CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Để làm rõ khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước hết cần phải làm rõ một số khái niệm cơ bản có tính chất tiền đề như: khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, khái niệm hợp đồng mua bán tài sản (trong đó có bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai). Trong khoa học pháp lý hiện nay, chưa có định nghĩa chính thức nào về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau.
Ở đây có thể hiểu, nhắc đến nhà ở hình thành trong tương lai, trước hết phải nói đến đây là một loại tài sản hình thành trong tương lai và loại tài sản này được quy định và điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật như BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014 và LKDBĐS 2014. Cụ thể, theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản1, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở. Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế 2. Hơn thế, theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”3.
Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm 1 Khoản 2 Điều 105 BLDS 2015 2 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 3 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 5 có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Còn theo khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”4. Ngoài ra, trong điểm b khoản 5 Điều 80 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP có xác định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện của một nhà ở có sẵn, đó là nhà ở chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện về việc có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt hay hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy)5.
Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự6. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn cho nên xét về loại hợp đồng, đây là hợp đồng mua bán tài sản.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn nhận đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán “là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản” 7.Có thể thấy, mặc dù vào thời điểm xác lập giao dịch, đối tượng của hợp đồng là nhà ở có thể chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch, tuy nhiên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thuộc loại hợp đồng mua bán tài sản. Vấn đề tiếp theo là, theo Điều 430 quy định tại BLDS 2015, nhà làm luật định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có 4 Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 5 Điểm b Khoản 5 Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.
6 Điều 385 BLDS 2015 7 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, trang 15 6 nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”8. Về lý thuyết, định nghĩa này áp dụng với bất kỳ giao dịch mua bán tài sản nào, trong đó có tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.2 Đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo quy định tại BLDS 2015 thì nhà ở là tài sản, nhà ở HTTTL là tài sản HTTTL. Nhưng tài sản HTTTL không phải là nhà ở HTTTL vì tài sản HTTTL bao gồm động sản và bất động sản, và khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 cũng quy định nhà ở là bất động sản chứ không phải động sản 9.
Nhà ở HTTTL là loại tài sản đặc biệt vì tài sản này gắn liền với đất, không phải bất kỳ tài sản nào gắn liền với đất cũng là bất động sản. Tính “ bất động của tài sản là nhà ở thể hiện ở sự độc đáo là nó gắn liền hữu cơ với đất. Trên đất có nhiều tài sản khác nhau hình thành trên đó bao gồm hoa lợi, lợi tức từ sản phẩm, sản vật trên đất thể hiện ở tinh có “ di động của tài sản”, nhưng nhà ở thì không có tính di động đó 10. Bên cạnh đặc tính của tài sản là nhà ở thì nhà ở HTTTL còn đáp ứng các quy định khác nhau của pháp luật trong giao dịch, khi đó mới thể hiện được sự khác biệt rõ ràng nhất giữa nhà ở HTTTL và tài sản HTTTL.
Nhà ở HTTTL có những điểm khác với tài sản HTTTL, cụ thể: - Thứ nhất, là một loại tài sản cụ thể - bất động sản; - Thứ hai, nguồn vốn thì sử dụng 6 nguồn vốn gồm: vốn tín dụng ngân hàng, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, vốn huy động từ thị trường chứng khoán, vốn đầu tư nước ngoài và các công cụ tài chính phái sinh. - Thứ ba, nhà ở HTTTL gắn liền với quyền sử dụng đất. 8 Điều 430 BLDS 2015 9 Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 10 Nguyễn Huy Tưởng (2018), “Hợp đồng mẫu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam. 7 Thông qua đó, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại hợp đồng mua bán nhà ở, mà nhà ở là một loại tài sản nên về bản chất thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng mua bán tài sản.
Vì nhà ở hình thành trong tương lai trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường không hiện hữu tại thời điểm giao dịch (loại tài sản hình thành trong tương lai) nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn có thể hiểu là loại Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc giao tài sản và xác lập quyền sở hữu tài sản thường không tiến hành tại cùng một thời điểm. Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được chuyển giao từ bên bán sang bên mua tại thời điểm bên bán hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định của pháp luật. Mặc khác, việc xác lập và chuyển giao quyền sở hữu phải được xác định khi người mua nhà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên còn mang bản chất là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật.
Có thể nói rằng, đứng dưới góc độ pháp luật dân sự, trên cơ sở quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận, đất đai quy định chi tiết và cụ thể bằng những quy định pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh hoạt động giải quyết có liên quan trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta. Với ý nghĩa là một loại hợp đồng thông dụng trong đời sống kinh tế - xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản sau đây: - Thứ nhất, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song vụ Bên mua và bên bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có quyền nghĩa vụ đối nhau, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ thực hiện các nghĩa vụ. Điều này đồng nghĩa với việc, khi bên bán đã nhận được một lợi ích vật chất từ bên mua nhà ở thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hình thành trong tương lai đúng cam kết.