CHƯƠNG 1: MỘT SO VAN DE LÝ LUẬN VE VE ĐĂNG KÝ ĐẤT DAI, CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DUNG DAT 1.1 Một số khái niệm 1.1 Đăng ký đất đai Từ điển Tiếng Việt đưa ra hai cách hiểu về đăng ký cụ thể, theo cách hiểu thứ nhất đăng ký là việc “ghi vào số của cơ quan đăng ky dé chính thức được công nhận cho hưởng quyên lợi hay làm nghĩa vụ”, theo nghĩa thứ hai thì đăng ký được hiểu đó là “Giấy chứng nhận đã đăng ký”!. Đất đai thông thường được biết đến đó là nơi sinh sống, làm ăn và tạo ra nguồn sống của con người. Từ điển Tiếng Việt có đưa ra khái niệm về đất dai đó là “nói một cách khái quát đó là khoảng mặt đất tương đối rộng”?. Theo khái niệm này có thé thay đất dai là toàn bộ những gi trong và trên mặt đất thuộc về tự nhiên, con người có thể khai thác được.
Dưới góc độ pháp lý, đất đai được hiểu đó là sản phẩm của thiên nhiên có trước khi con người tác động vào bằng sức lao động, cừng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội qua các thời kỳ. Có thể nói đất đai có vai trò rất qun trọng quyết định đến sự tồn tại và phát triển của xã hội loài nguoi. Lan đầu tiên, đất dai được định nghĩa trong các văn bản pháp luật đó là định nghĩa về đất đai theo Hiến pháp 1980, tại văn bản pháp luật này lần đầu tiên đất đai được định nghĩa đó là tài sản thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý và là đại diện chủ sở hữu. Định nghĩa này được nêu lên có thê hiểu, đất đai là tài sản của toàn dân, do nhân dân trực tiếp sử dụng, chiếm hữu mà Nhà nước chỉ là đại diện thực hiện việc phân phối, trao quyền sử dụng đất đai cho toàn dân được gọi là NSDĐ thông qua những hình thức cụ thể như: giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ.
thông qua những quyết định cụ thé đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch phát triển cụ thé ở từng thời kỳ, giai đoạn cu thé đảm bảo mục tiêu an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế xã hội. Từ điển Luật học không đưa ra khái niệm về đăng ký đất đai, mà đưa ra định nghĩa về “đăng ký quyền sử dụng đất” theo đó “đăng ký quyền sử dụng đất là thủ ' Hoàng Phê (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr 294 > Hoàng Phê (2003), Từ điên Tiéng Việt, Nhà xuât bản Da Nang, tr 298 5 tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của chủ sử dụng đất đối với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào số sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê dat đai”°. Có thể nói đây là khái niệm gần như day đủ và hoàn chỉnh để hiểu cho việc đăng ký quyền sử dụng đất, tuy nhiên, đất đai có nghĩa rộng hơn quyền sử dụng đất. Và dé hợp thức hóa và được Nhà nước công nhận quyền sử hữu đối với đất đai của NSDD thì người sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục tiến hành đăng ky đất đai.
Việc đăng ký đất đai nhằm mục đích công nhận QSDĐ của NSDĐ đối với đất đai cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai của Nhà nước. Qua những phân tích trên, có thé khái quát đăng ký đất dai đó là hoạ động của cả NSDĐ và cơ quan quản lý đất dai nói chung nhằm công nhận OSDP của NSDĐ đối với hiện trạng cụ thể của đất đai như diện tích, vị trí, hình dạng, nguon sốc, tinh trạng pháp lý. thông qua các trình tự thủ tục cu thể.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat và cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất a. Khai niệm OSDPD Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “quyên sử dung dat là quyên của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng dat được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.
Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyên sử dung đất là quyên khai thác các thuộc tính có ich của đất dai để phục vu cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ”“.Mặc du nghiên cứu ở giác độ khác nhau, song nội hàm của các khái niệm về quyền sử dụng đất nêu trên có các đặc điểm chủ yếu như: (1) Quyền sử dụng đất là quyền khai thác giá trị của đất đai; (2) Chủ thé thực hiện việc khai thác chính là người sử dung đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) và (3) Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu đất dai. Tuy nhiên, các định nghĩa nêu trên vân chưa thê hiện được đây đủ và rõ nét bản chât của 3 Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Tư pháp, tr 234 4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Dat dai, NXB Công an nhân, tr 92 6 đất đai là tài sản thuộc sở hữu của quốc gia, nhưng khi Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, doanh nghiệp thì có nghĩa là những chủ thê này phải có quyên tài sản (quyền dân sự) đối với thửa dat cụ thé. Tuy nhiên hiện nay, cũng có nhiều quan điểm cho rằng, Nhà nước cần xem xét, công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất ở. Đồng thời, nghiên cứu quy định của pháp luật đất đai cho thấy, đối tượng các loại đất được áp dụng chế độ pháp lý sử dụng 6n định lâu dài cũng ngày càng được mở rộng (Điều 125 Luật Dat đai năm 2013 quy định 11 loại đất, trong đó trước tiên là đất ở).
Nhìn từ góc độ khoa học, loại ý kiến này phản ánh đầy đủ bản chất, phạm vi các quyền của người sử dụng đất ở, đồng thời suy cho cùng thì việc công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất ở không có nghĩa là Nha nước không có quyền thu hỏi đất, quyết định các van đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giá đất. Hơn nữa, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất ở giúp Nhà nước áp dụng cơ chế phù hợp, hiệu quả để bảo vệ tốt hơn quyền sở hữu tư nhân theo đúng nguyên tắc Hiến định. Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, có thé thấy nhìn từ góc độ khoa học pháp ly thì quyền sử dụng dat cần được định nghĩa như sau: Quyên sử dung đất là quyén tài sản thuộc sở hữu của tô chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dung đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyển hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyên sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyên sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
Tóm lai, QSDĐ là những quyền năng sử dụng dat cụ thé, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng. Khái niệm GCN QSDĐ Theo quy định tại khoản 1, Điều 105 của Bộ Luật dân sự năm 2015 trong đó: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có gid và quyên tài sản ”. Theo khái niệm này, nêu như xem GCN QSDĐ là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, còn nếu như hiểu theo tiêu chí lý học thì vật là một đối tượng tồn tại được xác định bởi các đơn vị đo lường, với tính chất lý hoá cụ thể và có thể được xem như một đối tượng là hàng hoá, khi trao đổi hoặc mua loại giấy tờ này thì người mua phải thanh toán cho người bán một số tiền theo sự thoả thuận giữa hai bên và người mua cũng chỉ mua tờ giấy và được tính bằng đơn vị đo lường chứ không mua được các quyên về tài sản được ghi nhận trên giấy, tương tự như vậy thì người bán cũng chỉ bán giấy tờ, chứ không bán được quyền về tài sản ghi nhận chuyền tài sản trên GCNQSDD. Tuy nhiên, về ban chất thì GCNQSDD là chứng thư pháp lý trong đó được ghi nhận các thông tin về thửa đất và quyền của NSDD cụ thê là quyền về tài sản.
Kê từ khi nước ta lần đầu tiên ban hành Luật Dat đai số 3- LCT/HĐNN§ ngày 29 tháng 12 năm 1987 của Quốc Hội. Việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính việc cơ quan quản lý Nhà nước cấp GCNQSDĐ chưa quy định rõ ràng cụ thể về việc GCNQSDĐ là loại giấy được quy định như thế nào. Tuy nhiên GCNQSDĐ được đề cập từ Quyết định số 201/DKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành và quy định về việc cấp GCNQSDĐ. Theo đó, việc ra đời của Thông tư số 302/DKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 của Tổng cục quan lý ruộng đất hướng dẫn thi hành Quyết định về việc Nhà nước cấp GCNQSDĐ trong đó có quy định về GCNQSDĐ, từng bước giúp cho việc Nhà nước quản lý đất đai và hoạt động cap GCNQSDD dễ dang hơn, giải quyết các van dé còn khó khăn, vướng mắc.
Bên cạnh đó, trước sự ra đời của Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14 tháng 7 năm 1993 nhằm được xây dựng trên nền tảng Luật Dat đai 1987 giúp cho công tác quan lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cap GCNQSDD có phát huy hơn theo quy định cũ không còn phù hợp. Thực tiễn cho thấy, hoạt động cấp GCNQSDĐ trong thời gian này cũng chưa phát trién mạnh, do NSDĐ chưa quan tâm, công tác quản lý đất đai còn hạn chế, chưa được quản lý chặt chẽ, các quy định pháp luật về đất đai còn rãi rác thiếu tập trung thống nhất và gặp nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động cấp GCNQSDD.