Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và nhà ở trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm

Luận văn thạc sĩ phân tích đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Đinh Quang Thành
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lợi
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2020
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1.2. Ý nghĩa của đề tài
• 1.2.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở khoa học và lý luận
• 2.1.1. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất
• 2.1.1.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
• 2.1.1.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.1.2. Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất
• 2.1.2.1. Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai
• 2.1.2.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất
• 2.1.2.3. Đối tượng được cấp GCN
• 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giao dịch bảo đảm và quyền sử dụng đất

Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến trong thị trường bất động sản tại quận Bắc Từ Liêm. Các giao dịch này bao gồm thế chấp, chuyển nhượng, và tặng cho quyền sử dụng đất. Thực trạng giao dịch cho thấy sự gia tăng đáng kể trong giai đoạn 2017-2020, phản ánh nhu cầu vốn đầu tư và phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

1.1. Thủ tục giao dịch

Thủ tục giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm được thực hiện thông qua các bước như kê khai, đăng ký, và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy trình này thường kéo dài và phức tạp, gây ra sự bất tiện cho người dân. Các hợp đồng bảo đảm cần được công chứng và chứng thực, nhưng việc thiếu hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng dẫn đến nhiều sai sót trong quá trình thực hiện.

1.2. Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản tại quận Bắc Từ Liêm đã tăng đáng kể trong giai đoạn 2017-2020, đặc biệt là các khu vực có tiềm năng phát triển đô thị. Việc định giá đất đai thường dựa trên thỏa thuận giữa các bên, nhưng thiếu sự thống nhất trong quy định pháp luật về giá đất. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn trong giá trị giao dịch, gây khó khăn cho việc quản lý và đánh giá thị trường.

II. Pháp lý bất động sản và quản lý đất đai

Pháp lý bất động sản tại quận Bắc Từ Liêm được xây dựng dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này vào thực tiễn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là trong việc quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp. Các vấn đề pháp lý thường phát sinh từ việc thiếu minh bạch trong quy trình đăng ký và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là bước quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại quận Bắc Từ Liêm, quy trình này thường bị chậm trễ do thiếu nhân lực và cơ sở hạ tầng. Các tài sản đảm bảo như nhà ở và công trình xây dựng cũng gặp khó khăn trong việc đăng ký, dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

2.2. Giải quyết tranh chấp

Giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tại quận Bắc Từ Liêm thường kéo dài và phức tạp. Các vụ tranh chấp chủ yếu xoay quanh việc xác định quyền sử dụng đất và giá trị tài sản. Thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và thiếu cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

III. Thị trường bất động sản và đề xuất giải pháp

Thị trường bất động sản tại quận Bắc Từ Liêm đang phát triển mạnh mẽ, nhưng vẫn còn nhiều thách thức trong việc quản lý và điều tiết. Các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và nhà ở cần được cải thiện để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Các giải pháp đề xuất bao gồm hoàn thiện quy định pháp luật, tăng cường năng lực quản lý, và nâng cao nhận thức của người dân về các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.

3.1. Hoàn thiện quy định pháp luật

Việc hoàn thiện quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm và quyền sử dụng đất là cần thiết để giải quyết các vấn đề hiện tại. Các quy định cần được cụ thể hóa và áp dụng linh hoạt hơn, đặc biệt là trong việc định giá đất và quản lý các tài sản đảm bảo. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng cường sự tin tưởng của người dân vào hệ thống pháp luật.

3.2. Tăng cường quản lý đất đai

Tăng cường quản lý đất đai là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại quận Bắc Từ Liêm. Các cơ quan chức năng cần đầu tư vào cơ sở hạ tầng và đào tạo nhân lực để cải thiện hiệu quả quản lý. Đồng thời, cần tăng cường giám sát và kiểm tra để đảm bảo các giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2017-2020, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội chứng kiến sự gia tăng đáng kể các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo số liệu thống kê, tổng số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn này tăng trưởng ổn định, phản ánh nhu cầu vốn đầu tư kinh doanh và tiêu dùng của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm trong giai đoạn 2017-2020. Qua đó, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần hoàn thiện pháp luật và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh tại địa phương.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm. Thời gian nghiên cứu từ tháng 5/2020 đến tháng 9/2021, với dữ liệu thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội và chi nhánh quận Bắc Từ Liêm.

Ý nghĩa nghiên cứu được thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để hoàn thiện chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm, đồng thời hỗ trợ các tổ chức tín dụng và người dân tiếp cận nguồn vốn một cách thuận lợi, minh bạch. Nghiên cứu cũng góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại quận Bắc Từ Liêm nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, giao dịch bảo đảm và pháp luật dân sự, bao gồm:

• Lý thuyết quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất: Nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền sử dụng đất thông qua hệ thống pháp luật và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm bảo vệ lợi ích công dân và xã hội.

• Mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm: Phân tích các hình thức đăng ký giao dịch bảo đảm như thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

• Khái niệm giao dịch bảo đảm: Giao dịch dân sự nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thông qua việc sử dụng tài sản, quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, bao gồm các biện pháp như thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý như Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND quận Bắc Từ Liêm; số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát, phỏng vấn người dân, cán bộ quản lý và cán bộ ngân hàng.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn ngẫu nhiên 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 phường đại diện cho các khu vực trung tâm, vùng quy hoạch phát triển và vùng có mật độ dân số thấp. Phỏng vấn 30 cán bộ tín dụng tại 2 ngân hàng và 1 quỹ tín dụng có hoạt động giao dịch bảo đảm nhiều nhất.

• Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel 2010 để xử lý số liệu, tổng hợp và biểu diễn kết quả dưới dạng bảng biểu, biểu đồ. Áp dụng phương pháp so sánh để đánh giá sự biến động và hiệu quả các giao dịch bảo đảm qua các năm.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện từ tháng 5/2020 đến tháng 9/2021, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích và hoàn thiện luận văn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tăng trưởng số lượng giao dịch bảo đảm: Giai đoạn 2017-2020, số hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm tại quận Bắc Từ Liêm tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm. Năm 2019, số hồ sơ đăng ký thế chấp chiếm khoảng 60% tổng số giao dịch bảo đảm, phản ánh nhu cầu vay vốn của người dân và doanh nghiệp tăng cao.

2. Cơ cấu giao dịch đa dạng: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm khoảng 25%, tặng cho và thừa kế chiếm 10%, còn lại là các giao dịch thế chấp. Điều này cho thấy thị trường giao dịch đất đai tại quận phát triển đa dạng, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi và bảo đảm tài sản.

3. Thời gian và thủ tục hành chính: Theo khảo sát, 70% người dân đánh giá thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm là phức tạp và mất nhiều thời gian, trung bình từ 7-10 ngày làm việc. Cán bộ chuyên môn có thái độ hướng dẫn tích cực nhưng còn thiếu đồng bộ trong quy trình xử lý hồ sơ.

4. Khó khăn trong công tác quản lý: Các tổ chức tín dụng phản ánh việc thẩm định hồ sơ thế chấp chưa nghiêm ngặt, dẫn đến rủi ro tranh chấp tài sản. Ngoài ra, việc phối hợp giữa các cơ quan liên quan chưa hiệu quả, ảnh hưởng đến chất lượng đăng ký giao dịch bảo đảm.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của sự tăng trưởng giao dịch bảo đảm là do sự phát triển kinh tế - xã hội của quận Bắc Từ Liêm, nhu cầu vốn đầu tư và tiêu dùng ngày càng lớn. Tuy nhiên, thủ tục hành chính còn phức tạp và thời gian xử lý kéo dài gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. So sánh với một số nghiên cứu tại Hà Nội và các địa phương khác, tình trạng này là phổ biến do sự phân tán cơ quan đăng ký và thiếu đồng bộ trong quy trình.

Việc thẩm định hồ sơ chưa nghiêm ngặt làm tăng nguy cơ tranh chấp, ảnh hưởng đến niềm tin của các bên tham gia giao dịch. Kết quả khảo sát cũng cho thấy sự cần thiết cải thiện công tác phối hợp liên ngành và nâng cao năng lực cán bộ chuyên môn.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo năm, bảng phân tích cơ cấu các loại giao dịch và biểu đồ đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, cắt giảm các bước không cần thiết trong quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm, áp dụng công nghệ thông tin để xử lý hồ sơ trực tuyến, giảm thời gian giải quyết xuống dưới 5 ngày làm việc. Chủ thể thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 12 tháng.

2. Nâng cao năng lực cán bộ: Tổ chức đào tạo, tập huấn chuyên sâu về pháp luật đất đai và kỹ năng nghiệp vụ cho cán bộ đăng ký, nhằm nâng cao chất lượng thẩm định hồ sơ và thái độ phục vụ. Chủ thể thực hiện: Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên phối hợp với UBND quận. Thời gian: 6 tháng.

3. Tăng cường phối hợp liên ngành: Thiết lập cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tư pháp, Ngân hàng và các cơ quan liên quan để đảm bảo tính thống nhất, minh bạch trong công tác đăng ký và xử lý tranh chấp. Chủ thể thực hiện: UBND quận Bắc Từ Liêm, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 9 tháng.

4. Tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn người dân và tổ chức về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm, đặc biệt là quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm để nâng cao nhận thức và tuân thủ pháp luật. Chủ thể thực hiện: UBND quận, các phường, tổ chức tín dụng. Thời gian: liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Nghiên cứu giúp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, hoàn thiện quy trình nghiệp vụ và chính sách quản lý.

2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Hiểu rõ hơn về thực trạng và quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện quy trình thẩm định và giảm thiểu rủi ro tín dụng.

3. Người sử dụng đất và doanh nghiệp: Nắm bắt thông tin về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm, giúp thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp, an toàn và hiệu quả.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, luật đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo khoa học, cập nhật các quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giao dịch bảo đảm tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp

1. Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là gì?
   Giao dịch bảo đảm là việc sử dụng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, như thế chấp hoặc cầm cố, nhằm bảo vệ quyền lợi các bên tham gia.

2. Tại sao phải đăng ký giao dịch bảo đảm?
   Đăng ký giao dịch bảo đảm giúp công khai, minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm và bên thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết tranh chấp và tiếp cận nguồn vốn.

3. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại quận Bắc Từ Liêm mất bao lâu?
   Theo khảo sát, thời gian xử lý hồ sơ trung bình từ 7-10 ngày làm việc, tuy nhiên có thể rút ngắn nếu hồ sơ đầy đủ và quy trình được cải tiến.

4. Ai có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm?
   Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bắc Từ Liêm thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn quận.

5. Có thể đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến không?
   Hiện nay, một số thủ tục đã được áp dụng đăng ký trực tuyến tại Hà Nội, tuy nhiên mức độ áp dụng còn hạn chế và cần được mở rộng để tạo thuận lợi cho người dân và tổ chức.

Kết luận

• Đề tài đã đánh giá toàn diện thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2017-2020, phát hiện sự tăng trưởng ổn định nhưng còn nhiều tồn tại trong thủ tục và quản lý.

• Nghiên cứu làm rõ các khó khăn về thủ tục hành chính, năng lực cán bộ và phối hợp liên ngành, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.

• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường phối hợp và tuyên truyền pháp luật, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật và quản lý đất đai.

• Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, hỗ trợ các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và người dân trong việc thực hiện giao dịch bảo đảm một cách hiệu quả, minh bạch.

• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả và mở rộng nghiên cứu sang các địa bàn khác để hoàn thiện chính sách quản lý đất đai toàn diện.

Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả quản lý giao dịch bảo đảm tại địa phương bạn!

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học và lý luận 1. Những quy định về chuyển quyền sử dung đất * Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá.

Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước. - Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho… - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. - Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật… m 4 Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng.

Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. * Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác.

Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định. - Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất. - Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ. * Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất - Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật. - Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất m 5 Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản. Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Giá chuyển quyền sử dụng đất Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. - Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).

Những căn cứ pháp lý quy định cho công tác kê khai, đăng ký và cấp GCNQSD đất * Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm: m 6 1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.

Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.

Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất 1. Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận chỉ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo luật định (nếu có); m 7 4. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng.