Đặt vấn đề Bất động sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo đảm, là đối tượng được kinh doanh khá phổ biến trong thị trường BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đứng trước nhiều thách thức mới, đặc biệt là vốn do Nhà nước tiếp tục thoái vốn mạnh hơn trong lĩnh vực bất động sản và ngân hàng siết hạn mức tín dụng. Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình KDBĐS, đặc biệt là thực hiện các giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai bởi đây là một trong những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thoả thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật…. Do đó, cần phải đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về mua bán BĐS hình thành trong tương lai và nhận diện những vấn đề phát sinh trong thực tiễn; đồng thời đề cập đến những quy định về mua bán BĐS hình thành trong tương lai trong Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi và những vấn đề hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn.
9 Phó trưởnng bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra Theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS 2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Như vậy, mua bán BĐS hình thành trong tương lai được coi là một “hình thức” kinh doanh của chủ đầu tư dự án BĐS. Hình thức kinh doanh này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng (người mua); đồng thời đây cũng là một trong những giải pháp góp thúc đẩy giao dịch BĐS và tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển nhanh chóng.
Cụ thể: (i) Với chủ đầu tư BĐS, họ sẽ có thể huy động một nguồn vốn lớn từ phía khách hàng mà không phải trả lãi giống như vay vốn từ các tổ chức tín dụng; (ii) Với khách hàng, việc mua BĐS hình thành trong tương lại giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính bởi họ được thanh toán tiền thành nhiều đợt theo tiến độ của dự án trên thực tế. Tuy nhiên, tại thời điểm thiết lập giao dịch về mua bán, BĐS đó chưa tồn tại mà sẽ xuất hiện trong tương lai nên sẽ gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thoả thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật….Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai, pháp luật KDBĐS hiện hành đã có cơ chế pháp lý để đảm bảo cho giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai thông qua các quy định về (i) điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai; (ii) Bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai; (iii) Thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai và (iv) chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quá trình triển khai các quy định này trên thực tế cho thấy tính hiệu quả của nhiều quy định chưa cao và phát sinh rất nhiều khó khăm vướng mắc trong thực tiễn thực hiện. Cụ thể: Thứ nhất, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán Tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014 đã qui định cụ thể điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bao gồm điều kiện sau: Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Ngoài ra, đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Hai là, đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Quá thời hạn trên mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Quy định này là cần thiết nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước đối với các chủ đầu tư khi KDBĐS hình thành trong tương lai và ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phái pháp luật, ký kết các hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện. Tuy nhiên, quy định trên khá lỏng lẻo và có phần “nửa vời”, mang tính tùy nghi từ phía cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh theo - 17 - kiểu “làm cũng được mà không làm cũng chẳng sao”10. Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nhận được hồ sơ của chủ đầu tư thì có thể ra thông báo hoặc không ra thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán; nếu không có thông báo thì nhà đầu tư vẫn được quyền bán mà không phải đợi đến khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh ra được thông báo. Như vậy, pháp luật không quy định trách nhiệm bắt buộc của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trong việc kiểm tra nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện mua bán hay không; đồng thời, việc có kiểm tra hồ sơ và xác minh trên thực tế hay không của cơ quan quản lý nhà cũng không được nhắc đến.
Điều đó cũng lý giải vì sao trên thực tế thì loại hình giao dịch này phát sinh nhiều sai phạm nhất. Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai mà không có quy định việc trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro. Trong thời gian qua, qua công tác thanh tra, kiểm tra của các sở ban ngành của các địa phương đã phát hiện nhiều dự án chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa được cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh đồng ý.
Chẳng hạn, tại tỉnh Cần thơ, thực hiện chỉ đạo của UBND TP Cần Thơ, Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận Cái Răng tiến hành rà soát về việc chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt đối với Khu dân cư Thường Thạnh và KDC Thường Thạnh mở rộng. Kết quả rà soát phát hiện Công ty Hoàng Quân Cần Thơ thực hiện ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện. Trong đó, tại dự án 12,3ha, Công ty đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến 676 căn nhà liên kế và trong đó có 161 lô nền chưa được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng Còn tại dự án 7ha, chủ đầu tư cũng đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 219 căn nhà liên kế (từ C1 đến C6) mà chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng11. Bên cạnh đó, trên thực tế nhiều BĐS hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mua bán nhưng chủ đầu tư đã cố tình ký nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa chủ đầu tư với khách hàng, ví dụ: khách hàng ký “hợp đồng góp vốn”, “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” với chủ đầu tư để được quyền nhận nhà ở trong dự án.
Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại. 10 Nguyễn Thị Nga (2021), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai – những vấn đề pháp lý và thực tế, Hội thảo Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2014, Đại học Luật Hà Nội, tr 120. 11 Hải Dương (2022), Yêu cầu Công ty Hoàng Quân Cần Thơ khắc phục hậu quả việc mua bán bất động sản sai, https://plo.vn/yeu-cau-cong-ty-hoang-quan-can-tho-khac-phuc-hau-qua-viec-mua-ban-bat-dong-san-sai-post714276.html, truy cập ngày 20/5/2023. - 18 - Điển hình, tại tỉnh Bình Dương thời gian vừa qua đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Nguyễn Tuấn Linh, giám đốc và Lê Minh Nhựt, phó giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
