CHƯƠNG 1 CÁC TIEN DE LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE CAI TẠO, XÂY DUNG MỚI CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ 1.1 Các tiền đề lý luận về chung cư cũ và sự cần thiết khách quan phải cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ 1. Khái niệm chung cư, chung cư cũ Đô thị hóa kéo theo nhiều sự chuyền biến, thay đổi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở. Nếu trước kia loại hình căn hộ chung cư khá mới mẻ với đại đa số người Việt thì ngày nay nó không còn xa lạ với bất kỳ ai. Căn hộ chung cư ngày càng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là giới trẻ, đồng thời đây cũng là kênh đầu tư tiềm năng luôn được giới đầu tư săn đón bởi giá trị từ thu nhập cho thuê, tiềm năng nâng cao giá trị sản phẩm.
Nhưng thực tế, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hình sản phẩm này. Vậy chung cư là gì? Có nhiều quan điểm, khái niệm được đưa ra, song có thể hiểu: “Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung. Bên trong các căn hộ có thé có nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thé lựa chọn dé trang trí ngôi nhà của minh theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia dinh.”? Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị tran hay các khu công nghiệp. Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư.
Ngày nay, căn hộ chung cư là xu hướng sống của cư dân đô thị, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và thị hiếu người tiêu dùng, các căn hộ chung cư thường được thiết kế tiện nghi, nhỏ gọn, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sống, nhu cầu làm việc cơ bản của người dùng, đồng thời có sự đảm bảo về mặt an ninh. Căn hộ chung cư phù hợp với người độc thân, giới trẻ hoặc gia đình nhiều thế hệ. Có nhiều loại hình căn hộ chung cư khác nhau, có thê kế đến như: căn hộ chung cư thông thường; căn hộ chung cư studio; căn hộ chung cư officetel; căn hộ chung cư shophouse; căn hộ chung cư cao cấp penthouse; căn hộ chung cư cao cấp duplex; căn hộ chung cư skivilla.Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên tại Điều 70 Luật Nhà ở 2005, trước đó nhà chung cư gọi là nhà tập thê. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đưa ra khái niệm nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3, như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tâng trở lên, có nhiêu căn hộ, có lôi đi, câu thang chung, có phân sở hữu ** Chung cư”, 2020 https://v1.org/wIkl/Chung_c%C6%B0 5 riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh.” Chung cư bao gồm: chung cư độc lập và khu chung cư.
Theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chung cư độc lập được hiểu là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch. Còn khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch. Qua quá trình sử dụng, nhà chung cư sẽ cũ đi, bị hao mòn và đến một thời điểm nào đó nó sẽ không còn giá trị sử dụng. Các khu chung cư cũ đã và đang tồn tại rất nhiều ở các đô thị, đặc biệt là Hà Nội, đại đa số chúng có niên đại khá lâu, tiềm ấn nhiều nguy cơ cháy nổ, đồ sập.đe dọa tính mạng, môi trường sống cũng như ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.
Các khu nhà ở tập thể cũ hiện đang trở thành những “tàn tích” ở các đô thị. Nhà tập thể cũ hay nhà chung cư cũ được hiểu như sau:“Chung cư cũ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, có phần sở hữu chung và hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở va nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh đã qua sử dụng, không còn nguyên như trước hoặc vốn có từ lâu và nay không thích hợp nữa.” Hiện nay, ở nước ta còn tôn tại khá nhiêu chung cư cũ và cũng ngày càng có nhiêu chung cư mới được xây dựng. Chung cu cũ và chung cư hiện nay có những diém giông va khác nhau nhất định. Đề làm rõ vấn đề này, có thé khai thác dưới các khía cạnh sau: - Xét ở khía cạnh kỹ thuật, kết cấu: Các khu chung cư cũ và mới có kết cau tương đồng: từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang, phan sở hữu riêng ( phần diện tích trong căn hộ, diện tích ban công gắn liền căn hộ đó.) và phần sở hữu chung ( phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phan diện tích được sở hữu riêng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung cho nhà chung cư.), hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó .Có thể nói chung cư cũ và chung cư hiện nay đều mang trong mình những nét đặc trưng cơ bản về kết cau, kỹ thuật của loại hình nhà chung cư nói chung.
Tuy nhiên, với các chung cư mới, hiện dai thì thiệt kê và kêt câu với kỹ thuật cao, tinh tế và hiện đại hơn. Quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thê rộng hơn. Diện tích dành sử 6 dụng cho tiện ích chung rộng hơn và đặc biệt là đối với những khu chung cư hiện đại thường được thiết kế với mục đích hỗn hop, gan liền với các tiện ích vui chơi giải trí, dịch vụ thương mại, tiện ích văn phòng. Ngược lại các chung cư cũ được xây dựng với thiết kế và kỹ thuật đơn giản, các khu tăm rửa, nhà vệ sinh.
được bố trí cho cả dãy hoặc một số hộ sử dụng chung vì thế tạo nên những bất tiện. Bên cạnh đó, quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thể nhỏ hơn nhiều so với chung cư hiện nay. Cơ sở hạ tầng và tiện ích bên trong, bên ngoài còn chưa đồng bộ, các chung cư cũ trước đây được thiết kế chỉ hướng đến đáp ứng nhu cầu ăn ở của người dân mà chưa có sự gắn kết với các mục đích khác như dịch vụ thương mại, khu vui chơi giải trí. Chính vì vậy gây nên bat tiện trong sinh hoạt.
- Mục đích xây dựng: Xuất phat từ chủ thé và nguồn vốn tiễn hành mà chung cư cũ và chung cư hiện nay được xây dựng với những mục đích khác nhau. Chung cư cũ được nguồn ngân sách của Nhà nước chi trả xây dựng dé giải quyết nơi ở cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các cơ quan nhà nước và với mục đích duy nhất là để ở sống không với mục đích kinh doanh. Ngược lại, các chung cư mới xây dựng đại đa số từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, được xây dựng dé ở cho mọi đối tượng trong xã hội có nhu cầu về nhà ở song VỚI mục đích kinh doanh. - Về vị trí xây dựng: Các chung cư cũ thường được xây dựng trong nội thành phó, nội đô thị nơi có nhiều cán bộ công nhân viên chức nhà nước và người lao động làm việc tại các cơ quan ban ngành, các công ty, nhà máy, xí nghiệp thuộc nhà nước.Ngược lại, các chung cư mới, hiện đại hiện nay có xu hướng mở rộng ở khu vực cận trung tâm, thậm chí là khu vực ngoại 6, hoặc bat kỳ khu vực nào có nhu câu cao về nhà ở.
- Về thời điêm tạo lập: Các chung cư cũ được tạo lập từ những năm đâu của thời kỳ cải tạo và xây dựng chủ nghĩa xã hội với, đặc biệt trong thời cơ chê bao câp. Các chung cư mới và hiện đại hiện nay được xây dựng và thịnh hành khi nên kinh tê mở cửa, chủ trương của Nhà nước xóa bỏ bao cấp về nhà đất và gắn chặt với nền kinh tế thị trường. - VỀ giá trị sử dụng: Các khu chung cư cũ đa phần là xuống cấp, kém chất lượng và muốn duy trì cho mục đích đê ở thì phải cải tạo, gia cô hoặc xây dựng lại mới đảm bảo an toàn, vệ sinh môi Ỷ trường và an sinh xã hội. Đối với chung cư mới: có xu hướng ngày càng quan tâm tới chất lượng công trình, tính năng sử dụng và tính đa tiện ích.
không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn các nhu câu khác như vui chơi, giáo dục, giải tri, mua sam. Ngày nay, khi đất nước phát triển, đổi thay, đời sống vật chất, tỉnh thần của con người ngày càng được quan tâm, chú trọng. Nhu cầu và thị hiếu của con người về nhà ở cũng được thay đối theo nhịp độ đó. Thay vì nhu cầu có nơi dé ở bằng nhu cau nơi ở phải đảm bảo về chất lượng, về môi trường, phù hợp với năng lực tài chính, với thị hiéu mỗi người và cao hơn phải đảm bảo đầy đủ các tiện ích, đồng bộ về hạ tầng.
Cao hơn nữa, nhà ở được tạo dựng ở những vi tri tốt, tiện lợi và được đầu tư xây dựng bởi những nhà đầu tư uy tín,. Điều này cho thấy, các khu chung cư cũ mat dan vai trò và ý nghĩa đối với người dân. Chỉ còn tồn tại để phúc đáp điều kiện ăn ở đối với đa số các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp và khi họ không có hoặc hạn chế dé có thé tự mình thay đôi bởi một nhà ở khác. Mặt khác, cũng còn một bộ phận do thói quen của sinh hoạt và sống lâu năm nên người dân không muốn thay đổi và sợ xáo trộn cuộc sống nên vẫn ở lại những nhà chung cư cũ.
Khái quát về quá trình hình thành các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội Nguồn gốc sâu xa của nhà ở tập thê bắt nguồn từ nhà ở công cộng ở Pháp.