Tổng quan nghiên cứu

Năm 2019, toàn tỉnh Nghệ An đã triển khai đồng bộ công tác quản lý đất đai và hoàn thành cấp đổi 53.961 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 1.725,67 ha. Tại huyện Quỳnh Lưu, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận đã được thực hiện từ những năm 1993 theo hệ thống bản đồ 299 và bản đồ địa chính cũ. Tuy nhiên, các hồ sơ thời kỳ trước ghi nhận toàn bộ diện tích đất vườn, ao liền kề là đất thổ cư với thời hạn sử dụng lâu dài mà không bóc tách hạn mức đất ở cụ thể. Khi kinh tế xã hội phát triển, sự bất cập này dẫn đến nhiều tranh chấp ranh giới phức tạp và làm tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng gấp nhiều lần, gây áp lực lớn cho ngân sách Nhà nước.

Nhằm giải quyết triệt để vấn đề trên, đề tài tập trung đánh giá thực trạng công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 3 xã trọng điểm gồm Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng và An Hòa thuộc huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An. Nghiên cứu được triển khai trong thời gian 12 tháng từ tháng 7 năm 2019 đến tháng 6 năm 2020, dựa trên chuỗi dữ liệu quản lý giai đoạn 2017 - 2019. Mục tiêu trọng tâm là làm rõ hiện trạng cấp đổi, phân tích phản hồi từ người dân cùng cán bộ chuyên môn, chỉ ra các nút thắt pháp lý và kỹ thuật, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý địa chính. Kết quả nghiên cứu là căn cứ thực tiễn quan trọng hướng tới mục tiêu hoàn thành cấp đổi trên 95% diện tích đất ở nông thôn, giảm tỷ lệ khiếu nại đất đai xuống dưới mức 5% và chuẩn hóa 100% hồ sơ địa chính số thống nhất ở cả 3 cấp chính quyền.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai kết hợp cùng mô hình đăng ký bất động sản Torrens ra đời từ năm 1857 tại Úc và hệ thống đăng ký chứng thư của Hoa Kỳ từ năm 1640. Đồng thời, đề tài kế thừa kinh nghiệm số hóa hồ sơ địa chính của Vương quốc Anh theo Luật Đăng ký đất đai năm 2002. Về mặt học thuật, đề tài tập trung làm rõ 4 khái niệm nền tảng: Quyền sử dụng đất theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, Hệ thống hồ sơ địa chính chính quy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hạn mức công nhận đất ở.

Khung pháp lý của đề tài bám sát Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính và Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND tỉnh Nghệ An. Cụ thể, Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND quy định hạn mức công nhận đất ở nông thôn đồng bằng từ 300 m2 đến 350 m2 cho mỗi hộ, đất bám quốc lộ từ 200 m2 đến 250 m2 và tổng hạn mức công nhận khi điều chỉnh không vượt quá 500 m2 đối với hộ nông nghiệp tại Quỳnh Lưu.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Lưu, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND 3 xã trong giai đoạn 2017 - 2019. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực tế với tổng cỡ mẫu là 279 người tham gia, bao gồm: 6 cán bộ địa chính xã, 10 chuyên viên đo đạc từ Công ty Trắc địa Bản đồ Hồng Linh, 33 trưởng thôn đại diện cho 33 xóm của 3 xã và 230 hộ gia đình sử dụng đất (60 hộ tại Quỳnh Bá, 80 hộ tại An Hòa, 90 hộ tại Quỳnh Hưng).

Phương pháp chọn mẫu áp dụng là chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu điển hình theo đặc trưng không gian, khoanh vùng các nhóm hộ có đất bám đường trục chính, đất ở tiếp giáp đất nông nghiệp và đất ở có ao hồ nuôi trồng thủy sản. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, so sánh chuỗi thời gian trước và sau khi đo đạc bản đồ số cùng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia là nhằm định lượng chính xác sự sai lệch diện tích, đối chiếu biến động ranh giới giữa bản đồ 299 cũ với bản đồ địa chính mới theo hệ tọa độ VN-2000, đảm bảo tính khách quan và khoa học xuyên suốt tiến trình nghiên cứu từ tháng 7 năm 2019 đến tháng 6 năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An năm 2019 đạt khối lượng lớn với 53.961 giấy. Trong đó, đất ở nông thôn cấp đổi được 31.772 giấy với 2.362,84 ha, đạt 139,06% kế hoạch năm; đất sản xuất nông nghiệp cấp đổi được 17.582 giấy với 3.497,36 ha, đạt 80,63% chỉ tiêu.

Thứ hai, tại 3 xã nghiên cứu giai đoạn 2017 - 2019, tỷ lệ tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp đổi trung bình đạt trên 85% tổng số đơn nộp. Tuy vậy, vẫn còn khoảng 10% đến 15% hồ sơ bị tồn đọng do vướng mắc về nguồn gốc sử dụng đất và sai lệch thông tin thừa kế, chuyển nhượng chưa qua công chứng.

Thứ ba, biến động ranh giới và diện tích thửa đất sau khi đo vẽ bản đồ địa chính mới diễn ra rất phổ biến. Có tới hơn 40% số thửa đất có sự thay đổi diện tích với mức tăng hoặc giảm từ 5% đến 20% so với diện tích ghi trên giấy tờ cũ, nguyên nhân do người dân hiến đất làm đường giao thông nông thôn hoặc san lấp ao vườn để mở rộng khuôn viên.

Thứ tư, kết quả điều tra 230 hộ dân và 49 cán bộ chuyên môn ghi nhận 78,2% người dân đồng thuận cao với việc cấp đổi nhằm xác lập ranh giới pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, 21,8% hộ dân còn thắc mắc về việc cắt giảm diện tích đất ở vượt hạn mức 500 m2 và tình trạng trễ hẹn trả kết quả từ 7 đến 15 ngày làm việc so với quy định.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch lớn giữa số liệu thực tế và giấy chứng nhận cũ bắt nguồn từ phương pháp đo đạc thủ công bằng thước dây thời kỳ Chỉ thị 299/CT-TTg năm 1980 có sai số cao. Khi áp dụng công nghệ đo đạc hiện đại, diện tích thực tế được xác định chuẩn xác, dẫn đến việc phải bóc tách lại đất ở theo Quyết định 16/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An.

Để tối ưu hóa việc phân tích, dữ liệu biến động đất đai có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ cột chồng so sánh tỷ lệ cấp đổi hoàn thành qua các năm 2017, 2018 và 2019 giữa đất ở và đất nông nghiệp. Đồng thời, một bảng ma trận phân loại 5 nhóm nguyên nhân vướng mắc (ranh giới, hạn mức, mất giấy tờ gốc, tranh chấp thừa kế, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính) sẽ giúp làm rõ các rào cản hành chính. So với các hệ thống quản lý đất đai tiên tiến trên thế giới, việc chuẩn hóa hồ sơ địa chính số giúp chính quyền địa phương giảm thiểu hơn 70% nguy cơ tranh chấp đất đai nội bộ và ngăn ngừa thất thoát ngân sách nhà nước.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai. UBND huyện Quỳnh Lưu phối hợp cùng UBND 3 xã tổ chức các buổi đối thoại cộng đồng định kỳ hàng quý trong giai đoạn 2021 - 2023, nhằm nâng tỷ lệ người dân hiểu rõ quy định hạn mức đất ở lên trên 90%, giảm tỷ lệ hồ sơ thiếu sót giấy tờ xuống dưới mức 5%.

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ đo đạc và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu kết hợp với Công ty Trắc địa Bản đồ Hồng Linh chuẩn hóa dữ liệu không gian của trên 12.000 thửa đất tại 3 xã, đảm bảo sai số đo đạc ranh giới dưới 0,05 m và tích hợp 100% dữ liệu vào hệ thống thông tin đất đai trước ngày 31 tháng 12 năm 2023.

Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quỳnh Lưu tối ưu hóa quy trình liên thông một cửa, giảm thời gian xử lý hồ sơ từ 20 ngày xuống tối đa 15 ngày làm việc tại cấp xã và dưới 10 ngày tại cấp huyện, hướng tới tỷ lệ trả kết quả đúng hạn đạt trên 98% từ quý 3 năm 2021.

Thứ tư, nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ địa chính cơ sở. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An chủ trì tổ chức tối thiểu 4 đợt tập huấn chuyên sâu mỗi năm trong giai đoạn 2021 - 2025 cho 100% cán bộ địa chính cấp xã và ban chỉ đạo thôn xóm về kỹ năng xử lý biến động đất đai và giải quyết khiếu nại.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính cấp huyện, xã: Cung cấp bức tranh thực chứng từ 230 hộ dân và 49 cán bộ chuyên trách, giúp cán bộ địa chính tại Quỳnh Lưu và tỉnh Nghệ An nắm vững quy trình xử lý diện tích đất vườn ao vượt hạn mức 500 m2 theo đúng Quyết định 16/2018/QĐ-UBND.

Các đơn vị tư vấn đo đạc và quy hoạch bản đồ địa chính: Nguồn tham khảo giá trị về kinh nghiệm phối hợp đo vẽ thực địa trên địa bàn 33 thôn xóm, giúp các doanh nghiệp đo đạc như Công ty Hồng Linh tối ưu hóa quy trình biên tập bản đồ và giảm 50% thời gian chỉnh lý hồ sơ nội nghiệp.

Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu ngành Quản lý đất đai: Cung cấp mô hình nghiên cứu kết hợp giữa khảo sát định lượng xã hội học và phân tích cơ sở dữ liệu địa chính thực tế từ hơn 53.000 hồ sơ cấp đổi trên địa bàn tỉnh Nghệ An làm tài liệu giảng dạy và mở rộng đề tài.

Người sử dụng đất và văn phòng tư vấn pháp lý bất động sản: Giúp người dân hiểu rõ 1 bộ hồ sơ cấp đổi chuẩn theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, nắm chắc quyền lợi hợp pháp về hạn mức đất ở, từ đó hạn chế tối đa rủi ro pháp lý khi tham gia chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao người dân cần phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ sang mẫu mới?

Giấy chứng nhận cấp trước năm 1993 theo bản đồ 299 thường ghi chung đất ở và đất vườn là thổ cư lâu dài mà không giới hạn diện tích, gây tranh chấp lớn khi thu hồi đất. Cấp đổi sang mẫu mới theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT giúp chuẩn hóa tọa độ VN-2000, bóc tách đất ở và đất nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi tài sản hợp pháp cho người dân.

Hạn mức công nhận đất ở tại các xã nông thôn huyện Quỳnh Lưu được quy định cụ thể là bao nhiêu?

Theo Quyết định 16/2018/QĐ-UBND của tỉnh Nghệ An, hạn mức đất ở nông thôn vùng đồng bằng là 300 m2 cho hộ từ 8 khẩu trở xuống và 350 m2 cho hộ từ 9 khẩu trở lên. Đất bám trục quốc lộ có hạn mức từ 200 m2 đến 250 m2, và tổng diện tích công nhận tối đa không quá 500 m2 cho mỗi hộ gia đình nông nghiệp.

Thời gian thực hiện quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật định mất bao lâu?

Tổng thời gian theo quy định tối đa là 45 ngày làm việc qua 4 bước: UBND xã trích lục bản đồ và thẩm tra trong 20 ngày, Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định 15 ngày, UBND huyện ký quyết định trong 7 ngày và xã trao giấy trong 3 ngày. Trong thực tế tại Quỳnh Lưu, thời gian giải quyết hồ sơ chuẩn chỉnh dao động từ 30 đến 40 ngày.

Diện tích đo đạc thực tế tăng hoặc giảm so với giấy chứng nhận cũ thì xử lý như thế nào?

Nếu ranh giới thửa đất không đổi và không có tranh chấp với các hộ liền kề, diện tích cấp đổi xác định theo số liệu đo đạc thực tế mới. Trường hợp diện tích tăng do khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, chủ hộ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP để được cấp đổi toàn bộ khuôn viên đất.

Thửa đất đang được thế chấp vay vốn ngân hàng có thể nộp hồ sơ cấp đổi được không?

Người dân hoàn toàn có thể cấp đổi theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT trong các đợt đo đạc bản đồ địa chính đồng loạt. Chủ sử dụng đất chỉ cần nộp bản sao hợp đồng thế chấp có chứng thực của tổ chức tín dụng thay cho bản gốc, sau đó cơ quan đăng ký đất đai sẽ phối hợp cùng ngân hàng để cấp đổi và đăng ký thế chấp mới.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện thực trạng công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 3 xã Quỳnh Bá, Quỳnh Hưng và An Hòa với tỷ lệ giải quyết hồ sơ giai đoạn 2017 - 2019 đạt trên 85%.
  • Làm rõ nguyên nhân cốt lõi gây sai lệch ranh giới và tranh chấp hạn mức đất thổ cư bắt nguồn từ hồ sơ đo đạc thủ công bản đồ 299 thời kỳ năm 1993.
  • Tổng hợp tiếng nói thực tiễn từ 230 hộ gia đình và 49 cán bộ chuyên môn, nhận diện 5 nhóm vướng mắc hành chính và kỹ thuật cần tháo gỡ.
  • Khẳng định vai trò thiết yếu của việc số hóa bản đồ địa chính hệ tọa độ VN-2000 nhằm thống nhất dữ liệu quản lý 3 cấp và bảo vệ an toàn ngân sách nhà nước.
  • Thiết lập hệ thống 4 nhóm giải pháp khả thi về tuyên truyền, kỹ thuật số hóa, cải cách hành chính và đào tạo nhân lực nhằm hoàn thành 100% mục tiêu cấp đổi trước ngày 31 tháng 12 năm 2023.

Chính quyền địa phương cần khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai giai đoạn 2021 - 2025, tập trung giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng trong vòng 12 đến 24 tháng tới. Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và người sử dụng đất hãy tham khảo ngay luận văn này để áp dụng hiệu quả vào công tác quản lý và thực thi quyền sử dụng đất tại địa phương.