CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE QUAN LÝ NHÀ O ĐÔ THỊ 1. Tổng quan về Nhà ở đô thị 1. Khái niệm về đô thị Theo Điều 3 Luật Quy hoạch 2009: “Dé thi là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị tran.” Mỗi nước có quy định riêng về đô thi do sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế xã hội, hệ thống dân cư, khả năng quản lý. Vì vậy, khái niệm này có tính tương đối.
Nhưng đa số đều thống nhất lấy hai tiêu chuẩn cơ bản: - Mật độ dân số và quy mô: Mật độ dân số toàn đô thị trên 1000 người/km2 trong phạm vi nội thi, tính trên diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ 5.000 người/km” trở lên, với quy mô dân số toàn đô thị trên 4000 người. - Cơ cấu lao động: Trên 65% lao động là phi nông nghiệp. Tại Việt Nam, để được phân loại là đô thị thì một đơn vị hành chính cần đảm bảo những yếu tố trong Nghị quyết về Phân loại đô thị: “- Mang chức năng của đô thị: trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội một vùng lãnh thé nhất định hoặc của cả nước. - Quy mô dân số toàn đô thị lớn hơn 4.
- Mật độ dân số, tính chất, đặc điểm và quy mô phù hợp với từng loại đô thị. - Trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động. - Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phải đạt được các thông số tiêu chuẩn theo quy định ban hành. - Bao đảm về các yếu tô kiến trúc, cảnh quan đô thị.” “Tính đến tháng 8 năm 2021, cả nước có 2 đô thị loại đặc biệt, 23 đô thị loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại II, 90 đô thị loại IV, 668 đô thị loại V.
Tổng cộng, hệ thống trên toàn lãnh thé Việt Nam có 863 đô thị.” - Theo Bộ Xây dựng. Khái niệm về Nhà ở đô thi Có nhiều cách khác nhau dé tiếp cận quan niệm về Nhà ở đô thị. “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. — Khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
Dưới góc nhìn của các nhà quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản mang giá trị lớn, giúp con người giảm nhẹ những ảnh hưởng từ tự nhiên, đồng thời nuôi dưỡng, tái tạo sức lao động. Với góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động thiết kế - xây dựng trong một thời gian nhất định, tách biệt không gian sống và môi trường bên ngoài. Rất nhiều cách dé sở hữu Nhà ở đô thị: đầu tư và xây dựng các dự án, mua, thuê, thuê mua, được tặng, do thừa kế, nhận đổi, mượn, ở nhờ, được ủy quyền hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Đặc điểm của Nhà ở đô thị Vì mỗi ngôi nhà là một tập hợp các đặc điểm khác nhau, vậy nên Nhà ở đô thị không có tính thống nhất.
Có hai nhóm đặc điểm về nhà ở: Các đặc điểm vật chất của ngôi nhà và các đặc điểm vị trí của ngôi nhà. Đặc điểm vật chất của ngôi nhà - Bao gồm diện tích, cách sắp xếp bố trí các phòng, các trang thiết bị thiết yếu khác trong nhà chăng hạn lò sưởi, hệ thống điện, nước, máy điều hòa,. - Đặc điểm khác về thiết kế bên trong như kiểu dáng sản nhà, cửa SỐ, tu.ngoai ra còn có các đặc điểm về cấu trúc như độ bền của mái nhà. Tóm lại mỗi ngôi nhà là sự kết hợp của tổng diện tích căn hộ, cách bài trí, sự day đủ của trang thiết bị, kiến trúc bên trong, cau trúc của ngôi nhà.
Đặc điểm vị trí của ngôi nhà - Khả năng tiếp cận ngôi nhà: khả năng tiếp cận với chỗ làm, khu vui chơi — giải trí, khu mua sắm,. là khác nhau. - Khoảng cách tới các dịch vụ công cộng: càng ở gần trung tâm thì càng thuận tiện với trường học, bệnh viện, cơ quan cảnh sát, đơn vị phòng cháy chữa cháy,. - Chất lượng môi trường: tùy theo vị trí mà chất lượng không khí và tiếng ồn cũng khác nhau (do ô tô, nhà máy, máy bay.) - Vị trí so với nhà liền kề: đặc điểm về vi tri, cấu trúc, về chủ của ngôi nhà liên kê.
Phân loại Nhà ở đô thị 1. Phân loại nhà ở đô thị theo QCVN 03:2012/BXD “Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Nhà riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Phân loại nhà ở đô thị theo đối tượng sử dụng Theo Luật Nhà ở 2014, một số thuật ngữ được định nghĩa như sau: “- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung.
- Nhà ở thương mại: đầu tư với mục đích kinh tế, để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. - Nhà ở công vụ: dùng cho các đối tượng đang trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. - Nhà ở tái định cư: Nhà nước bồ trí cho các hộ gia đình, cá nhân nằm trong diện thu hồi đất ở, bị giải toa nhà ở theo quy định của pháp luật. - Nhà ở xã hội: có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Phân loại nhà ở đô thị theo tình trạng xây dựng - Nhà ở có sẵn: đã hoàn thiện việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. - Nhà ở hình thành trong tương lai: đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Phân loại nhà ở theo mức độ an toàn cho người và tai sản: “Độ an toàn, bền vững phải được xác định trên tiêu chuẩn an toàn về khả năng chịu lực của nhà (nền móng, kết cấu); an toàn khi sử dụng, khai thác vận hành nhà; an toàn phòng cháy và chữa cháy (bậc chịu lửa của các bộ phận chủ yeu cua nha như cột, tường, san, mái). Độ bền, tuổi thọ của nhà trong suốt niên hạn sử dụng, chịu được mọi tác động bat lợi của điều kiện khí hậu, tác động lý học, hoá học và sinh học; Độ bền vững của nhà phải đảm bảo ổn định, không bị lún nứt, biến dạng quá giới han 14 cho phép làm ảnh hưởng đến tuổi thọ nhà và các công trình lân cận trong suốt thời gian thi công và đưa vào khai thác sử dụng.
Độ ồn định của nhà phải được tính toán phù hợp với mọi yếu tố tác động lên chúng như tải trọng gió, ngập lụt do mưa bão, mực nước biên dâng, sat lở đất, động đất, ăn mòn, dông sét và các tác nhân bắt lợi khác. Vật liệu sử dụng phải dam bao độ bên lâu, đáp ứng yêu cầu sử dụng, không bị biến dạng, phù hợp với điều kiện khí hậu của địa phương và phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn sức khỏe. Phân cấp nhà ở đô thị theo độ bên vững và bậc chịu lửa Bang 1.1 Phân loại nhà ở x ` Chất lượng xây dựng Câp nhà —¬ ————- Độ bên vững Bậc chịu lửa Đặc biệt ; „ I Bac I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bac I II Bậc II: Niên han sử dụng từ 50 năm đến 100 năm | Bậc II Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 Il ; Bac IH, bậc IV nam IV Bac IV: Niên han sử dụng dưới 20 năm Bậc IV Nguôn: Giáo trình Quản lý đô thị “Chú thích: Đối với nhà ở cấp đặc biệt (cấp cao hơn cấp I), ngoài những yêu cầu đã quy định trong Bang nay còn phải bố sung những yêu cau kỹ thuật đặc biệt (tải trọng và tác động, an toàn cháy nô.) được lập riêng cho thiết kế và xây dựng công trình. Vai trò của nhà ở đô thi Nhà ở mang lại cho chúng ta sự riêng tư và an toàn cần thiết, đáp ứng nhu cầu tối thiểu của con người, cũng như bảo vệ và chống lại các yếu tố vat chất từ bên ngoài, từ các yếu tô tự nhiên như thiên tai, hiểm hoa.
Bằng cách giữ cho chúng ta khỏe mạnh, tái tạo và nuôi dưỡng khả năng lao động, nhà ở góp phần tăng phúc lợi của hộ gia đình và rộng hơn, đóng góp vào sự phát triển kinh tế và xã hội của một quốc gia. Là một tài sản quan trọng đối với người sở hữu, một khoản đầu tư chất lượng, nhà ở luôn giữ được giá trị bền vững của nó, nhất là trong tình hình lạm phát, vật giá leo thang. Hơn nữa, hoàn toàn có thé sử dụng tài sản này như một nguồn tao ra thu nhập, thông qua các hoạt động kinh tế tại gia, hoạt động bat động sản và nó có thé được sử dụng làm thé chấp khi vay tiền. 15 “Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng dé tiến hành các hoạt động kinh tế- xã hội trong đô thị.
Nhà ở là một phần quan trọng của kinh tế đô thị. Tạo ra nhà ở là một hoạt động kinh tế quan trọng tại hầu hết các thành phố.