CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE PHÁP LUAT QUAN LÝ VẬN HANH VÀ SỨ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1. Những vẫn đề cơ bản về quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư 1. Tổng quan về chung cw 1111. Sự cấp thiết của nhà chung cư trong xã hội hiện nay Nhà ở đóng vai trò như một môi trường sinh hoạt của gia đình, được coi như là một trong những tế bào cơ bản của xã hội.
Trước đây, việc có một nơi ở chỉ đơn thuần là để đáp ứng nhu cầu cơ bản, nhưng trong thời đại hiện nay, yêu cầu về nhà ở đã trở nên phức tạp hơn. Mọi người mong muốn có không gian riêng, căn hộ cung cấp đầy đủ tiện nghi và thuận lợi, cũng như có môi trường sống tiện ích (gần các cơ sở giáo duc, y tế, v. Nhu cầu này không ngừng tăng lên theo thời gian, đồng đều với sự phát triển của xã hội. Việt Nam đang trải qua sự phát triển kinh tế với việc chuyền dịch từ nền kinh tế truyền thống sang nền kinh tế thị trường.
Sự tăng lên về đô thị hóa đã gây ra một số van dé, bao gồm tình trang ô nhiễm môi trường, áp lực đối với hạ tầng xã hội, vẫn đề việc làm, và đặc biệt là vẫn đề về nhà ở. Nhu cầu về nhà ở của cộng đồng ngày càng gia tăng, tạo áp lực lớn đối với các cơ quan chính phủ để xây dựng chính sách và quy hoạch nhà ở. Đồng thời, với tốc độ gia tăng dân số, diện tích đất san có để xây dựng nhà ở đang ngày càng thu hẹp. Do đó, Chính phủ đang khuyến khích các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế tham gia vào việc phát triển nhà ở, đặc biệt là các dự án chung cư.
Nhà chung cư hiện nay có nhiều mô hình khác nhau, phần nào đáp ứng được nhu cầu đa dạng về nhà ở của cộng đồng. Các dự án chung cư giúp tiết kiệm diện tích đất sử dụng và cung cấp cơ hội cho đa dạng tầng lớp trong xã hội sở hữu nhà ở: từ căn hộ cao câp đên chung cư dành cho người có thu nhập thấp, cũng như chung cư nhà ở xã hội. Việc xuất hiện các dự án chung cư không chỉ giải quyết nhu cầu về nhà ở mà còn hình thành một không gian đô thị lịch sự hơn, cùng với việc cải thiện hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống. Thêm vao đó, quá trình xây dựng các dự án chung cư cũng giúp các ngành liên quan trong lĩnh vực xây dựng có cơ hội tiếp thu và áp dụng các công nghệ tiến tiền.
Tốc độ tăng dân số ở Việt Nam ngày càng cao, điều này tạo ra nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết hơn. Sự xuất hiện của các dự án chung cư đã phần nào giải quyết được vấn đề này. Tuy nhiên, việc xây dựng nhiều dự án chung cư không được đồng bộ với việc đầu tư vào hạ tang, dẫn đến sự suy giảm chất lượng của các công trình: sự thiếu hụt điện, nước, sự xâm thực thường xuyên,. Ngoài ra, việc sở hữu và sử dụng căn hộ được quản lý tự ý, việc tự ý chỉnh sửa cải tạo gây ảnh hưởng đến chất lượng của công trình.
Một số khu chung cư sau chưa đầy 10 năm đã cần phải sửa chữa, thay thế gần như toàn bộ. Tốc độ đô thị hóa tang cao, viéc xuất hiện các khu đô thị với các dự án chung cư cùng nhau đặt áp lực lớn lên hạ tầng (điện, nước, giao thông, v.) trong khu vực. Dat nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dân ngày cảng được nâng cao. Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượng dịch vụ quản lý vận hành hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay.
Khái niệm nhà chung cư Khái niệm nhà chung cư đã tồn tại từ lâu đời và trở nên quen thuộc với nhiều quốc gia trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã hợp lý hóa việc sử dụng đất đai, giải quyết vấn đề tập trung dân số tại một khu vực cụ thé. Từ thời kỳ La Mã cô đại, khoảng thé kỷ thứ 6 trước Công nguyên, khái niệm "nhà chung cư” (condominium) được áp dụng, trong đó từ "con” trong tiếng Latin có ý nghĩa là "của chung," và "đominium" có nghĩa là "quyền sở hữu" hoặc "quyên sử dụng". Ngày nay, "condominium" (viết tat là "condo") 10 được hiểu là một dạng quyền sở hữu chứ không phải là tài sản độc lập.
Một dự án nhà chung cu condominium được hình thành dưới hợp đồng quyền sở hữu, đồng thời với việc xác nhận ranh giới đất và cấu trúc công trình trên khu vực xây dựng. Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm trong cùng một phạm vi cua dự án nhà chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ nhà chung cư, họ có quyền sở hữu không gian bên trong các bức tường, sàn và trần nhà của mình, và quyền sử dụng không thể chia sé (undivided share) đỗi với tat cả các "khu vực chung" (common areas) thuộc khu dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Thuật ngữ "nhà chung cư condominium" thường được sử dụng dé thay thế cho cả dự án nhà chung cư hoặc từng căn hộ riêng lẻ trong dự án đó.
Về mặt kỹ thuật, từ "condominium" được dùng dé chỉ toàn bộ dự án nhà chung cư; trong khi "apartment" hoặc "unit" được sử dụng dé chỉ từng căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Ở Việt Nam, trước đây, trong thời kỳ chiến tranh và giai đoạn đầu sau thong nhất đất nước, nhà chung cư được biết đến với tên gọi khác là "khu tập thé". Các khu tập thé này được xây dựng theo tiêu chí "ngon, bổ, rẻ" để phục vụ các bộ công nhân viên chức, những người lao động nhận lương từ ngân sách nhà nước. Mặc dù có các công trình xây dựng xen kẽ dé phục vu cán bộ của một cơ quan, to chức nhất định nào đó, nhưng chủ yếu các khu tập thê nay được xây dựng thành các khu vực riêng biệt, tạo thành các khu nhà ở tập thé lớn có thể kế đến như Khu tập thé Kim Liên, Trung Tự, Thanh Công, Giảng Võ, Văn Chương,.
Thiết kế của các khu tập thé này theo đúng nghĩa là nhà chung cư với đầy đủ các tiện ích được xây dựng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu và góp phan vào sự 6n định cuộc sống của cư dân. Dưới chế độ bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thé là hoàn toàn miễn phí. Nhiều năm về sau, các khu tập thé này van ton tại, tuy nhiên thay vì được cấp nhà ở miễn phí như trước đây, chủ sở hữu của căn hộ phải trả tiền thuê nhà như bắt kỳ người thuê nhà ở 11 nào khác dưới ảnh hưởng của sự chấm dứt chế độ bao cấp. Nhà chung cu, nhà tập thể được xem như một giải pháp tối ưu cho vấn đề nhà ở của những tầng lớp lao động có thu nhập chưa ổn đỉnh (giáo viên, viên chức, công chức nhà nước.) trong bối cảnh gia tăng dân số đô thị làm cho giá đất ngày càng tăng cao.
Đến năm 2005, Luật Nhà ở đã đưa ra một định nghĩa rõ ràng hơn về nhà chung cư, cụ thể: "Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơ sở hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng." Điều 70 của Luật Nhà ở năm 2005 cũng đã định nghĩa căn hộc chung cư là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phan diện tích bên trong, phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng gắn liền với căn hộ theo quy định; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích sở hữu riêng [22, Điều 70]. Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về khái niệm nhà chung cư.
Tai đó, "nhà chung cư độc lap" được định nghĩa là một nhà chung cư có vi trí riêng biệt so với các nhà chung cư khác; còn "cụm nhà chung cư" là một tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có sử dụng chung một phần diện tích công cộng hoặc các thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung [3]. Cho đến năm 2014, Luật Nhà ở đã cụ thể hóa khái niệm nhà chung cư dé đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và thay đổi của xã hội: "Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơ sở hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,. Dựa trên các định nghĩa trên, khái nệm nhà chung cư có thê được hiéu 12 như sau: Nhà chung cư là một loại hình nhà ở tập trung tại các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt dành cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu của từng căn hộ có các phần sở hữu riêng với căn hộ của mình và chung với tất cả không gian cộng đồng, tiện ích công cộng trong nhà chung cư.
Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư Một là, đối với sở hữu chung, cả chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ trong nhà chung cư đều có quyền ngang nhau về việc khai thác và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung, đồng thời các bên đều phải chịu trách nhiệm bao quan và đóng góp kinh phí dé duy trì hoạt động của nhà chung cư. Hai là, việc chuyên đổi từ sở hữu chung sang sở hữu riêng yêu cầu sự thống nhất của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư. Phần sở hữu chung là phần thuộc quyền sở hữu và sử dụng của toàn bộ chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư. Họ có quyên và trách nhiệm tương đương trong việc quản lý, sử dụng diện tích và thiết bị chung này.
Ngoài ra, giá trị của sở hữu chung đã được phân bồ vào giá trị của từng căn hộ, do đó, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phi bảo trì, chi phí quản ly để có quyền sử dụng và khai thác sở hữu chung này. Do đó, CDT không được tự ý thay đổi từ sở hữu chung sang sở hữu riêng.