CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VE THUÊ THU NHẬP CÁ NHÂN DOI VỚI THU NHẬP TỪ BAT DONG SAN VÀ PHÁP LUẬT THUÊ THU NHẬP CÁ NHÂN DOI VỚI THU NHAP TỪ BAT ĐỘNG SAN 1. Khai quát về bat động sản và các khoản thu nhập tir bat động sản 1. Khái niệm bất động sản Bat động san là một thuật ngữ pháp lý xuất hiện từ rất sớm. Luật cổ La Mã đã phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”.
Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó, bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gi do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của: Pháp, Nhật Ban, Cộng hòa liên bang Đức,.
Bộ luật Dân sự của Nga lại quy định rất cụ thể “mảnh đất” là bất động sản chứ không phải đất đai nói chung. Điều này được lí giải vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thé quốc gia, không thé là đối tượng của giao dịch dan sự. Đối tượng của những giao dich đó chỉ là mảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những vi trí nhất định. Nếu đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất đai là bất động sản thì những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản lại có những quan điểm khác biệt.
Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản”. Quan niệm như vậy cũng được thé hiện trong Khoản 4 Điều 449 Bộ luật Dân sự Bắc kỳ và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm 1972. Ở một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định bat dong san còn là: “Những vật gắn liền với đất đai”. Sự trùng hợp nay là do những quy định về bất động sản trong các bộ luật trên đều được soạn thảo dựa trên cơ sở Bộ luật Dân sự của Pháp.
Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thê thống nhất với đất đai, bao gom cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Bộ luật Dân sự bang California (Mỹ) đưa ra khái niệm tương đối khác biệt: Bat động sản bao gồm: Dat đai, tat cả những gì liên quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc thuộc về đất đai, những tai sản khác do pháp luật quy định. Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động bao gồm: - Khoảng đất, long đất, công trình thủy lợi, những gi liên quan tới, nghĩa là các đối tượng nào nếu dịch chuyền sẽ làm tôn hại đến vật và mục đích sử dụng nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm, nhà ở và các công trình xây dựng khác. - Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông, phương tiện vũ trụ phải đăng ký Nhà nước.
- Các bất động sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất. Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở trên xuất phát từ hai cách tiếp cận cơ bản sau: Cách thứ nhất, bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản; Cách thứ hai, coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai là bất động sản. Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ hai.
Với phương thức này, quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những tài sản nào được coi là bất động sản chuyên sang việc quy định những điều kiện đặc trưng chung. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, bat động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai, kế cả các tài sản gan liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Quy định về bất động sản của nước ta hiện nay là một khái niệm rất mở.
Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được. Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thê như đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thé di doi được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản gắn liền với đất và những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách cụ thể hơn. Hiện nay, Quốc hội đang tiễn hành lấy ý kiến về Bộ luật Dân sự mới, trong đó bất động sản được quy định là một loại tài sản.
Quy định này được xem là phù hợp trong hoàn cảnh hiện tại, khi bất động sản càng ngày càng có giá trị cao về mọi mặt. Việc quy định bất động sản là một loại tài sản là nhằm cụ thê hóa quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Đặc điểm của bat động sản Như chúng ta đã biết, bất động sản có giá trị vô cùng quan trọng và đặc điểm của bất động sản là một yếu tố góp phần quan trọng vào giá trị của bất động sản cũng như các khoản thu nhập phát sinh từ bat động sản. Vậy, những đặc điểm nào của bat động sản đã khiến cho bat động san có giá trị cao đến vậy: Thứ nhất, bat động sản có vị trí cố định và không thé di dời được.
Đặc điểm này xuất phát từ việc bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai lại là một loại tài sản mang tính tự nhiên và không di dời được. Điều này thê hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền với yếu tố cố định về mặt địa điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Vì vậy mà giá trị của bất động sản luôn gắn liền với từng vị trí cụ thé. Cũng vi vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác động của yêu tô vùng và khu vực sâu sac.
10 Thứ hai, bat động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cách thông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp. Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là đất đai, cũng như các loại bất động sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng đã mang tính lâu bên, sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thé tồn tại được hàng trăm năm. Có hai thuật ngữ thường được nhắc tới khi đề cập tới tính lâu bền của bất động sản, đó là: “tuôi thọ vật ly” và “tuổi thọ kinh tế”.
Tuổi thọ kinh tế cham dứt khi trạng thái thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bắt động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn so với tuổi thọ kinh tế, nó chỉ chấm dứt khi công trình bi hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Tính lâu bền của bất động sản là do đất đai không thê mat đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng và có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn. Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn của đất đai, nếu biết sử dụng một cách đúng đắn.
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm. Đặc điểm này cũng do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính khan hiếm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất dai của từng thửa dat, từng khu vực, từng địa phương và từng lãnh thổ.Chính vi tính khan hiếm, tính cố định, không di đời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bat động sản cạnh nhau cũng có những yếu tổ không hoàn toàn giống nhau do chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trúc cũng như hướng khác nhau.
Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau kể cả là chúng có cùng được xây theo một thiết kế. Chang han, trong một toa cao Ốc, thì các căn phòng cũng có hướng và cau tạo khác nhau. Hơn nữa, người xây dựng bao giờ cũng quan tâm đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. Quan hệ cung — câu cũng vì thê mà luôn 11 ngược nhau.
Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên về cả số lượng và chất lượng. Thứ tu, bat động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Do nhu cầu về bat động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tổ tâm lý, thị hiểu nên bat động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau. Đặc điểm này của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bat động sản.
Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Theo đó, giá tri của bat động san nay có thé bi anh hưởng bởi một bất động sản khác hoặc ảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác.