Luận văn thạc sĩ luật kinh tế xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại tand tỉnh bình dương

Luận văn thạc sĩ luật kinh tế phân tích xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương.

• Tác giả: Đinh Thị Mộng Tuyết
• Người hướng dẫn: TS. Phan Phương Nam
• Trường học: Trường Đại Học Thủ Dầu Một
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Trong Hợp Đồng Tín Dụng Từ Thực Tiễn Xét Xử Tại TAND Tỉnh Bình Dương
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Bình Dương

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do thực hiện đề tài
• 0.2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu
• 0.3. Mục tiêu tổng quát
• 0.4. Mục tiêu cụ thể
• 0.5. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài
• 0.6. Sách tham khảo
• 0.7. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 0.8. Phương pháp nghiên cứu
• 0.9. Đóng góp của nghiên cứu
• 0.10. Bố cục của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
• 1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.3. Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.4. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.5. Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.6. Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.7. Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.8. Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 1.9. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TAND TỈNH BÌNH DƯƠNG - BẤT CẬP, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
• 2.1. Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác
• 2.2. Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác
• 2.3. Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác
• 2.4. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ
• 2.5. Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ
• 2.6. Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Chương này tập trung vào việc khái quát các khái niệm, đặc điểm, và nguyên tắc liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Tác giả phân tích sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời làm rõ các nội dung pháp lý và phương thức xử lý tài sản thế chấp. Đây là nền tảng lý luận quan trọng để hiểu rõ các vấn đề thực tiễn được trình bày trong chương tiếp theo.

1.1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Phần này định nghĩa xử lý tài sản thế chấp là quá trình thu hồi nợ thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đảm bảo phổ biến trong hợp đồng tín dụng. Đặc điểm của việc xử lý tài sản này bao gồm tính phức tạp do liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất, cũng như các quy định pháp lý đặc thù.

1.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Các nguyên tắc chính bao gồm tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, và đảm bảo tính công bằng trong quá trình xử lý tài sản. Phần này cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc áp dụng các quy định pháp luật một cách thống nhất để tránh tranh chấp và bất đồng.

II. Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Bình Dương

Chương này phân tích thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại TAND tỉnh Bình Dương, tập trung vào các bất cập và hạn chế trong quá trình áp dụng pháp luật. Tác giả đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực này.

2.1. Bất cập trong xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Phần này chỉ ra các vướng mắc pháp lý, chẳng hạn như việc xác định thành viên hộ gia đình trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung. Các bất cập này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, gây khó khăn cho các bên liên quan và ảnh hưởng đến hiệu quả giải quyết tranh chấp.

2.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và thực tiễn

Tác giả đề xuất các giải pháp như hoàn thiện quy định pháp luật, tăng cường đào tạo cho cán bộ tòa án, và thống nhất quan điểm áp dụng pháp luật giữa các cấp tòa án. Những giải pháp này nhằm khắc phục các bất cập hiện tại và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp trong thực tiễn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín dụng (TCTD) ngày càng phát triển, trong đó việc sử dụng quyền sử dụng đất (QSDĐ) làm tài sản thế chấp chiếm tỷ lệ lớn, góp phần đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Theo ước tính, quyền sử dụng đất là loại tài sản thế chấp phổ biến nhất trong các hợp đồng tín dụng tại Việt Nam, đặc biệt tại các tỉnh phát triển như Bình Dương. Tuy nhiên, khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc pháp lý và thực tiễn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của TCTD và các bên liên quan.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các vụ việc xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 2017-2021, nhằm phản ánh thực trạng và những bất cập trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của TCTD, giảm thiểu rủi ro tín dụng, đồng thời góp phần hoàn thiện khung pháp lý về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong hoạt động tín dụng và thi hành án dân sự tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật về giao dịch bảo đảm, vật quyền và hợp đồng tín dụng, trong đó tập trung vào:

• Khái niệm thế chấp tài sản: Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm nổi bật là tài sản vẫn do bên thế chấp giữ, tạo sự khác biệt với cầm cố.

• Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Là tài sản đặc thù, được pháp luật đất đai quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.

• Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ: Là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp (TCTD) nhằm định đoạt QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ, thông qua các phương thức như bán đấu giá, nhận chính tài sản hoặc chuyển nhượng.

• Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp: Bao gồm tôn trọng thỏa thuận các bên, đảm bảo tính công khai minh bạch, tiết kiệm thời gian và chi phí, và không coi việc xử lý tài sản thế chấp là hoạt động kinh doanh.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phân tích và tổng hợp: Đánh giá các quy định pháp luật hiện hành và tổng hợp các quan điểm, thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương.

• Phân tích bản án: Nghiên cứu chi tiết các bản án, quyết định của TAND tỉnh Bình Dương liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, nhằm phát hiện các vướng mắc, bất cập.

• So sánh pháp luật: So sánh các quy định pháp luật và cách thức áp dụng giữa các cấp tòa án và các địa phương khác để làm rõ sự khác biệt và đề xuất giải pháp.

• Tổng kết thực tiễn: Kết hợp kiến thức lý luận và thực tiễn xét xử để đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

Nguồn dữ liệu chính là các bản án, quyết định của TAND tỉnh Bình Dương từ năm 2017 đến 2021, các văn bản pháp luật liên quan như BLDS 2015, Nghị định 11/2012/NĐ-CP, Nghị quyết 42/2017/QH14, cùng các tài liệu chuyên khảo và bài viết khoa học.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại Bình Dương còn nhiều vướng mắc pháp lý: Qua phân tích các bản án, có khoảng 70% vụ việc liên quan đến tranh chấp tài sản thế chấp là QSDĐ gặp khó khăn trong việc xác định quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt khi trên đất có tài sản gắn liền thuộc sở hữu người khác.

2. Sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các cấp tòa án: Khoảng 40% các vụ án bị hủy, sửa do các quan điểm khác nhau về xác định thành viên hộ gia đình, quyền sử dụng đất chung, và quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong quá trình xử lý tài sản thế chấp.

3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng nhưng chưa đồng bộ: TCTD chủ yếu áp dụng hình thức xử lý gián tiếp qua khởi kiện tại tòa án (chiếm khoảng 65%), trong khi hình thức xử lý trực tiếp như thu giữ, nhận bàn giao tài sản còn hạn chế do sự chống đối của bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản.

4. Thời gian và chi phí xử lý tài sản thế chấp kéo dài, ảnh hưởng đến hiệu quả thu hồi nợ: Thời gian trung bình để hoàn tất thủ tục xử lý tài sản thế chấp tại Bình Dương là khoảng 12-18 tháng, trong đó chi phí phát sinh chiếm khoảng 10-15% giá trị tài sản, làm giảm giá trị thu hồi thực tế cho TCTD.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các vướng mắc là do quy định pháp luật còn chưa rõ ràng, đặc biệt về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan khi trên đất thế chấp có tài sản gắn liền thuộc sở hữu người khác. Ví dụ, Điều 325 BLDS 2015 quy định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có thể thuộc các chủ thể khác nhau, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về xử lý tài sản của người thứ ba trong thi hành án, gây khó khăn cho chấp hành viên và thẩm phán.

So sánh với các nghiên cứu trong nước, kết quả này phù hợp với nhận định của một số chuyên gia pháp lý về sự thiếu đồng bộ trong áp dụng pháp luật và thực tiễn xét xử. Việc thiếu thống nhất này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của TCTD mà còn làm giảm niềm tin của người dân vào hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, việc TCTD chủ yếu lựa chọn hình thức xử lý gián tiếp qua tòa án do thủ tục hành chính và sự chống đối của bên thế chấp cũng làm kéo dài thời gian thu hồi nợ, tăng chi phí và rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Điều này cho thấy cần có các giải pháp nhằm đơn giản hóa thủ tục, tăng cường phối hợp giữa các cơ quan liên quan.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các phương thức xử lý tài sản thế chấp, biểu đồ thời gian xử lý trung bình và bảng so sánh các quan điểm xét xử giữa các cấp tòa án tại Bình Dương.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ có tài sản gắn liền thuộc sở hữu người khác: Cần ban hành hướng dẫn chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, đặc biệt trong thi hành án dân sự, nhằm giảm thiểu tranh chấp và tạo sự thống nhất trong xét xử. Thời gian thực hiện: 12 tháng; Chủ thể: Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Tăng cường đào tạo, tập huấn cho cán bộ Tòa án và cơ quan thi hành án về xử lý tài sản thế chấp: Nâng cao nhận thức và kỹ năng áp dụng pháp luật, xử lý các tình huống phức tạp liên quan đến QSDĐ. Thời gian: 6 tháng; Chủ thể: TAND tối cao, Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương.

3. Đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý tài sản thế chấp: Xây dựng quy trình phối hợp liên ngành giữa TCTD, Tòa án, cơ quan thi hành án và các bên liên quan để xử lý nhanh chóng, hiệu quả. Thời gian: 9 tháng; Chủ thể: UBND tỉnh Bình Dương, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Bình Dương.

4. Khuyến khích áp dụng phương thức xử lý trực tiếp tài sản thế chấp khi có sự đồng thuận của các bên: Giảm thiểu việc khởi kiện ra tòa án, tiết kiệm chi phí và thời gian cho TCTD và khách hàng. Thời gian: 6 tháng; Chủ thể: Các TCTD, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam.

5. Xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh, hiệu quả tại địa phương: Thiết lập trung tâm hòa giải chuyên biệt về tranh chấp hợp đồng tín dụng và tài sản thế chấp tại Bình Dương để giảm tải cho tòa án. Thời gian: 12 tháng; Chủ thể: Sở Tư pháp, TAND tỉnh Bình Dương.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ, thẩm phán Tòa án nhân dân các cấp: Nghiên cứu để nâng cao hiểu biết về pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, từ đó áp dụng thống nhất trong xét xử.

2. Nhân viên pháp chế và quản lý rủi ro tại các tổ chức tín dụng: Áp dụng kiến thức để xây dựng chính sách tín dụng, quản lý tài sản thế chấp hiệu quả, giảm thiểu rủi ro nợ xấu.

3. Luật sư và chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực tín dụng và bất động sản: Sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo để tư vấn khách hàng về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Tài liệu tham khảo bổ ích cho việc nghiên cứu chuyên sâu về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản thế chấp và pháp luật đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp trong hợp đồng tín dụng không?
   Có, QSDĐ là loại tài sản phổ biến được sử dụng làm tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự 2015.

2. Khi nào TCTD có quyền xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ?
   TCTD có quyền xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, bao gồm cả việc không trả lãi đúng hạn hoặc vi phạm các điều khoản khác trong hợp đồng.

3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ gồm những hình thức nào?
   Phổ biến là bán đấu giá, bên nhận thế chấp tự bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ hoặc các phương thức khác theo thỏa thuận của các bên.

4. Có thể xử lý tài sản thế chấp khi trên đất có tài sản thuộc sở hữu người khác không?
   Có thể, nhưng pháp luật quy định chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình, và có các quy định cụ thể về ưu tiên thanh toán và xử lý tài sản.

5. Tại sao việc xử lý tài sản thế chấp tại Bình Dương gặp nhiều khó khăn?
   Do sự không thống nhất trong áp dụng pháp luật, thiếu hướng dẫn cụ thể về xử lý tài sản của người thứ ba, thủ tục hành chính phức tạp và sự chống đối của bên thế chấp hoặc bên giữ tài sản.

Kết luận

• Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng là quá trình pháp lý phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể và đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan.
• Thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương từ 2017-2021 cho thấy nhiều bất cập về pháp luật và áp dụng pháp luật, đặc biệt khi trên đất có tài sản gắn liền thuộc sở hữu người khác.
• Luận văn đã phân tích kỹ các nguyên tắc, phương thức xử lý và các trường hợp cụ thể, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi.
• Các giải pháp tập trung vào hoàn thiện khung pháp lý, đào tạo cán bộ, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường phương thức xử lý trực tiếp.
• Đề nghị các cơ quan chức năng và TCTD phối hợp triển khai các kiến nghị nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao niềm tin xã hội vào hệ thống pháp luật.

Các cơ quan quản lý và thực thi pháp luật cần xem xét áp dụng các đề xuất trong luận văn để cải thiện hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, đồng thời các TCTD nên rà soát, điều chỉnh quy trình xử lý nợ xấu phù hợp với thực tiễn và pháp luật hiện hành.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng 1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng 1.

Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất và bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất Hiểu một cách cơ bản thì "Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn"1. Theo cách hiểu này thì chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.

Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”2. Với quy định này, biện pháp thế chấp chứa đựng những đặc điểm như3: (i) tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp; (ii) bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà các bên sẽ áp dụng việc chuyển giao các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm4; (iii) mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Như vậy về cơ bản trong hoạt động thế chấp không đặt ra yêu cầu bên thế chấp tài sản phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp5. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa thế 1 Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội.

2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015. 3 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016, trang 477. 4 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, trang 15. 5 Khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015.

1 chấp tài sản và cầm cố tài sản bởi trong thế chấp tài sản không đặt ra yêu cầu giao tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng trong trường hợp cầm cố tài sản, bên cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ6. Với sự khác biệt này nên thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều so với cầm cố trong hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm7. Khi thế chấp, có nhiều tài sản có thể được sử dụng để thế chấp miễn là các tài sản này thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định8 như: động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vì luận văn không đề cập đến việc thế chấp tài sản nói chung mà chỉ đề cập đến thế chấp tài sản là QSDĐ nên luận văn tập trung phân tích về nội dung này.

Theo đó, liên quan đến việc vấn đề thế chấp tài sản là QSDĐ thì đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì vấn đề này mới được ghi nhận một cách rõ ràng về quyền thế chấp QSDĐ9 bên cạnh các quyền khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, khi Luật này mới có hiệu lực, thì quyền này của chủ sở hữu bị hạn chế khá nhiều, theo đó các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Sau đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) ra đời đã dần mở rộng quyền của người sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất10. Tuy vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) ra đời đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng QSDĐ, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người 6 Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015.

7 Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự, http://tapchinganhang.vn/xac- lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-dan-su.htm, Tạp chí Ngân hàng số 4/2019 truy cập ngày 09/04/2022. 8 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.” 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993. 10 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010). Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 06 quyền khác có tính chất chung gồm: được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai12.

Có thể nói rằng Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp QSDĐ. Trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp QSDĐ là lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng, ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên quan.

Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Từ những cơ sở nêu trên, việc đưa ra một khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập quan hệ thế chấp, cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm đó, 11 Trương Thanh Đức, Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 102.

12 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018). 3 chúng ta có thể rút ra được bản chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp QSDĐ. Từ đó, mỗi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thể khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành. Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp13.

Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Thực tiễn cuộc sống cho thấy, không phải lúc nào người đi vay cũng trả được khoản tiền vay của TCTD theo đúng thỏa thuận vì nhiều lý do như: các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn.Điều này làm phát sinh quyền của TCTD là xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ nói riêng nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp14 là TCTD. Về cơ bản có thể hiểu rằng xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, kết quả của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp.