nhà ở năm 2014; đồng thời bãi bỏ thủ tục bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà ở thông thường.

Chương 2: Quy định và đánh giá về pháp luật Việt Nam hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở

Chương này đi sâu phân tích hệ thống quy phạm pháp luật thực định và đánh giá ưu điểm, tồn tại của các quy định hiện hành:

1. Chủ thể của hợp đồng:

• Bên cho thuê: Phải là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp; nếu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (từ đủ 18 tuổi trở lên; người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi phải có sự đồng ý của người đại diện); nếu là tổ chức phải có tư cách pháp nhân theo Điều 74 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Bên thuê: Cá nhân trong nước phải có năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú/tạm trú tại nơi có nhà ở; cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc diện được phép sở hữu/thuê nhà tại Việt Nam; tổ chức thuê phải có tư cách pháp nhân (nếu nhận ủy quyền quản lý nhà phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản).

2. Nội dung của hợp đồng thuê nhà ở:

• Đối tượng: Là nhà ở đáp ứng các điều kiện tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (có giấy chứng nhận trừ trường hợp ngoại lệ; không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện; không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính; không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ; bảo đảm an toàn kỹ thuật, điện nước, vệ sinh).
• Giá thuê: Do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo giá thị trường (Điều 473 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014). Đồng tiền thanh toán bắt buộc là Đồng Việt Nam (VNĐ); hành vi định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng theo Điểm a Khoản 4 Điều 23 Nghị định số 58/2019/NĐ-CP.
• Thời hạn: Do các bên tự do thỏa thuận (Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trường hợp không có thỏa thuận cụ thể, theo Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê; đối với nhà ở công vụ khi hết điều kiện thuê thì phải trả lại trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận thông báo.
• Quyền và nghĩa vụ: Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà, bảo đảm bên thuê sử dụng ổn định, bảo trì sửa chữa định kỳ; có quyền yêu cầu trả tiền thuê, thu hồi nhà sau 06 tháng báo trước nếu hợp đồng không có thời hạn. Bên thuê có quyền yêu cầu sửa chữa hư hỏng không do lỗi của mình, quyền đổi nhà hoặc cho thuê lại nếu có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; có nghĩa vụ bảo quản nhà, trả tiền đúng hạn và không tự ý cải tạo phá dỡ.

3. Hình thức, hiệu lực và chấm dứt hợp đồng:

• Hình thức: Bắt buộc phải lập thành văn bản theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014). Trường hợp vi phạm hình thức, Tòa án có thể công nhận giao dịch nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Thời điểm có hiệu lực: Do các bên thỏa thuận, hoặc là thời điểm công chứng/chứng thực (nếu có yêu cầu), hoặc là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng.
• Chấm dứt hợp đồng: Xảy ra khi hết thời hạn; theo thỏa thuận; đối tượng thuê không còn (nhà bị sập đổ, giải tỏa, phá dỡ); bên thuê chết hoặc mất tích mà không có ai cùng chung sống; hoặc do một bên đơn phương chấm dứt hợp pháp khi bên kia vi phạm nghiêm trọng (ví dụ: bên thuê không trả tiền thuê liên tiếp từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, sử dụng nhà sai mục đích hoặc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở).

4. Đánh giá quy định pháp luật: Tác giả ghi nhận các ưu điểm về việc tôn trọng quyền tự do ý chí và tinh giản thủ tục hành chính; đồng thời chỉ rõ những bất cập như mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về điều kiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở khi đưa vào cho thuê, cũng như sự thiếu khả thi khi định lượng điều kiện "đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ" đối với quan hệ thuê nhà ở không xác định thời hạn.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Dựa trên mục lục và phần trình bày của tác giả, Chương 3 tập trung vào:

1. Thực trạng áp dụng và giải quyết tranh chấp: Khảo sát các dạng tranh chấp phổ biến như vi phạm nghĩa vụ thanh toán, tự ý cải tạo công năng nhà ở, lấy lại nhà trước thời hạn và tranh chấp đối với các hợp đồng giao kết bằng miệng giữa sinh viên, người lao động tự do tại các khu đô thị và khu công nghiệp.
2. Phương hướng hoàn thiện: Dựa trên đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước; tương thích với các chuẩn mực pháp lý quốc tế; hướng đến mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định.
3. Các kiến nghị và giải pháp cụ thể:

• Hoàn thiện hệ thống quy phạm nhằm khắc phục sự xung đột giữa Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
• Ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết về cách xác định điều kiện "thực hiện 2/3 nghĩa vụ" đối với loại hình hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng.
• Nâng cao hiệu quả thực thi thông qua việc ban hành hợp đồng mẫu, đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật và tăng cường quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch nhà đất tại các địa phương.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu cụ thể dựa trên việc tổng hợp và phân tích dữ liệu thực tế:

• Hệ thống hóa tiến trình lịch sử lập pháp: Khái quát chi tiết quá trình phát triển của pháp luật về thuê nhà ở tại Việt Nam qua 5 giai đoạn lịch sử từ năm 1954 đến nay, ghi nhận dấu mốc tiếp nhận trên 7 triệu m² nhà sau các đợt cải tạo nhà đất tại hai miền theo Chỉ thị số 200/CT-TW và Quyết định số 111/CP.
• Chuẩn hóa khái niệm pháp lý: Chỉ ra hạn chế trong cách định nghĩa của các công trình nghiên cứu trước (Lê Thị Luyến 2011, Nguyễn Văn Tuy 2016) để đề xuất định nghĩa hoàn chỉnh, phân biệt rõ giữa "chuyển quyền sử dụng" và "chuyển giao quyền sở hữu", cũng như thay thế thuật ngữ "diện tích nhà" bằng "một phần căn nhà".
• Chỉ ra các mâu thuẫn quy phạm thực tế: Phân tích sự xung đột giữa Luật Nhà ở năm 2014 (cho phép nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn được tham gia giao dịch cho thuê trong một số trường hợp) và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (yêu cầu nhà ở đưa vào kinh doanh bắt buộc phải có đăng ký quyền sở hữu).
• Phát hiện bất cập trong áp dụng quy định về hình thức: Làm rõ tính chất phức tạp và khó khả thi khi áp dụng cơ chế công nhận hiệu lực hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức dựa trên điều kiện "thực hiện 2/3 nghĩa vụ" (Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015) đối với hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn.
• Đề xuất hệ thống kiến nghị đồng bộ: Đưa ra các giải pháp sửa đổi luật và các biện pháp nâng cao hiệu lực thi hành nhằm bảo vệ cân bằng quyền lợi giữa bên thuê và bên cho thuê.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Do giới hạn về nguồn dữ liệu và phạm vi nghiên cứu của khóa luận tốt nghiệp, việc khảo sát thực tiễn áp dụng và thu thập bản án chỉ tập trung từ mốc thời gian Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực (từ ngày 01/01/2017) đến thời điểm thực hiện đề tài; đồng thời chưa đi sâu so sánh sự khác biệt trong áp dụng pháp luật theo từng vùng miền hoặc các đô thị đặc thù.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Cần mở rộng nghiên cứu tác động của các văn bản luật mới được ban hành trong tương lai thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; đồng thời thực hiện khảo sát định lượng chuyên sâu về các tranh chấp thuê nhà ở phát sinh tại các trung tâm đô thị lớn.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên ngành Luật: Đặc biệt là chuyên ngành Luật Dân sự, Luật Đất đai - Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, có thể tham khảo trực tiếp cấu trúc phân tích lý luận, phương pháp tiếp cận và hệ thống hóa lịch sử lập pháp.
• Thẩm phán, Luật sư và chuyên viên pháp lý: Tham khảo các luận điểm phân tích về điều kiện hiệu lực, xử lý hợp đồng vô hiệu về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp và quy định xử phạt vi phạm ngoại hối theo Nghị định số 58/2019/NĐ-CP.
• Các bên tham gia giao dịch thuê nhà ở: Giúp nhận thức rõ các điều kiện bắt buộc về chủ thể, đối tượng nhà ở cho thuê và các quy định về thời hạn thông báo trước nhằm phòng ngừa tranh chấp trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo tác giả khóa luận, định nghĩa hoàn chỉnh về hợp đồng thuê nhà ở được xác định như thế nào?
Tác giả định nghĩa: "Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, còn bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật".

2. Tại sao tác giả cho rằng việc xác định "thực hiện 2/3 nghĩa vụ" theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 rất khó áp dụng đối với hợp đồng thuê nhà ở vi phạm hình thức?
Bởi vì trên thực tế, bên thuê hiếm khi đồng ý thanh toán trước 2/3 tổng nghĩa vụ tiền thuê của toàn bộ thời hạn; đặc biệt trong các hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn thì không thể định lượng được tổng thời gian thuê để làm căn cứ tính toán mức 2/3 nghĩa vụ.

3. Mức xử phạt hành chính đối với hành vi thỏa thuận, ghi giá hoặc thanh toán tiền thuê nhà bằng ngoại tệ là bao nhiêu?
Theo Điểm a Khoản 4 Điều 23 Nghị định số 58/2019/NĐ-CP được trích dẫn trong văn bản, hành vi định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ trong hợp đồng thuê nhà ở bị xử phạt vi phạm hành chính từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

4. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê vẫn còn thì quyền thuê nhà được xử lý như thế nào?
Theo quy định pháp luật được phân tích trong khóa luận, quyền tiếp tục thuê nhà ở chỉ được dành cho những người đang cùng chung sống với bên thuê trong ngôi nhà đó; quyền thuê nhà này không đương nhiên chuyển giao cho những người thừa kế nếu họ không cùng chung sống.

5. Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn, thời gian báo trước để chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định ra sao?
Căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014, nếu các bên không thỏa thuận về thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Minh Nhật đã hệ thống hóa một cách toàn diện các vấn đề lý luận, cơ sở pháp lý và lịch sử phát triển của chế định hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích sâu các quy định thực định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, công trình đã nhận diện chính xác các khoảng trống quy phạm và xung đột pháp luật trong thực tiễn áp dụng. Đây là công trình nghiên cứu học thuật nghiêm túc, cung cấp những cơ sở khoa học xác đáng và kiến nghị thiết thực nhằm hoàn thiện khung pháp lý về hợp đồng thuê nhà ở, bảo đảm tính công bằng và ổn định cho các quan hệ giao dịch dân sự trong đời sống.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MOT SỐ VẤN DE LÝ LUẬN VE HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 11. Khái niệm va đặc điểm của nhà ở LLL. Khải nigm nhàở “Trong quá tình hồi nhập toàn cầu sỉ cũng đều có những nhủ cầu cơ bên là ăn, ắc và ở, đây được coi là những nhủ cu thiết yêu nhất cũa m&i cơn người. Trong đó, nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nu câu thiết yêu của mỗi cá nhân, méi gia định 6 mỗi thời kỹ khác nhao thủ như cầu về chỗ ở được đáp ứng ở các múc độ khác nhan.

Nha ở không chi là mét vật thể tiền trúc thông thường bảo dim nh cầu & ca com "người mã nó côn là vật thé biểu thị các giá ti vin hóa, lich sử cũa mốt din tộc, mốt quốc ga. Công chính vi vậy ma ở bất ky quốc gia nào cũng đều rất quan tâm din vin đồ nhà ở thông qua việc ban hành các chính sách pháp luật cia Wha nước, tạo khung php lý atoàn cho người dân thục hiện các giao địch 8 nhà ở nói riêng, 6 ngớc tạ theo phương châm chiến lược phát tid kinh tÔ- xã hội của Dai hi lân thử2XI của Đăng và theo quy định tạ Điều 59 Hién pháp 2013 thi Nhà nước phải có chính sách phat tiễn manh nhà ở cho nhân din, tạo đu kiện df moi người din ố 6, nhật là các đối tương chỉnh sách va người thu nhập thấp. Thể chế hóa đường, Tối của Ding va nổi dụng được hiễn đnh trong Hiên pháp 2013, các quy dinh về nhà ở được nhà nage ghi nhận rong Bộ luật Dần ny2005 cũng như Bồ luật Dân nự 015, Luật nhà & 2014, Luật ánh doanh bất động sin 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan Doviy, thuậtngữ “hả ở” không chỉ doc hiễuđưới gốc đồ khoa học, mã thuật ngữ "nhà ð" cũnglà một tong những thuật ngữ pháp ly được lut hoa trong các vẫn ‘bin pháp luật khác nhau Tuy nhiễn, ở mỗi góc đổ tiếp cân, hei niệm nhà ð la được hủ nhân theo các cách khác nha: “Dưới góc đồ ngôn ngữ: theo cách giãi nga trong từ dién Tiếng Vit thi “nhà được hiểu trong ngiấa nhà ðla danh từ chỉ công tình xây đựng cổ mái, cổ tường vách được sử dạng lâm chỗ ð,thuờng cùng với gia dink? Góc tp cân này là góc tip cân truyền thẳng khi nhà ở được coi la nơi hạ hop của các thinh viên gia din sau mất tuổi lâm việc “ire to a 00 tp By bơ nà te dea tú hy te ha Si, ăn na Medan OSE) “DT "`. 7 iy là cách tip cân truyện thống và không hoàn toàn đúng trong thời dei ngày nay khi mê các gia định chi có một hoặc hai thành viên ngày cảng trở nên phổ biển Hon nit, cách tiép cân truyền thông này không còn phis hợp với các quy định của php luật nhà ở hiện hành đặc biệt Tà quy định v chủ sở hồu nhà ở he quy định cia Luật Nhà ở nim 2014 thi “chỉ sở Hữm nhà ở làtổ chức, hồ gia Ảnh cả nhân có nhà 4G hợp pháp thông qua các hin thức đẫu he xây chong mua thuê mu, nhận tăng cho nhân thừa kễ, nhân góp vẫn nhận dd nhà ở và các hình thức khác theo guy din của Ludt này và pháp luật có liên quan.

Dis gốc độ mắt học, nhà ö là lượng vật chất định hình liên trúc, đẳng b6 và mangtính vin hóa Theo phạm trủ xã hội học thi nha ð là phương tién dep ứng na cầu chổ ở ci cơn người. Theo phạm trù kính học thì nhà ở được coi là khối ti sẵn thường có giá trị lớn trong tổng tử sin quốc ga “Dưới gốc đồ xấy mg Nhà 1 sin phim đuợc tao ra cia quá tình hoạt động xây đang và không gian bên trong có các tổ chức câu trúc được ngăn cách với mỗi trường bên ngoài và được ding đã thục hiển mục dich & “Dưới góc đổ kh td và xã hội, Nhà Nhà ð 1ã tài săn có gi tì đặc tiệt đãi với đại sống con người, là bộ phận quan tong và không thể thiêu bão vé con người trước các hiện tuong thời tit của tự nhiên (Cin dưới góc đổ quy dinh pháp luật, Nhà š được ảnh nghĩa như sau: “Nhà ở à công trình vậy ching với muc ch sử ng là dé ở và phục vụ các vai cẩu sinh hoạt của cá nhân, hỗ gia đình Đây là cách tiấp cân của Luật Nhà ở năm 2014 và lirk thửa của Luật Nha ở năm 2005. Tuy nhiên, cách tiếp cân này chỉ phủ hợp với Ios nhà ở do hd gia nh, cá nhân tạo lập để sử dạng vào mục dich để ở. “Trong khí đó, nấu tiếp cận theo mục đích xây đựng thi nhà 3 được xây dựng có thể với nhiều mục dich khác nhau nur nhà ö ông lẽ được xây dựng đổ õ, nhà 5 thương mei được xây dụng dé bán nhà ð xã hội được xây dụng đã gai quyết các nh Nhờ vậy, có thể thấy, đãở gic đồ nghién cửu nào thi nhà ð đều lä nơi phục vụ nu câu hit yêu của cơn người Không những véy, nhà ở con là mốt tải sin, một bit đông sin co giá bị đặc biệt đối với cá nhân và la đốt tượng đặc biết uôn gắn với dit xi, một los ti sin luôn gin với quyin sở hữu của Nhà nước ma cá nhân chỉ có quyền nữ đụng, “Tổng hợp các góc đồ cặn này, tác giã có thể xây dựng và đưa ra khá niệm su thể vé nhà ở nhau sau: “Nhà ở là công tình xây đựng được tạo thành bởi sức In ing cña con người vật ện xây hơng thất bị lắp đặtrào công trình được tết định vị với đất với công đụng chink là dé ở và phục vụ các nm cẩn sink hoạt 1.

Đặc điễm cha nhà ở “Từ việc tim hiểu vé khá niệm nhà nêu trên, ta có thể khái quát được những đặc đm chính của nhà ở như sau Thứ nhất nhà š 1ã một los công tình xây đụng công giống như các Losi công trình sy dung khác, nhà 6 là sản phim được tao thành bai ate lao động cite con "người, vật liệu xây đụng thiết bi lắp đặt vào công tỉnh, đuợc iên kết ảnh vị với đắt có thi bao gin: “Phẩn dace mặt đế: phẩn rôn mặt đất phẩn đướt mat made vàphẳn trên mặt nước“, được xây đựng theo thiết kệ. Công tinh xây dung bao gồm công trình din cing công trình công nghiệp, giao thông nông nghip và phát tiễn nông thôn, công trình hạ ting kỹ thuật và công trình khác Thứ hơi, nhà ð được lập r với mục địthlà đỗ ð hoặc phục vụ nina sinh hoạt của con người. Đồ chỉnh là không gian cơ trú, sinh sống của cá nhin hoäc của các thành viên trong gia din Nó không chỉ có giá bị vật chất ma con meng gti tinh thin đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngồi nhà fy. Ngoài ra nhàở còn có thé sổ các cổng đụng khác toỷ thuộc vào mục dich sở dụng côn con người Thứ ba, nhà co thể la bit động sản hoặc động sản.

Trong trường hop nhà ở ân với đắt ds, không thé tách ri, không thé trực tiẾp mang ấ nua bản hoặc trao đổi th nhá ở lúc nay la bit động sin, Mặt khác, trong trường hop nhà ð không Hise Bác batt gắn liên với dit đa, tách riéng ra để mang di mua bản hoặc trao đối thi nhà ð trong trường hop này là đồng sản, Thre; nhà š được cỗ dink với một vỉ tr địa lý và không thể dich chuyển được Nha ở luôn gin vớ dit đa- mốt loại tải sin dic tiết nôn về cơ bản là không thể dich chuyển được, vì vậy ma nhà ở cing được coi 1a métioni bất động sẵn Trong đó, nhà ở là on: bất động sin đoợc ghỉ nhân tei đm b khoản1 Điễu 107 BLDS năm 2015 va Điều5 Luật Kinh doanh bit động sản năm 2014 Thứnăm, nhà tắt đa dang phong phú cả và chất lượng và số lượng trong cuộc sống hiện nay, Đặc điểm này được xuất phát từ nơ đa dang của các tổng lớp din ox, dân tộc, srché ngàn chủ thiên thiên nhiên, đu liên tơ nhiên và sự ứng đụng khoa học kỹ thuật hiên đ trong vide xây dựng và thất kế nhà ở Thứ cắn nhà la một low ti sin phii đăng ky quyền sỡ hữu theo quy định cia phip luật Theo quy dinh tei khoản1 Điều 106 BLDS năm 2015 th "quyền sở hồn, quyền khác đối vớ tả sin là bất ding sin được đăng ký theo quy đính của Bồ luật nay và pháp luật về đăng ký tài sản”. Theo đó, quyển sở hữu đối với nhà ở phải được đăng ký theo quy đả nh của pháp luật vỀ nhà ở và các vin binpháp luật vé đăng ký tai sin khác có liên quan. Thứ bảy, nhà šà mất đốt tượng chịu sự đều chỉnh của nhiễu văn bản php luật Xhác nhau Nhà 6 là mốt trong nhống lo tả sin có quy định pháp lý da dạng khi là đối tương chit mr điều chỉnh của nhiều vin bản pháp luật khác nhau. Do đó, trong nhiều trường hop các vin bản này lại có những quy dinh trữ ngược nhau.

JT duđến inh là theo qu đành cũa Luật Nhà ở năm 2014 thả nhà ở chưa có đồng hệ quyền sở Đấu cũng vẫn có thể là đốt tương của hợp đồng thuê nhà ở, trong lồi đồ theo any inh của Luật Kinh doanh bắt đồng sản thi nhà ở đưa vào lạnh doanh phải lànhàở số đăng lý quyên sở hine 1. Phân loại nhà ở Căn cử du trăn những itu chi 1á đốt tượng và mục ich sk dụng và rên cơ sở của Luật nhà 2014 hướng din phân oại cụ thể cá loại nhà như su: 10 Căn cử vào db tượng nhà ð được phân chia thành những loại cơ bản như su Nha ở iênglẻ là nha ở được xây đụng trên thie đất ở iêng biệt thuộc quyền sử dung hợp pháp của tổ chức, cá nhân, hộ gia dink’, Nhà ở riêng lẻ bao gém nhà biệt ting nhà ở liền kề và nhà ð độ lập Thông thường đây là nhà ở do hộ gia din cánhân, tạo lập là nhà ở do hộ gia Ảnh, cá nhân diu te xây dung vào mục dich để ở và để phe vụ các nh cầu sinh hoạt khác Nha chung cư là nhà có tir? ting trở lên, có nhiều căn hộ, có lốt đ, cầu thang chung có phần sở hồu riêng, phần sỡ hấu chung và hé thống cổng tình hạ ting sử dạng chúng cho các hộ gia đu, cá nhân, tổ chúc.